meglersmart
Søk
Vil du vite mer om verdivurdering av bolig? Vurderer du å selge boligen din, er det ett spørsmål som er viktigere enn alle andre: Prisen. Hva kan du regne med å få for boligen din? For å få svaret på det må du vite hvordan meglerne tenker og hva de ser etter når de foretar en verdivurdering. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig det du må vite om hva som driver prisen opp eller ned, kostnader, digitale verktøy og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Bolig er den største investeringen de fleste av oss gjør i livet. Enten du vurderer å selge boligen din eller refinansiere boliglånet, er det smart å sette seg inn i hva en verdivurdering er og hvordan den foregår. Enkelt sagt er hensikten med å foreta en verdivurdering å finne ut hva du kan forvente å få for boligen din i markedet. Med andre ord; finne forventet salgspris.
De fleste som skal kjøpe ny bolig er avhengig av å selge sin nåværende bolig. En verdivurdering er derfor viktig for å vite hva slags økonomiske rammer du må forholde deg til når du skal ta opp lån og / eller søke mellomfinansiering. Hvis du tenker på å refinansiere boligen din, vil banken kreve at du legger frem en verdivurdering av megler.
Siden boligmarkedet hele tiden utvikler seg, er en verdivurdering å betrakte som ferskvare. En verdivurdering som for eksempel er to måneder gammel, kan allerede være utdatert hvis endringene i markedet er store. Hvis du fikk en verdivurdering med tanke på å selge boligen, bør du derfor få foretatt en ny verdivurdering som gjenspeiler forholdene i markedet.
I Norge er det kun autoriserte eiendomsmeglere som kan foreta verdivurderinger. En verdivurdering må ikke forveksles med tilstandsrapport eller boligsalgsrapport. Dette er rapporter som utarbeides av en bygningssakkyndig (takstmann) og dokumenterer boligens tekniske tilstand for å gi mest mulig informasjon til kjøperen.
Et annet begrep som er lett å blande sammen med verdivurdering er verditakst. Mens en verdivurdering brukes for å beregne en forventet salgspris innenfor et lite tidsvindu, brukes verditakst som oftest når det er snakk om arv eller skifte av eiendom. En verditakst - eller verdi- og lånetakst som det også kalles - gjøres på stort sett samme måte som en verdivurdering, men består i tillegg av en enkel teknisk vurdering av eiendommen. Man bruker da begrepet “teknisk verdi” som regnes ut fra hva det vil koste å bygge en tilsvarende bolig i dag.
Hvis en part skal kjøpes ut av boligen etter samlivsbrudd, brukes også ofte verditakst, men i slike situasjoner vil også en verdivurdering være et like godt alternativ.
Mange tilbyr gratis verdivurdering: Meglerne er hele tiden på jakt etter boliger å selge, og konkurrerer til tider hardt om oppdragene. Mange meglere tilbyr seg derfor å komme hjem til deg og foreta en gratis og uforpliktende verdivurdering, i håp om at du skal velge dem når du skal selge. Noen meglere tilbyr gratis verdivurdering mer eller mindre permanent, mens andre har tilbudet i tidsbegrensede kampanjer, avhengig av konkurransesituasjon og markedet.
Lurt med flere verdivurderinger: Verdivurdering av bolig er imidlertid ingen eksakt vitenskap og selv meget erfarne meglere med god kjennskap til både marked, nærområdet og prisstatistikk kan komme til ulike konklusjoner. Det kan derfor lønne seg å få flere verdivurderinger. Du vil da få et sammenligningsgrunnlag.
Realistisk, ikke optimistisk: Det betyr imidlertid ikke at du automatisk bør gi oppdraget til den megleren som anslår den høyeste prisen. Det er viktig at verdivurderingen er mest mulig realistisk, ikke mest mulig optimistisk. En bolig som prises for høyt kan fort bli liggende lenge ute i markedet. Hvis budene uteblir og du må sette ned prisen en eller flere ganger og kanskje ha flere visningsrunder, kan det være en svært frustrerende og ikke minst kostbar prosess.
Verdivurdering og refinansiering: Hvis du ønsker en verdivurdering primært med tanke på refinansiering, bør du i utgangspunktet være innstilt på å betale for tjenesten. Prisen varierer gjerne ut i fra hvor mye meglerne har å gjøre, men er som regel mellom 1.000 og 5.000 kroner. Hvis eiendommen din ligger langt fra meglerkontoret kan det hende du må betale litt ekstra. Det forekommer også at meglere tilbyr gratis verdivurdering selv om du er åpen om at hensikten er refinansiering og ikke salg. Megleren “investerer” da i deg i håp om å få deg som oppdragsgiver ved en senere anledning.
En verdivurdering er nødvendig hvis du ønsker å selge boligen din. Ønsker du å refinansiere boliglånet for å få bedre betingelser, er også en verdivurdering påkrevd fra banken.
Selv om du kan gjøre egne vurderinger av hva boligen din er verdt, kan ikke disse vurderingene brukes til noe i formelle sammenhenger. Bare en verdivurdering utført av en profesjonell megler vil være gyldig hvis du ønsker å vite hva du kan få for boligen din, eller vite hvor mye du kan betale for en eventuell ny bolig.
Er på du jakt etter et nytt hjem, er det viktig å ha et pålitelig estimat av hva du kan forvente å få for din nåværende bolig. Når banken skal låne deg penger vil de se på en rekke faktorer som inntekt, arbeidsforhold, betalingshistorikk - og verdivurderingen av boligen din. Har boligen sin steget i verdi fra da du tok opp lån og kjøpte den, vil en ny verdivurdering gjenspeile denne verdistigningen og bidra til at banken kan gi deg gunstigere lånebetingelser. Årsaken til det, er at bankens sikkerhet øker i takt med verdien på boligen, siden lånet utgjør en stadig mindre andel av boligens verdi. Hvis du for eksempel lånte 80% av boligens kjøpesum da du kjøpte den og verdien av boligen siden har økt slik at lånet nå bare utgjør 60% eller mindre av verdien, har bankens sikkerhet økt. Dermed vil du ofte kunne få lavere rente eller øke lånet med sikkerhet i boligen.
På nettet finnes en rekke ulike kalkulatorer som kan fortelle ganske mye om hva boligen din er verdt. Det er verdt å være oppmerksom på at selv om disse ofte er enkle å bruke, så fungerer de på litt ulike måter. Disse har også navn som er lett å forveksle:
Boligkalkulator er en fellesbetegnelse på kalkulatorer som dreier seg om verdien på bolig. Det kan være markedsverdien, altså en verdivurdering, eller det kan være boliglånskalkulatorer som lar deg beregne hvor mye lån du kan få og lånekostnader.
Boligverdikalkulator kan være kalkulatorer som faktisk beregner boligens verdi, men også kalkulatorer som brukes for å beregne boligens formuesverdi, tidligere kalt ligningsverdi. Formuesverdien handler om skatt og er noe helt annet enn markedsverdien.
Boligpriskalkulator er en kalkulator der der du legger inn nøkkelinformasjon om boligen din og får en verdivurdering ut fra prisstatistikk i ditt nærområde. Ønsker du å få en enkel verdivurdering, er dette kalkulatoren du vil bruke.
I tillegg til kalkulatorer finnes interaktive online-kart der du kan få oversikt over hva boliger faktisk har blitt solgt for. Du kan da enkelt klikke deg inn på det området i Norge du er interessert i. For eksempel kan du se hva andre boliger i ditt nærområde har blitt omsatt for.
Hvis du først og fremst er ute etter å få en verdivurdering for nysgjerrighetens skyld, kan slike online tjenester være nyttige. Også hvis du er tidlig i en prosess og vil undersøke dine muligheter i markedet, kan kalkulatorene være fine verktøy. Det er imidlertid viktig å huske på at de ikke tar høyde for unike forhold ved din bolig som kan ha stor betydning for prisen.
Skal du selge boligen din eller refinansiere boliglånet, har imidlertid slike kalkulatorer begrenset verdi. Kun autoriserte meglere kan foreta verdivurderinger som kan brukes i formelle sammenhenger.
Fasiten på hva boligen din faktisk er verdt, får du først i det budrunden er over. Frem til det punktet dreier det seg bare om kvalifiserte gjetninger. Så hva baserer egentlig meglerne sine vurderinger på? Hva legger de stor vekt på og hva er kanskje mindre viktig?
Verdien av boligen din avgjøres av en rekke faktorer, noen mer enn andre. Beliggenhet nevnes ofte som det aller viktigste, men størrelse, boligens utformelse, antall rom og teknisk standard har naturligvis også mye å si for prisen. Mange vil gjerne ha nærhet til kollektivtransport og et levende nærmiljø med skoler, barnehager, butikker og andre servicetilbud. Gode solforhold, veranda, terrasse, parkeringsmuligheter er også faktorer som mange verdsetter og følgelig kan bidra til en høyere pris.
Andre faktorer kan bidra negativt, som for eksempel mye støy og trafikk rett ved boligen. For leiligheter kan etasjen ha mye å si. To leiligheter som ellers er like, vil få ulik verdivurdering hvis den ene ligger i første etasje og den andre i femte etasje med utsikt over byen.
Til syvende og sist dreier en verdivurdering seg om å estimere hva potensielle kjøpere er villige til å betale for akkurat din bolig. Og siden markedet hele tiden er i endring, gir verdivurdering derfor kun et øyeblikksbilde.
Som selger vil man ha høyest mulig pris for boligen og man kan derfor lett tenke at en høy verdivurdering er bedre enn en lavere. Meglerens mål - i tillegg til å få deg som kunde - er imidlertid å komme frem til et prisanslag som er realistisk ut i fra kunnskap om markedet. En god megler legger også vekt på å gi deg en realistisk forventning til hva som er mulig å få, og legger ikke frem rosenrøde prisanslag for å få deg som kunde.
Om din nabo solgte en tilsvarende leilighet for flere hundre tusen over din verdivurdering for bare noen måneder siden, betyr ikke det at du nødvendigvis kan forvente samme pris. Markedet kan ha endret seg, det kan ha kommet flere tilsvarende boliger ut på markedet, rentesituasjonen kan være annerledes - og ikke minst kan det være forhold ved selve boligen som trekker prisen opp. Hvis naboens leilighet har nyrenovert bad eller kjøkken eller bedre solforhold, vil det kunne ha stor betydning for prisen.
Eiendomsmeglerne kjenner ikke bare markedet generelt, men har oversikt over hvilke boliger som konkurrerer med din akkurat nå. De har kontakt med utallige kjøpere og vet hva de ser etter og hva de er villige til å betale. I tillegg til statiske kriterier som boligens standard, beliggenhet, antall rom, tomtestørrelse, solforhold og så videre, tar megleren høyde for konkurransesituasjonen i øyeblikket.
Tradisjonelt blir mange boliger i Norge lagt ut til salgs om våren, og prisveksten er historisk sett høyest i årets første fem måneder. Det betyr imidlertid ikke at alle opplever å få den prisen de håper på. Hvis du for eksempel skal selge en to-roms leilighet og må konkurrere med fem andre tilsvarende leiligheter i ditt nærområdet, kan marginene være små og vinneren blir den eller de som har den mest attraktive leiligheten eller som er først ute.
Kombinasjonen god lokalkunnskap og god timing er med andre ord viktig. Hvis du ikke er avhengig av å selge før en bestemt dato så rådfør deg med megleren om hva som vil være det mest strategiske tidspunktet. Her vil det fort være ulike vurderinger ut i fra boligtype. En leilighet uten uteområde er generelt mindre sesongavhengig enn en villa der hagen først kommer til sin rett i det sommeren står for døren.
Ønsker du en verdivurdering av boligen din, kontakter du en eiendomsmegler som opererer i ditt nærområdet. Jo bedre lokalkunnskap megleren har, desto bedre rustet er vedkommende til å sette rett pris. En megler med god kjennskap til nærmiljøet vil også kunne informere potensielle kjøpere om butikker, skoler og kollektivtransport - faktorer som kan være avgjørende for om man velger å legge inn bud eller ikke.
En verdivurdering foregår slik:
Megleren kommer først hjem til deg på en befaring av eiendommen. Megleren undersøker boligen innvendig og utvendig, tar bilder og noterer alle relevante opplysninger som areal, teknisk standard, romløsninger og de ulike rommenes tilstand.
Megleren vil også innhente opplysninger fra deg om boligens senere historikk, arbeid som har blitt utført i løpet av de siste årene, felleskostnader, borettslaget og så videre. Eventuell tomt eller uteområder vil også bli vurdert. Megleren vil spørre om hva som har blitt pusset opp og når. Har du fått utført arbeid som stiller spesielle krav, for eksempel renovasjon av våtrom, er det fint om du kan vise megleren dokumentasjon på at arbeidet utført av fagpersoner.
Når man inviterer potensielle kjøpere til visning, er man opptatt av at boligen presenteres så fordelaktig som mulig. Alt rot er ryddet, man pynter med blomster og lys, og leier kanskje også en en boligstylist. Når du skal få en verdivurdering derimot, er slike tiltak ikke nødvendig. Meglerne er fagfolk som ser forbi overfladiske detaljer. Du trenger altså ikke “selge” boligen din til megleren.
Det har ellers ingen hensikt å forsøke å skjule eventuelle svakheter ved boligen for megleren. Disse vil som regel bli avdekket på et senere tidspunkt uansett. Hensikten med verdivurderingen er ellers ikke å få et så høyt anslag som mulig, men en prisvurdering som er mest mulig presis.
Når megleren er hjemme hos deg, har du imidlertid en god anledning til å få tips og råd om grep du bør vurdere hvis du skal selge boligen. Mange lurer på om det lønner seg å pusse opp bestemte rom eller gjøre andre tiltak for å gjøre boligen så attraktiv som mulig for så mange som mulig. Dette er vurderinger megleren som regel vil kunne hjelpe deg med.
Megleren samler i tillegg sammen en rekke andre opplysninger som inngår i vurderingsgrunnlaget: Prisstatistikk fra området og offentlig informasjon om boligen eller bygården. Meglerne tar også høyde for andre faktorer som sesong, offentlige utbyggingsplaner, markedsprognoser og andre faktorer som kan trekke prisen opp eller ned.
Når dette er gjort, vil du motta en verdivurdering på mail og vil i tillegg ofte bli fulgt opp på telefon. Hvor lang tid dette tar vil variere ut i fra hvor mye megleren har å gjøre og hvor høyt du er prioritert. Og det siste er viktig. En megler som glemmer å følge deg opp eller som bruker mye lengre tid enn lovet, sender et dårlig signal. Du vil ikke ha en megler som er desperat etter oppdraget, men du vil heller ikke ha en som ikke er ivrig etter å få jobben. Det hjelper ikke å ha en “stjernemegler” hvis han / hun ikke er villig til å bruke tid på deg.
De fleste meglere i Norge bruker såkalt E-takst. Dette er et system ble tatt i bruk i 2016 og som siden har vært bransjestandard for verdivurdering av bolig. Systemet ble primært utviklet for å få på plass en sikker løsning for refinansiering. Mens meglere tidligere hadde ganske stort spillerom når de skulle foreta verdivurderinger, er E-takst en standardisert løsning som krever at meglerne må inkludere flere bestemte faktorer når de vurderer boligen. Megleren sender deg E-taksten via e-post. Du vil motta en forenklet versjon mens banken får tilgang til en mer detaljert versjon.
Vær ellers oppmerksom på at E-taksten ikke nødvendigvis samsvarer med eiendommens prisantydning slik den fremkommer i annonser når boligen legges ut for salg. E-taksten er meglerens vurdering av hva man mest sannsynlig vil få for boligen. Dette er tallet banken forholder seg til når de gjør vurderinger rundt utlån. E-takst systemet gjør at banken også har tilgang til alle prisvurderinger som er foretatt av boligen det siste halve året. Banken kan dermed være trygg på at prisen som settes er realistisk og basert på flere verdivurderinger.
Prisantydningen er den summen megleren har blitt enig med selgeren om å prøve å oppnå, og er derfor ofte høyere enn E-taksten.
Boligen er det mest verdifulle de fleste av oss eier, og kjøp og salg dreier seg om store verdier. Det er derfor viktig at du overlater salget til en megler du føler deg trygg på vil gjøre en god jobb. Når du får en verdivurdering, får du samtidig en god mulighet til å danne deg et inntrykk av megleren. Hva slags inntrykk har du av personen? Kommuniserer dere bra og er megleren tilgjengelig? Klarer vedkommende å presentere boligen din på en god måte? Ville du selv kjøpt bolig av vedkommende?
Får du verdivurdering av to eller tre meglere, vil du som regel kunne få et godt sammenligningsgrunnlag.
Selv om mange meglere tilbyr gratis verdivurdering, så kan prisene for selve salgsjobben variere ganske mye mellom de ulike meglerhusene. Men selv om du ikke vil betale mer enn nødvendig, så husk at de som tar seg mest betalt, gjør det fordi de er dyktige - de har resultater som viser at de er verdt det. Og på tilsvarende måte må de som har mindre suksess gjerne legge seg på et lavere prisnivå for å tiltrekke seg kunder. Det er altså slett ikke sikkert at du sparer penger på å gi oppdraget til den rimeligste megleren.
Vær ellers kritisk hvis megleren frister med ulike rabatter. Dette er som regel småpenger i forhold til verdiene som står på spill i selve boligsalget.
Det skader ikke å velge et meglerhus med godt omdømme, men husk at det aller viktigste er personen du skal jobbe med. Når du har besøk av megleren og befaringen er ferdig, kan du be megleren ha en visning av av boligen for deg. Selv om det er en litt kunstig situasjon, kan du likevel danne deg et inntrykk av hvordan megleren opptrer, hva han eller hun legger vekt på og deres kunnskap.
Husk på at en verdivurdering er uforpliktende - med mindre noe annet er avtalt - og at du står helt fritt til å la en annen megler få salgsoppdraget. Selv om du skulle bli imponert av en megler så ikke signer noen avtale der og da. Bruk tid, få alle tilbud skriftlig og sammenlign dem. Hvis du opplever at megleren presser deg eller maser, bør du se deg om etter noen andre.
