meglersmart
Søk
Vil du vite mer om tilstandsrapport? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om tilstandsrapporter, inkludert hva en tilstandsrapport egentlig er, hva den skal inneholde, om du trenger en tilstandsrapport, hva det koster, og mye mer. Følg våre råd, og unngå de vanligste feilene.
Når du skal selge bolig, er det lurt å få en uavhengig fagperson til å gjennomgå eiendommen for å kartlegge hvilken tilstand den er i. Dette kan også være av interesse dersom du bare er nysgjerrig på tilstanden til en bolig du for eksempel har arvet og kanskje bodd i lenge, eller dersom det er snakk om en forsikringssak.
En tilstandsrapport er et dokument som rett og slett beskriver den konkrete tilstanden på boligen. Denne rapporten omtales også som boligsalgsrapport og boligtilstandsrapport, men selv om mange bruker begrepene om hverandre og de begge kan brukes ved boligsalg, er det likevel en viss forskjell på de ulike rapporttypene. Mens en boligsalgsrapport alltid omfatter hele boligen siden den skal danne et grunnlag for vurderingen før et salg, kan en tilstandsrapport enten omfatte hele boligen eller bare deler av den, alt etter hvilken grunn du har til å bestille en slik rapport. En tilstandsrapport vil dessuten være noe mer utfyllende rent teknisk enn det en boligsalgsrapport vanligvis er.
Når en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann) skal utarbeide en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport, vurderer han hvilken teknisk standard boligen har og hvilke eventuelle behov for vedlikehold og utbedringer som finnes. Dette er delvis også noe som kan gå fram av en verditakst som både megler og takstmenn kan utarbeide, men en tilstandsrapport vil være mye mer detaljert på selve tilstanden til boligen enn det en verditakst er. Verditaksten på sin side inneholder informasjon om momenter som er avgjørende for boligens verdi, som beliggenhet, utsikt, innsyn og nærhet til sentrum, butikker, skoler og kollektivtrafikk. Derfor er det vanlig at man ved boligsalg legger fram både tilstandsrapport og verditakst, siden disse utfyller hverandre.
Det er bygningssakkyndige (takstmenn) som utfører undersøkelsen som leder til den endelige tilstandsrapporten. Dette er fagfolk som er i stand til å vurdere byggverk og bygningsdeler, og takstmannen følger en lang sjekkliste der det skal vurderes hva som har behov for fornyelse, hva som må vedlikeholdes og hva som trenger reparasjoner.
Tilstanden de ulike delene av eiendommen har, graderes ut fra et system der tilstandsgradene 0 til 3 angir hvilken tilstandssvekkelse det er snakk om:
TG0: Nytt og ingen symptomer på tilstandssvekkelse.
TG1: Normal slitasje og vedlikehold. Mangel på dokumentasjon ikke vesentlig.
TG2: Vesentlig avvik der byggverket eller delen er sterkt nedslitt, har vesentlig skade eller redusert funksjon. Vedlikehold eller påkostninger kan være mangelfullt eller feil utført. Det kan også være mangel på vesentlig dokumentasjon. Behov for tiltak i løpet av de nærmeste årene.
TG3: Stort eller alvorlig avvik der byggverket eller delen har totalt eller nært forestående funksjonssvikt. Fare for liv og helse. Behov for strakstiltak.
Før 2022 fulgte ikke tilstandsrapporter en spesiell mal, selv om mange brukte samme felles standard som siden 2013 ble brukt til boligsalgsrapporter. Denne standarden – NS 3600 (Norsk Standard 3600) – sikret at takstmennene forholdt seg til samme mal og vurderte ut fra de samme kriteriene når en bolig skulle gjennomgås. Etter at det kom endringer i avhendingsloven i 2022, kom det også en egen forskrift til tilstandsrapporter, noe som førte til at godkjente tilstandsrapporter måtte følge en egen streng mal. Forskriften går ut på at det stilles krav til en mer detaljert tilstandsrapport enn tidligere, og dermed også en mer grundig undersøkelse av boligens tilstand. Forbeholdet om å selge en bolig "som den er" ble ikke lenger mulig etter lovendringene. Opplysningsplikten til selger ble rett og slett strengere, og selger kan bli erstatningsansvarlig for udokumenterte feil og mangler som overstiger 10.000 kroner. Du kan lese mer om lovendringene i vår guide om endringer i avhendingsloven.
En tilstandsrapport skal inneholde følgende punkter:
Etter at forskriften om tilstandsrapport trådte i kraft, ble det blant annet krav om at bygningsdeler eller rom som får TG2 og TG3, skal inkludere forklaring av årsak og konsekvens, og bygningsdeler eller rom som får TG3, skal supplementeres med et "sjablonmessig" anslag av hvor mye det vil koste å utbedre. Videre skal bygningsdeler som egentlig skal ha TG0, men som mangler dokumentasjon, få TG1 i stedet. I tillegg setter forskriften tydelige krav til at undersøkelsene ikke skal hindres av løsøre, og møbler skal flyttes når nødvendig, noe som ikke var påkrevd tidligere. Det skal også borres hull og stikkes i treverk, for å nevne noe.
I 2024 kom det nye arealbegreper som endrer hvordan areal måles og forklares i tilstandsrapportene.
I tillegg beskriver standarden en del forhold som kan bestilles som tilleggsoppdrag etter behov, som energiforbruk og energimerking, støy, vibrasjoner, lydforhold, inneklima, elektromagnetisme, innredningsmuligheter og ombyggingsmuligheter. Ofte vil det være relevant å ha med en del av disse punktene, siden de omfatter ting det ikke sjelden klages på i ettertid.
Tilstandsrapporten skal gi en detaljert vurdering av eiendommen og hvilken tilstand boligen har. Likevel er det viktig å huske at det ikke er alle områder takstmannen har tilstrekkelig kompetanse til å vurdere grundig. Et eksempel på dette er det elektriske anlegget, hvor en takstmann uten elektrikerkompetanse ikke vil kunne vurdere annet enn selve sikringsskapet, sikringer og lignende, samt å inspisere en eventuell samsvarserklæring fra elektriker. Hvis man trenger en grundigere vurdering enn dette, bør man få en elektriker til å sjekke anlegget. Med tanke på den strenge opplysningsplikten og de skjerpede kravene til detaljerte tilstandsrapporter, bør man være sikker på at man setter kompetente folk på jobben.
En tilstandsrapport utføres av bygningssakkyndige (takstmenn), og prisen varierer fra rundt 7.000 kroner og opp til det dobbelte og vel så det. For ekstra store boliger kan det komme på over 20.000 kroner. Hvor mye en slik rapport koster, avhenger av flere faktorer, blant annet altså hvor stor boligen er og dermed hvor mye som må kontrolleres.
Det er også generelle prisforskjeller fra takstselskap til takstselskap, så det kan være lurt å sjekke litt rundt og innhente tilbud fra flere før du bestemmer deg for en.
Takstmann/bygningssakkyndig er ingen beskyttet tittel, så i prinsippet kan hvem som helst kalle seg dette uten å ha noen spesiell utdanning. Det finnes imidlertid sertifiseringsordninger som gjør at du som kunde skal vite med litt større sikkerhet at din takstmann har kunnskaper om det han skal vurdere. Forbrukerrådet anbefaler at du sjekker om takstmannen har SETA-sertifisering, altså en sertifisering godkjent av SETA som er sertifiseringsrådet for takstpersonell i Norge.
Hvis du skal selge boligen din, er det viktig å ha kunnskap om tilstanden den er i. Du kan selge bolig uten å legge fram en tilstandsrapport, men dette anbefales ikke. I etterkant av boligsalg blir det nemlig relativt ofte konflikter fordi det viser seg at det var mangler ved boligen, og dette kan man til en viss grad unngå ved å sørge for å få utarbeidet en grundig tilstandsrapport på forhånd. Så selv om du ikke er pliktig til å framlegge en slik rapport, er du på atskillig tryggere grunn dersom du har sørget for å ha denne dokumentasjonen.
Med tanke på at endringene i avhendingsloven fra januar 2022 førte til at du ikke lenger kunne selge en bolig "som den er", og at selger blir erstatningsansvarlig for udokumenterte feil og mangler på over 10.000 kroner, løper du en stor risiko ved å ikke ha en tilstandsrapport. Dette gjelder spesielt hvis du skal selge en bolig som er noen år gammel. Når det er sagt; hvis det er snakk om en eldre bolig, kan det forekomme udokumenterte skader og feil uten at selger kan holdes ansvarlig. Kjøper må med andre ord ha realistiske forventninger til eldre boliger.
En tilstandsrapport eller boligsalgsrapport kan altså forebygge konflikter ved at relevant informasjon om byggetekniske forhold og boligens tilstand er lagt fram og dokumentert. Dermed kan misforståelser unngås, og selv om en slik rapport ikke erstatter verken selgerens opplysningsplikt eller den plikten kjøperen har til selv å sette seg inn i alle opplysninger og dokumenter, kan den øke tryggheten for begge parter ved at en uavhengig takstmann har undersøkt tilstanden på de ulike delen av boligen. Etter at det ble innført en felles standard for tilstandsrapporter, er det dessuten blitt mer forutsigbart hva en slik rapport skal kunne avdekke.
En tilstandsrapport kan dessuten ses på som et hjelpemiddel til å finne ut hva som trengs av utbedringer i boligen din i tiden framover, så selv om du ikke nødvendigvis har tenkt å selge riktig ennå, vil en slik rapport gi en pekepinn på hva du bør prioritere å gjøre noe med i årene som kommer. Selv om en tilstandsrapport koster noen tusenlapper, alt etter hvor stor boligen er, vil det være en god investering for å få avdekket eventuelle feil eller mangler. Som selger har du opplysningsplikt, og det er ikke lenger kjøpers plikt å undersøke boligen, slik det var før 2022. Det er derimot kjøpers plikt å sette seg inn i all dokumentasjon du fremlegger, men dette betyr altså at alt som er relevant, må dokumenteres. Du kan risikere å bli erstatningspliktig dersom kjøper i ettertid oppdager mangler det ikke ble opplyst om, og som overstiger 10.000 kroner. En tilstandsrapport vil langt på vei kunne forebygge en slik situasjon.
Tilstandsrapport vs. boligsalgsrapport: Begrepet tilstandsrapport og boligsalgsrapport brukes av og til om hverandre, og det er ikke så rart, for begge to er rapporter om boligens tekniske tilstand, og begge er både detaljrike og grundige. Det er imidlertid en viss forskjell på de to rapportene. Der en boligsalgsrapport, som navnet tilsier, er rettet mot boligsalg og tar for seg det som er nødvendig å vite med tanke på boligsalg og eierskifte, vil en tilstandsrapport også kunne fungere som informasjon til deg om hva du bør planlegge av vedlikehold og utbedringer i årene som kommer. Har du bodd i boligen din svært lenge uten å ha hatt en slik vurdering, kan det være av nytte å få en takstmann til å gjennomgå eiendommen, slik at du får mer fagmessig informasjon om hvilken tilstand boligen er i.
Verditakst: En takstmann kan også utarbeide en verditakst som er en mer overflatisk gjennomgang av boligen, og som også tar hensyn til andre ting som kan være av stor betydning for selve verdien, som beliggenhet, innsyn, utsikt og hvor langt det er til sentrum, kollektivtilbud, butikker, skoler og lignende. Denne erstatter på ingen måte en tilstandsrapport som går atskillig grundigere til verks rent teknisk, men sammen kan de to rapportene gi et godt bilde på hva boligen faktisk er verdt.
BRA: Når du har funnet ut hvilken takstmann du vil bruke, avtaler dere en dato for inspeksjon. Hvor lang tid en slik gjennomgang vil ta, varierer naturlig nok etter hvor stor boligen som skal inspiseres er. Takstmannen skal måle opp boligens areal og bestemme hva som faller under de ulike arealbegrepene. Tidligere delte man boligen inn i P-rom (primærrom) og S-rom (sekundærrom), men dette ble det slutt på i 2024. Da ble det i stedet opprettet internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b), som til sammen utgjør BRA. Internt bruksareal består av både det som var primærrom og det som var sekundærrom tidligere - det skilles altså ikke mellom oppholdsrom og lagerrom i arealmålingen. Alle disse rommene skal takstmannen uansett gå gjennom som før for å sjekke tilstanden.
Før takstmannen kommer, er det viktig at du gjør en del forberedelser. Det er en fordel om boligen er ryddig og ren, selv om du ikke trenger å ha det så strøkent som du ville hatt det dersom det skulle gjøres klart til visning. Takstmannen skal blant annet sjekke rørene under kjøkkenvasken og servanten på badet, så sørg for at det er ryddig og oversiktlig i skapene slik at han lettere kommer til. Slukene i alle våtrom skal også sjekkes, så de bør være renset. Bor du i et rekkehus eller enebolig, skal takstmannen undersøke også loft og eventuell krypkjeller. Rydd unna ting som eventuelt står i veien, og ha en stige klar. Finn dessuten fram alle relevante dokumenter du har som dreier seg om boligen. Ofte vil du på forhånd få tilsendt en sjekkliste for opplysninger du også bør ha klare til takstmannen kommer. Dette kan for eksempel dreie seg om informasjon det kan være greit å legge fram i forkant av et salg, som nivå på kommunale avgifter, kabel-tv, omtrentlig strømforbruk, samt dokumenter på utført arbeid i boligen. Husk også at møbler skal kunne flyttes når det er nødvendig. Takstmannen skal også måle fukt, borre hull og stikke i treverk i forbindelse med undersøkelsen.
Viktig ved valg av takstmann: En tilstandsrapport skal utarbeides av en bygningssakkyndig (som ofte blir kalt for takstmann, selv om dette er et utdatert navn). Bygningssakyndig eller takstmann er ingen beskyttet tittel, og i utgangspunktet stilles det derfor ingen faste krav om noen spesiell utdanning for å kunne kalle seg dette. En takstmann bør imidlertid ha lang erfaring innen bransjen han skal jobbe med taksering i. En takstmann innen bygg og eiendom har ofte både utdanning og lang erfaring fra byggebransjen, for eksempel som byggmester, murmester, tømmermester, ingeniør eller arkitekt. Det finnes en sertifiseringsordning for takstmenn i denne bransjen, og det anbefales alltid at du sjekker at takstmannen har riktig sertifisering før du bestiller en tilstandsvurdering. Lang erfaring og gode skussmål er vel så viktig som pris når du skal velge takstmann.
Les rapporten nøye: Hvis du skal kjøpe bolig og får en salgsoppgave med tilstandsrapport for boligen du ser på, er det svært viktig at du leser rapporten nøye. I takstmannens konklusjon som gjerne står helt i begynnelsen av tilstandsrapporten, vil du se en oppsummering av de viktigste funnene han har gjort, både om det som er oppgradert i boligen og det som eventuelt ikke er så bra. Sørg for å ta en kritisk gjennomgang av alle punktene i rapporten, spesielt der takstmannen har gjort anmerkninger.
Ikke se deg blind på tallene: De avsnittene som handler om bad, våtrom, elektrisk anlegg, drenering, røropplegg og taktekking bør også leses grundig, siden dette er områder det er kostbart å utbedre eller bytte. Fordelen er at takstmannen skal gi et sjablonmessig anslag av hvor mye det vil koste å utbedre rom som får TG3, altså den alvorligste tilstandsgraden. Det kan samtidig være verdt å ha i bakhodet at tilstandsgrader og levetidsbetraktninger ikke er «skrevet i stein», men anslag på en tilstand eller antatt levetid. Man bør derfor ikke se seg blind på disse tallene, siden for eksempel vinduer kan ha både kortere og lengre levetid enn levetidsbetraktningene, alt etter hvor godt vedlikeholdt de er blitt i årenes løp.
Stortinget vedtok i 2019 endringer i avhendingsloven, noe som er ment å skulle føre til en bedre og tryggere bolighandel. Loven trådte i kraft 1. januar 2022, og er en stor trygghet for begge parter, ved at tilstanden på boligen er gjennomgått av fagfolk.
Etter de nye reglene kan kjøperen kreve erstatning for en mangel ved en brukt bolig dersom den overstiger 10.000 kroner. Fram til 2022 var lovverket slik at en bolig kunne selges «som den er», noe som innebar at den måtte være i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente dersom han kunne kreve erstatning. Nå har derimot de som skal selge bolig et mye større ansvar for det som måtte være av eventuelle skjulte feil og mangler ved boligen. Når den nye loven trådte i kraft, ble det viktig for selgerne å gi mest mulig informasjon om boligen før den selges. Samtidig ble det stilt strengere krav både til takstmennenes kompetanse og til utforming av tilstandsrapporten. Samtidig har kjøperen fått et større ansvar for å lese rapporter og dokumenter nøye. Intensjonen er altså at både selger og kjøper skal være mer trygge på dokumentasjonen, og at man dermed kan unngå eventuelle konflikter etter at handelen er gjennomført.
