Lurer du på hva en verdivurdering koster? Vi forteller deg alt du trenger å vite om prisen for en verdivurdering, hva som er inkludert i prisen, hvordan du kan spare penger, og om det faktisk er verdt utgiften. Hvordan foregår egentlig en verdivurdering, og kan man få det gratis? Les vår guide, så unngår du å betale for mye.

Verdivurdering som e-takst

Befaring: Verdivurdering brukes i forbindelse med salg av bolig, refinansiering av boliglån i banken, forsikringssaker eller arveoppgjør. Denne vurderingen er basert på at en eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig (takstmann) kommer på besøk og gjør en befaring av boligen eller eiendommen. I dag er det mest vanlig at en eiendomsmegler tar seg av verdivurderingen i form av såkalt e-takst, mens takstmannen utarbeider en tilstands- eller boligrapport. Begge deler vil være nyttige verktøy for deg som skal selge bolig.

Hjelp til å få best mulig pris: Når en eiendomsmegler skal gjennomføre en verdivurdering av boligen din, vil det i de fleste tilfeller innebære mer enn bare en rask befaring av selve boligen. En god eiendomsmegler vil også ha gjort grundig forarbeid, slik at kunnskaper om nærområdet og potensielle kjøpere også er en del av totalpakken. Verdivurderingen vil påvirkes av boligmarkedet både lokalt og nasjonalt, og eiendomsmeglere benytter seg her av statistiske beregninger basert på boligsalg både i landet generelt, og i nærområdet. På den måten kan eiendomsmegleren hjelpe deg med å legge en plan for hvordan du kan få flere potensielle kjøpere, og best mulig pris for boligen din.

Solforhold og utsikt: Andre ting som vil påvirke verdivurderingen kan ikke nødvendigvis måles ved hjelp av statistikk, men en erfaren megler vil fortsatt kunne se potensialet for å øke salgssummen dersom du for eksempel har gode solforhold eller god utsikt, garasje eller parkeringsplass, eller gjennomgående høy standard på boligen. Faktorer som kan påvirke verdien i negativ forstand kan være støy fra motorvei, hvilken etasje boligen ligger i eller lang avstand til butikker og lignende tjenester.

E-takst: Siden 2016 har e-takst, altså elektronisk takst, blitt standard innenfor eiendomsmegling. Her stilles det strenge krav til nøyaktighet, og banken får tilgang til e-taksten via en database som også inneholder tidligere e-takster på samme bolig. Som forbruker får du e-taksten tilsendt på e-post. Selv om e-taksten har strengere krav enn tidligere verdivurdering gjort av meglere, sier den fortsatt ingenting om boligens tekniske standard.

Prisantydning: Verdivurdering må heller ikke forveksles med prisantydning. Prisantydningen skal riktignok ikke vike for mye fra verdivurderingen, som altså er markedsverdien, men der verdivurderingen gjøres av megler alene, er prisantydningen satt på bakgrunn av både meglers kunnskap, og dine ønsker og forventinger som selger. Prisantydningen skal altså gjenspeile hva boligen er verdt, hvor mye markedet er villig til å betale, og hva du som selger ønsker å få for boligen.

Gratis eller lokketilbud?

Dersom du må betale for verdivurderingen, koster det vanligvis mellom 2.000 - 6.000 kroner, men sjeldent mer. Prisen vil blant annet avhenge av om boligen er en liten leilighet eller en større enebolig, om det er tørketid i meglerbransjen, og om boligen ligger langt unna et meglerkontor.

Det kan lønne seg å la flere ulike meglerfirma komme på befaring, da det ikke er uvanlig at ulike meglerfirma med ulike fremgangsmåter kommer frem til ulike resultater. Verdivurderingen burde også gjøres i god tid før du begynner å se på ny bolig, siden det er lurt å vite hva du kan få for nåværende bolig før du begynner å lete etter en ny.

Dersom du skal selge boligen, er det mange meglerfirma som tilbyr gratis befaring og verdivurdering, men enkelte vil ha forbehold om at du må selge bolig gjennom deres meglerfirma dersom du bestemmer deg for å selge. Vær derfor våken og spørrelysten når du avtaler befaring fra ulike meglere, slik at du ikke blir sittende med flere regninger i etterkant.

En enkel verdivurdering får du ofte i løpet av det første møte du har med megler, der du får vite omtrent hva som er realistisk å få for boligen og hva du kan gjøre for å eventuelt få en bedre pris. Denne verdivurderingen er mellom deg og megler, og kan dermed være muntlig.

Dersom du vil benytte verdivurderingen i banken eller som dokumentasjon overfor en annen tredjepart, vil det derimot ikke være tilstrekkelig med en uformell verdivurdering gjort av eiendomsmegler. I slike tilfeller kreves det en mer standardisert versjon i form av e-takts, og dette er i de aller fleste tilfeller en betalt tjeneste fra meglerens side.

Hvis du trenger verdivurdering i forbindelse med refinansiering av lån, er dette også stort sett en betalt tjeneste. Unntaket er om du benytter deg av en megler som tidligere har vært involvert i ditt boligsalg. Mange tilbyr gratis verdivurdering med e-takst som en ekstra tjeneste for tidligere klienter, selv om denne verdivurderingen ikke skal brukes til boligsalg. I perioder der markedet er tregt er det heller ikke uvanlig at meglerfirmaer tilbyr gratis verdivurderinger uten forbehold om boligsalg.

Hva innebærer verdivurderingen?

Areal, byggeår, oppussing: Når det gjelder hva som er inkludert i prisen, er det vanskelig å gi et helt konkret svar, da dette kan variere mye mellom de ulike eiendomsmeglerne. Vanligvis kommer du til å bli spurt om areal, byggeår og eventuell oppussing. Fellesgjeld, felleskostnader og kommunale utgifter vil også være interessant for megleren. Ut i fra disse opplysningene vil megleren utarbeide en e-takst som du kan benytte i kontakt med for eksempel banken i forbindelse med salg av bolig eller refinansiering av lån.

Oversikt over det lokale området: Det vi kan si er at en god megler vil gjøre mer enn å bare foreta en enkel visuell befaring av boligen og innhente nødvendige opplysninger. En god megler vil også stille forberedt til befaringen, og dermed ha god oversikt over det lokale markedet, hva lignende boliger i området har blitt solgt for. Meglerne har nemlig tilgang til en database med bilder og informasjon om boliger i nærområdet som nylig har blitt solgt, og vil dermed ha et oppdatert og klart bilde av markedssituasjonen.

Gjøre boligen attraktiv: Hvis du skal selge boligen, vil en god megler også gi deg tips og råd om hvordan du kan gjøre boligen din mest mulig attraktiv på markedet, og på den måten oppnå en høy salgspris. Det kan gjelde oppussing, enkel styling av boligen eller andre enkle grep som kan ha stor innvirkning på den endelige salgsprisen.

Gode råd: Hvorvidt boligen trenger oppussing før et eventuelt salg er nemlig ikke en avgjørelse du trenger å ta før det foreligger en verdivurdering. Når du vet hva markedet kan være villig til å betale for boligen, kan du veie dette opp mot egne forventninger til salgsprisen og se om du behøver å ta noen grep for å øke verdien. Her kan megleren gi gode råd om veien videre mot visning og salg.

Takster til ulike formål

E-takst: Dersom du ønsker at verdivurderingen gjøres av en megler, er e-takst det eneste alternativet du har. Dette er også den enkleste formen for verdivurdering, og vil i mange tilfeller være tilstrekkelig dersom du skal bruke det i forhandlinger med banken, eller om du bare ønsker å vite om boligen din har steget i verdi.

Verdi- og lånetakst: Verdi- og lånetakst bygger på de samme grunnleggende prinsippene som e-takst, men utarbeides av en sertifisert takstmann. Det vil si at den inkluderer en enkel teknisk gjennomgang av boligen for å fastslå hvor mye den ville kostet å bygge. Deretter gjennomgår takstmannen blant eventuelle skader, slitasje, dårlig isolasjon og utdaterte tekniske anlegg, og trekker dette fra verditaksten. Det du sitter igjen med til slutt vil være boligens verditakst, som danner grunnlaget for lånetakst.

Verditakst: Verditakst er et dyrere alternativ enn e-takt, men billigere enn en tilstandsrapport og heller ikke like detaljert. Den brukes ikke så mye i forbindelse med boligsalg siden de fleste som kjøper og selger foretrekker boligsalgsrapport tilpasset nettopp boligsalg. Det er derimot mye brukt i forbindelse med arveoppgjør eller samlivsbrudd. I slike situasjoner vil alle parter som oftest være godt kjent med boligens tekniske tilstand og behov for vedlikehold.

Boligsalgsrapport: Hvis du skal selge bolig, vil du mest sannsynlig også trenge en boligsalgsrapport utarbeidet av en sertifisert takstmann. Dette er ikke noe som er påbudt i forbindelse med boligsalg, men dersom den mangler, vil det kunne føre til skepsis blant potensielle kjøpere. Uten boligsalgsrapporten vet de tross alt lite til ingenting om boligens tekniske tilstand, og da vil du sannsynligvis ikke få like mange eller like høye bud som du ellers ville fått. I tillegg har du som selger opplysningsplikt, det vil si at kjøper må få vite alt om boligens tilstand, feil og mangler for at du ikke skal risikere å bli erstatningsansvarlig etter salget. En boligsalgsrapport eller tilstandsrapport hjelper deg med å avdekke dette, og vil sånn sett være en stor trygghet for både deg og kjøper.

Vent med oppussing

En enkel måte å spare penger på i forbindelse med en verdivurdering, er rett og slett å unngå å gjøre endringer på boligen før du vet om endringene vil lønne seg. Hvis du vet at du kommer til å selge i løpet av kort tid, burde du derfor skrinlegge alt av store oppussingsprosjekter og endringer, siden du ikke kan være sikker på at disse vil hjelpe deg med å få en høyere verdi på boligen. Vent og se hva eiendomsmegleren sier på befaring, så kan du heller ta stilling til hva du ønsker å bruke penger på etterpå.

Verdivurderingen vil også koste mindre hvis du kjøper det som en del av en meglerpakke som involverer flere tjenester enn bare verdivurdering eller e-takst. I tillegg kan du slippe unna litt billigere hvis meglerkontoret ikke ligger for langt unna den aktuelle boligen, slik at megleren ikke har lang reisevei og tar betalt for dette.

Husk at du også kan få skattefradrag dersom du har betalt for en verdivurdering i forbindelse med refinansiering av lån. Dette er poster som ikke er forhåndsutfylt i selvangivelsen, og du må derfor huske å fylle de inne på egen hånd for å sikre deg at du får fradraget. Dette gjelder for øvrig alle utgifter du har i forbindelse med refinansiering av boliglån.

Markedet bestemmer

Det er flere sammenhenger der en verdivurdering vil være aktuell, og det gjelder spesielt dersom man må dokumentere verdien overfor en tredjepart, slik som for eksempel banken. Siden 2016 er det megleren som først og fremst tar seg av verdivurderingen av boliger i form av e-takst. Her vurderes ikke boligens tekniske tilstand, men boligens markedsverdi som danner grunnlaget for en prisantydning.

Takstmannen (som i dag egentlig heter bygningssakkyndig) har gått mer og mer bort fra verditakst, og brukes mest i forbindelse med å utarbeide en boligsalgsrapport eller tilstandsrapport. Det er selvsagt ingenting i veien for å benytte seg av en takstmann for å utarbeide verditakst, men det vil i de fleste tilfeller ikke være nødvendig så lenge megleren kan gjennomføre en enklere verdivurdering og denne godkjennes av banken.

Eiendomsmeglere har mye erfaring med alle stegene i et boligsalg, og kan veilede deg for å sikre at boligen ser best mulig ut når du skal ha visning. Ofte er det ikke så mye som skal til, kanskje et malingsstrøk i gangen eller ny grus i oppkjørselen er nok. En erfaren megler vil kunne fortelle deg hva som er nødvendige og unødvendige tiltak, slik at du ikke pusser opp for flere tusen kroner uten at det får uttelling på salgssummen. Vent derfor med å pusse opp dyre rom som kjøkken eller bad til etter verdivurderingen, da det ikke er sikkert at endringer vil føre til at boligen øker i verdi.

En verdivurdering vil altså ikke bare gi deg en indikasjon på hva du kan få for boligen i dagens marked. En god eiendomsmegler vil også kunne gi deg gode tips og råd til hvordan du kan maksimere salgssummen basert på lokasjon, målgruppe, og hvilken tid på året du skal selge. Det er imidlertid viktig å huske at en verdivurdering i bunn og grunn bare er gjetting fra meglerens side. Det er riktignok snakk om en kvalifisert gjetning basert på kunnskap og statistikk, men du har uansett ingen garanti for at summen fra verdivurderingen er den samme som den faktiske salgssummen. Boligen er til syvende og sist ikke verdt mer enn hva potensielle kjøpere er villige til å betale.