meglersmart
Søk
Lurer du på hva det koster å selge boligen din selv? I denne guiden forteller vi deg alt du trenger å vite om prisen rundt det å selge bolig uten megler, inkludert budsjett, mulige alternativer og måter å spare penger på. Les vår guide, så unngår å betale for mye.
Det å selge boligen sin selv kan virke utfordrende for mange. Likevel er det fullt mulig å gjennomføre dersom man har kontroll på prosessen og tid til disposisjon. Prisen er som regel den faktoren flest er opptatt av når man vurderer privat salg. Hvor mye kan man spare? I denne guiden gir vi deg svarene du trenger angående kostnader rundt privat boligsalg, men også andre faktorer som er viktige å overveie. Kan man selge helt uten eiendomsmegler, og hvilke steg i prosessen bør man få ekstern hjelp til? Hva kan man spare mest på? Finnes det alternativer? Dette og masse mer vil vi gi deg svar på.
En vanlig grunn til at man velger å selge boligen sin selv er å kutte kostnader knyttet til salget. Bruk av en eiendomsmegler kan ofte bli dyrt og dersom man har tid tilgjengelig, kan det å ta et tak selv være fristende.
Når man selger selv, slipper man å betale meglerprovisjon. Meglerprovisjonen ligger vanligvis på mellom 1-4 % av salgssummen. En bolig som blir solgt for 4 millioner kroner vil dermed føre til en lønn på 80.000 kroner til megleren dersom provisjonen ligger på 2 %. Disse pengene vil man spare dersom man selger uten megler.
Ved salg av bolig ved hjelp av megler kommer også tilleggsutgifter som fotografering og markedsføring på nett (15.000 – 30.000 kroner), oppgjørshonorar (5.000 – 8.000 kroner) og visninger der megler er til stede (2.500 – 5.000 kroner). Slike kostnader slått sammen med meglerprovisjonen vil kunne ende på rundt 100.000 totalt for en bolig til 4 millioner kroner. Dette beløpet vil så klart kunne variere, det kan bli både billigere og dyrere.
Man kan velge å kutte ned på tilleggsutgiftene for å spare penger i forbindelse med privat salg. Men det er viktig å ikke være for gjerrig rundt disse postene, da for eksempel investering i fotografering og markedsføring mest sannsynlig vil trekke flere potensielle kjøpere på visning. Dette kan føre til mer pågang i budrunden og en høyere salgspris. Slik sett kan man tape penger på å ikke investere i tilleggsutgiftene.
Når man selger selv, må man betale for innhenting av informasjon fra offentlige registre, transaksjonsgebyrer og tinglysningsgebyr. Vanligvis vil dette kun koste noen hundrelapper. I tillegg anbefaler Forbrukerrådet at man benytter seg av en eiendomsmegler eller advokat når man skal fylle ut skjøte og ordne oppgjør. Dette innebærer overføring av eiendom, betaling, sletting av heftelser og tinglysning for å oppnå rettsvern. Det vil koste mellom 10.000 – 20.000 kroner å få hjelp til dette, og det er eneste måten å sikre at boligkjøpet blir gjort på en korrekt måte.
Det å selge selv er tidkrevende, og det er mye å holde styr på. Derfor er det viktig å være svært nøye på å kartlegge utgifter og passe på at man følger gjeldende retningslinjer. Ved å sette opp et budsjett, blir det lettere å få en oversikt over kostnadene knyttet til det å selge privat. Kostnadene vil naturligvis variere ut i fra hvor stor del av salget man utfører uten profesjonell hjelp, men også fra bolig til bolig, megler til megler og sted til sted. Det kan være en god idé å la en fagperson kontrollere budsjettet. På den måten får man oppklart om det er noe man har glemt og om budsjettet er realistisk.
Det å selge selv krever mye tid og at man har kontroll på det juridiske rundt prosessen. Dersom man er usikker på om man kan sette av nok tid eller at salget blir for komplisert, kan bruk av en eiendomsmegler være et smart valg. Forbrukerne kan nemlig gå glipp av viktige faktorer ved å utelate en megler. Eiendomsmeglere har både tre års utdannelse og to år i praksis, samtidig etterutdanning. Dette innebærer blant annet markedsføring, jus og kundebehandling. En megler har mer erfaring, et større nettverk og garanterer trygghet for selgeren. Derfor er det også mange som foretrekker å kjøpe bolig av en megler framfor en privatperson. Som privatperson kan man dermed gå glipp av budgivere som ville vært interessert, dersom det var en megler med i bildet.
Det er også fullt mulig å få hjelp av megler eller advokat til deler av prosessen. Det er flere aktører som tilbyr pakkepriser der ulike elementer i salgsprosessen er inkludert. Meglere er også lovpålagt å tilby timespris, og det vil da være mulig å skreddersy hva man trenger hjelp til.
Et annet alternativ når man selger bolig selv er å benytte seg av en nettjeneste. Det finnes flere tjenester på nettet som kan hjelpe deg i salgsprosessen, blant annet Propr og Selgboligselv. Man kan da velge hvor mye hjelp man ønsker, og prisen justeres deretter. Dersom man kun ønsker hjelp med kjøpskontrakt og oppgjør, vil det koste rundt 15.000 kroner hos en nettjeneste. Hvis man vil ha hjelp til flere tjenester i salgsprosessen, kan prisen stige opp mot 35.000 kroner. Da kan man få hjelp til alt fra kjøpskontrakt og overføring av bolig, til annen nødvendig dokumentasjon og hjelp til annonsering og fotografering. Her gis det også mulighet til å signere en digital kontrakt.
De fleste som benytter seg av en tredjepart som for eksempel advokat, megler eller nettjeneste, sparer mellom 40-80.000 kroner. Det er likevel under to prosent av boligsalgene som blir gjort privat. Dette kan forklares med at det er arbeidskrevende å selge bolig selv, også ved hjelp av en tredjepart.
For å spare penger rundt boligsalget, vil en god start være å utarbeide et solid budsjett som kvalitetssikres av fagkyndige. På den måten har man kontroll på kostnadene og unngår å betale for mye.
Det vil også være lurt å be flere aktører komme med tilbud. Prisene vil da framstå mer oversiktlige, samtidig som du vil kunne se hva som er inkludert og ikke inkludert i tilbudet. En god idé kan være å benytte seg av en anbudstjeneste til dette. På den måten blir det også enklere for deg å sammenlikne de ulike aktørene og eventuelt forhandle på prisen. Det finnes nemlig mange aktører man kan forhandle med, og den beste måten å gjøre dette på få oversikt over markedet ved å innhente flere tilbud.
Et godt råd som kan spare deg for mye penger, er å ikke ta sjanser dersom du ikke føler deg helt sikker. Når man selge som privatperson, ligger det juridiske ansvaret på deg, og du er derfor spesielt utsatt dersom konflikter rundt salget skulle oppstå. Vær derfor så nøyaktig som mulig, og gi potensielle kjøpere all informasjonen du har om boligen, både positivt og negativt. En mulig reklamasjonssak vil kunne koste deg dyrt. Dersom du ikke vil ta på deg den juridiske og økonomiske risikoen det er å selge selv, vil vi anbefale at du heller får hjelp av for eksempel en eiendomsmegler. Bruk av en megler kan spare deg for penger i forhold til å gjøre feil når du selger selv.
Det kan være greit å være klar over at det 1. januar 2022 trådte i kraft endringer i avhendingsloven, som gjorde at mye av ansvaret som tidligere lå hos kjøper, ble forflyttet til selger. Etter de nye reglene kan kjøperen kreve erstatning for en mangel ved en brukt bolig dersom den overstiger 10.000 kroner. Før 2022 var lovverket slik at en bolig kunne selges «som den er», noe som innebar at den måtte være i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente, før han kunne kreve erstatning. Dermed har du som boligselger et større ansvar for det som måtte være av eventuelle skjulte feil og mangler ved boligen, og du har derfor potensielt mye å tape på at ikke selger får alle nødvendige opplysninger. Dette er noe en tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (takstmann) kan hjelpe deg med. Så lenge alle feil og mangler er opplyst om, kan ikke kjøper kreve erstatning. En tilstandsrapport kan koste alt fra 7.000 til 20.000 kroner, avhengig av boligens størrelse, men kan altså være en lur investering.
Å selge selv er fullt mulig, og det finnes mange forskjellige tjenester som tilbyr seg å hjelpe deg i prosessen. På den måten kan man selv velge om vil gjøre alt selv eller om man trenger hjelp til visse oppgaver.
Den klart største fordelen med å selge selv, er pengene man kan spare. En meglerprovisjon kan utgjøre en stor sum, og denne slipper du å punge ut for hvis du gjør jobben selv. Man kan også spare penger på andre tilleggsutgifter, og med et godt budsjett kan man lettere se hvor det er mulig å hente inn noen kroner.
En annen fordel med privat salg er at man alltid vil ha full kontroll over prosessen. Ved bruk ev eiendomsmegler eller andre profesjonelle kan man ofte oppleve at man ikke helt henger med i svingene. Når du er din egen sjef, vil du aldri føle på dette.
Det å selge selv kan også ha sine ulemper. De største ulempene ved privat salg er at det er tidkrevende og det øker risikoen. Man må selv sette av tiden det tar og man er selv ansvarlig for det juridiske rundt salget. Ved å selge privat kan man også miste potensielle kjøpere fordi flertallet av kjøpere foretrekker å kjøpe av megler grunnet sikkerhet. På den måten kan det å selge selv føre til færre interessenter, og dette kan gi en laber budrunde som kan resultere i at salgsprisen blir lavere enn den hadde blitt ved hjelp av eiendomsmegler. En megler har en utdannelse og en erfaring innen boligmarkedet, som privatpersoner ikke har. Megleren vet best hvordan man når ut til de potensielle kjøperne og sannsynligvis vil flere komme på visning ved hjelp av meglerens tjenester. På den måten kan man kanskje få noen hundretusener mer for boligen enn om man solgte selv, og man har da spart inn meglerkostnadene.
Spørsmålet om man bør selge selv eller ikke er opp til den enkelte. Dersom man har tiden og vet hva som kreves kan det være lønnsomt. Men man må også være villig til å ta en risiko. Om risikoen er verdt pengene man kan spare, må hver enkelt ta en beslutning på. Alt i alt bør man veie fordelene og ulempene opp mot hverandre. Dersom man har tiden som kreves og er trygg på at man har forstått hva som kreves, kan privat salg være lønnsomt.
