Lurer du på hva det koster å bruke en utleiemegler i 2022? Om du ønsker å leie ut underetasjen i huset ditt, et rom i kjelleren eller en sekundærbolig, vil en utleiemegler kunne hjelpe deg med alt det praktiske. Vi forteller deg alt du trenger å vite om prisen for en utleiemegler, hva som er inkludert, alternativer og eventuelle måter å spare penger på. Les vår guide, så unngår du å betale for mye.

‍

Hva gjør en utleiemegler?

Hvis du vurderer å benytte deg av en utleiemegler, trenger du å vite hva en utleiemegler kan gjøre for deg. Det finnes både fordeler og ulemper ved å benytte seg av tjenestene deres, og disse kan det være lurt å være klar over før du starter. For mange kan det gi en følelse av sikkerhet å bruke en utleiemegler, da det å leie ut i enkelte tilfeller kan medføre en viss risiko. Det er ikke å ta for gitt at leietakeren tar like godt vare på boligen din som du ville gjort, så for å finne de riktige leietakerne og sikre et godt leieforhold er det flere som setter bort utleie av boligen.

De fleste utleiemeglere har lang erfaring og god kjennskap til området ditt, og kan være behjelpelige med både å sette rett pris på boligen og finne riktige leietakere. En utleiemegler vil følge hele utleieforholdet fra begynnelse til slutt, og ordne alt det praktiske med annonser, visninger, leiekontrakt og depositum. Alle leietakere blir omfattende kreditt -og referansesjekket og boligens tilstand blir grundig dokumentert ved inn- og utflytting.

Hvis det skulle oppstå noen problemer under leieforholdet, om det er naboklager eller at leietaker ikke betaler inn husleie, så vil megleren ta seg av alt det praktiske og juridiske rundt dette, og du som utleier vil, i mange tilfeller, være dekket av utleieforsikring (eventuelt bør du tegne en slik forsikring!) - og være sikret å motta leieinntekter på konto. Utleieforsikringen vil, om dette er noe utleiemegler tilbyr, dekke eventuelle skader på boligen om et uhell skulle skje. Kort sagt kan man si at en utleiemegler tar over alle forhold ved en utleie som vanligvis vil tilfalle deg som eier.

Hva må du betale for en utleiemegler?

Alle utleiemeglere har forskjellige priser, men spesielt i hovedstaden er forskjellene store nok til at det lønner seg å sjekke med flere før du bestemmer deg. Forskjellen fra en megler til en annen kan ligge på så mye som 4.500 kroner i året, avhengig av hvilken tjeneste du bestiller. Prisene på utleiemeglere varierer ut i fra flere forskjellige faktorer som geografisk beliggenhet, konkurransesituasjon og utleieselskapet. Det finnes gratis og uforpliktende anbudstjenester du kan benytte deg av for å få oversikt over prisene i ditt område, for eksempel vår gratistjeneste her på Meglersmart. Du kan også velge å gjøre undersøkelser selv og få prisanslag fra forskjellige meglere i ditt område. Disse prisanslagene vil som regel inneholde priser som dekker en markedspakke, innflytting og løpende forvaltningskostnader.

En standard markedspakke dekker som regel annonse på finn.no, bildetakning, prospekt og sosiale medier. Disse pakkene koster mellom 3.500 - 6.000 kroner avhengig av innhold. Her er det store forskjeller hos de forskjellige tilbyderne og det lønner seg å sjekke flere utleiemeglere. Prisene som oppgis for innflytting av leietaker inkluderer som regel visning, referansesjekk, kredittsjekk, depositum/garanti og innflytningsprotokoll. Dette er potensielt mye arbeid, både når det gjelder å sjekke referanser og kreditt, men også å holde visninger. Prisen på denne pakken beregnes ofte i prosent, og ligger på mellom 50-75% av leien. Til sist er det løpende utgifter forbundet med utleie som inkluderer all kontakt med leietakerne, fakturering, oppfølging, justering av leie, eventuelle naboklager, rapporter til utleier og utflytningsprotokoll. Disse kostnadene ligger ofte mellom 7% og 13% av leieinntekt per måned.

Det er viktig å huske at om du tar deg av utleien selv, vil dette kreve en del tid og innsats. Du vil også måtte dekke kostnader forbundet med blant annet annonsering.

Hva får du inkludert i prisen for en utleiemegler?

Utleieforsikring: Det kanskje viktigste som er inkludert når du bruker en utleiemegler er en utleieforsikring, både i form av gjennom et forsikringsselskap og i form av en personlig forsikring om noe skulle gå galt. Det er dessverre mange utleiere som opplever at deres leietaker ikke tar like godt vare på boligen som de selv ville gjort, og det er også flere som opplever problemer med å motta husleie til avtalt tid. En utleieforsikring vil i disse tilfellene dekke deg og boligen din, og du kan føle deg tryggere om noe skulle skje. En utleieforsikring kan også dekke eventuelle skader som har blitt påført boligen din, og du kan få erstatning hvis leietaker ikke betaler husleien i en periode. Hvis leietaker nekter å flytte ut etter at leieforholdet er avsluttet, kan du også få hjelp til utkastelse. Det er viktig å huske på at du også selv kan tegne en utleieforsikring, uavhengig om du benytter deg av en megler.

Omfattende forarbeid: Det er du som utleier som betaler kostnader ved å bruke en utleiemegler, men samtidig vil du også kanskje raskere finne en god leietaker til akkurat din bolig.  En utleiemegler vil være behjelpelig med å finne en god leietaker, sørge for at pengene kommer inn til riktig tid, organisere visninger og følge opp eventuelle problemer underveis i leieforholdet. Dette inkludere da også foto, annonser, visninger, leiekontrakt og depositumskonto eller depositumsgaranti. Utleiemegleren kommer hjem til boligen/rommet/leiligheten for å ta bilder av alle rom og eventuell hage, bod eller annet som følger med, redigerer og klargjør dem for publisering på internett, sørger for å føre opp riktig mål i annonsen og tar seg etter hvert av alle henvendelsene som kommer inn. Så fort annonsen er klar, publiseres den på for eksempel Finn.no, Facebook og utleiemeglerens egen hjemmeside. Hele denne prosessen vil sannsynlig gå raskere for deg om du ikke er vant til å leie ut bolig og har lite erfaring med for eksempel bildetakning og skriving av annonsetekst. Hvis du benytter deg av en megler vil du kunne bruke tiden på andre ting. Ettersom henvendelsene kommer inn, vil megleren være den som setter opp visning, og du behøver ikke selv å være tilstede på noen av de. De kan sette opp både fellesvisninger og individuelle visninger - det er opp til dere å bestemme.

Etter visning: Etter at visningene er avholdt vil megleren foreta omfattende kreditt -og referansesjekker av potensielle leietakere før de bestemmer seg for hvem som passer best til å leie din bolig. En utleiemegler vil ordne med gyldig og lovlig bindende kontrakt, depositumskonto og eventuelle spesielle klausuler. I tillegg vil det være de som har ansvar for å få inn leien hver måned, og vil være behjelpelige med utkastelse dersom leietaker ikke opprettholder sin del av kontrakten. En utleiemegler vil ta betalt både i oppstarten av et forhold og per måned gjennom prosenttrekk av månedsleien.

Hva er gode alternativer til å bruke megler?

Alt utleiemegleren kan gjøre: Avhengig av hvilken utleiemegler du velger, kan forskjellige tjenester inngå i utleieforholdet. De aller fleste velger at utleiemegler skal forvalte alle deler av et leieforhold når de først bestiller deres tjenester. Det vil si at megleren ordner alt det praktiske med foto, annonser, visninger, leiekontrakt, depositum, referansesjekk, oppfølging og avslutning av leieforhold. Alle leietakere skal bli kreditt -og referansesjekket, og boligen blir kontrollert ved inn og utflytting ved bruk av inn- og utflytningsprotokoller. I løpet av leieforholdet håndterer utleiemegleren alle hendelser og sørger for at husleien kommer på konto til avtalt tid. Inkludert i dette får du som utleier som regel også en utleieforsikring, samt at kostnadene for opprettelse av depositum og protokollføring ved inn og utflytting av leietaker er dekket. Du bør derimot være oppmerksom på at dersom boligen skal leies ut på nytt etter utløp av leieavtalen til den samme leietakeren, vil det påløpe flere kostnader som inkluderer etablering av nytt leieforhold og tilretteleggingshonorar.

Megler ordner det praktiske, utleier følger opp leieforholdet: En annen variant du kan bestille er utleie av bolig uten at utleiemegler forvalter leieforholdet. I dette tilfellet ordner utleiemegler med alt det praktiske som foto, annonser, visninger, leiekontrakt, samt kreditt -og referansesjekket, men utleier følger opp leieforholdet selv. Dokumentasjon av boligen ved innflytting, etablering av sikkerhet og utleieforsikring er i disse tilfellene ikke en del av pakken, og du står selv ansvarlig for å kreve inn husleie og følge opp leieforholdet underveis. Dette kan passe for deg som er usikker på de ulike elementene i en utleieprosess, og trenger bistand i forbindelse med for eksempel kontraktskrivning.

Megler tar over midt i en leieperiode: En tredje variant inkluderer å ta over et allerede løpende leieforhold om det skulle oppstå problemer som du behøver hjelp med å løse. Dette koster som regel 10% av månedlig husleie, og overtakelsen kan ofte gjøres kostnadsfritt. Dette kan lønne seg om du har havnet i en tvist med leietaker eller skal flytte til utlandet for en tid. Det kan være vanskelig å styre med utleie fra et annet land, og mange velger dermed denne løsningen.

Forskjellige utgifter ved utleie

Skatt for leieinntekter: For de aller fleste vil det være mulig å håndtere et utleieforhold uten bruk av en utleiemegler. Med mindre du ikke oppholder deg i Norge, finnes det flere steder du kan finne husleiekontrakter og få tilbud om juridisk hjelp om det skulle bli nødvendig. I mange tilfeller kan det hende at det ikke lønner seg å bruke utleiemegler når man regner gjennom skatt for leieinntekter. I 2018 ble grunnlaget for beregning av skatt for de som leier ut gjennom et utleiefirma endret til bruttobeløpet før provisjon. Det betyr at der utleiere før kunne trekke fra provisjonen som megleren tok som en kostnad for å leie ut, er ikke det lenger en mulighet. De må nå skatte for alle leieinntektene og provisjonen de betaler utleiemegleren. Dette kan resultere i ganske mye skatt for mange, og kanskje spesielt ved utleie av hytte eller fritidsleilighet. Enkelte utleiemeglere av hytter tar provisjon på opp mot 40 prosent, og da er det ikke snakk om småpenger selv om du kun leier ut noen uker i året.

Utleie via Airbnb: Dersom du leier ut på Airbnb eller lignende sider, så er er det derimot leietakeren som står for den største delen av provisjonen. Det er ikke uvanlig at provisjonen til sammen utgjør omtrent 20 prosent, men at bare omtrent tre prosent belastes verten. Resten belastes leietaker i form av en “gjesteavgift”. I slike tilfeller er det bare de tre prosentene som belastes verten som skal inngå i utleiers inntekt, og som må skattes av. Det er derfor små endringer for de som leier ut på denne måten, eller drifter utleieforholdet selv.

Kontraktsinngåelse: Ved å ikke bruke en megler vil du altså kunne spare inn penger både på selve utleien og ved skatteoppgjøret. Det er dog viktig å sørge for at alt er i orden med kontraktsinngåelse og at du har full oversikt over rettighetene dine om du skulle ønske å avslutte leieforholdet tidligere, ellers kan det bli dyrt på andre måter.

Lønner det seg å bruke en utleiemegler for deg?

Uforutsette situasjoner: Det finnes som nevnt flere fordeler og ulemper med å bruke en utleiemegler. De største fordelene ligger i at om det skulle oppstå noen uforutsette situasjoner med leietaker, som ødeleggelse på eiendommen eller at leietaker nekter å flytte ut, da har du en megler i ryggen som vil ordne alt det praktiske for deg. Dette skal inngå i tjenestene deres. På den andre siden kan en megler koste ganske mye penger, og med tanke på skattereglene er det ikke sikkert det lønner seg for deg å benytte deg av tjenestene deres. Om du eier flere utleieobjekter eller bare skal leie ut hytta di én gang i året, vil også dette ha mye å si for om dette er en tjeneste som lønner seg for deg.

Effektiv og trygg prosess: Andre fordeler med en utleiemegler er at sannsynligheten for å finne en seriøs leietaker kan øke i at megleren potensielt vil foreta flere referanse -og kredittsjekker enn du selv har mulighet til. Spesielt om du aldri har drevet med utleie før, vil hele prosessen være mer effektiv og potensielt tryggere. En utleiemegler vil sørge for å sjekke boligens stand gjennom grundig dokumentasjon både ved inn- og utflytting, og om leietaker ikke betaler husleien, vil utleiemegler fortsatt overføre husleien til deg.

Personlig situasjon avgjørende: Det må derimot nevnes at det skal være fullt mulig for de aller fleste å selv drive utleie, og på den måten beholde alle pengene selv. Her vil din personlige situasjon selvfølgelig være avgjørende. Om du sitter med mange boliger å leie ut, kan det være fint å få hjelp av profesjonelle med alt det praktiske, juridiske og eventuelt utfordrende i et utleieforhold. Om du derimot kun skal leie ut hytta di en gang i året eller et rom i boligen hjemme, kan det hende at vinninga går opp i spinninga om du benytter deg av en utleiemegler.

Du kan klare det alene: De fleste store organisasjonene i landet som representerer huseiere mener at det er liten grunn til ikke å leie ut selv, dersom man oppholder seg i landet. Hvis du skal leie ut for første gang og trenger hjelp til å komme i gang, kan du lese mer på Forbrukerrådet sine hjemmesider. Her finner du også standard husleiekontrakt og gode tips og råd som du kan gå gjennom før du begynner med utleie. Les mer på deres hjemmesider.