meglersmart
Søk
Det finnes flere gode grunner til å få en verdivurdering av boligen. Dersom du skal selge boligen din, ønsker å refinansiere boliglånet eller rett og slett vil vite hva boligen din er verdt er en verdivurdering utført av kompetent fagpersonell grunnleggende. En verdivurdering fastsetter boligens verdi, men kan også gi deg kunnskaper om hvordan øke verdien på boligen. Vil du vite mer om verdivurdering? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om pris, krav, forberedelser og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Ved en verdivurdering fastsetter en megler boligens antatte verdi i boligmarkedet. Boligens verdi styres av markedsverdien, det vi si hva kjøperne er villig til å betale for den. Typiske forhold som ligger til grunn for en verdivurdering er beliggenhet, standard, antall soverom, solforhold, tomtestørrelse samt nærhet til offentlig kommunikasjon, skoler/barnehager, butikker og servicefunksjoner. Faktorer som kan påvirke prisen i negativ retning er for eksempel om boligen ligger på et sted med mye støy, oppussingsbehov og hvorvidt boligen ligger i første eller femte etasje i en blokk.
Siden 2016 har e-takst blitt den nye bransjestandarden for verdivurdering. Tidligere var kravene til verdivurdering mindre strenge, men på etterspørsel av finanstilsynet ble e-takst utviklet og med dette ble også kravene strengere. Dette gjør at feilprising i mindre grad skal forekomme. Som navnet tilsier er e-takst en elektronisk takst, som du mottar på e-post. Taksten vil også være tilgjengelig for banken via en database. Dette gjør det enkelt å for eksempel refinansiere boliglånet ved en verdiøkning.
Verdivurderingen benyttes i hovedsak som grunnlag for prisantydning ved boligsalg og for refinansiering av boliglån. Ved refinansiering av boliglån vil banken kreve å se e-taksten. Ved boligsalg er det verdt å merke seg at e-taksten og prisantydningen ikke behøver å sammenfalle. Prisantydningen er den summen som megler mener det er mulig å få for boligen i samsvar med selgers ønsker. E-taksten er meglers vurdering av hva man relativt sikkert får for boligen med tanke på at banken som utlåner skal forholde seg til dette. Det kan være svært lurt få en verdivurdering ved et arveoppgjør der for eksempel én part skal kjøpe ut en annen. Ved en verdivurdering vil man få et kvalifisert anslag på boligens verdi i det åpne markedet. Det kan også være lurt å be om verdivurdering fra flere meglere og legge gjennomsnittet til grunn.
Ved en verdivurdering vil en eiendomsmegler komme hjem til deg for å kartlegge boligens antatte verdi. Megleren vil gå gjennom boligen for å se på standard, planløsning og eventuelt arbeid som er blitt gjort. Megleren vil også hente informasjon om boligens historikk, som eventuelle felleskostnader, utviklingen i nærområdet samt hva som er gjort de siste fem årene. Etter gjennomgangen av boligen vil megleren benytte noe tid til å regne ut en verdi basert på faktorer som kvadratmeterpris, beliggenhet og referanser fra lignende eiendommer. Når vurdering er ferdig, vil du motta verdivurderingen/ e-taksten på mail. Hvor lang tid det tar å få en verdivurdering kan variere. Ta kontakt med et eiendomsmeglerfirma for uforpliktende informasjon.
Før verdivurdering ble standardisert gjennom e-takst kunne man i noen tilfeller få verdivurderingen gratis, særlig dersom man også tilbudte megleren et mulig boligsalg. Dette blir mindre og mindre vanlig, særlig fordi bankene ikke vil godta uformelle verdianslag men kreve e-takst. Dersom du ønsker verdivurdering for å refinansiere boliglån, må du betale for dette. Ved boligsalg kan det allikevel være mulig å spare penger ved å kjøpe en større meglerpakke, der e-taksten er inkludert.
Prisen på å gjennomføre en e-takst varierer. Sentrale faktorer som spiller inn er blant annet hvor boligen ligger og boligmarkedet som sådan. Er det tørketider i boligmarkedet er det mulig å få en billigere pris enn i perioder der meglerne har mye å gjøre. Prisen på en e-takst ligger som regel mellom 1000- 5000 kroner. I noen tilfeller kan det være billigere, for eksempel dersom vurderingen inngår som en del av en større pakke. Andre ganger kan vurderingen koste mer, for eksempel dersom eiendommen ligger veldig langt fra meglerkontoret. Husk at man som hovedregel bør velge en megler som er lokalkjent.
Det er verdt å merke seg at prisen for en verdivurdering ikke betyr alt. Det er viktigere å få en høyere verdivurdering og salgspris på boligen enn at selve meglertjenesten er billigst mulig. En megler i det lavere prissjiktet må kanskje legge seg lavt fordi han eller hun ikke får oppdrag ellers. Samtidig er det mulig å prute på meglertjenester, ved å fortelle megleren om bedre tilbud man har fått forespeilet. Vi anbefaler derfor at du innhenter tilbud fra flere meglere.
Selv om vi anbefaler at du benytter deg av en megler for en korrekt verdivurdering av boligen finnes det andre muligheter dersom du kun ønsker en pekepinn på verdien. En boligpriskalkulator er gratis og kan være aktuelt dersom du ikke har et behov for et nøyaktig overslag, men bare er nysgjerrig. Du finner flere boligpriskalkulatorer på nett. Det er viktig å merke seg at resultatet av en boligkalkulator ikke vil godkjennes av banken.
Ved boligsalg er ikke verdivurdering lovpålagt, men anbefales på det sterkeste da det kan være utfordrende å fastsette pris uten dette. En verdivurdering vil gi deg en realistisk markedspris, slik at du hverken overpriser eller underpriser boligen. Husk også at en megler kan gi deg gode råd og tips for å øke verdien på boligen. Det er flere ting enn beliggenhet og standard som avgjør hva boligen din er verdt. Boligmarkedet er fritt og styres av tilbud og etterspørsel. Selv om verdivurdering ikke er en eksakt vitenskap, så kjenner eiendomsmeglerne markedet ut og inn. Meglerne vet til enhver tid hvilke boliger som konkurrerer med din bolig i markedet, og de møter gjerne samme boligkjøperne på visninger. Dette gjør at de får en svært god oversikt over hva man er villig til å betale for ulike typer boliger. Slik vil en eiendomsmegler kunne gi deg en verdivurdering som er godt forankret i markedet her og nå og i spesialisert fagkunnskap.
Alt i alt er en verdivurdering en liten pris å betale sett i forhold til risikoen for økonomisk tap ved feilprising eller dersom du ikke får solgt overhodet. Det er mange som velger bort verdivurdering ved et arveoppgjør, der en part skal kjøpe ut en annen. Dette anbefales ikke da det kan by på en rekke diskusjoner i fremtiden. En meglers vurdering gir deg trygghet i at salget ble korrekt gjennomført.
Dersom du skal refinansiere boliglånet ditt vil du trenge en verdivurdering fra en megler, da banken krever e-takst. Her kommer du altså ikke unna. Det er også lurt å be om en verdivurdering før du pusser opp, for å forsikre deg om at oppussingen faktisk øker verdien på boligen. Det kan bli dyrt å ikke betale den lille summen en verdivurdering faktisk koster i den store sammenhengen. Ta kontakt med et meglerfirma for et uforpliktende tilbud.
Under en verdivurdering vil megleren vurdere boligens standard, kvadratmeter, romløsninger, utseende, utviklingspotensial, historikk, utgifter samt beliggenhet i forhold til sol, utsikt, innsikt og fremkomstmuligheter. Tilbudet i nærområdet er også svært viktig. Megleren vil benytte referanser fra liknende boliger i nærområdet for å fastsette verdien.
Disse faktorene kan virke positivt på verdivurderingen:
Disse faktorene kan virke negativt på verdivurderingen:
Det er lurt å gjøre noen forberedelser før en verdivurdering. Husk allikevel at en verdivurdering ikke er det samme som en visning, og den krever ikke samme type styling. Det som dog er viktig er å utbedre større mangler og eventuelt gjøre noen etterlengtede oppgraderinger. Som alltid er totalopplevelsen av boligen med på å fastsette prisen. Megleren vil vurdere boligens standard og se hvordan den er vedlikeholdt.
Dersom du har en kran som lekker, en dør som ikke lukker seg skikkelig eller en list som ikke er malt er dette tiden for å utbedre dette. Husk at små mangler og vedlikeholdsbehov vil senke verdien på boligen. Dersom kjøkken eller våtrom har oppussingsbehov bør du vurdere om en oppussing av dette vil kunne gi gevinst sammenlignet med verdiøkningen. Her kan megleren gi gode råd. Å gi veggene et løft med ny maling vil også kunne være med å øke totalinntrykket. Hent gjerne inspirasjon fra interiørmagasiner eller innhent fagfolk. Glem heller ikke at uteplassen har mye å si for verdivurderingen. Trenger treverket en ny runde med beis eller maling? Er grunnen stabil og hel? Utbedre de tingene du kan utbedre og spør megleren om anbefalinger vedrørende oppgraderinger.
Før vurderingen anbefaler vi at du tar deg en runde i boligen og gjør fremkomsten så enkelt som mulig. Fjern unødvendige møbler og forstyrrende nips, rens gjerne også vegger for eventuelle overflødige bilder og plakater. Det er svært viktig at du unngår at tingene dine blokkerer eller gjør det vanskelig å bevege seg rundt i boligen. Med svært få unntak vil de fleste boliger se bedre ut med litt mindre møbler. Mindre møbler og færre pyntegjenstander skaper inntrykk av at rommene er større. For å fremheve naturlig lys bør du trekke opp persienner og trekke til side gardiner. Tenn lys og bytt lyspærer som ikke virker. Har boligen peis, kan det være aktuelt å fyre opp denne. Pynt gjerne med gjerne med friske blomster og planter. Til sist anbefaler vi at du rengjør skikkelig og lufter godt før vurderingen. Rengjøring og vedlikehold er alltid viktig for at boligen skal fremstå best mulig.
Hva angår tidspunkt for verdivurderingen kan du velge det tidspunktet som du mener understreker boligens beste attributter. Har du en solrik og deilig terrasse med basseng, vil kanskje sommeren være et godt tidspunkt. Som oftest vil en megler allikevel se verdien utenfor sesong og det vil være viktigere å gjennomføre en eventuell visning på det rette tidspunktet. Spør gjerne megleren din om råd vedrørende dette.
Dersom du ønsker en verdivurdering på boligen anbefaler vi at du kartlegger aktuelle meglerfirmaer og tar kontakt med flere for et uforpliktende tilbud. Du finner informasjon på firmaenes hjemmesider eller du kan ta kontakt per telefon. Det finnes også nettsider der du kan få gratis tilbud fra flere meglere ved et klikk. For å finne riktig megler er det smart å innhente flere tilbud, slik at du kan sammenligne fordeler og ulemper. Både arbeidsprosess og erfaring kan variere, og skille en god fra en dårlig megler.
Når du sammenligner meglere til en verdivurdering er det viktig å huske at prisen ikke betyr alt. En megler i det lavere prissjiktet må kanskje legge seg lavt fordi han eller hun ikke får oppdrag ellers. Erfaring kommer åpenbart godt med, særlig dersom du skal selge boligen. Velg en megler med solid erfaring fra lignende boliger. Om megleren har solgt flere lignende objekter før, vil personen være bedre forberedt på spørsmål og lettere vite hvordan øke verdien på boligen. Det er verdt å merke seg at det ikke er gitt at en eldre, erfaren megler er den beste matchen for din bolig. Gjør derfor grundige undersøkelser og velg en megler som er engasjert og forstår seg på ditt objekt.
Som hovedregel bør du velge en megler som er kjent i lokalområdet. Megleren vil da være godt kjent med prisnivået i området. Sjekk også at megleren har tid til å gjennomføre oppdraget innenfor et akseptabelt tidsrom. Det kan også være lurt å velge en eiendomsmegler som er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund, med forkortelsen MNEF. Disse er forpliktet til å følge NEFs regler for god eiendomsmegler-skikk. Når du finner det beste tilbudet til din bolig avtaler du dato for verdivurdering.
Ved en verdivurdering vil eiendomsmegleren komme hjem til deg for å kartlegge boligens verdi. Megleren vil gå gjennom boligen for å se på standard, planløsning og eventuelt arbeid som er blitt gjort. Megleren vil også hente informasjon om boligens historikk, som eventuelle felleskostnader, utviklingen i nærområdet samt hva som er gjort de siste fem årene. Etter gjennomgangen av boligen vil megleren benytte noe tid til å regne ut en verdien. Når vurdering er ferdig, vil du motta verdivurderingen/ e-taksten på mail. Her vil du få en beskrivelse av boligen og hva som ligger til grunn for vurderingen. Det er svært vanlig at man har forventninger til boligens verdi. Noen pleier å sammenligne verdivurderingen med prisen naboen fikk for sin bolig. Dette kan ofte være et realistisk sammenligningsgrunnlag, men langt ifra alltid. Det kan være svært mange faktorer som spiller inn på et boligsalg og markedet forandrer seg svært raskt. Er du usikker på verdivurderingen ta kontakt med din megler. Megleren vil kunne forklare vurderingen i detalj. Husk også at du alltid kan innhente en ny vurdering av en annen megler.
Tidsperspektivet på en verdivurdering kan variere etter hvor travel megleren er, men det bør være mulig å få gjennomført vurderingen i løpet av 1-2 uker. Størrelsen på boligen vil være avgjørende hva angår tidsbruk på selve inspeksjonen, men de fleste vil kunne gjennomføre dette på 1-2 timer. Spør alltid megleren om forventet tidsbruk for verdivurderingen.
Dersom du har gjort en verdivurdering i forbindelse med boligsalg og ønsker at megleren skal ta seg av salget kan man i samarbeid med megleren avtale eventuelle utbedringer for å øke verdien på boligen. Dersom du har gjennomført vurderingen for å refinansiere boliglånet tar du kontakt med banken og ber om nytt tilbud basert på til e-taksten.
Det er flere begreper som er knyttet til det å vurdere en boligs verdi. Det være seg verdivurdering, e-takst, verditakst, lånetakst og tilstandsrapport. Ofte benyttes begrepene om hverandre og kan være svært forvirrende. Dersom du er i tvil om hva du behøver anbefaler vi at du forklarer ditt behov til en fagperson, som kan anbefale rett produkt og/eller tjeneste. Videre skal vi forsøke å oppklare noen ulike begreper.
Ved en verdivurdering fastsetter en megler boligens antatte verdi i boligmarkedet. Boligens verdi styres av markedsverdien, det vi si hva kjøperne er villig til å betale for den. Typiske forhold som ligger til grunn for en verdivurdering er beliggenhet, standard, antall soverom, solforhold, tomtestørrelse og nærhet til eksempelvis offentlig kommunikasjon, butikker og servicefunksjoner. Dette vurderes så opp mot konkurransen i markedet. Siden 2016 har e-takst blitt den nye bransjestandarden for verdivurdering. E-takst setter strengere krav til at meglerne må inkludere flere forhold når de skal sette takst på boligen. Med e-takst er det ikke lenger bare en takstmann som kan sette verditakst eller låneverdi, men også en megler.
Det er verdt å merke seg at en verdivurdering sier ingenting om boligens tekniske standard, men er basert på en befaring gjort av en eiendomsmegler, boligens generelle standard, dokumentasjon, opplysninger og prisstatistikk for området. Dersom du er interessert i en vurdering av boligens tekniske tilstand kan du få en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann).
En tilstandsrapport utarbeides av en takstmann og skal beskrive boligens tekniske tilstand. En tilstandsrapport gir en dokumentasjon på en grundig gjennomgang av boligens byggetekniske standard, inkludert evaluering av rom som bad, andre våtrom, kjøkken og kjeller. Tilstandsrapporten skal også inneholde enkle vurderinger av lovlighet, brannteknisk tilstand og el-anlegg. Rapporten er et godt verktøy for eieren av boligen når det kommer til hva som bør prioriteres av vedlikeholdsarbeid, og inngår som regel som en del av boligens salgsrapport.
Siden 2013 har det blitt brukt en felles standard ved tilstandsanalyse. Dette gjør at de som utarbeider tilstandsrapporten forholder seg til den samme malen med de samme kriteriene. Kriteriene er utarbeidet med tanke på at salg av bolig skal være sikkert for både kjøper og selger. I januar 2022 kom det en egen forskrift for tilstandsrapport, som stilte enda strengere krav til utformingen av rapporten, samt til undersøkelsene utført av takstmann. Kort sagt skulle rapporten være mer detaljert enn tidligere, da endringene i avhendingsloven, som trådte i kraft på samme tid, stilte krav til større opplysningsplikt fra selger.
En tilstandsrapport skal inneholde følgende momenter:
Ved salg av bolig anbefaler vi alltid å få utarbeidet en tilstandsrapport. Tilstandsrapport er ikke lovpålagt, men mange kjøpere vil være skeptiske dersom boligen ikke har dette. En teknisk rapport vil gjøre slik at man senker konfliktnivået mellom kjøper og selger, dersom det skulle vise seg at bolig har feil eller mangler etter salget. Andre navn som benyttes for tilstandsrapport er boligsalgsrapport og boligtilstandsrapport.
Verdi- og lånetakst tar utgangspunkt i samme grunnlag som e-taksten. Taksten suppleres videre ved en enkel teknisk gjennomgang av boligen. Teknisk verdi beregnes ut ifra hva tilsvarende bolig koster å bygge i dag. Man trekker så ifra eventuelle skader, slitasje og lavere standard. Eldre boliger har gjerne mindre isolasjon i veggene, dårligere teknisk anlegg osv. Dette skal komme til syne i verditaksten. Når takstmannen utarbeider en verdi- og lånetakst settes verditaksten først. Deretter trekkes det fra en viss prosentandel, ofte mellom 20-30%, som utgjør lånetaksten. Lånetaksten gir banken informasjon om hvor mye bankene maksimalt bør stille tilgjengelig for lån.
Mange benytter verditakst ved arv eller dersom en part skal kjøpes ut av felles bolig ved skilsmisse. I disse tilfellene kan det dog være et godt alternativ å be om en verdivurdering, slik at man kan finne ut hva boligen ville blitt solgt for på det åpne markedet. Vi anbefaler at man spør flere meglere og legger gjennomsnittet av verdivurderingene til grunn. På denne måten kan man unngå uenigheter og diskusjoner i fremtiden.
Uansett om du ønsker en verdivurdering i forbindelse med refinansiering av lån, salg av bolig eller nysgjerrighet på boligens verdi er det også verdt å merke seg at kvalifisert fagpersonell kan tilby råd og veiledning for å øke verdien på boligen.
