meglersmart
Søk
Lurer du på hva en eiendomsmegler koster? Vi forteller deg alt du trenger å vite om prisen på meglertjenester, inkludert hva som er inkludert, hva du må betale ekstra for, hvordan du kan spare penger, hvor mye meglerne tar i provisjon og ikke minst om det er verdt å bruke megler. Les vår guide, så unngår du å betale for mye.
Å kjøpe leilighet, hus eller fritidsbolig er for de fleste av oss den største privatøkonomiske investeringen vi gjør. Selv om det ikke er noen ting i veien for å kjøpe og selge eiendom privat, velger de aller fleste derfor å bruke en megler.
Meglerens oppgave er ikke bare å forsøke å omsette eiendom til en høyest oppnåelig pris, men å sørge for at handelen foregår på en korrekt måte. Kjøp og salg av boliger er en virksomhet som er strengt lovregulert og for å drive som megler må man ha en egen autorisasjon.
Tittelen eiendomsmegler er også beskyttet og kan kun brukes av personer som har fått utstedt et eiendomsmeglerbrev av Finanstilsynet. For å få dette må man ha bestått eiendomsmeglereksamen og ha minst to års praksis i etterkant.
Hvis man har begrenset erfaring med kjøp og salg av bolig, kan det være lett å tenke at meglernes jobb primært består av å sette inn annonser, holde visning og formidle bud til selgeren. Dette er de mest synlige delene av jobben. I virkeligheten er meglernes arbeid langt mer omfattende.
Meglerens oppgave er blant annet å:
Trenger du hjelp med å leie ut boligen, kan du lese mer om hvordan en utleiemegler kan bistå i vår artikkel om utleiemeglere.
Hvor mye du må regne med å betale for å selge boligen din vil naturligvis variere ut i fra en rekke faktorer. Prisbildet kan variere fra sted til sted, megler til megler og ut i fra boligen. Konkurransesituasjonen mellom meglerne kan også ha stor betydning.
Siden det er vanlig at meglere får provisjon av salget, vil det også være stor forskjell på å selge en leilighet til to millioner og en leilighet til tolv millioner, hvis vi ser på kroner og øre.
Vanligvis vil de totale salgskostnadene på salg av en bolig i Norge ligger på rundt 100.000 kroner.
Eiendomsmeglere opererer altså ikke med faste priser. De fleste meglere har imidlertid minimumspriser (minimumsprovisjon) som typisk ligger mellom 20.000 og 50.000 kroner. Dette er aktuelt hvis du skal selge en leilighet i nedre prissjikt.
Selv om meglere har tilgang til det samme faktagrunnlaget om både markedet og boligen din, vil de likevel basere seg på skjønnsmessige vurderinger. Forskjellige meglere vil derfor kunne komme til ulike verdivurderinger - og følgelig ulike tilbud til deg som selger. Det kan derfor være smart å hente inn tilbud fra flere meglere.
Alle meglere er for øvrig pålagt å tilby timepriser som en alternativ betalingsmodell. Det kan for eksempel være praktisk hvis man ønsker at megleren kun skal stå for en begrenset del av salgsprosessen. Normale timepriser ligger gjerne mellom 2.500 og 3.500 kroner.
På samme måte som megleren vil gjøre en helhetlig vurdering av din bolig, bør du gjøre en helhetlig vurdering av meglerens tilbud. Det er ikke gitt at den megleren som tilbyr lavest provisjon eller har den rimeligste prislisten er den beste. Se på hele kostnadsbildet og hva som er inkludert i pristilbudet fra megleren.
Med mindre det er spesifisert som en del av meglers provisjon, må du regne med å betale for:
Annonsering utgjør også en vesentlig del av de totale kostnadene ved et boligsalg. Som regel kommer dette i tillegg til selve meglerkostnadene. Hvis annonsekostnadene ikke er spesifisert, kan du be om at megler skiller de ut fra tilbudet slik at du lettere kan sammenligne meglernes tilbud.
De fleste meglere kan tilby ulike annonsepakker til faste priser. Normal pris for de minste er gjerne litt i overkant av 15.000 kroner.
Styling av boligen, eventuell 3D-tegning til annonser og prospekt, samt boligselgerforsikring kommer som regel også i tillegg.
Når du får et tilbud fra megleren, innbefatter dette en fast prosentvis provisjon for hele kjøpesummen. Meglerens provisjon øker dermed i takt med prisen på boligen. Med andre ord: Når du tjener mer på salget tjener også megleren mer. Er boligen din rimelig og lettsolgt, betaler du tilsvarende mindre for å få den solgt.
Størrelsen på provisjonen varierer en god del, men ligger normalt mellom 1 og 4 % av salgsprisen, i gjennomsnitt på rundt 2%. Provisjonsprosenten vil ellers variere ut i fra meglers vurdering av markedsmessig forhold, avstander, antatt arbeidsmengde, forventet salgssum med mer.
Det er derimot ikke lenger lov å operere med progressiv provisjon, altså at man får en høyere provisjonsprosent i det prisen kommer over en viss sum. For eksempel hvis megleren får 2% av summen opp til to millioner, og 4% på overskytende.
Vær ellers oppmerksom på at megleren som regel får kun en tredjedel av provisjonen selv. Det er denne andelen megleren kan forhandle på.
Alternativt kan man avtale en bestemt kronepris for meglertjenestene som er uavhengig av boligens salgssum.
Velger du å selge boligen din helt uten megler, vil du kunne spare store summer. Hvis du har en leilighet som blir solgt for 3 millioner kan du regne med å spare nærmere fra 50.000 kroner og opp på å gjøre hele jobben selv. Vi snakker her om et grovt anslag med utgangspunkt i en meglerprovisjon på 1,5% av salgssummen og øvrige kostnader som annonsering, visninger, oppgjørshonorar, fotografering, prospekt med mer, på til sammen ca. 50.000 kroner.
Du må imidlertid belage deg på å bruke mye tid, sette deg inn i lover og regler og ikke minst være villig til å ta den juridiske og økonomiske risikoen. Mulighetene for å gjøre kostbare feil, for eksempel gjøre en feil verdivurdering, vil for mange være grunn god nok til å skyve fra seg tanken på å selge bolig uten megler, til tross for den store besparelsen.
Det finnes imidlertid en rekke tjenester på nettet som kan guide deg gjennom prosessen slik at du kan være din egen megler på en langt enklere og tryggere måte enn før. Du kan da kjøpe de tjenestene du har behov for. For eksempel kan du få hjelp til å ordne med tilstandsrapport, takst og andre dokumenter som kan være kompliserte. Det gjelder også utforming av prospekt, annonsering og selve oppgjøret, som mange kan oppleve som litt skummelt.
Men også for det store flertallet boligselgere som velger å bruke megler finnes det måter å spare penger på. Det viktigste og mest åpenbare er å sammenligne tilbud fra flere meglere. Det er da viktig at man ikke ser seg blind på selve prisen eller provisjonsprosenten. Som ofte ellers i en markedsøkonomi kan det være gode grunner til at en megler er “dyr” og en annen “billig”. En megler som kan dokumentere en god “track record” med raske salg og høye priser vet å prise seg tilsvarende. Og når en megler priser seg lavt kan det være for å tiltrekke seg sårt trengte kunder og gjenspeile en lavere suksessrate.
På nettet finnes det ulike anbudstjenester der du kan hente inn tilbud fra ulike meglere. Du kan dermed enkelt hente inn anbud fra flere meglere og forenkle prosessen. Du kan blant annet få flere tilbud fra meglere i nærheten av deg, via vår gratistjeneste her på Meglersmart.
Den andre måten å spare penger på ved å bruke megler er å forhandle på prisen. Med andre ord: prute. For mange nordmenn kan det sitte langt inne, men her kan det være penger å spare. Akkurat hvor mye, er avhengig av hvor ivrig megleren er etter å få oppdraget, konkurransesituasjonen og hvor offensiv du er. Har du en attraktiv og lettsolgt leilighet eller en stor eiendom med antatt høy verdi vil du ha gode kort på hånden når du forhandle med megler.
Men ha i bakhodet at eiendomsmeglere er ikke gode kun fordi de kan mye om boliger og markedet og behersker papirarbeidet. De er gode fordi de har forhandlingskompetanse og som regel er dyktigere forhandlere enn sine kunder - og i dette tilfellet er kunden deg. Etterspurte meglere vet også å prise seg tilsvarende og er mindre villig til å gå ned i pris enn ferske meglere som er villig til å strekke seg for å få referanser og erfaring.
Et generelt tips er å ikke fokusere på de ulike postene i tilbudet, men på totalprisen. Hvis du forhandler prisen ned på for eksempel posten for planlegging, kan megleren enkelt gi deg noen tusen i avslag for så å hente inn avslaget på en annen post, for eksempel prisen på visninger. Dermed får du kanskje en følelse av å ha fått avslag mens sluttsummen i praksis blir tilnærmet den samme.
Fokuser derfor på totalprisen uansett om du vil inngå en provisjonsbasert avtale, fastpris / pakkeavtale eller vil betale timepris.
Selv om det er viktig å ha i bakhodet at megleren ikke har ubegrenset forhandlingsrom, er det ikke uvanlig å kunne få prisen ned med 15.000 - 40.000 kroner.
Når de aller fleste som selger bolig velger å bruke en megler, skyldes ikke det latskap eller mangel på fantasi. Bolighandel en av de største økonomiske disposisjonene man gjør og trygghet veier derfor tyngre enn muligheten til å spare penger.
Også potensielle kjøpere søker trygghet, og mange vil derfor være mer skeptisk til å kjøpe bolig av en privat selger enn via en megler. For deg som selger uten megler kan det bety at du går glipp av budgivere. Hvem eller hvor mange som lar være å legge inn bud på grunn av at du selger uten megler, vil du sannsynligvis aldri få vite. Men hvis du skulle befinne deg i en situasjon der budene uteblir, er det en mager trøst at du har “spart” 100.000 kroner på utgifter til megler. Kanskje blir du da tvunget til å gi salgsjobben til en megler likevel.
På den andre siden: Bruker du megler og får til et vellykket salg til et bud du er fornøyd med, vil du neppe reflektere over om megleren var verdt prisen - beviset er jo det vellykkede salget.
Så hva slags konklusjoner kan du trekke av dette? Er megleren verdt prisen?
Her finnes det ikke noe svar med to streker under. Men ser vi på hva de fleste faktisk velger å gjøre - altså benytte megler - er det logiske svaret ja. De fleste ser seg tjent med å selge bolig ved hjelp av megler.
Hvis du likevel vurderer å selge boligen din uten megler, bør du gjøre følgende vurderinger: For det første må du kunne sette av nok tid til jobben. For det andre må du være villig til å ta risikoen - og tenke over om den potensielle besparelsen er verdt det.
En annen ting du bør ha i bakhodet er at ikke alle meglere er like dyktige. For en fremgangsrik megler er din bolig kun en av mange boliger megleren forsøker å selge. Du kan altså ikke regne med å få noen form for særbehandling, selv om megleren er aldri så vennlig og serviceinnstilt.
Vurder derfor meglerens pris og opplegg nøye. Virker det tillitsvekkende? Får du inntrykk av at megleren faktisk vil gi din bolig nok tid og oppmerksomhet? Husk ellers at selv om meglere kan skape et inntrykk av at de kontrollerer hele prosessen og at det er de som bestemmer prisen, så er det i realiteten markedet som bestemmer hvor attraktiv boligen din er.
