Vil du vite mer om forskjellen mellom verdivurdering og takst? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om verdivurdering, takst og e-takst, og hva som skiller disse begrepene fra hverandre. Du får også nyttig informasjon om boligsalgsrapport, tilstandsrapport og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Hva er verdivurdering og taksering?

Begrepene verdivurdering og taksering viser til måter å utføre verdifastsettelse. Begrepene referer oftest til verdifastsettelse av bolig eller eiendom. Boligprisene i Norge svinger i takt med markedet, og i mange tilfeller kan det være behov for å oppdatere informasjon om verdien etter relativt kort tid. I dagligtale kan begrepene brukes litt om hverandre, men det blir benyttet ulike metoder ved verdivurdering og taksering. En verdivurdering er prosessen man går gjennom for å anslå boligens markedsverdi, altså hva man tror potensielle kjøpere er villige til å betale for boligen. Dette gir ofte rom for tolkning fra megler til megler, mens taksering derimot er en mer standardisert måling av verdien, som skal gi tilnærmet samme resultatet uavhengig av hvem som utfører befaringen. Vi vil forklare alt nærmere i denne guiden.

Hvorfor har det blitt strengere krav til verdifastsettelse?
Enten man skal kjøpe, selge, arve eller refinansiere bolig er det viktig å vite hvordan man kan beregne boligens verdi. Tidligere var kravene til verdifastsettelse mindre strenge enn i dag, og det var ikke uvanlig at fastsetting av boligens verdi ble overlatt til enkeltpersoners erfaring og skjønn. Man opplevde at dette kunne føre til sprikende verdivurderinger, noe som igjen la til rette for svindel og hvitvasking. Finanstilsynet etterspurte bedre kontroll, og det har derfor kommet flere retningslinjer for hvordan man best kan oppnå en objektiv verdifastsettelse av bolig. Det finnes ulike metoder for å fastsette verdien av en bolig, og dersom man har god oversikt over alternativene, kan man velge den metoden som passer best til den situasjonen man befinner seg i. Uansett hvilken metode man benytter seg av, enten det er verdivurdering eller taksering, så vil resultatet bare være et anslag for hva man kan forvente å få ved et salg.

Hva fokuserer man på under en verdivurdering?
Det er mange faktorer som kan påvirke kjøpers interesse, og dermed også boligens verdi. Noen elementer kan enkelt la seg måle, mens andre er mer basert på skjønn. En verdivurdering blir oftest utført før en bolig skal legges ut for salg, og det er som regel eiendomsmegler som foretar vurderingen. Megler vil som regel besøke boligen for å undersøke blant annet standard, planløsning og kvalitet på utført arbeid. Noen hovedelementer man ofte fokuserer på i en verdivurdering er standard og størrelse på boligen, beliggenhet og nærmiljø. Andre faktorer som kan ha stor innvirkning på verdien kan være solforhold, støy og boligens plassering i forhold til naboer. Det er også vanlig å inkludere informasjon om boligens historikk, eventuelle felleskostnader, utviklingen av nærområdet, og prisnivået for lignende boliger i området. Basert på innsamlet informasjon vil megler angi en verdivurdering. Det er dermed opp til megler å anslå markedsverdi basert på eget inntrykk og erfaring.

Hva er e-takst og hvorfor brukes det?
Bankene opplevde at meglers verdivurdering kunne variere veldig for samme bolig, noe som førte til at Finanstilsynet etterspurte bedre rutiner rundt verdivurdering av bolig, særlig med tanke på refinansiering av lån. Selskapet Eiendomsverdi AS, som følger og registrerer aktiviteten i det norske boligmarkedet, lanserte verktøyet elektronisk takst (e-takst) i 2014. E-takst stiller konkrete krav til dokumentasjon av boligen og verdivurderingen. Den må blant annet inneholde minst tre bilder av eiendommen; ett av bad, kjøkken og fasade. I taksten sammenlignes meglers vurdering opp mot Eiendomsverdis egen verdivurdering, i tillegg til det generelle prisnivået i den aktuelle kommunen. Andre verdivurderinger av samme bolig innenfor de siste seks månedene skal også fremgå, for å avdekke eventuell spekulering i flere verdivurderinger. I 2017 ble e-takst bransjestandard for eiendomsbransjen ved verdifastsettelse av bolig. Når man snakker om verdivurdering av bolig er det ofte en kombinasjon av meglers vurdering og e-takst man refererer til. Dette kan være nok informasjon for salg av bolig.

Hva er verditakst og hva skiller dette fra e-takst?
I tillegg til e-takst kan man få utført en verdi- og lånetakst, ofte bare kalt verditakst. Navnet viser til at det tidligere gjerne var verditakst man måtte ha dersom man ønsket refinansiering av lån i banken. Verditaksten blir utført av en innleid bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann), og anslår boligens verdi basert på størrelse, beliggenhet, vedlikehold, bruksrettigheter og lignende. Verditaksten kan ofte være lik e-taksten, men inkluderer også en enkel teknisk gjennomgang av boligen. Dette har muligens gjort at mange oppfatter verditakst som en grundigere rapport enn e-takst, men det er ikke nødvendigvis tilfellet. Verditaksten er også basert på hva takstmannen kan observere ved befaring i boligen, og det er dermed begrenset hva han/hun har mulighet til å dokumentere av feil og mangler. For et mer utfyllende dokument om boligens tilstand må man anskaffe boligsalgsrapport eller tilstandsrapport.

Gir verdivurdering eller takst en garanti for hva man kan få for en bolig?
Enkelt forklart kan man si at en verdivurdering utført av megler gir litt mer rom for tolkning av hvordan forholdene kan påvirke prisen, mens e-takst og verditakst er mer basert på målbare forhold og skal i utgangspunktet gi tilnærmet samme resultat uansett hvem som utfører befaringen. Det er ikke uvanlig at det er et avvik i verdivurdering megleren gjør før et salg, og en verdifastsettelse som gjøres overfor banken. Verdivurderingen er basert på hvilken pris man tror man kan oppnå etter en salgsprosess, mens takst skal være en sikker verdivurdering basert på hva man mest sannsynlig vil oppnå i dagens marked. Boligprisene i Norge er avhengig av markedet, og verken verdivurdering, e-takst eller verditakst vil derfor være noen garanti for hva man kan få for boligen dersom den skal selges. Det bør heller anses som veiledende for prisantydning når man legger boligen ut for salg.

Hva koster det å utføre verdivurdering og taksering?

Dersom man skal selge bolig, vil verdifastsettelse gjerne være det første man gjør. Det har derfor blitt vanlig praksis for eiendomsmeglere å tilby gratis verdivurdering. Dette er som regel et tilbud som skal sette megler i kontakt med potensielle selgere, og kan i noen tilfeller være lokketilbud.

Dersom man ønsker å benytte seg av gratis verdivurdering bør man ta kontakt skriftlig, og undersøke hva avtalen virkelig innebærer. Enkelte krever for eksempel at man må selge boligen i løpet av en viss tid for at verdivurderingen skal være gratis. Ved salg kan det derfor være mer lønnsomt å undersøke totalpriser og vilkår for salg hos flere meglere, og deretter se hvilken avtale som lønner seg. Når det er sagt, er det ikke noe i veien med å kontakte flere meglere og forhøre seg om muligheter for uforpliktende verdivurdering. Når man tar kontakt med megler bør man være ærlig om sine hensikter, særlig hvis man ikke har tenkt å selge boligen med det første.

Dersom man ønsker å refinansiere lån, vil banken mest sannsynlig kreve enten e-takst eller verditakst. Hvis man skal ha verdivurdering eller taksering for å refinansiere lån i banken, er det vanlig å betale for tjenesten. Prisen for taksering kan variere ut i fra boligens størrelse og beliggenhet. E-taksering utført av megler koster som regel mellom 1.500 og 3.000 kroner. Verditakst utført av takstmann koster 4.000 til 8.000 kroner. Dette inkluderer et hjemmebesøk, og man vil få tilsendt et dokument som inneholder begrunnelsen for anslått verdi.

Når trenger man verdifastsettelse av bolig?  

Det vil være aktuelt å få utført verdifastsettelse av bolig dersom man skal selge, kjøpe, eller arve bolig og ved refinansiering av lån. Det finnes ingen klare regler for hvordan boligens verdi skal fastsettes i ulike situasjoner. Dersom man er usikker, er det lurt å ta kontakt med megler eller takstmann og forklare situasjonen. De kan anbefale det beste alternativet for situasjonen til den enkelte. Uansett årsak til ønske om verdifastsettelse er det vanskelig å se for seg noe annet enn fordeler med å involvere en fagperson for å fastsette boligens eller eiendommens verdi. I tilfeller der man kan forvente konflikter rundt verdifastsettelse, som for eksempel ved arveoppgjør eller skilsmisse, kan det være aktuelt at alle involverte parter leier inn sin egen megler eller takstmann til å taksere eiendommen. Skulle det oppstå avvik i resultatene, kan man legge gjennomsnittet til grunn for videre avtaler.

Refinansiering og opplåning

I kontakt med banken kan det være påkrevd å utføre enten e-takst eller verditakst for å få innvilget lån eller andre avtaler. Den vanligste årsaken til at banken ønsker å vite verdien på boligen er fordi kunden ønsker å refinansiere lån. En refinansiering av lån innebærer å forhandle med banken om bedre lånebetingelser enn det man allerede har. Dersom boligen har steget mye i verdi, betyr det at man har mer sikkerhet i dag enn man hadde da man tok opp lånet. I tillegg har man kanskje betalt ned deler av lånet allerede. For banken innebærer dette at det er mindre risiko knyttet til ditt kundeforhold, og det kan gi grunnlag for bedre betingelser som for eksempel lavere rente.

Man kan også benytte boligens verdistigning til opplåning, altså å låne mer penger ved å øke rammen på et eksisterende lån. Det kan ofte lønne seg fremfor å ta opp nye lån med dårligere betingelser. Opplåning er også et godt alternativ dersom man ønsker å betale ned andre lån, og dermed samle alle lån et sted.

Andre dokumenter

Dokumenter om verdivurdering og taksering sier hva bolig er verdt, men de inneholder lite informasjon om boligens tilstand. I noen tilfeller vil det kanskje være behov for en boligsalgsrapport eller tilstandsrapport. Dette er rapporter som kun fokuserer på boligens tekniske tilstand.

Boligsalgsrapport: Som navnet tilsier er boligsalgsrapporten en omfattende rapport som skal gi kjøperen relevant og utfyllende informasjon om boligen før et salg. En boligsalgsrapport er et standarddokument som er likt mellom de ulike takstmennene. Det innebærer at boligen kontrolleres etter en mal, og det er faste punkter som skal vurderes. Den skal blant annet inneholde vurdering av el-anlegg, ventilasjonsanlegg, ferdigattester, og om ting er byggemeldt.

Tilstandsrapport: En tilstandsrapport beskriver boligens tekniske tilstand, og har som formål å avdekke om det er behov for vedlikeholdsarbeid. Etter at det kom endringer i avhendingsloven i januar 2022, som stilte krav til større opplysningsplikt fra selger, kom det også en egen forskrift som stilte strengere krav til utforming av tilstandsrapporten. Det kan derfor være en stor fordel å bestille en tilstandsrapport i forbindelse med et boligsalg. Da er du sikker på at opplysningsplikten din overholdes, og det er mindre sjanse for klager fra kjøper i ettertid. I arbeidet med tilstandsrapporten skal man blant annet undersøke oppgraderinger og vedlikehold, i tillegg til kledning, våtrom, takkonstruksjon og kjelleretasjer. Tilstandsrapporten er utformet etter en standard mal, i motsetning til slik det var før 2022.

Takst er kun basert på observasjon: Siden verditakstdokumentene inneholder en enkel teknisk gjennomgang av boligen, er det nok mange kjøpere som oppfatter dette som dokumentasjon på boligens tilstand. Taksten er kun basert på observasjon, og sier derfor minimalt om bygningens tekniske tilstand. Dette kan føre til at kjøper kan føle seg lurt dersom det oppstår problemer i ettertid, og du som selger kan høyst sannsynlig bli erstatningsansvarlig.

Lovendring skaper mer trygghet: En vanlig kilde til konflikter ved boligsalg i Norge har nettopp vært manglende dokumentasjon på feil og/eller mangler ved boligen. Dette er en av grunnene til at endringene i avhendingsloven trådte i kraft - nettopp for å minimere slike konflikter. Nå skal derfor alle feil og mangler dokumenteres, og kjøper skal også sette seg inn i all dokumentasjon. På denne måten blir salget tryggere for både kjøper og selger. Kjøper får vite alt han trenger, og selger vet at han mest sannsynlig har "ryggen fri" når alle kortene er lagt på bordet.

Hold deg på den sikre siden: Ønsker man som selger å være på den sikre siden, bør man tilby boligsalgsrapport eller tilstandsrapport til potensielle kjøpere. Man må altså være klar over at man som selger kan bli stilt til ansvar for feil eller mangler man burde visst om når man solgte boligen, og det gjelder også dersom man faktisk ikke kjente til feilene. Arbeidet med en tilstandsrapport vil avdekke alle feil. Ulempen med en tilstandsrapport og boligsalgsrapport er at de er noe dyrere enn verditaksering, men til gjengjeld gir de en trygghet for både selger og kjøper. Det er ikke utenkelig at en kjøper som er trygg på at produktet holder mål, er villig til å betale litt ekstra.

Gjennomgang av begreper

Det er ikke så rart at begrepene verdivurdering og takst brukes om hverandre, da de ulike metodene har mange fellestrekk og deres bruksområde overlapper hverandre. Her følger en liten oversikt over hva de ulike metodene innebærer, med fordeler og ulemper.

Verdivurdering

Verdivurdering er eiendomsmeglers anslag av hva man kan forvente å få for bolig eller eiendom ved salg. Dette anslaget er basert på innsamlet informasjon og befaring i boligen. Vanlige faktorer som ofte ligger til grunn for en verdivurdering er blant annet beliggenhet, standarden på boligen, størrelsen på tomten og solforhold. I tillegg vil nærmiljøet bli vurdert, samt avstand til offentlig transport, butikker og skoler/barnehager. I tillegg til en generell verdivurdering vil megler som regel utføre e-takst. Kombinasjonen av de to vil gjerne gi grunnlag for prisantydningen man ønsker å oppgi til kjøper.

Fordeler:

• Elementer som ikke nødvendigvis er målbare kan tas med i vurderingen. Dette er spesielt en fordel dersom man ser faktorer som kan øke verdien, som for eksempel smarte løsninger, eller fast interiør som er i tråd med gjeldende trender.
• Det er rom for dialog mellom megler og eier. En erfaren megler kan for eksempel komme med råd om enkle endringer som kan øke verdien til boligen før et salg.

Ulemper:

• Inntrykk av en bolig kan variere fra megler til megler, og man har sett at verdivurderinger kan sprike ganske vidt. Dette kan føre til usikkerhet både hos privatpersoner som skal selge, men også hos banken som skal innvilge lån.
• Dersom megler også er involvert i salgsprosessen kan han/hun ha egeninteresser knyttet til salget. Vanligvis vil både megler og eier selge raskt til høyest mulig pris, og man har dermed det samme målet. Det gjelder spesielt dersom megler jobber for provisjon. I noen tilfeller kan det også være andre hensyn som kan påvirke meglers motivasjon for å selge, som for eksempel tidsbruk og salgstall. I slike tilfeller vil ikke høyest pris nødvendigvis være det viktigste for megleren.

E-takst

E-takst (elektronisk takst) er et verktøy utviklet av selskapet Eiendomsverdi AS til bruk for verdifastsettelse av boliger og eiendommer. Takseringen blir utført av eiendomsmegler. E-taksten vil gi en verdi basert på statistiske data for blant annet standard, beliggenhet og salgspris for tilsvarende boliger i nærområdet. I tillegg er megler forpliktet til å besiktige eiendommen. Ved et besøk vil megler fokusere på boligens byggeår og eventuelle oppgraderinger, standard og fasiliteter, areal og tomtestørrelse, og fellesgjeld og faste utgifter. Det er også pålagt å legge ved minimum tre bilder av eiendommen. E-taksten legges inn i en database, og banken vil automatisk ha tilgang til e-taksten.  Som hovedregel vil takstdokumentet være gyldig i seks måneder.

Fordeler:

• E-takst tilrettelegger for bedre dokumentasjon av meglers prisfastsetting av boliger. Motivasjonen for å lansere et slikt verktøy var forebygging av svindel, hvitvasking og for å sikre presisjon i prisingen ut i markedet.

Ulemper:

• E-takst er utviklet for å gi bankene bedre innsikt i verdifastsettelse av bolig. Dette innebærer at privatpersoner ofte får tilgang til forenklet e-takst, mens bankene får tilgang til utvidet informasjon.

Låne- og verditakst

Låne- og verditakst, også kalt verditakst, er en rapport som blir sammensatt av en takstmann etter befaring og oppmåling av boligen. Verditakst inneholder en enkel teknisk beskrivelse og angivelse av vedlikeholdsbehov. Når verdien beregnes vurderer takstmannen også andre forhold som beliggenhet, utsikt, solforhold, kommunikasjon samt nærhet til butikker og skole. Verditakst beskriver dagens markedsverdi, og er som regel gyldig i seks måneder.

Fordeler:

• Takstmann må leies inn, og er derfor en upartisk fagperson.

Ulemper:

• Rapporten som ligger til grunn for verditakst er kun basert på observasjon, og underliggende feil kan være vanskelig å avdekke.
• Det er ikke sikkert takstmannen har tilstrekkelig kompetanse til å avdekke alle feil og mangler. Dette gjelder spesielt for mer avanserte elementer, som for eksempel el-installasjoner.
• En enkel teknisk gjennomgang kan gi falsk trygghet til kjøper om at alle feil og mangler er undersøkt.

Viktig informasjon

Frustrerende med ulik verdifastsettelse: Verdifastsettelse av bolig gjøres vanligvis når boligen skal skifte eier, enten ved salg, arv eller annen overdragelse. For mange kan dette markere et veiskille i livet, og kanskje også et vendepunkt for privatøkonomien. Det er ikke rart hvis man føler at hele prosessen med å selge bolig, kanskje ta opp et stort lån, eller flytte til et nytt sted virker veldig overveldende. Det er ikke bare forbrukere som lar seg frustrere av ulike metoder for verdifastsettelse. Det har også vært uenigheter i eiendomsbransjen, og til og med noen tilfeller av konflikter mellom takstmenn og meglere.

Konflikt mellom takstmenn og meglere: Fra takstmennenes side har det blitt satt spørsmålstegn ved habiliteten til meglerne når de setter verdivurdering på objekter de selv skal selge. Meglerne mener derimot at de har best kjennskap til markedet, og ønsker i noen tilfeller at takstmennene ikke skal anslå markedsverdi i sin takst. For å være best forberedt som forbruker kan det være lurt å sette seg inn i hva ulike begrep innebærer, så man er klar på hva man ønsker når man møter fagpersoner som megler og takstmann.

Vær klar og tydelig angående boligens tilstand: Når man skal bestille verdifastsettelse av bolig ønsker man gjerne at verdien blir anslått slik at det gagner en selv. Man bør likevel fokusere på at det viktigste er at man baserer seg på korrekt og relevant informasjon. Slik kan man unngå kostbare konflikter i ettertid. Man ser dessverre at mange har vært bekymret for boligens tilstand når de har kjøpt bolig, og det er dette som har ført til at endringene i avhendingsloven, som trådte i kraft i januar 2022, stilte krav om større opplysningsplikt fra selger. Via egenerklæringsskjema kan man formidle all relevant informasjon om boligen, men en tilstandsrapport er også lurt å ha, spesielt dersom du mistenker feil og mangler, eller har et hus som er en del år gammelt.