meglersmart
Søk
.jpg)
Vil du vite mer om taksering og verdivurdering av bolig? I denne guiden forteller vi deg som skal selge bolig nøyaktig hva du må vite om taksering, verdivurdering, e-takst, og mye mer. Hvorfor trenger man en taksering, hva koster det, og hvordan foregår det egentlig? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Taksering kan regnes som et paraplybegrep som omfatter ulike typer verdivurderinger og rapporter knyttet til boligens verdi, altså en verdifastsettelse av eiendommen. Det kan være flere ulike grunner til at du ønsker en slik vurdering, men i de fleste tilfeller handler det om å dokumentere boligens verdi i forbindelse med søknad om boliglån, refinansiering eller kreditt, eller i forbindelse med salg av boligen. Taksering er også vanlig i forsikringssaker eller arveoppgjør.
Takseringen kan i utgangspunktet gjøres både av en takstmann (som i senere tid har fått navnet bygningssakkyndig)og av en megler, og ofte kan man oppleve forskjeller i hvordan de vurderte husets verdi. Dette er fordi de fokuserer på ulike ting i vurderingen sin, og tidligere anbefalinger gikk derfor ut på at man burde få boligen taksert av begge parter i forbindelse med et salg. På den måten benyttes kunnskapen til begge parter, for der megleren ville fokusert mest på boligens markedsverdi, vil en takstmann fokusert mer på den tekniske biten og husets standard.
De siste årene har det imidlertid blitt mer og mer vanlig å bare benytte seg av meglerens vurdering, noe som flere fagfolk advarer mot. Det er nemlig en viss trygghet i at flere fagfolk er involvert i prosessen, både for kjøper og selger. På en annen side, dersom takstmannen i stor grad fokuserer på tekniske tilstandsanalyser fremfor vurderinger av boligens markedsverdi, vil også forbrukerne få mer utfyllende informasjon om boligens faktiske tilstand. I 2016 ble e-takst innført som en ny bransjestandard for eiendomsmeglere, en standard som stiller større krav til megleren og har mindre rom for å fastsette salgsverdi basert på skjønn.
For å oppsummere er det altså ikke lenger like vanlig at takstmannen setter en verditakst eller lånetakst på boligen i forbindelse med salg. Det er langt vanligere at takstmannen utarbeider en tilstandsrapport som blir en del av salgsoppgaven. Selve takseringen eller verdivurderingen av boligen gjøres ofte av en megler, ved hjelp av ulike verktøy, dokumenter og statistikk.
Dersom du benytter deg av en megler for verdivurdering vil dette ofte markedsføres som en gratis tjeneste. Enten som en midlertidig kampanje for å stimulere markedet, eller med forbehold om at boligen selges innen en viss tid via meglerselskapet som gjennomførte befaringen. Siden meglere i stor grad har provisjonsbasert lønn vil det være i deres interesse å være involvert i så mange boligsalg som mulig, og gratis verdivurdering er på mange måter et lokketilbud. Siden dette er noe de aller fleste meglerfirmaer markedsfører seg med er det ikke store forskjeller i pris, og du burde nok heller bruke tid på å finne en megler med gode lokalkunnskaper, spesielt kunnskaper om det lokale boligmarkedet.
Dette er i stor grad boligeiers marked, da du har muligheten til å kunne innhente verdivurderinger fra flere ulike meglere helt gratis, og deretter velge det tilbudet som passer deg best. Du må imidlertid være oppmerksom på at en gratis verdivurdering ikke nødvendigvis innebærer det samme som en taksering eller e-taksering. Der en verdivurdering er uformell og ofte gratis, vil e-takst være gyldig dokumentasjon i banken dersom du skal refinansiere lån, og er en betalt tjeneste på lik linje med takstmannen. Prisen for e-takst ligger vanligvis mellom 2.000 og 5.000 kroner.
Når du tar kontakt med ulike meglerfirma er det derfor viktig at du er tydelig på hva du trenger og hva du skal bruke det til, samt at du forhører deg nøye om hva som er gratis og med hvilke forbehold. Det er viktig å kartlegge boligens verdi dersom du for eksempel vurderer å flytte, og dette burde du gjøre i forkant av eventuelle oppussinger. Selv om badet er veldig slitt er det ikke sikkert det er hensiktsmessig å gjennomføre store, dyre oppussinger før et salg. En erfaren megler vil kunne gi deg veiledning og gode råd, slik at du vet om oppussingen vil øke salgsverdien på boligen eller ikke.
Etter innføringen av e-takst er det ikke alltid nødvendig å engasjere en takstmann for befaring av boligen, men det vil ofte lønne seg likevel. Takstmannen utarbeider nemlig en tilstandsrapport som gir en detaljert beskrivelse av boligen tilstand, både knyttet til vedlikehold og det rent tekniske. Selv om dette ikke er påbudt ved boligsalg, representerer det en klar trygghet både for kjøper og selger, og mange vil være svært skeptiske til å kjøpe en bolig uten tilstandsrapport.
Prisen for å få en tilstandsrapport starter gjerne på 7.000 kroner, og kan bli kostende så mye som 15.000 kroner, i enkelte tilfeller over 20.000 kroner. Tilstandsrapport ble spesielt relevant etter at endringer i avhendingsloven trådte i kraft i januar 2022. Endringene baserte seg på større opplysningsplikt fra selgers side, og større risiko for erstatningsansvar fra selger ved oppdagelse av feil og mangler etter salget. En tilstandsrapport vil derfor være en stor trygghet for både kjøper og selger.
Siden prisene varierer mye kan det lønne seg å innhente tilbud fra flere ulike firmaer. Det finnes flere nettbaserte tjenester som gir deg muligheten til å innhente flere ulike tilbud fra ulike aktører på markedet, og på den måten finne den beste prisen. I tillegg kan det være lurt å være bevisst på svingninger i boligmarkedet. I perioder der megleren har mye å gjøre vil prisen sannsynligvis også være høyere. Dersom eiendommen ligger langt unna meglerkontoret vil dette også kunne påvirke prisen.
En av de tingene du kan gjøre for å holde kostnadene nede, er å selv sørge for at du har hentet inn alt av nødvendig dokumentasjon fra kommune og teknisk etat, og at disse er forskriftsmessig stemplet. Da slipper du at takstmannen eller megleren må bruke tid på å hente inn disse opplysningene selv. Hvilke dokumenter dette gjelder kan du lese mer om senere i denne artikkelen.
For at fagfolk skal kunne gjennomføre en taksering av boligen din, må de komme på det som ofte kalles en befaring. Dette gjøres på litt ulike måter avhengig av hva som er målet med befaringen, men du må regne med at befaringen gjelder alle rom i boligen, inkludert loft og kjeller. Mange vil anbefale at du lar både megleren og takstmannen komme på befaring, siden de gjerne fokuserer på ulike ting og har ulik kompetanse på området. Takstmannens tekniske kunnskaper kombinert med meglers kunnskaper om det lokale boligmarkedet vil gi et godt bilde av boligens faktiske markedsverdi, både for kjøper og selger.
Det er ingenting i veien for å kontakte flere ulike aktører for å få konkurrerende tilbud, og det finnes flere nettjenester som lar deg sammenligne ulike anbud. I de tilfellene der meglere tilbyr gratis verdivurdering kan dette være nyttig å få flere ulike meglere til å komme med sin prisantydning, og dermed få et inntrykk av hvordan markedet ligger an.
En takstmann vil gjennomføre en grundig befaring, blant annet med måleinstrumenter for å måle fukt og areal, i tillegg til visuell befaring. Denne befaringen følger en standardisert liste med punkter som skal gjennomgås. Du kommer også til å bli bedt om å fylle ut takstmannens egenerklæringsskjema, der du redegjør for feil og mangler du kjenner til, og arbeid som har blitt gjort. Dette kan vanligvis gjøres på et par minutter dersom du er litt forberedt. På selve dagen kommer takstmannen til å gå gjennom rom for rom og måler opp, noterer i skjema, og sjekker vinduer, gulv, tak og vegger. En grundig befaring av takstmann kan ta alt fra 2-3 timer til en hel arbeidsdag.
Før takstmannen kommer kan du gjøre også enkle forberedelser som gjør jobben enklere for takstmannen, og billigere for deg. Som tidligere nevnt kan det lønne seg å ha nødvendig dokumentasjon tilgjengelig, slik at takstmannen ikke trenger å bruke tid på å innhente dette på dine vegne. For eksempel kjøpekontrakt, forsikringsbevis, plantegninger, skjøte, tidligere takst, ligningsverdi i selvangivelsen og så videre. Hvis du kan dokumentere at eventuell oppussing har blitt gjort av fagfolk burde du også ha dette klart, og det kan telle negativt for rapporten at du ikke har slik dokumentasjon.
Det er også fint om områdene som takstmannen skal undersøke er lette å komme til, slik som sluker på våtrom, rør under bad- og kjøkkenvask og varmtvannstank. Hvis det er snakk om en enebolig eller et rekkehus må du også sikre at dere har tilgang til kjeller og loft, slik at takstmannen kan undersøke og måle fukt. Takstmannen skal også borre hull og stikke i treverk. I forbindelse med den utvendige befaringen burde du fjerne ting som skjuler grunnmuren, og legge til rette for at tak og dreneringssystemer kan vurderes, for eksempel ved å skaffe en stige.
Takstmannen bør ha fri tilgang til hele eiendommen. Tidligere tilstandsrapporter (før ny forskrift kom i januar 2022) baserte seg i stor grad på det som var lett synlig. Den nye forskriften setter tydelige krav til at undersøkelsen ikke skal hindres av løsøre, og møbler skal flyttes når nødvendig, noe som ikke var påkrevd tidligere. Unntak gis dersom det er spesielt tunge møbler som ikke skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger.
Den ferdige rapporten vil du vanligvis få tilsendt innen 3-4 virkedager.
Der takstmannen fokuserer på boligens tekniske verdi, er megleren i større grad opptatt av markedsverdien. Da er det viktig å ha en forståelse av markedssituasjonen, både hvordan den har vært og hva man kan forvente i fremtiden. Det er statistikk som i stor grad legger grunnlaget for e-takst, noe som minimerer sjansen for at verdivurderingen og prisantydningen settes unaturlig høyt. På den måten får banken et realistisk bilde av hva som er mulig å få for eiendommen, og dermed også din belåningsgrad.
Antatt markedsverdi justeres videre i forhold til faktorer som utsikt, solforhold, innvendig og utvendig standard på boligen, og andre ting som kan påvirke boligens verdi i større eller mindre grad. Dette danner så grunnlaget for å komme med en prisantydning, basert også delvis på dine egne ønsker. I tillegg vil en megler kunne gi deg tips og råd om hvordan du kan maksimere boligens salgsverdi ved hjelp av opppussing eller styling. Meglere har gjerne flere års erfaring med å klargjøre boligen for salg, og kan vise deg enkle grep du kan gjøre for å gjøre boligen og eiendommen mer attraktiv. Ofte er det ikke nødvendig med store og dyre endringer for å løfte helhetsinntrykket.
Befaring som gjennomføres av megler tar gjerne et par timer, avhengig av størrelsen på boligen. Det er vanlig at du er tilstede under befaringen slik at megler har muligheten til å stille deg spørsmål om for eksempel materialer, oppussing og lignende. Det er ikke alltid at megler ser behov for å sjekke kjeller og loft, men som et minimum pleier de å ta bilder av fasade, bad og kjøkken.
Etter befaringen vil det ta noen virkedager før du kan regne med å få en ferdig e-takst og verdivurdering fra meglerkontoret. Underveis vil megler kunne gi deg et tilbud med en fremdriftsplan og en strategi for markedsføring og salg, basert på eiendommens muligheter, utfordringer og potensielle målgruppe.
Det finnes flere begreper innenfor taksering av bolig som tilsynelatende er delvis overlappende. I denne delen vil vi forsøke å redegjøre for forskjellene mellom de ulike tingene, slik at det blir lettere for deg å vite hva du trenger i forbindelse med ditt boligsalg.
Verdivurdering: Begrepet verdivurdering og e-takst brukes ofte om hverandre, og kan vise til litt ulike ting. Verdivurderingen kan være en mindre omfattende prosess, og kan i utgangspunktet overleveres fra megler til selger muntlig. Den sier nemlig bare noe om hva megler mener at man kan få for eiendommen, basert på sammenlignbare boliger i området. I slike tilfeller vil det ikke være gyldig dokumentasjon i banken, da kreves det e-takst.
E-takst: Dette er en relativt ny bransjestandard for meglere til bruk i verdivurdering av bolig. E-takst brukes først og fremst dersom man av ulike grunner ønsker å dokumentere boligens verdi overfor for eksempel banken. På denne måten får banken direkte tilgang til meglerens vurdering, samt tidligere e-takster fra de siste seks månedene. Dette regnes som en enkel verdivurdering med lite teknisk dybde. Statistikk blir i stor grad lagt til grunn for verdifastsettelsen.
Prisantydning: Viser på samme måte som verdivurderingen til summen som megler mener at det er mulig å få for boligen. Grunnlaget for prisantydningen legges gjerne i utarbeidelsen av e-takst, men tar også hensyn til andre forhold slik som støy, lys og utsikt. I motsetning til verdivurderingen vil prisantydningen også ta hensyn til selgers ønsker, der verdivurderingen fungerer som et grunnlag.
Webtaks og e-tiq: Dette er bransjestandard for takstmannen i forbindelse med å utarbeide verdi- og lånetakst. Det fungerer i stor grad på samme måte som e-takst i den forstand at informasjonen kan behandles direkte i bankens saksbehandlingssystem, og dermed brukes i forbindelse med refinansiering og verdivurdering.
Verdi- og lånetakst: Utarbeides av takstmannen og i tillegg til den grunnleggende verdivurderingen som brukes i forbindelse med e-takst, sier den noe om boligens tekniske verdi. Dette danner grunnlaget for lånetakst, som altså er den maksimale summen banken burde låne ut basert på takstmannens vurdering.
Tilstandsrapport: Viser til rapporter utarbeidet av en takstmann, som skal si noe om boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Herunder det elektriske anlegget, vvs, geologiske forhold, brannteknisk, arealmåling, gjennomgang av relevant dokumentasjon og egenerklæringsskjema fra eier m.m. Denne rapporten følger en egen norsk standard, og koster vanligvis mellom 7-15.000 kroner.
Boligsalgsrapport: Er en form for tilstandsrapport, men er i større grad utformet for å minimere konfliktnivået mellom kjøper og selger i forbindelse med overføring av eiendom. Det vil si at rapporten fokuserer spesielt på de forholdene som er gjengangere i juridisk sammenheng, og fører til konflikter i retten.
Egenerklæringsskjema: Fylles ut av selger i forbindelse med taksering av boligen. Her er selger pliktig til å oppgi alt han eller hun vet om negative så vel som positive forhold ved boligen.
Reklamasjonstakst: Brukes i forbindelse med eierskifte der det foreligger reklamasjon. Dette er da en form for tilstandsrapport som på en objektiv måte skal si noe om de økonomiske konsekvensene. Dette innebærer en beregning av reparasjonskostnader, men ingen juridiske vurderinger.
Skadetakst: Forsikringsselskaper krever skadetakst dersom de skal beregne kostnadene de skal dekke. Dette kan gjelde fuktskader, brann, naturkatastrofer og lignende forhold.
Våtromsrapport: Er en kontroll av våtrom og kjøkken, med beskrivelse av nåværende tilstand og kostnadsoverslag for utbedringer der dette er aktuelt.
Landbrukstakst: Brukes for å taksere landbrukseiendom som har konsesjonsplikt.
Det er en rekke dokumenter du burde ha tilgjengelig i forbindelse med at boligen din skal takseres. Dette gjelder uansett om du har engasjert megler eller takstmann, men spesielt sistnevnte krever mye dokumentasjon. Hvis du har disse dokumentene tilgjengelig på befaringsdagen kan du spare både tid og penger, siden takstmannen slipper å bruke tid på innhente dokumentasjon på dine vegne. Både hjemmelsdokumenter, registerbetegnelse, arealer og andre dokumenter skal kontrolleres, i tillegg til den visuelle befaringen av eiendommen.
Ulike typer boliger krever ulike typer dokumentasjon, men det er enkelte ting som vil være felles for alle typer boenheter. Selv om ikke alle disse dokumentene er formulert som krav, er det viktige hjelpemidler i vurderingsprosessen, og er med på å sikre deg et bedre produkt.
Generelt burde alle ha tilgang til:
Dersom boligen har blitt pusset opp kan du også med fordel fremlegge dokumentasjon på dette, og hva som har blitt gjort av fagfolk. Dette gjelder spesielt i forbindelse med oppussing av bad eller andre våtrom. Disse dokumentene vil gjøre det lettere for fagfolk å få oversikt over viktige elementer når boligens verdi skal vurderes. I tillegg vil det være spesifikk dokumentasjon avhengig av boligtype.
Enebolig, rekkehus, eid bolig:
Borettslag eller aksjeleilighet:
Boligsameie:
For næringstakst kreves det andre typer dokumentasjon i tillegg, da det i stor grad er leieinntekter som legges til grunn for en verdivurdering. I tillegg til mye av dokumentasjonen som er nevnt tidligere kreves det derfor:
Vi anbefaler at du lager en sjekkliste over dokumentasjonen som kreves for din boligtype slik at du får oversikt over hva du mangler. Det aller meste kan fremskaffes dersom du tar kontakt med kommunen og teknisk etat.
Mye har skjedd innenfor taksering av eiendom de siste årene. Selv om det kan virke forvirrende med overlappende begreper og mengder av rapporter, er systemene først og fremst utviklet for å beskytte begge parter i forbindelse med salg eller overføring av eiendom. Hvis du er usikker på hvilken type taksering du har behov for vil vi anbefale at du kontakter enten en meglerfirma eller et takseringsfirma for å forhøre deg angående eiendommen.
Hvis du har benyttet deg av verdivurdering fra flere ulike meglere vil du kanskje oppleve at de varierer veldig mye. Selv om det da kan være fristende å velge megleren som gir deg den høyeste verdivurderingen, er det god grunn til å lure på hvorfor den er vesentlig høyere enn de andre. Det hjelper ikke at verdivurderingen er høy dersom den ikke er regulert i forhold til boligmarkedet. Verdien på boligen din styres nemlig i stor grad av tilbud og etterspørsel, og er i alle tilfeller å regne som et estimat.
Selv om nabohuset ble solgt for en viss sum året før, er det ikke sikkert at tilsvarende hus rett ved siden av kan få den samme prisen et år etterpå. Ikke bare er alle boliger unike, og det er mange forhold som spiller inn på den endelige takseringen. Boligmarkedet er også alltid i endring, og noe av det lureste du kan gjøre er å velge en megler med gode lokalkunnskaper, som er tillitsvekkende og kan holde hodet kaldt.
