meglersmart
Søk
Lurer du på hva en takstmann koster? Vi forteller deg alt du trenger å vite om prisen for å engasjere takstmann, inkludert hva en takstmann gjør, hva som er inkludert i prisen, hvordan du kan spare penger, og om det er verdt utgiften. Trenger du takstmann, eller er megleren tilstrekkelig? Det skal vi prøve å svare på i denne artikkelen. Les vår guide, så unngår du å betale for mye.
En takstmann utfører enkelt forklart takseringer på for eksempel bolig, hytte eller kjøretøy, som vil si at takstmannens jobb er å finne ut hvor mye en gjenstand er verdt i penger. Dette er svært nyttig i forbindelse med salg eller refinansiering av lån. Takstmann skal være en uavhengig part som ved hjelp av skjemaer, rutiner og kunnskap skal avgjøre hvor mye boligen eller gjenstanden er verdt. I de fleste tilfeller vil det være snakk om å taksere eiendom, kjøretøy eller i noen tilfeller også kunst. Andre oppgaver som tilfaller en takstmann kan være vurdering av skadeomfang på bolig, bil eller båt. I denne artikkelen kommer vi til å fokusere på taksering av eiendom. Personen som utfører taksering av eiendom heter i dag bygningssakkyndig, men blir ofte fortsatt kalt for takstmann. Vi har derfor valgt å bruke ordet takstmann i denne guiden.
Når det gjelder taksering av bolig og eiendom, er det ikke bare den tekniske tilstanden som er relevant; markedsverdien vil også ha betydning, og en god takstmann vil justere verdien ut i fra sin kunnskap om det lokale markedet. For deg som selger vil det lønne seg å fremlegge alt du har av dokumentasjon knyttet til objektet som skal takseres, slik at takstmannen har mest mulig informasjon å jobbe med, og kan sette en takst som er realistisk. Siden takstmenn kan være spesialister på ulike felt, burde du passe på at du velger en takstmann som har lang erfaring innenfor området det gjelder, og god oversikt over gjeldende lover og regler. Takstmann er nemlig ikke en beskyttet tittel, og som et minimum burde du forsikre deg om at du har å gjøre med en sertifisert takstmann. I forbindelse med taksering av bolig og eiendom vil en takstmann med utdanning og erfaring fra byggebransjen være et godt valg.
Du kan velge mellom ulike boligtakster når du skal taksere boligen din:
Tilstandsrapport er ikke obligatorisk når du skal selge bolig, men som en grundig rapport om boligens tekniske tilstand vil den absolutt telle positivt i forbindelse med salg av bolig. Og med tanke på det strenge kravet om opplysningsplikt fra selgers side, som ble ytterligere skjerpet etter endringer i avhendingsloven i januar 2022, har du alt å vinne på å ha en tilstandsrapport.
Verditakst kan settes enten av megler eller av en takstmann, i tillegg til at du kan benytte deg av kalkulatorer på nett. Kalkulatoren vil imidlertid bare kunne gi deg et estimat. For en ordentlig verdivurdering trengs megler eller takstmann.
Boligsalgsrapport er basert på en detaljert sjekkliste som gjennomgås av takstmann, og representerer trygghet for både kjøper og selger i forbindelse med eiendomsskifte. Boligsalgsrapport er en slags tilstandsrapport, i tillegg til å også inneholde blant annet verdisetting.
Reklamasjonsrapport er en form for tilstandsrapport, basert på befaring av takstmann og teknisk dokumentasjon, med et klart fokus på faktorer som kan skape konflikter når det gjelder eierskifte av boligen.
Prisen for å taksere eiendom eller bolig vil variere først og fremst med størrelse. Dette er en naturlig følge av at befaringen av en enebolig vil ta lengre tid enn en liten leilighet, og at sluttsummen dermed vil bli høyere for en større eiendom. For landbrukseiendom gjelder egne priser, og disse er ofte ikke offentlig tilgjengelig på prislistene.
I tillegg er det ulike priser knyttet til hva som er målet med befaringen, altså om du skal ha en tilstandsrapport, boligsalgsrapport eller andre tjenester. Generelt vil en tilstandsrapport og boligsalgsrapport være dyrere enn å få utarbeidet en verditakst eller lånetakst. Dette kommer av at arbeidet med å utvikle rapportene er mye grundigere. Prisen for en tilstandsrapport starter på rundt 7.000 kroner, og kan komme opp i over 20.000 kroner for store boliger. I tillegg kommer utgifter til for eksempel befaring av utleieenheter, innhenting av nødvendig dokumentasjon, arealoppmåling, kjøre og- reisetid og lignende tilleggstjenester. Prisen for en boligsalgsrapport vil ofte kunne være noe dyrere, og starter gjerne på rundt 10.000 kroner.
I forbindelse med salg av bolig vil det som et minimum være nødvendig med en verdivurdering av boligen. Denne er ofte relativt billig hos en takstmann, og noen ganger gratis dersom det gjøres av megler. Problemet er bare at den ikke sier så mye om boligens tekniske tilstand og behov for vedlikehold. En verdivurdering er relativt overfladisk i forhold til en tilstands- eller boligsalgsrapport, og dermed relativt ubrukelig sett fra kjøpers ståsted.
Som selger kan du også holdes ansvarlig for feil og mangler ved boligen som du burde visst om, og som sannsynligvis vil oppdages om takstmannen utfører en grundig befaring i forbindelse med en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport. På den måten representerer takstmannen en trygghet for både kjøper og selger, siden man kan anta at tilstandsrapporten og boligsalgsrapporten gir et realistisk og ikke minst nøytralt bilde av tilstanden til eiendommen.
Hvis det i ettertid oppdages feil eller mangler, kan kjøper kreve erstatning dersom det overstiger 10.000 kroner. Før 2022 måtte det mer til før selger ble erstatningsansvarlig. Lovendringene har også ført til strengere krav til tilstandsrapporter, sik at du som selger skal følge deg trygg på at alle feil og mangler fremkommer i tilstandsrapporten.
Det vil variere litt mellom de ulike bedriftene hva som er inkludert i prisen. Noen vil for eksempel ta betalt for kjøring og reisetid dersom eiendommen det er snakk om ligger utenfor fylkesgrensen, mens kjøring til eiendommer innenfor samme fylke vil være inkludert i prisen.
Takstmann operer også med timepris, pris for konsulenttjenester, kjøring og reisetid, utskrift og innhenting av ulike former for dokumentasjon, samt ulike tillegg dersom befaringen skal inkludere utleieenheter, kryploft, garasje eller lignende ting. Det kan med andre ord være litt utfordrende å få oversikt som forbruker.
De fleste har prislister som er offentlig tilgjengelig, men siden det ofte brukes ulike benevnelser på de ulike tjenestene, kan det være vanskelig å få et realistisk bilde av hva det kommer til å koste, og hva som inkluderes i denne prisen hos de ulike aktørene. Vi anbefaler at du innhenter flere pristilbud fra ulike takstmenn, og at du ber om et detaljert prisoverslag der det går tydelig frem hva som inkluderes og ikke inkluderes i prisene du får oppgitt.
Det har blitt mer og mer vanlig at megler tar seg av selve verdivurderingen, mens takstmannen kun utfører en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport. Bakgrunnen for dette er at megleren ofte har en bedre oversikt over markedssituasjonen, mens takstmannen har mer kunnskap om tekniske aspekter ved eiendom og bolig, altså boligens tekniske verdi. Tanken er at man ved å kombinere disse kunnskapene vil komme frem til en mest mulig realistisk takst.
På en annen side er megleren først og fremst en selger, og det er ikke uvanlig at både kjøper og selger har mer tillit til takstmannen som uavhengig fagperson i forbindelse med salg av bolig. I mange tilfeller vil megleren få provisjon av salget, og kan dermed tjene på at boligen oppnår en høy salgspris. En takstmann vil derimot kreve samme betaling uansett hvordan budrunden går, og oppfattes dermed av mange som en mer nøytral part i saken. Skal du selge bolig, kan det dermed lønne seg å engasjere takstmann i tillegg til megler, slik at du får en verdivurdering som potensielle kjøpere har mest mulig tillit til.
Ofte vil en megler gi deg en gratis verdivurdering, eller såkalt e-takst, men da forplikter du deg samtidig til å selge boligen ved hjelp av meglerfirmaet du benyttet deg av i verdivurderingen. En verdivurdering eller verditakst vil også bare være resultatet av en overfladisk befaring gjort av enten megler eller takstmann. Den tekniske tilstanden til eiendommen vil dermed mangle, og dette kan føre til konflikter i ettertid, dersom man skal kjøpe eller selge eiendom.
Der en megler lokker med gratis befaring for verditakst, vil en takstmann ta betalt uansett, og en boligsalgsrapport vil være dyrere enn en enkel verdivurdering. I sammenheng med boligsalg er det likevel viktig å huske at en boligsalgsrapport kan være med på å gjøre prosessen både under og etter salget mye lettere. Seriøse interessenter vil kanskje unngå boliger som ikke kan vise til en boligsalgsrapport, og du kan dermed gå glipp av en skikkelig god budrunde. Dessuten vil en detaljert boligsalgsrapport eller tilstandsrapport minimere risikoen for konflikter og potensielle erstatningskrav, og da særlig etter at selger fikk strengere opplysningsplikt fra januar 2022.
Det er flere ting du kan gjøre for å spare penger på takstmann, og det handler først og fremst om å gjøre jobben til takstmannen lettere. Det vil si at du så langt det lar seg gjøre forsøker å skaffe de papirene som er nødvendig, slik at takstmannen ikke bruker dyrebar tid på dette. Ofte vil en takstmann har en timepris på over tusenlappen, i tillegg til at du betaler for kjøring og reisetid. Dersom takstmannen må innhente dokumenter på dine vegne, kan det altså fort bli mye dyrere enn nødvendig for deg.
Dokumentasjon du bør ha tilgjengelig når takstmannen kommer er:
For å forsikre deg om at du ikke betaler mer enn nødvendig, kan du benytte deg av anbud, og hente inn tilbud fra flere ulike takstmenn. Pass på at du forhører deg om hva som er inkludert i prisen når det gjelder for eksempel reisetid, befaring av garasje, utleieenheter, loft, kjeller eller andre tillegg. En annen ting som kan ha innvirkning på prisen er nemlig avstanden mellom eiendommen og kontoret til takstmannen. Enkelte takseringsfirmaer tar betalt for reisetid dersom eiendommen ligger utenfor fylkes- eller kommunegrensen. Det kan dermed lønne seg å velge en lokal takstmann som ikke tar seg betalt for å kjøre til eiendommen. I tillegg vil en lokal takstmann ha bedre kunnskap om det lokale markedet.
Et siste tips som kanskje ikke er så velkjent, er at du kan få fradrag på skatten dersom du har betalt noen for å gjennomføre en verdivurdering av eiendommen din. Dette gjelder i forbindelse med refinansiering av boliglån, om omfatter også blant annet formidlingsprovisjon, etableringsgebyr og andre utgifter. Det som er viktig å merke seg her er at dette ikke kommer til å være forhåndsutfylt i selvangivelsen, slik at du selv må passe på å fylle inn riktige opplysninger i riktig post. Utgiftene skal føres i posten for gjeldsrenter i selvangivelsen, og du må også fylle inn navn på takstmann og firma.
Det finnes flere sammenhenger der det kan være aktuelt å engasjere takstmann for å utføre verdifastsettelse av eiendom. For eksempel:
Det er valgfritt å benytte takstmann når man selger bolig, men mange ønsker ikke å ta den risikoen det er å kjøpe en bolig der det ikke foreligger en vurdering gjort av takstmann. Taksering gjort av en takstmann inneholder mye informasjon om boligen som man kanskje ellers ikke ville fått, og representerer dermed en trygghet for både kjøper og selger.
Fra selgers side vil en detaljert bolig- eller tilstandsrapport representere en trygghet, siden man juridisk sett kan anta at denne blir lest av kjøperen. Alle opplysninger som kommer frem i rapporten regnes dermed som kjent for begge parter, og kan ikke klages på i etterkant av salget. Det vil si at selger ikke er erstatningspliktig for eventuelle feil og mangler som kommer frem i rapporten.
For kjøper er det også en trygghet i denne rapporten, siden den ideelt sett vil gi et realistisk og detaljert bilde av boligens tekniske tilstand. En boligsalgsrapport er standardisert, som vil si at den følger et bestemt skjema med gitte retningslinjer. Dette gjør at kjøpere på en enkel måte kan sammenligne ulike boliger, og få et inntrykk av levetiden til for eksempel bad og kjøkken.
Både takstmann og megler kan gi deg en verdivurdering på boligen din, men dersom dette gjøres med en boligsalgsrapport som grunnlag, vil verdiestimatet bli mer nøyaktig. I tillegg er det fortsatt slik at folk generelt har høyere tillit til vurderinger gjort av takstmann, og dette kan gi utslag både i banken i forbindelse med lån, og i budrunden med potensielle kjøpere. Hvorvidt du tror det vil gi valuta for pengene å engasjere en takstmann er noe du selv må vurdere ut ifra egne økonomiske forutsetninger.
