Lurer du på hva en landbrukstakst koster? Vi forteller deg alt du trenger å vite om prisen på takst, om det er odel, konsesjon eller åseteseiendom. I denne guiden får du også oversikt over pris, beregning av verdi, hvordan du kan spare penger og eventuelle alternativer. Les vår guide, så unngår du å betale for mye.
Salgsverdi: På mange måter er en landbrukstakst det samme som en takst man får på hytte, bolig eller annet. Det er altså det som definerer eiendommens salgsverdi ved salg, belåning eller eierbytte i familien, men det er likevel noen viktige forskjeller det er viktig å få med seg.
Odelsloven og konsesjonsloven: En landbrukstakst er mer krevende å gjennomføre enn annen type takst, da det krever en helt spesiell kunnskap om hvilke reguleringer landbruk i Norge er underlagt. Samtidig kan målgruppene som er interesserte i landbruk skille seg en del ut fra vanlig boligkjøpere, og kreve sin egen form for kunnskap de og. Prinsippet for landbrukstakst er at en normal netto avkastning av driften skal legges til grunn for prisen, i tillegg til dagens nytteverdi av driftsbygningene. Landbruksdepartementet har gitt retningslinjer for fastsettelse av pris på landbrukseiendommer i et rundskriv som bygger på Odelsloven og Konsesjonsloven, og som takstmann/megler burde ha god kjennskap til, da de fungerer direkte retningsgivende.
Viktig politisk målsetting: Landbrukstaksten skal ta hensyn til samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, avgrensing av landbrukseiendom og generelle verdsettingsprinsipper, og det er her det skiller seg mest fra vanlige takster. For landbruk som selges og som fortsatt skal brukes til landbruk, vil prisen reflektere at den skal bidra til å realisere mål i landbrukspolitikken, og taksten blir derfor ikke alltid satt kun på basis av verdien på landbruket alene. Et landbruk kan derfor noen ganger fremstå enten veldig dyrt eller veldig billig. Det er en viktig politisk målsetting å blant annet sikre rekrutteringen av aktive yrkesutøvere og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig og god ressursforvaltning.
Inntektsmuligheter og sosiale forhold: tillegg er det et uttalt politisk mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Jordbruksareal skal også verdsettes etter bruksverdi, som er det samme som realverdien av fremtidige netto inntekter.
Siden prinsippene ved landbrukstakster skiller seg vesentlig fra vurderingsmetoder som brukes til boligeiendommer, er også prisen på en landbrukstakst noe høyere.
Takseringen bygger på politisk fastsatte retningslinjer, lover og regler, og landbrukstakst er aktuelt i forbindelse med salg av landbrukseiendom, overdragelse innen familien, låneopptak/refinansiering og ved arveoppgjør. Den største forskjellen mellom takst av boligeiendommer og landbrukstakster at sistnevnte tar lenger tid både i form av befaring, utvikling av prospekt, visninger og ikke minst kunnskapsinnhenting og -grunnlag.
Prisen på en landbrukstakst vil som regel befinne seg mellom 8 - 30.000 kroner, avhengig av hvor du bestiller den fra. Du kan kontakte meglere i en bank om du ønsker, men det lønner seg å sørge for at du vet at megleren har riktig og god opplæring i hva landbrukstakst er.
En landbrukstakst skal gi et realistisk bilde på hva eiendommen er verdt, samt sørge for at forskjellige lover og regler rundt odel, åsetestakst og konsesjonstakst blir fulgt. Ved salg som trenger konsesjonsbehandling, eller lånopptak på eiendommen, er det konsesjonslovens bestemmelser og rundskrivene utarbeidet av Landbruks- og matdepartementet som er styrende for verdivurderingen. Det er blant annet i sånne situasjoner at megleren må ha full kontroll på konsesjonsloven, odelsloven og andre rundskriv, samt regler utarbeidet av Landbruks- og matdepartementet. I odelsløsningssaker fastsettes eiendommens verdi nemlig etter premissene i odelsloven, mens jord og skog verdsettes som hovedregel etter nettoavkastning. Det samme gjelder andre ressurser og eventuelle inntekter fra utleie.
Utgangspunktet for å beregne priser i Norge er noe som kalles avtalefrihet og som betyr at prisen kan avtales fritt, men ikke settes høyere enn det som følger av reglene. Det finnes i all hovedsak tre forskjellige måter å fastsette pris på.
Hvis takstmann setter en konsesjonspris så betyr dette at salget skal gå utenom odelskretsen eller nær familie. Landbruket skal altså ut på det åpne markedet, og verdien bestemmes ut i fra jord, skog, bygninger og eventuelle rettigheter og heftelser, samtidig som det skal tas hensyn til markedet på det aktuelle stedet.
Verdien som settes er den verdien som både forventes å kunne oppnås i markedet og som godtas ved en kommunal konsesjonsbehandling. Hvis eiendommen ligger i et attraktivt område, kan for eksempel våningshuset gis et “boverditillegg”, men tillegget kan aldri overstige 1, 5 millioner. For verdisetting av jord og skog gjelder avkastningsverdien, som betyr at produksjonsinntektene fra disse skal betale tilbake arealene innen 25 år. Mange kjøpere har evne og vilje til å betale mer enn takstmannen fastsetter som en forsvarlig pris, og begrensningen ligger da i konsesjonsbehandlingen og dens mulighet for prisregulering.
Dersom det skal settes en odelstakst så settes det til et nivå en såkalt vanlig kjøper er villig til å betale. Personer som har andre hovedyrker enn landbruk regnes også som såkalt vanlige kjøpere, men ikke personer som ser på eiendommen kun som et investeringsobjekt med ønske om fremtidig utbygging.
Odelstakst er altså den kjøpesummen som en odelsberettiget person skal betale for en eiendom som er odelsjord. Odelsrett er den rett som den nærmest ættede person til eieren av en gård har til å overta eiendomsretten. Odel er avhengig av at gården må ha en viss størrelse og ha vært i familiens eie sammenhengende de siste 20 årene. En odelstakst skal gjenspeile verdien av eiendommen ved fritt salg, men samtidig skal det skal tas hensyn til at eiendommen i hovedsak skal benyttes til landbruksformål. Landbruksformål innebærer jordbruk, skogbruk, hagebruk og andre primærnæringer.
Til slutt kan det også settes en åsetestakst, men denne gjelder kun når en direkte etterkommer overtar odelseiendommen på dødsboskifte. Åsetestaksten skal være rimeligere enn odelstakst og settes ofte til 75 % av odelstakst. Denne taksten er ment å skulle sørge for at etterkommende generasjoner skal kunne overta et gårdsbruk til en pris som gjør det mulig å drive lønnsomt. Mens en odelstakst skal gjenspeile omsetningsverdien på eiendommen ved fritt salg, skal en åsetestakst ta hensyn til at eiendommen skal lønne seg å drive utelukkende som et gårdsbruk.
Åsetestakst brukes når barn etter en odelsberettiget eier av et gårdsbruk skal overta eiendommen etter reglene om åsetesrett. Åsetesrett er den rett som den nærmest ættede person til eieren i rett nedadstigende linje (barn, barnebarn) har til å overta en gård på landet på spesielt gunstige vilkår. Ingen har derimot krav på åsetestakst med mindre eier er død og eiendommen skal overtas av arvinger.
Å sette sin egen landbrukstakst er dessverre ikke mulig, og heller ikke å anbefale. For dårlig kompetanse har ført til store sprik i takster tidligere, noe som førte til opprettelsen av Norsk Landbrukstakst. Bransjen hadde da lenge etterspurt en organisasjon for takstfolk med fokus på landbruk rent spesifikt. Norsk Landbrukstakst opererer nesten over hele landet, og jobber med å fremheve landbruksfaglig kompetanse ved taksering, erstatningsberegninger og skjønn i forbindelse med veiutbygging eller andre prosjekter som går over landbrukseiendom. Å bygge opp denne kompetansen og benytte seg av den ved kjøp og salg av landbruk, gir økt trygghet ved både låneopptak, refinansiering, generasjonsskifter og salg av gården. Det går an å bruke vanlige eiendomsmeglere i takseringen av landbruk, men det er altså sterkt anbefalt å bruke en takstmann med landbrukserfaring eller utdannelse.
Åsetestaksten kan dog gi noe mer spillerom for overføring av verdier. Det er nemlig mulig å dele ut landbrukseiendom som gave eller forskudd på arv for å kunne gi enda større avslag i pris utover åsetesavslaget. Det vil da bli behandlet som vanlig forskudd på arv rent skattemessig, men det gir eier av landbruket mulighet til å dele ut arv til kun enkelte familiemedlemmer. Ved utdeling av forskudd på arv gir giver et signal om at de andre barna senest ved et endelig arveoppgjør skal få tilsvarende. Definerer man verdireduksjonen som åsetesavslag, har man også sagt at det ikke skal trekkes inn i et senere arveoppgjør mellom søsknene. På mange måter kan man si at åsetesavslaget er en form for egenkapital som følger gården gjennom generasjonene, siden det henger sammen målet om at gjelden ikke kan bli for stor i forhold til å skulle betjenes av landbruksdriften på gården.
Finn rett takstmann for deg: Når du tar et opplyst valg av tjenesteleverandør så får du bedre oversikt over hele prosessen. Det kan gi deg som selger mer trygghet, og ofte er de en viktig mekanisme i det å sitte igjen etter salget og være fornøyd. Når du skal innhente takst, om det er odel, konsesjon eller åsetestakst, er det derfor viktig å finne en takstmann som passer både til ditt behov, budsjett og tidsskjema. Forskjellige takstmenn operere med forskjellige priser og tilgjengelighet, så det beste du kan gjøre er å innhente tilbud fra flere av de samtidig.
Hent ulike tilbud: Det kan være mye penger å spare på dette, dessuten vet takstmenn at de konkurrerer med andre, og noen kan være villige til å gi bedre tilbud. Det viktigste er derimot å velge rett takstmann, både av hensyn til kunnskapsinnhenting og suksessen på salget i ettertid. Det finnes også flere tjenester på nett som tilbyr seg å innhente tilbud for deg, og denne tjenesten er gjerne gratis helt til du eventuelt velger en av takstmennene de har funnet frem.
Ha dokumenter klare på forhånd: Når du først har funnet din takstmann så er det også flere ting du kan gjøre for å spare penger som først og fremst handler om å gjøre jobben til takstmannen lettere. Det er lurt å ha tilgjengelig alle papirene som takstmannen behøver for å verdisette landbruket ditt, slik at takstmannen ikke bruker dyrebar tid på dette. Ofte har en takstmann timepris på over tusenlappen, i tillegg til at du betaler for kjøring og reisetid. Dersom takstmannen må innhente dokumenter på dine vegne kan det altså fort bli mye dyrere enn nødvendig. Dokumentasjon du burde ha tilgjengelig er blant annet kjøpekontrakt og skjøte, brukstillatelse, ligningsverdi (fra selvangivelse), målebrev og situasjonskart, tegninger for plan og fasade, forsikringsbevis og eventuell dokumentasjon på oppussing gjort av fagfolk.
Fordel med lokal takstmann: Husk også alltid å forhøre deg om hva som er inkludert i prisen, og spør gjerne spesifikt etter reisetid, befaring av garasje, utleieenheter, loft, kjeller eller andre tillegg. En annen ting som kan ha innvirkning på prisen er nemlig avstanden mellom eiendommen og kontoret til takstmannen, og noen velger å ta betalt for reisetid dersom eiendommen ligger utenfor fylkes- eller kommunegrensen. Det kan derfor lønne seg å velge en lokal takstmann.
Fradrag på skatten: Et siste tips som kanskje ikke er så velkjent, er at du kan få fradrag på skatten dersom du har betalt noen for å gjennomføre en verdivurdering av eiendommen din. Dette gjelder i forbindelse med refinansiering av boliglån, og omfatter også blant annet formidlingsprovisjon, etableringsgebyr og andre utgifter. Det som er viktig å merke seg her er at dette ikke kommer til å være forhåndsutfylt i selvangivelsen, slik at du selv må passe på å fylle inn riktige opplysninger i riktig post. Utgiftene skal føres i posten for gjeldsrenter i selvangivelsen, og du må også fylle inn navn på takstmann og firma.
En landbrukstakst er altså en form for verdivurdering av en landbrukseiendom som settes av en kvalifisert takstmann. Landbrukstakst er bundet til svært strenge lover og regler om regulering av landbruk, generell distriktspolitikk, odel og konsesjonsloven. Det vil derfor i det store og det hele alltid lønne seg å få profesjonell hjelp til å sette verdi på en landbrukseiendom. Det er vanskelig for enkeltpersoner å holde seg oppdatert på alle lover, regler og rundskriv som er gjeldende, og det kan ha store konsekvenser om man gjør feil ved salg av eiendom.
Det er også viktig å finne en takstmann som har solid kunnskap om odelstakst, åsetestakst og/eller konsesjonstakst for å sørge for at du får riktig verdivurdering av eiendommen din. Landbrukstakst er en helt spesiell sjanger innenfor eiendomsmegling, og det er derfor flere meglere som spesialiserer seg på det. Det er derfor lurt å finne disse og benytte seg av deres kunnskap.
Om du skulle velge å ikke benytte deg av en takstmann, kan det ha konsekvenser også for å finne potensielle kjøpere, da det er mange som ikke ønsker å ta den risikoen det er å kjøpe en bolig uten vurdering gjort av takstmann. En taksering inneholder mye informasjon om boligen som man kanskje ellers ikke ville fått, og representerer dermed en trygghet for både kjøper og selger. Rent juridisk vil en takstrapport også representere en trygghet for selger da alle opplysninger som finnes om eiendommen blir kjent for begge parter, og kan ikke klages på i etterkant av salget. Det vil si at selger ikke er erstatningspliktig for eventuelle feil og mangler som kommer frem i rapporten.
Finn de beste eiendomsmeglerne til salg av bolig, verdivurdering eller takst.
Gjør smarte meglervalg