meglersmart
Søk
Vil du vite mer om verdivurdering av bolig på nett? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om verdivurdering på nett, inkludert hvordan det gjøres, fordeler og ulemper, om det er mulig å få gratis verdivurdering, informasjon om ulike boligkalkulatorer, hva du bør tenke på i forkant av en verdivurdering, og mye mer. Vet du hva som er forskjellen på verdivurdering og takst? Er verdivurdering på nett til å stole på? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
En verdivurdering av bolig på nett er en vurdering du selv gjør ved å bruke forskjellige boligpriskalkulatorer som er tilgjengelige på nettet. Dette gir en pekepinn på prisklassen boligen din bør ligge på, enten du skal selge eller kjøpe. For mange som leker med tanken på å bytte bolig, kan dette være en uforpliktende måte å se om boligdrømmen din er oppnåelig eller ei.
En boligverdikalkulator kan også være et godt startverktøy for å hjelper deg i gang med å stake ut en vei videre med tanke på finansiering. En boligpriskalkulator benytter seg av informasjon du fyller inn om din bolig, og måler det opp mot statistikk for boliger som har vært til salgs i ditt område.
Skatteetaten har i tillegg en kalkulator for beregning av formuesverdi på bolig. Dette er et viktig verktøy som brukes for å finne ut hvor stor sum av boligen din du skal føre inn i selvangivelsen, noe som kan ha innvirkning på om du må betale formuesskatt eller ikke.
Det er viktig å være klar over at det er en forskjell på verdivurdering og taksering. Verdivurdering er noe som anslår boligens markedsverdi, altså hva man antar at potensielle kjøpere er villige til å betale for boligen. Dette gir ofte rom for tolkning. Taksering er derimot en mer standardisert måling av verdien, og den skal gi tilnærmet likt resultat, uavhengig av hvem som utfører befaring. Og nettopp her er vi inne på noe viktig; en verdivurdering krever ingen befaring, og er derfor noe du kan gjøre selv på nett, mens en taksering krever en fysisk befaring gjennomført av en autorisert eiendomsmegler eller bygningssakkyndig (takstmann).
Hvis du for eksempel ønsker å refinansiere boliglånet, trenger du en e-takst som dokumentasjon til banken. Fremgangsmåten ved en e-takst er at en megler kommer på befaring i boligen din, og setter en takst ved å bruke skjønn og kunnskap ut fra dagens marked. Deretter sammenlignes det opp mot Eiendomsverdi AS sin database over solgte boliger i området. Denne statistikken brukes for å sammenligne meglerens verdivurdering, slik at bankene kan se at taksten er basert på mer enn kun meglers skjønn. Etter megleren har utført verdivurdering, får du en e-post med forenklet informasjon, men bankene har direkte tilgang til en mer omfattende rapport. Denne rapporten inneholder mer detaljert informasjon som kan brukes hvis du skal refinansiere boliglånet ditt.
Boligverdikalkulatorer på nett er gratis, og flere eiendomsmeglerfirmaer har dette tilgjengelig på sine nettsider. En fysisk verdivurdering av en megler er som regel gratis dersom du har planer om å selge boligen, men om du ønsker en prisvurdering fra megler kun for dokumentasjon til banken eller for nysgjerrighetens skyld, vil prisen på dette ligge på mellom 2.000 og 3.000 kroner.
En eiendomsmegler har mye erfaring og kunnskap om markedet og andre boliger i samme prisklasse og standard. Derfor vil en erfaren eiendomsmegler være den som kan gi deg mest mulig nøyaktig estimat på hva du kan forvente å få for boligen din. Det anbefales at du alltid får en verdivurdering fra mer enn en eiendomsmegler, da både kunnskap og erfaring kan variere fra megler til megler.
Husk at om du er kjøperen, er det meglerens jobb å få høyest mulig pris for kundens bolig. Det er derfor ekstra viktig at du på forhånd har gjort litt research på boligprisene i området du ønsker å kjøpe i, og da gjerne ved bruk av en boligpriskalkulator. Dette øker sjansen for at du holder deg innenfor den reelle markedsverdien, og dermed ikke overbetaler og gjør et dårlig kjøp.
Vær også oppmerksom på at eiendomsmeglere kan benytte seg av “lokkepris” på salgsoppgaven for å få flest mulige potensielle kjøpere på en visning. Når det blir satt en prisantydning på en bolig som er lavere enn selger er villig til å selge for, defineres det som lokkepris. Dette er ulovlig og noe du bør være obs på. Du kan enkelt gjøre en kontroll av verdivurdering på nett selv, om du er i tvil, før du bestemmer deg for om boligprisen som er satt er reell eller kan kategoriseres som en lokkepris. Du unngår også store skuffelser ved å la være å vurdere en drømmebolig som reelt sett ikke ligger i din faktiske prisklasse.
En verdivurdering på nett er, som nevnt, kun en veiledning for å gi deg en viss pekepinn på verdien på boligen din, ved enten kjøp eller salg. Det er verditakst og "verditakst med tillegg" som brukes hyppigst i forbindelse med boligsalg. En vanlig verditakst beskriver eiendommen ut fra det som sees, inkludert synlige skader. Det gis også aldersfradrag på boligen. En såkalt "verditakst med tillegg" er en utvidet verditakst, der våtrom vurderes like grundig som i en tilstandsrapport.
Dersom boligen er forholdsvis ny og i åpenbart god stand, kan "verditakst med tillegg" være en grei løsning. Er boligen derimot av eldre dato , bør det i alle tilfeller gjøres en tilstandsvurdering av hele eiendommen. I tilstandsvurderingen går den bygningssakkyndige (tidligere takstmann) blant annet gjennom oppgraderinger og vedlikehold, i tillegg til kledning, våtrom, takkonstruksjon og innredede underetasjer. Drenering er svært viktig å se på, spesielt der det er innredet kjeller under bakkenivå. Dårlig drenerte rom må som regel tas tak i relativt raskt, for å redusere risiko for skade. Dersom det kommer fukt i veggkonstruksjonen, vil man fort få utvikling av mugg og råte. Du kan lese mer om hva som inngår i en tilstandsvurdering i vår komplette guide om tilstandsrapport.
Det kan være vanskelig å forstå alle begrepene som benyttes i forbindelse med verdivurdering av bolig. Å kjøpe bolig er mest sannsynligvis den største og viktigste økonomiske investeringen de fleste gjør i løpet av livet, og dermed er det ekstra viktig å ha oversikt over prosessen for å unngå potensielle fallgruver som kan koste deg dyrt.
Det kan være lurt å vite litt mer om disse begrepene når det gjelder verdivurdering av bolig:
Prisantydning og verdivurdering, betyr begge antatt markedsverdi. Forskjellen er at prisantydningen er den prisen som blir markedsført når boligen legges ut for salg, mens verdivurdering er den prisen megler kommer frem til etter befaring. Siden det kan gå flere måneder mellom annonsering av boligen og selve befaringen, kan markedet i mellomtiden ha endret seg - eller det kan ha kommet ny informasjon om boligen, noe som endrer prisen.
E-takst, er et verktøy og en bransjestandard for verdivurdering som skal gi et sikrere verdianslag av boliger og eiendommer. Man kan se på e-takst som en nedre grense på hva man absolutt bør forvente å få for boligen. Taksten lagres elektronisk i databasen til Eiendomsverdi AS. Det er verdt å vite at det er denne dokumentasjonen banken krever om du skal søke om refinansiering.
Teknisk verdi, er verdien som beregnes etter hvor mye det ville kostet å bygge en tilsvarende bolig etter dagens standarder og priser. Takseringen blir gjennomført av en takstmann, byggmestere eller andre med byggeteknisk utdanning.
Slik kan du finne ut hva som er en rimelig prisforventning hvis du skal selge:
Du kan også sjekke eiendomsoverdragelser i nærmiljøet den senere tiden. Hvilken pris har de andre selgerne solgt sine boliger for? Er det ikke solgt noen boliger de siste månedene, kan du legge på en prisøkning i tråd med hvordan markedet har utviklet seg siden de siste salgene ble gjennomført. Det er også mulig å sjekke boligens likningsverdi på din egen selvangivelse/skatteoppgjør eller spørre på nærmeste skattekontor.
En idé kan være å ta stilling til om du har noen i ditt personlige nettverk som har kompetanse og erfaring innen verdifastsettelse, og som kan være gode kilder til opplysninger om eiendomsverdi. Det kan være venner, slektninger, kolleger, naboer eller bekjente. Det er også mulig å spørre banken som sitter på boliglånet ditt hva de mener eiendommen din nå er verdt. Banken er ofte en god sparringspartner som gir deg råd om hvordan du kan oppnå din boligdrøm på best mulig måte, samt at de kan sørge for at du opprettholder en tryggest mulig økonomi.
Har boligen din steget mye i verdi, kan dette være en god mulighet for deg til å få billigere lån, eller samle alle dine lån i et rammelån. Økt sikkerhet i eiendom reduserer risikoen banken har for å låne deg penger, noe som gir deg lavere rente.
En verdivurdering på nett kan hjelpe deg med å utføre en rask vurdering av din boligsituasjon, før du eventuelt tar et mer forpliktende og større steg ved å invitere en megler hjem til deg. Meglere tilbyr ofte gratis verdivurdering mot at man benytter seg av deres tjenester videre i prosessen. Det kan derfor være fint å ha en viss formening om verdien på boligen før megleren kommer. En boligkalkulator kan også være en nyttig verktøy for å få en indikasjon på hvor mye egenkapital du eventuelt har tjent opp, samt at du kan regne ut hvor mye du har å rutte med på ditt neste boligkjøp. De fleste eiendomsmeglere har en gratis boligkalkulator på sine nettsider som gir deg informasjon om hva boligen din er verdt.
Det kan være greit å være obs på at noen eiendomsmeglerfirmaer tilbyr verdivurdering på nett, mot at du legger inn personlig informasjon. Dette er for at de skal kunne kontakte deg for et potensielt oppdrag. Om du ikke ønsker å forplikte deg til dette, er det lurt å søke etter en annen form for nettbasert verdivurdering som gir deg resultatet straks, uten forpliktelser.
En nettbasert verdivurdering er et greit verktøy for de som drømmer om større bolig, men som er usikre på om de har opparbeidet seg nok egenkapital til å ha råd til noe dyrere. Det kan også være et nyttig verktøy for de som spekulerer i eiendom og som har flere investeringsobjekter i porteføljen. Ved å bruke en nettbasert boligverdikalkulator kan du enkelt finne ut hva utleieboligene er verdt etter et par år.
Det er likevel verdt å vite at en verdivurdering og en verditakst kun er overfladiske vurdering som angir en markedsverdi på eiendommen, mens man med en tilstandsrapport går mer teknisk til verks. Her utfører en bygningssakkyndig (takstmann) grundige undersøkelser av boligen og henter blant annet inn informasjon om tidligere arbeid som er utført i boligen, for eksempel ved oppussing eller reparasjoner, og om arbeidet er utført av riktige fagfolk. Undersøkelsene taktsmannen utfører ble grundigere etter at endringer i avhendingsloven trådte i kraft i januar 2022. I forbindelse med lovendringene kom det en egen detaljert forskrift til tilstandsrapporter.
Du kan fint vurdere verdien på boligen din uten å engasjere en megler og uten å benytte deg av en nettbasert boligverdikalkulator. Her er andre alternativer til hvordan du kan finne ut av boligverdien:
Se siste omsatte priser i nærområdet: Den beste måten å få en indikasjon på hva boligen din kan være verdt, er å se hva naboenes bolig har blitt solgt for. Eiendomspriser.no kan være et godt sted å starte.
Sjekk prisantydningen for boliger i samme område: Det neste du kan gjøre er å bruke Finn.no for å se om se det ligger boliger i nærområde ditt ute til salgs. Ut ifra prisantydningen kan man lage sin egen «verdivurdering» ved å sammenligne kvadratmeter, standard og beliggenhet, og justere beløpet deretter. Prisantydningen er hva megler mener det er mulig å få for boligen, og kan selvfølgelig avvike fra salgsprisen.
Få antatt boligverdi i banken din: I noen banker får man sett dagens antatte boligverdi når man er inne i søknadsvinduet for å øke boliglånet. Den antatte boligverdien baserer seg på siste salgsverdi og markedsutviklingen i området, og er hentet fra databasen til Eiendomsverdi AS.
Dersom du mener at beløpet er feil, som for eksempel etter å ha gjort betydelige påkostninger på eiendommen, kan du bestille en e-takst fra megler. Takseringen fra megler blir lagret i samme database, slik at banken automatisk henter ut ny informasjon om boligens verdi.
Det finnes flere former for kalkulatorer som sier noe om boligens verdi, og de fleste eiendomsmeglere har sine egne kalkulatorer hvor du legger inn boligens adresse, størrelse, romfordeling og andre verdier som balkong, utsikt, etasje, parkeringsmuligheter m.m.. Her er en kort oversikt over de ulike kalkulatorene som finnes i forbindelse med verdivurdering på nett:
Boligkalkulator: Et generelt samlebegrep for ulike kalkulatorer som har med bolig å gjøre.
Boligpriskalkulator: Begrepet blir brukt for nettbaserte verktøy for å gi deg en cirka verdivurdering på boligen din. Dette baseres på informasjon om din bolig samt salgsstatistikk for tidligere solgte boliger i ditt område.
Boligverdikalkulator: Dette begrepet er mest brukt i forbindelse med Skatteetatens kalkulator for beregning av formuesverdi på bolig.
Boligpriskalkulator er det som er mest relevant for en rask egenvurdering av verdien til din bolig, da det brukes statistikk om andre boliger som er solgt i området ditt. Men igjen; vær oppmerksom på at om verdivurderingen skal brukes til salg eller refinansiering, så er resultat fra en slik kalkulator ikke godt nok. Det må foreligge en takst eller verdivurdering fra en fagperson.
Det finnes mange faktorer som påvirker verdien på boligen din, men det er viktig å se på verdien med objektive øyne. Det kan være mye ved boligen som har høy verdi i dine øyne, men hvor det ikke er sikkert at markedet og andre er enig i det. I alle tilfeller vil beliggenhet alltid være noe av det viktigste når det kommer til verdien på en bolig. Har du såkalt “riktig” og attraktiv adresse vil boligens verdi automatisk løftes opp til et viss nivå.
Det er også lurt å vise frem boligen når den tar seg best ut i forhold til årstid, dag og tidspunkt på døgnet. For eksempel: Har boligen din en flott hage eller balkong, vil dette naturlig nok ta seg best ut på våren eller sommeren - eventuelt tidlig høst. Vinteren kan gjøre at den reelle verdien ikke oppleves, og dette kan gi utslag i både lavere verdivurdering og prisen du ender opp med å få for boligen.
Om du har en bolig med lite dagslys, bør du vurdere å ha visning på et tidspunkt hvor lyset er på sitt beste, slik at boligen oppleves som innbydende. Gode lysforhold er noe som trekker inntrykket opp.
Faktorer som gir økt boligverdi:
Faktorer som kan trekke ned boligverdien:
Tips! Ved å gjennomføre enkle og rimelige moderniseringstiltak som nye lister, sparkel og maling av dører og vegger, kan du øke boligens helhetsinntrykk før et eventuelt salg.
