Er du på jakt etter ny bolig? I så fall kan en selveierleilighet være valget for deg. I denne guiden forteller vi deg alt du trenger å vite om selveierleilighet som eierform, sameie, vedlikehold, utleie og mye mer. Følg rådene i denne guiden slik at du kan gjøre et opplyst valg når du skal kjøpe ny bolig.
Med en selveierleilighet har du full eierrett til leiligheten du kjøper. Med full eierrett bestemmer du selv hva du gjør med leiligheten, enten det er å selge, kjøpe, leie ut, belåne, pantsette eller pusse opp, kan du gjøre dette uten at du trenger tillatelse fra noen andre. Det finnes flere typer selveierbolig, men de vanligste er eneboliger og eierseksjonsleiligheter. I denne artikkelen vil vi hovedsakelig fokusere på selveierleiligheter, altså leiligheter i eierseksjoner. Har man en selveierbolig, så er man som regel eier av huset og tomten som huset står på. Kjøper du derimot en selveierleilighet så vil du bli medeier i et sameie. Men hva vil det egentlig si å være medeier i et sameie?
Et sameie er en eierform der flere personer eier sammen i form av en eierandel. I et sameie er du med en selveierleilighet eier av en seksjon, og som seksjonseier i sameiet har du enerett til den bestemte eierseksjonen. De delene av bygget som ikke er eierseksjoner, er fellesarealer. Det som kjennetegner en selveierleilighet er den eksklusive bruksretten som følger med, og styret i sameiet vil bare i begrenset grad kunne regulere eller begrense denne bruksretten hos selveierne i sameiet. Dette er i kontrast til lovene og reglene som gjelder for eiere av andelsleiligheter i borettslag, hvor borettslaget i større grad kan regulere bruksretten til leiligheten.
Selv om du i et sameie har full eierrett til din seksjon, følger det med både noen rettigheter og noen plikter i forhold til resten av sameiet. I utgangspunktet kan du gjøre det du selv ønsker med din seksjon (din selveierleilighet), men dette forutsetter at du ikke påfører de øvrige sameierne ulemper. Du kan for eksempel fritt pusse opp leiligheten din eller skaffe deg en samboer. Hvis du skal leie ut leiligheten din, er det noen ganger fastsatt i vedtektene hos enkelte sameier at styre skal godkjenne dette. Men loven sier uansett at godkjenning ikke kan nektes uten saklig grunn. Som seksjonseier plikter du dessuten å betale din andel av sameiets fellesutgifter, vedlikeholde din egen leilighet og følge eventuelle ordensregler dersom sameiet har blitt enige om slike. Slike regler kan eksempelvis være knyttet til dyrehold eller bråk.
Ulike eierformer operer med en rekke uttrykk og begreper som kan være vanskelig å forstå seg på. Her vil vi ta for oss noen av de viktigste begrepene som går igjen knyttet til selveierleiligheter.
Eierseksjon: Som eier av en seksjon i et sameie, har du enerett til en definert eierseksjon. Alle selveierenheter er eierseksjoner, og resten er fellesarealer. I denne sammenhengen er eierseksjon i realiteten bare et annet ord for selveierleilighet. Eierseksjonene i et sameie reguleres av lov om eierseksjoner. Eierseksjoner er mest vanlig i de største byene, og totalt finnes det omtrent 45.000 eiendommer i Norge som til sammen er seksjonert i omtrent 350.000 eierseksjoner.
Felleskostnader: I motsetning til en andelsleilighet i borettslag, har ikke selveierleiligheter fellesgjeld. Det betyr ikke at det ikke er kostnader ved leiligheten som må betales. Som eier av en selveierleilighet må en imidlertid betale felleskostnader. Felleskostnadene er utgifter som er like for alle seksjonseierne og man går derfor sammen om å betale dem. Felleskostnadene inkluderer vanligvis kommunale avgifter, strøm på fellesarealer, bygningsforsikring og lignende. Dersom det ikke finnes egne målere, vil vann, kloakk og sentralvarme også måtte betales som en felleskostnad. For å fordele felleskostnadene på seksjonseierne, brukes sameiebrøken. Men enkelte felleskostnader kan også fordeles på en mer hensiktsmessig måte i enkelte tilfeller. For eksempel slik at kun de med balkong betaler for vedlikehold av disse.
Eierskifte: Ved eierskifte kan sameiet kreve gebyr fra selgeren av en eierseksjon og gebyret kan være på opptil fire ganger rettsgebyret for arbeidet som må gjennomføres i forbindelse med eierskiftet. Denne type arbeid inkluderer vanligvis utregning av felleskostnader, besvarelse av forespørsler fra megler og lignende.
Ved eierskifte har den nye eieren plikt til å utføre vedlikehold som forebygger skader på andre bruksenheter og fellesarealer slik at det ikke forårsakes ulempe for de andre seksjonseierne. Denne plikten gjelder selv om slik vedlikehold har blitt utført av den forrige eieren av leiligheten. Eierseksjonsloven § 32 gir detaljerte beskrivelser på hva slags vedlikehold som skal utføres. Vær imidlertid oppmerksom på at den nye eieren av en selveierleilighet kun er ansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i sin eiertid dersom seksjonseier skulle bli erstatningsansvarlig for mangelfullt vedlikehold.
Det kan fort være lønnsomt å kjøpe en selveierleilighet. Hvorvidt det er lønnsomt eller ikke vil i stor grad avhenge av formålet med kjøpet. Dersom du har planer om å leie ut leiligheten, så anbefales det å kjøpe selveierleilighet fremfor andre eierformer. Dette skyldes at selveierleiligheter kommer med langt mindre begrensninger knyttet til utleie enn for eksempel andelsleiligheter eller aksjeleiligheter. Enten du har planer om å leie ut leiligheten med en gang eller ikke, setter mange pris på å ha mulighet til å leie ut i fremtiden. I noen sameier må styret godkjenne at leiligheten leies ut, men styret har ikke anledning til å nekte dette uten at det foreligger en saklig grunn til det.
For å vurdere om det er lønnsomt å kjøpe selveierleilighet, må du også ta felleskostnader i betraktning, selv om disse som regel er lavere ved kjøp av selveierleilighet sammenlignet med andelsleilighet. For eksempel kan det være styret i sameiet har besluttet å gjøre ulike utbedringer eller andre felles oppgraderinger som vil påvirke felleskostnadene i fremtiden. Slike oppgraderinger kan være arbeider med fasaden, utskifting av vinduer eller andre ting. Før du kjøper selveierleilighet, anbefales det at du skaffer deg oversikt over felleskostnadene, hva disse består av og om det foreligger eventuelle fremtidige planer for oppgraderinger som kan påvirke felleskostnadene.
Den viktigste grunnen til at mange lar seg friste til å kjøpe andelsleilighet fremfor selveierleilighet, er at man ved kjøp av selveierleilighet må betale dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften er en avgift som skal betales når det overføres hjemmel til fast eiendom. Ved kjøp av andelsleilighet overføres ikke hjemmel til fast eiendom fordi eieren av leiligheten er borettslaget. Når en kjøper selveierleilighet så innebærer handelen altså et eierskifte. Dokumentavgiften er på 2,5% av kjøpesummen og utgjør en vesentlig del av kostnadene til å kjøpe ny leilighet. Skal du for eksempel kjøpe en selveierleilighet til 4 millioner kroner, så må du ut med en dokumentavgift på 100.000 kroner. Dette må tas i betraktning når du vurderer lønnsomhet av kjøpet sammenlignet med alternativene du har.
For å kunne gjøre en grundig vurdering av alternativene dine som boligkjøper, vil det være hensiktsmessig å sette seg inn i de ulike eierformene som alternativer til selveierleilighet. Her tar vi for oss forskjellige alternative eierformer og forklarer hva som kjennetegner hver enkelt.
Andelsleilighet: En andelsleilighet skiller seg fra en selveierleilighet fordi man ved kjøp av andelsleilighet ikke kjøper selve leiligheten. I stedet kjøper man en andel i et borettslag og denne andelen gir deg så bruksrett til en bestemt leilighet i borettslaget. Fordi man ikke selv eier leiligheten, men heller en andel i borettslaget, følger det også med andre regler enn de som gjelder for selveierleiligheter. Med andelsleilighet må du for eksempel forholde deg til langt flere reguleringer knyttet til utleie. Blant annet må du ha bodd i leiligheten i minst ett år før den kan leies ut, og den kan i utgangspunktet ikke leies ut i mer enn 3 år. Derfor anbefales kun andelsleilighet dersom du har planer om å bo i leiligheten selv. En annen vesentlig forskjell mellom selveierleilighet og andelsleilighet, er at du ikke trenger å betale dokumentavgift når du kjøper andelsleilighet.
Aksjeleilighet: En aksjeleilighet er nesten det samme som en andelsleilighet. Hovedforskjellen mellom en aksjeleilighet og en andelsleilighet er at man ved kjøp av aksjeleilighet kjøper en aksje i et boligaksjeselskap i stedet for å kjøpe en andel i et borettslag. Når en kjøper aksjeleilighet, må en som regel forholde seg til de samme restriksjonene som gjelder for andelsleiligheter når det gjelder utleie, og derfor anbefales det også å unngå aksjeleilighet dersom formålet ditt med boligkjøpet er å leie ut leiligheten. På samme måte som med andelsleilighet, slipper man imidlertid å betale dokumentavgift når man kjøper aksjeleilighet.
Obligasjonsleilighet: Obligasjonsleiligheter kjennetegnes ved at leieren betaler en bestemt sum til eieren for å kunne leie boligen. Det er ikke lenger lov å kreve denne type innskudd for rett til å leie, men det finnes allerede en del eksisterende avtaler som fortsatt er lovlige. Vanligvis inngår en slike avtaler når eieren trenger ekstra kapital. Det er ikke uvanlig at det oppstår problemer med obligasjonsleiligheter, da eieren kun er forpliktet til å betale tilbake summen som ble lånt og leietakeren kan derfor ikke dra nytte av en eventuell prisøkning. Dessuten forplikter ikke utleier å bygge opp boligen igjen dersom det eksempelvis skulle gå tapt i en brann. Når leietakeren betaler inn innskuddet, får vedkommende pantesikkerhet for dette og leieforholdet kan bare sies opp etter at det har gått 5 år og eieren har betalt tilbake innskuddet. Denne eierformen er ikke særlig gunstig og det anbefales derfor å styre unna.
Tomtefeste: Et tomtefeste er annen eierform som er mer sjelden enn de ovennevnte. Et tomtefeste vil si at du eier boligen, men du leier selve tomten som boligen står på. Forholdet består dermed at parten som eier tomten og leier denne ut, samt boligeieren som leier tomten. Denne eierformen reguleres av tomtefesteloven og de vanligste problemstillingene her er knyttet til reguleringen av festeavgift, festetidens lengde og innløsning av festetomt.
Normalt bør ikke eierform være avgjørende for hvilken leilighet du velger å kjøpe. Enda viktigere er det at du er fornøyd med leiligheten, at den har de egenskapene som du er ute etter og en beliggenhet som du er fornøyd med. Videre vil anbefalt eierform i stor grad være avhengig av formålet ditt med boligkjøpet. Dersom du planlegger å leie ut leiligheten din, enten med en gang eller i fremtiden, så er det en god idé å kjøpe selveierleilighet. Med selveierleilighet vil prosessen med utleie by på langt færre problemer, da du har full eierrett på leiligheten du kjøper. Hvis du derimot ikke tenker å leie den ut, verken nå eller i fremtiden, så kan en andelsleilighet eller aksjeleilighet være en vel så god idé.
Siden du selv er eier av leiligheten, er du også friere til å gjøre det du selv ønsker med leiligheten. Du vil altså kunne pusse opp og gjøre oppgraderinger så lenge disse ikke forårsaker ulempe for de andre seksjonseierne uten at du trenger noen godkjenning fra styret i sameiet. Dette er en annen fordel med selveierleilighet kontra andre eierformer.
En siste ting du bør ha i mente når du vurderer om det er en god idé å kjøpe selveierleilighet er dokumentavgiften. Selv om selveierleiligheter har en del fordeler knyttet til bestemmelsesrett over egen leilighet, så må du også tenke på dokumentavgiften. Dette fører til at du må ut med ekstrautgifter når du kjøper selveierleilighet. Dokumentavgiften på 2,5% av kjøpesummen utgjør en vesentlig del av kostnadene til ny bolig.
Som beboer i et sameiefellesskap finnes det enkelte plikter og rettigheter som følger med. Disse pliktene innebærer blant annet at du må betale fellesutgifter, unngå å gjøre skade eller lage bråk og ellers følge vedtak fattet av styret i sameiet. Dersom du ikke overholder pliktene, kan det i verste fall føre til tvangssalg som følge av mislighold. Misligholdet må imidlertid være vesentlig for at det skal kunne skje og du skal alltid motta et varsel på forhånd.
Sammenlign ulike meglerkjeder i Norge før du henter inn tilbud på ditt boligsalg.
Gjør smarte meglervalg