meglersmart
Søk
Lurer du på hva en tilstandsrapport koster? Vi forteller deg alt du trenger å vite om prisen på en tilstandsrapport, hvordan den utføres, hva en slik rapport inneholder, om det er verdt det og hvilke alternativer som finnes. Les vår guide, så unngår du å betale for mye.
Hvis du har en bolig du har tenkt til å selge, kan det være lurt å få en uavhengig fagperson til å gå gjennom hele boligen og kartlegge hvilken tilstand den er i. Har du arvet en bolig og er nysgjerrig på hva som faktisk trengs av oppgradering og utbedringer? Eller er deler av boligen din blitt skadet og det er aktuelt med en forsikringssak? Da kan en tilstandsrapport gi deg gode svar. Dette er nemlig et dokument som beskriver boligens tilstand, vurdert av en fagperson som har god innsikt i nettopp dette.
En tilstandsrapport blir i noen tilfeller også omtalt som boligsalgsrapport, men selv om mange bruker begrepene om hverandre, er det greit å være klar over at det er en viss forskjell på de to rapporttypene. En boligsalgsrapport lages med tanke på boligsalg og omfatter dermed hele boligen. En tilstandsrapport kan også omfatte hele boligen, men i noen tilfeller kan den inneholde en vurdering av bare deler av boligen, alt etter hvilken grunn man har til å bestille en slik rapport. En tilstandsrapport vil i tillegg kunne være noe mer utfyllende rent teknisk enn det man kan forvente av en boligsalgsrapport.
Det er bygningssakkyndige (ofte kalt takstmenn) som utfører selve undersøkelsen som skal lede til den endelige tilstandsrapporten. Dette er vanligvis fagfolk som er kapable til å undersøke byggverk og bygningsdeler og kunne vurdere hva som trenger reparasjoner, hva som må vedlikeholdes og hva som bør fornyes. Takstmannen kan dessuten utarbeide en verditakst, og også denne gir en del informasjon om tilstanden på boligen. Verditaksten inneholder imidlertid flere andre elementer som virker inn på boligens verdi, som for eksempel beliggenhet, utsikt og innsyn, samt nærhet til butikker og kollektivtrafikk. Dette er momenter en vanlig tilstandsrapport ikke tar hensyn til. Ved et boligsalg er det derfor vanlig å legge frem både tilstandsrapport og verditakst, siden disse to utfyller hverandre og gir et best mulig bilde av hvilken tilstand boligen er i og hva den er verdt.
Selv om en tilstandsrapport før januar 2022 ikke fulgte én konkret mal, var det mange som likevel brukte en felles standard. Etter at det kom en egen forskrift som stilte krav til en mer detaljert tilstandsrapport, er denne malen blitt strengere, og enda mer standardisert.
Tilstandsrapporten inneholder blant annet informasjon om følgende punkter:
I tillegg kan det bestilles andre konkrete vurderinger etter behov, som for eksempel energiforbruk og energimerking, vibrasjoner, støy, inneklima, lydforhold, elektromagnetisme og ombyggingsmuligheter.
Hvis du skal selge boligen din, er det viktig at du har kunnskap om hvilken tilstand den er i, slik at du gir korrekt informasjon til potensielle kjøpere. Du er ikke juridisk pålagt å legge fram en tilstandsrapport, men du har likevel opplysningsplikt, det vil si at du er forpliktet til å gi informasjon om forhold ved boligen som du kjenner til eller burde kjent til, og som det er viktig at kjøper får vite om. Med mindre du er byggeteknisk kyndig selv, er det sannsynligvis mange forhold ved boligen du ikke er i stand til å foreta en vurdering av, derfor er det viktig at en uavhengig fagperson tar denne vurderingsjobben for deg. Siden det ikke sjelden oppstår konflikter i etterkant av et boligsalg, fordi det viser seg at det var mangler på boligen som kjøper ikke hadde fått informasjon om, vil du som selger sitte med atskillig sterkere kort dersom du på forhånd har lagt fram all den informasjonen det var mulig å finne. Etter de nye reglene trådte i kraft 1. januar 2022, kan kjøperen kreve erstatning for en mangel ved en brukt bolig dersom den overstiger 10.000 kroner. Fram til 2022 var lovverket slik at en bolig kunne selges «som den er», noe som innebar at den måtte være i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente, hvis han kunne kreve erstatning.
Hvor lang tid det tar å utarbeide en tilstandsrapport, varierer naturligvis alt etter hvor stor boligen er og om det er hele boligen eller bare deler av den som skal vurderes.
En tilstandsrapport skal utarbeides av en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann). Takstmann/bygningssakkyndig er ingen beskyttet tittel, og i utgangspunktet stilles det derfor ingen faste krav om noen spesiell utdanning for å kunne kalle seg dette. En takstmann bør imidlertid ha lang erfaring innen bransjen han skal jobbe med taksering i. En takstmann innen bygg og eiendom har ofte både utdanning og lang erfaring fra byggebransjen, for eksempel som byggmester, murmester, tømmermester, ingeniør eller arkitekt. Det finnes en sertifiseringsordning for takstmenn i denne bransjen, og det anbefales alltid at du sjekker at takstmannen har riktig sertifisering før du bestiller en tilstandsvurdering. Lang erfaring og gode skussmål er vel så viktig som pris når du skal velge takstmann.
En tilstandsrapport utføres altså av profesjonelle takstmenn, og prisen for en slik rapport avhenger av flere faktorer, blant annet hvor stor boligen er og dermed hvor mye som må kontrolleres. Prisene varierer fra rundt 7.000 kroner for en liten leilighet og opp til nærmere 25.000 kroner for en større enebolig. Ofte må man betale en tilleggssum for vurdering av ekstra boenheter som for eksempel en hybel, samt for ekstraarealer som kryploft, krypkjeller, uthus og garasje. Det er også vanlig at man må betale bompenger og en sum per antall kilometer takstmannen har kjørt i forbindelse med oppdraget.
Det er generelle prisforskjeller fra takstselskap til takstselskap, så det kan være lurt å sjekke litt rundt og innhente tilbud fra flere, før du bestemmer deg for hvem du ønsker å bruke når du trenger en tilstandsrapport.
Hvor lang tid du må vente på å få den ferdige tilstandsrapporten, kommer naturligvis an på hvor omfattende den er og hvor raskt det faktisk er mulig for takstmannen å levere. Vanligvis vil du måtte vente fra tre dager og opp til en ukes tid før rapporten er klar.
Når du bestiller en tilstandsrapport utarbeidet av en profesjonell takstmann, må du regne med å bruke noen tusenlapper. For en liten leilighet ligger prisen som nevnt ofte på rundt 7.000 kroner og oppover, mens en takst for en større enebolig kan komme opp i rundt 25.000 kroner. Prisene varierer fra takstselskap til takstselskap, så her er det lurt å innhente tilbud fra flere.
Det som vanligvis er inkludert i grunnprisen, er selve tilstandsrapporten, samt en verditakst og en lånetakst. Vær oppmerksom på at du ofte må betale en tilleggssum hvis du har ekstra arealer eller boenheter som takstmannen må se på, for eksempel hybel, kryploft, krypkjeller, uthus og garasje. Det er også vanlig at du må betale bompenger og kjøreutgifter for takstmannen.
Takstmannen må få fremlagt en del dokumenter du som selger må skaffe til veie, som for eksempel godkjente tegninger, opplysninger fra forretningsfører, årsberetning fra borettslag og lignende. Eventuelle gebyrer for innhenting av slike dokumenter må du selv betale.
Takstmannen kan imidlertid innhente nødvendige dokumenter for eksempel fra kommunen, da som regel mot et ekstra honorar.
Begrepet tilstandsrapport og boligsalgsrapport brukes av og til om hverandre, og det er ikke så rart, for begge to er rapporter om boligens tekniske tilstand, og begge er både detaljrike og grundige. Det er imidlertid en viss forskjell på de to rapportene. Der en boligsalgsrapport, som navnet tilsier, er rettet mot boligsalg og tar for seg det som er nødvendig å vite med tanke på boligsalg og eierskifte, vil en tilstandsrapport også kunne fungere som informasjon til deg om hva du bør planlegge av vedlikehold og utbedringer i årene som kommer. For bygningsdeler eller rom som får den alvorligste tilstandsgraden, vil det i tillegg inneholde et "sjablonmessig" anslag av hvor mye det vil koste å utbedre. Har du bodd i boligen din svært lenge uten å ha hatt en slik vurdering, kan det være av nytte å få en takstmann til å gjennomgå eiendommen slik at du får mer fagmessig informasjon om hvilken tilstand boligen er i.
En takstmann kan også utarbeide en verditakst som er en mer overfladisk gjennomgang av boligen, og som også tar hensyn til andre ting som kan være av stor betydning for selve verdien, som beliggenhet, innsyn, utsikt og hvor langt det er til sentrum, kollektivtilbud, butikker, skoler og lignende. Denne erstatter på ingen måte en tilstandsrapport som går atskillig grundigere til verks rent teknisk, men sammen kan de to rapportene gi et godt bilde på hva boligen faktisk er verdt.
Det er ikke veldig store prisforskjeller på en tilstandsrapport og en boligsalgsrapport, og hva du egentlig trenger av disse to variantene, kommer an på hva formålet med rapporten er. Snakk med takstmannen om hva som er mest egnet å bruke i ditt tilfelle.
Hvis du skal selge bolig, er utgifter til takstmann noe du bør se på som en nødvendighet og som en viktig utgiftspost for å minimere risikoen for trøbbel i ettertid. En vanlig verditakst kan være tilstrekkelig som dokumentasjon for banken hvis du bare skal refinansiere et lån, men skal du selge boligen, er det viktig at du kan fremlegge mer grundig informasjon. En verditakst sier nemlig ikke stort mer enn det man kan se når man går rundt i boligen, som at det er fliser på badet og fin utsikt, for å sette det litt på spissen.
I den grad det er mulig å spare penger her, må det i så fall være at noen takstmenn tar mindre betalt enn andre, men i denne prosessen er det viktigere at takstmannen er solid og dyktig enn at han er billig.
I noen tilfeller kan du forhandle om pris, selv om takstselskapene vanligvis opererer med faste prislister.
I etterkant av boligsalg kan det oppstå konflikter fordi det viser seg at det var feil eller mangler ved boligen som kjøper burde fått informasjon om. Som selger har du opplysningsplikt, og en grundig tilstandsrapport fra en profesjonell takstmann er noe du bør legge inn som en nødvendig utgift i forbindelse med salget, for å redusere risikoen for trøbbel i etterkant. I de aller fleste tilfellene er det absolutt verdt å ha en slik rapport. Rapporten skal øke tryggheten for begge parter ved at tilstanden på boligen er grundig gjennomgått av fagfolk.
Stortinget vedtok i 2019 endringer i avhendingsloven, noe som er ment å skulle føre til en bedre og tryggere bolighandel. Endringene trådte i kraft 1. januar 2022.
Etter de nye reglene kan kjøperen kreve erstatning for en mangel ved en brukt bolig dersom den overstiger 10.000 kroner. Hittil har lovverket vært slik at en bolig kan selges «som den er», noe som innebærer at den må være i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente dersom han kan kreve erstatning. Dermed får de som skal selge bolig enda større ansvar for det som måtte være av eventuelle skjulte feil og mangler ved boligen. Når den nye loven trer i kraft, vil det bli viktig for selgerne å gi mest mulig informasjon om boligen før den selges. Samtidig vil det bli stilt strengere krav både til takstmennenes kompetanse og til utforming av tilstandsrapporten. Samtidig får kjøperen større ansvar for å lese rapporter og dokumenter nøye. Intensjonen er altså at både selger og kjøper skal være mer trygge på dokumentasjonen og at man dermed kan unngå eventuelle konflikter etter at handelen er gjennomført.
Tilstandsrapporten skal gi en detaljert vurdering av eiendommen og hvilken tilstand boligen har. Likevel er det viktig å huske at det ikke er alle områder takstmannen har tilstrekkelig kompetanse til å vurdere grundig. Et eksempel på dette er det elektriske anlegget, hvor en takstmann uten elektrikerkompetanse ikke vil kunne vurdere annet enn selve sikringsskapet, sikringer og lignende, samt å inspisere en eventuell samsvarserklæring fra elektriker. Hvis man trenger en grundigere vurdering enn dette, bør man få en elektriker til å sjekke anlegget, eller finne en takstmann som har kompetanse på dette området også.
Takstmann er ingen beskyttet tittel, så i prinsippet kan hvem som helst kalle seg dette uten å ha noen spesiell utdanning. Det finnes imidlertid sertifiseringsordninger som gjør at du som kunde skal vite med litt større sikkerhet at din takstmann har kunnskaper om det han skal vurdere. Forbrukerrådet anbefaler at du sjekker om takstmannen har SETA-sertifisering, altså en sertifisering godkjent av SETA som er sertifiseringsrådet for takstpersonell i Norge.
