Vil du vite mer om visning av bolig? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite både som kjøper og selger. Hvorfor er visning så viktig, og hvordan foregår det egentlig? Vi går gjennom styling, sjekklister, lukket visning, forhåndsbud og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Visning for både kjøper og selger

Visning av bolig er en svært viktig del av salgsprosessen, for både kjøper og selger. På den ene siden får kjøper muligheten til å se boligen, stille spørsmål og gjøre egne undersøkelser, på den andre siden får selger muligheten til å vise frem boligen fra sin beste side. Selve visningen holdes som regel en ukes tid etter at boligen blir annonsert for salg, og det er helt normalt å ha flere visninger før man ender opp med budrunde og salg.

Visning er også vanlig når man skal leie ut bolig.

Bør selger være til stede på visning?

Selv om megleren skal ha utfyllende informasjon om boligen og kunnskap om markedet, er det til syvende og sist boligeier som sitter på mest kunnskap om selve salgsobjektet. Spesielt i forbindelse med spørsmål rundt skolemiljø, nabolag, friluftsmuligheter og lignende. Mange vil derfor anbefale at både megler og selger er tilstede på visningen, slik at potensielle kjøpere blir ivaretatt på best mulig måte. Dette er imidlertid et området der rådene spriker. Enkelte kjøpere synes det er ubehagelig når selger er tilstede, mens andre synes det er lite tillitsvekkende at selger ikke vil være tilstede.

Hvorvidt du bør være tilstede under visningen, avhenger av om du tror det vil øke sjansen for å få solgt. Hvis du er en omgjengelig type som er flink med mennesker og er forberedt på kritiske spørsmål, er det sikkert ikke noe problem, men ta denne avgjørelsen i samråd med megleren din.

Den viktigste rollen til megleren er først og fremst å være en nøytral tredjepart som kan svare på kritiske spørsmål knyttet til prisnivå, boligens potensiale og det praktiske rundt budgivning. Meglerens tilstedeværelse som fagperson kan være avgjørende for seriøse interessenter, da vedkommende ofte har utfyllende informasjon om boligmarkedet både generelt og lokalt, og kan formidle denne informasjonen til potensielle kjøpere.

Forhåndsbud

Mange boligsalg blir i dag kuppet ved hjelp av forhåndsbud, altså bud som blir gitt før visningen. Dette kan være risikabelt for begge parter, siden kjøper ikke får sett boligen før kjøpet, og selger risikerer å gå glipp av høyere bud som kunne kommet i en eventuell budkrig. Selv om to boliger ligger i samme nabolag, har omtrent samme størrelse og ser like ut fra utsiden, kan det være stor forskjell på markedsverdien på de to boligene. Derfor er visningsdagen svært viktig for begge parter.

Hva skjer på visning?

I forkant av visningen vil eiendomsmegleren i mange tilfeller ha snakket med en del potensielle kjøpere allerede, og enkelte har kanskje bedt om lukket eller privat visning. Dette kan du lese mer om senere i artikkelen. For de som kommer på den offisielle visningsdagen, er det antallet som betyr mest. Jo flere potensielle kjøpere som kommer på visning, jo større muligheter for et godt salg. Med tanke på at visninger i utgangspunktet er helt åpne, er det vanskelig å vite på forhånd hvor mange som kommer. Her var "koronaårene" 2020 og 2021 et unntak; da måtte alle som ville på visninger, registrere seg på forhånd og møte opp på ulike tidspunkt.

Før visning prøver mange å ta utgangspunkt i hvor mange som har lest annonsen eller hvor mange som har lastet ned prospektet. Dette for å ha en viss formening om hvor mange som vil dukke opp, men dette vil ikke nødvendigvis være et godt utgangspunkt. For kjøperen vil antallet som møter opp på den åpne visningen også gi et greit bilde av hvor ettertraktet boligen er på markedet.

Hvor lenge varer en visning?

Vanligvis vil man avgrense visningen til et tidsrom på et par timer på formiddagen, for eksempel fra klokken 13-15:00. Innenfor dette tidsrommet kan folk komme og gå som de vil. Det er vanlig at interessentene er der alt fra ti minutter til to timer, alt ettersom hvor grundige de er når de skal vurdere boligen. Enkelte vil være mer grundige enn andre, og her er det viktig å ha forståelse for nettopp dette. Boligkjøp er en stor investering, og små feil og mangler kan fort vise seg å bli dyre i etterkant. Det er bedre for alle parter at kjøper vet mest mulig om boligen før et salg, slik at man minimerer risikoen for problemer og konflikter i etterkant av overtakelsen.

Viktige lovendringer i kjøpers favør

Når det er sagt, skal det ikke være nødvendig at deltakere på visning selv må ta ansvar for å stille riktige spørsmål for å avdekke potensielle feil og mangler. Endringene i avhendingsloven som trådte i kraft i januar 2022 flyttet mer av ansvaret over på selger. Selger er med andre ord nødt til å dokumentere alle feil og mangler, men kjøper er også pliktig til å sette seg inn i all informasjonen, og kan ikke klage i ettertid på forhold som allerede var dokumentert. Målet med endringene var å skape en tryggere prosess for både kjøper og selger.

Gode tips til kjøper

Det viktigste for deg som kjøper på visningsdagen, er at du vet hva du skal se etter og hva du bør spørre om. Derfor bør du starte med å lese salgsprospektet på forhånd, før du kommer på visning, og forberede relevant spørsmål til selger og/eller megler. Du vil også få utdelt salgsprospektet på visningen, men det lønner seg å sette av en time til å lese det på forhånd, slik at du stiller best mulig forberedt.

Det viktigste å lese i et salgsprospekt er:

• Takst: Dette er takstmannens gjennomgang av boligen, og redegjør for tilstanden og utseende på boligen, samt boligens verdi.
  
  
• Boligsalgsrapport: På samme måte som takst, er dette en gjennomgang av boligen, men på en mye grundigere måte. Denne rapporten skal si noe om blant annet branntekniske forhold, fuktmåling, elektriske anlegg, dokumentasjon av arbeid som er gjort på boligen og boligens øvrige bygningsdeler. Dersom det for eksempel står at badet er pusset opp “delvis av fagfolk”, bør du spørre hva som ikke har blitt gjort av fagfolk, om dette ikke kommer tydelig frem i rapporten. Dette er likevel noe som skal komme tydelig fram, særlig etter at selger fikk større opplysningsplikt som følge av endringene i avhendingsloven fra januar 2022.
  
  
• Egenerklæringsskjema: Dette er et skjema som skal fylles ut av selger, basert på selgerens kunnskap om boligen. Skjemaet inneholder en rekke spørsmål som selger kan krysse av ja eller nei på, i tillegg til å kunne gi utfyllende svar og opplysninger på hvert punkt. Hensikten er at selgeren skal gjøre rede for eventuelle feil og mangler ved boligen.
  

Det er også lurt å merke seg hvorvidt det er heftelser på boligen, om det er planlagt kommunale utbygginger i området og hvilke konsekvenser det eventuelt vil ha for boligen og eiendommen, og om boligen har noen form for fellesgjeld. Hvis du ikke finner all informasjonen du er ute etter, kan du be megleren om å innhente mer informasjon. Krev også at du får denne informasjonen skriftlig, slik at du har den tilgjengelig ved behov.

Dersom du ikke tar deg tid til å lese gjennom salgsprospektet, risikerer du en dyr lærepenge. Enten du har lest informasjonen eller ikke, så regnes den som gitt og mottatt. Det vil si at hvis du klager på noe som viser seg å stå i papirene du har mottatt, har du rett og slett ikke en sak.

Viktig å avdekke før du gir bud

Visningen gir deg muligheten til å danne deg et inntrykk av boligen utover det som er beskrevet i bilder og skriftlig dokumentasjon. Det er her du virkelig får inntrykk av om dette er boligen for deg. Før du drømmer deg helt bort i førsteinntrykket, er det imidlertid også her en del ting du bør undersøke grundig, først og fremst knyttet til det tekniske med boligen.

Det er viktig å presisere at alt det undernevnte er ting det kan være lurt å sjekke hvis du ikke finner informasjon om dette fra før, men det er likevel slik at hvis du skulle avdekke feil og mangler i ettertid, så er ansvaret hovedsakelig på selgers side (det ble, som tidligere nevnt, stilt strengere krav til selgers opplysningsplikt etter endringer i avhendingsloven trådte i kraft i januar 2022). Selger er pliktig til å opplyse om alle nedenstående forhold, såfremt forholdene kunne la seg avdekke på salgstidspunktet. Hvis selger ikke stiller med en utfyllende boligsalgsrapport eller tilstandsrapport, og du vil unngå en potensielt langvarig betent prosess i ettertid, kan det være en fordel å se over dette på visning:

Bad og våtrom: Dette er rom som er utsatt for høy luftfuktighet, og dermed er utsatt for fuktskader i form av råte, sopp eller mugg. Selv om du leser prospektet nøye, har du ingen garanti for at alt av mangler og problemer er dokumentert. Se etter tegn på fuktproblemer som mørke prikker eller skjolder, og sjekk om gulvet heller mot sluket slik at vannet ikke blir liggende. Dette kan du enkelt teste ved hjelp av en vater eller ved å skru på dusjen.

Elektrisitet og oppvarming: Som et minimum burde du ta en titt i sikringsskapet. Dersom det er skrusikringer, må du anta at det er et gammelt elektrisk anlegg som snart har behov for fornyelse. Sjekk om boligen holder godt på varmen, hvordan den varmes opp og om det er nok kapasitet på kursene til å drive et moderne hjem med alt det innebærer av enheter.

Kjøkken: Sett bort ifra badet, er dette et av de desidert dyreste rommene å pusse opp, og det er spesielt viktig at vannrør og det elektriske er i orden. Slå på kranen og sjekk skapet under vasken for mulige lekkasjer. Dersom du finner skader på gulvet eller området rundt vasken kan det være tegn på vannlekkasje.

Vinduer, solforhold og innsyn: Du burde sjekke om vinduene er punktert, altså om gassen som ligger mellom rutene har sluppet ut og dermed redusert isoleringsevnen. Dette vil synes som dugg på innsiden av rutene. Videre kan det være greit å merke seg hvor solen kommer inn når den står høyest, og i hvilken grad du har innsyn på eiendommen og i boligen.

Loft, kjeller og bygningsmasse: Hvis bygningen har problemer med fukt eller dårlig lukt, vil du merke det aller best på loftet eller i kjelleren. Sjekk også tak, takrenner, grunnmuren og kledningen utvendig som et minimum. Se etter sprekker, slitasje og dårlig vedlikehold.

Dette bør du se etter i nabolaget

En annen ting du bør undersøke, er hvordan nabolaget ser ut. Ved hjelp av karttjenester på internett kan du se hva som ligger i nærheten av fabrikker, togskinner eller andre støykilder som kan gjør eiendommen mindre attraktiv. Dette kan du også være oppmerksom på på selve visningsdagen, siden du nødvendigvis må reise gjennom nabolaget for å komme til boligen. Hvor er nærmeste matbutikk? Lekeplass? Motorvei? Dette er ting som kan ha mye å si for trivselen i det daglige. Her må du prioritere ut ifra hva som er viktig for deg, enten det er gangavstand til sentrum eller gangavstand til marka. Beliggenhet er, i motsetning til selve huset, noe du ikke kan endre på i etterkant, så når du inngår kompromisser må du være sikker på at de er gjennomtenkte.

Slik gjør du klar boligen før salg

Enten du gjør hele jobben selv eller engasjerer en eiendomsmegler, er visningen i de fleste tilfeller avgjørende for å få satt i gang en budrunde og få en god pris på boligen din. Det er mye du kan gjøre for å forsikre deg om at boligen din viser seg fra sin aller beste side på visningsdagen, og forberedelsene kan du starte med i god tid.

Hagen og inngangspartiet: Dette er førsteinntrykket til potensielle kjøpere, og derfor er det viktig at dette området er i orden. Her kan små ting utgjøre stor forskjell. Rydd bort alt av løse ting som leker, sykler, søppel og hageredskap, men sørg for at det også er orden i boden. Klipp ned busker og trær, klipp plenen og vurder om du burde legge ny grus eller asfalt i oppkjørselen. Lag gjerne et lite område med sitteplasser, men pass på at det er plass nok i hagen til at kjøper kan se for seg sine egne løsninger. Kost alt av trapper og heller om sommeren, og pass på at snøen er måkt om vinteren. Det skal se ryddig og ordentlig ut uansett årstid.

‍Prosjekter og oppussing: Det er ingen grunn til å sette i gang en skikkelig oppussing rett før salg, med mindre det er snakk om et enkelt rom som må opp i standard. Hvis resten av boligen ser bra ut, kan det ene rommet kunne ødelegge helhetsinntrykket, men forhør deg gjerne med fagfolk før du setter i gang. Du får sannsynligvis lettere napp hos kjøpere om boligen er nøytralt innredet, slik at de ser muligheter og ikke begrensninger på visning. Dersom du har halvferdige prosjekter vil vi derimot anbefale at du gjør disse ferdig. For eksempel listverk som ikke er ferdigstilt eller løse ledninger i tak og vegger. Hvis det er mange småting som ikke er i orden, kan det gi inntrykk av at større og viktigere ting heller ikke er i orden, og dette kan skremme potensielle kjøpere. Hvis hele huset er et oppussingsobjekt kan det selges som det er, og du trenger ikke å bruke penger på å prøve å pynte på det. Kjøpere som går etter oppussingsobjekter har som regel en plan selv.

‍Vask og rydd: Dette sier seg nesten selv, men fortjener likevel et eget punkt. Hele boligen må vaskes fra gulv til tak. Her må du bare regne med at potensielle kjøpere vil se under senger, opp i taket, bak kjøleskapet og alle andre steder vi vanligvis ikke vasker så nøye. Du burde også rydde bort mest mulig av personlige og løse eiendeler som bilder, tannkoster, fjernkontroll, oppvaskkluter og lignende. Men husk at skuffer og skap også burde være ryddet i tilfelle de blir åpent. Dette gjelder spesielt i innredning som er veggfast. Hvis skapene er overfylt, vil det gi et inntrykk av at det er dårlig plass, så fjern alt som ikke er nødvendig. Pyntegjenstander burde også holdes til et minimum og være så nøytrale som mulig. Grønne inneplanter er et godt alternativ som ikke blir verken for personlig eller upersonlig.

Møblering og romfølelse: Du vil at interessentene skal se muligheter fremfor begrensninger i boligen din, og derfor burde du få den til å se så stor og åpen ut som mulig. Trekk fra alle gardiner, åpne persienner og slipp inn alt du kan av lys. Fjern nips og møbler som ikke er nødvendige, slik at du står igjen med det mest grunnleggende i alle rom. Rene, ryddige flater både på gulv og vegger vil få boligen til å se større ut. I tillegg kan det fort komme en del folk på visning, og de må ha plass til å bevege seg rundt uten at boligen oppleves som for trang.

‍Lys, luft og varme: Hvis det er kaldt ute må du passe på at det er varmt og lunt inne, og hvis det er varmt ute må du ha det lett og luftig innendørs. Bytt alle lyspærer som ikke virker, slik at belysningen er helt optimal. Skru på varmekablene på badet og fyr opp i peisen hvis du har en. Det viser besøkende at den fungerer som den skal, og at det ikke er noen problemer med pipen. Luft godt i alle rom, unngå å ha kjæledyr hjemme og ikke røyk innendørs. La vinduskarmene være rene og fri for rot, da ser vinduene større ut, slipper inn mer lys, og utsikten kommer bedre frem.

‍Sett stemningen: Selv om du skal unngå personlige eiendeler er det ingenting i veien for å sette stemningen og gjøre visningen litt hyggelig for de besøkende. Du kan for eksempel kjøpe inn friske blomster eller urter til å ha på kjøkkenet, tenne lys på stuen, fyre i peisen, bake boller til servering (som en bonus lukter huset av ferske boller!) eller servere sprudlevann med oppskåret frukt til de besøkende. Rene, nye håndklær på kjøkken og bad, samt friskt sengetøy på alle senger setter prikken over i’en.

Hold en prøvevisning: Ta gjerne en visningsrunde i din egen bolig, der du kan starte i oppkjørselen eller på trappen. Fungerer førsteinntrykket? Hva med ringeklokken? Lukter det godt i alle rom? Prøv å se på det hele med nye øyne, og ta gjerne med deg en venn eller et familiemedlem som kan gi deg ærlige tilbakemeldinger.

Privatvisning som taktikk

Lukket eller privat visning vil si at det arrangeres en eller flere visninger utenom den fastsatte tiden. Dette er noe som ofte kan etterspørres av potensielle kjøpere, enten fordi de ikke har mulighet til å møte opp på den fastsatte dagen, eller fordi de rett og slett ønsker et forsprang på andre interessenter.

Slike lukkede visninger er en klar fordel for deg som kjøper. Du kan ta med deg fagfolk som kan hjelpe til med vurderingen, eller bare ta deg ekstra god tid til å undersøke boligen. Dette gir også muligheten til å få god kontakt med selgeren av boligen, og du får bedre tid til å stille grundige spørsmål. Ulempen for deg som  kjøper med en slik visning, er at du ikke får muligheten til å se hvordan andre interessenter reagerer på boligen, og du kan på den måten se deg blind på hva du selv mener at boligen kan være verdt. Prisene innenfor boligsalg drives av attraktivitet og interesse fra kjøperen, og hvis du ikke er klar over at ingen andre faktisk var interessert i boligen, kan du ende opp med å betale for mye.

For selger er det i all hovedsak fordelaktig å få vist boligen til flest mulig, og det anbefales derfor at du legger til rette for lukkede visninger der dette er gjennomførbart. Dette kan være avgjørende dersom du forsøker å selge i et område der budrunden har tungt for å komme i gang. Husk at du bare trenger én kjøper.

En av grunnene til at mange etterspør lukkede visninger, er at de ønsker å kuppe boligen før andre potensielle kjøpere, ved å gi et bud direkte til selgeren av boligen. Prisforhandlinger burde for ordens skyld alltid gå via megler, slik at du er sikker på at alle relevante interessenter og bud tas med i beregningen. Uten en budrunde kan du rett og slett ikke vite hvor mye du kunne fått for boligen, og at du fikk den beste prisen du kunne få.

Viktig å huske på

Kjøp og salg av bolig er ofte et stort øyeblikk for alle som er involvert. Det er snakk om store pengesummer og viktige investeringer, så det gjelder å holde hodet kaldt både som kjøper og selger i denne situasjonen, slik at ingen blir sittende igjen med svarteper. I denne guiden har vi forsøkt å gi en grundig oversikt over hva som er viktig å tenke på, hvordan du burde gå frem, og hva som kommer til å skje på selve visningsdagen.

Hvis du er litt usikker på enkelte punkter kan det lønne seg å snakke med fagfolk, enten det er snakk om en takstmann, interiørdesigner eller eiendomsmegler. Dette er mennesker med mye kunnskap og erfaring knyttet til boligsalg, og det kan i mange tilfeller være en trygghet i å la fagfolk ta seg av det de er best på. En erfaren eiendomsmegler kan gi deg gode råd og tips både med hensyn til oppussing, styling, bilder, markedsføring og papirarbeid. Dessuten er det en trygghet både for kjøper og selger at en nøytral tredjepart er til stede på visningsdagen for å svare på vanskelige spørsmål.