meglersmart
Søk
Vil du vite mer om å selge leilighet? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om å selge leilighet, inkludert hvilke utgifter du må regne med, hvordan selge uten megler, når på året det lønner seg å selge, gode tips til hvordan du gjør leiligheten klar for salg, og mye mer. Visste du at man i mange tilfeller må skatte av gevinsten ved boligsalget? Vet du hvilke regler som gjelder når man skal selge bolig til egne barn? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Bare tanken på å selge bolig kan være både tung og overveldende. Boligsalg kan være en tidkrevende prosess, og det er lurt å forberede seg på en del arbeid. Det er en rekke ting å tenke på når man skal gjøre hjemmet sitt klart for visning og salg, og for at det skal gå enklest mulig, anbefales det at man starter planleggingen i god tid.
En av de viktigste grunnene til å planlegge lang tid i forveien, er selvfølgelig å kunne legge til rette for at man oppnår høyest mulig pris for boligen. Boligsalg og -kjøp er en stor avgjørelse med mye penger involvert. Ved å være godt forberedt, kan man bruke god tid på å finne ut hvordan kostandene forbundet med salget kan kuttes. I tillegg finnes det kanskje muligheter for å sette i gang tiltak som kan øke boligens verdi, som for eksempel en enkel oppussing.
Det aller første man bør gjøre når man planlegger salg av bolig, er å gå grundig gjennom sin egen økonomi, og finne ut om det faktisk er gjennomførbart å selge. Med tanke på at boligprisene i Norge har steget de siste årene, vil de færreste tape penger på å selge en bolig. De stigende prisene har kanskje også ført til at mange ser for seg en betydelig økonomisk gevinst ved å selge, men det er ikke nødvendigvis tilfellet for alle. Et boligsalg kan være en kostbar prosess, og det må man selvfølgelig ta med i beregningen.
Dersom man selv bor i boligen, må man også tenke over hvor eller hvordan man skal bo etter salget, og om det vil være en bedre økonomisk situasjon enn den man har i dag. Dersom man ikke bor i boligen, kan en eventuell gevinst være skattepliktig, og man vil få et lavere overskudd enn man regnet med. Du kan lese mer om skatteregler lengre ned i guiden.
Hvis man til slutt har bestemt seg for å selge, kan det være lurt å regne ut hvor mye penger man kan bruke på å gjøre boligen klar til salg. For noen er det kanskje mulig å sette av midler til å investere i oppussing som kan øke boligens verdi. Andre bør kanskje heller stramme inn, og sette opp et strengt budsjett for utgifter til salgsprosessen. Uansett hvilken situasjon man befinner seg i, eller hva motivasjonen for å selge er, bør man sette opp et budsjett som gir en viss oversikt over hvor mye penger man har kapasitet til å bruke. Konsekvensen av å ha dårlig oversikt over økonomien, kan være at overskuddet fra salget forsvinner i utgifter som kunne vært unngått med bedre planlegging.
Dersom du går med planer om å selge bolig, bør du ta en vurdering på hvor mye du kan- og vil - gjøre selv, og hvor mye av jobben du vil sette bort. Dette gjelder både i forhold til om du vil benytte deg av en megler eller ikke, og om du vil bruke fagfolk til å pusse opp før salg, eller om du vil pusse opp på egenhånd. I begge tilfeller er det mye penger å spare på å gjøre mye av jobben selv, men du må spørre deg hvor mye tid og innsats du selv er villig til å legge inn i prosessen. Din tid har også en verdi, og det er i tillegg større sjanse for å gjøre feil hvis man ikke er helt stødig på prosessen. Det finnes både fordeler og ulemper med å gjøre ting selv og å sette bort jobben, så det viktigste er at man finnen den løsningen man føler seg mest komfortabel med, og som samtidig ikke gjør et unødvendig grovt innhogg i økonomien.
Å selge bolig kan være krevende, og de aller fleste velger å få hjelp av en eiendomsmegler. En megler sine tjenester kan ofte bli dyrt, så det kan være fristende å ta i et tak selv hvis man har tid til overs. Betaling til megler er enten provisjon av salgssum, timepris, eller en kombinasjon av begge. Når man selger selv, slipper man å betale meglerprovisjon, som vanligvis ligger på mellom 1-4 % av salgssummen.
Eksempel: Hvis provisjonen ligger på 2 %, vil en bolig som blir solgt for 4 millioner kroner føre til en meglerlønn på 80.000 kroner.
Fordelen med å overlate salget til megler, er først og fremst at man sparer mye tid. Meglerens erfaring og kontakter vil gjøre at store deler av prosessen går på skinner, uten at man selv trenger å være involvert i særlig grad. I tillegg til forarbeidet, vil megleren også ta seg av kundekontakt og selve salget. Å ha en erfaren tredjepart involvert, kan skape trygghet rundt salgsavtalen, både for selger og kjøper. Hvis du vurderer å ansette en megler, bør ikke fokuset bare være på hvilke praktiske oppgaver du betaler for, men også på det faktum at du får med meglers kunnskap og erfaring på kjøpet. Dette kan i mange tilfeller være gull verdt, bokstavelig talt.
Når det er sagt, er det fullt mulig å selge bolig på egenhånd, selv om du ikke er utdannet eiendomsmegler. Det er ingen tvil om at man sparer penger på å gjøre det selv, men det er en forutsetning at du er en velorganisert person. Hvis du stoler på at du har evner til å håndtere deler av prosessen rundt er boligsalg, men føler deg usikker på noe, er det fullt mulig å gjøre noe selv, mens du setter bort resten til en fagperson eller megler. Har du for eksempel begrenset erfaring med markedsføring og annonsering på nett, kan det være en idé å ansette noen til å lage salgsoppgave og utføre markedsføring av salget, mens du eksempelvis kan holde visningene selv.
De viktigste punktene du må gjennom for å kunne organisere et vellykket boligsalg på egenhånd:
Meglere tar ulike priser: Utgiftene man må ut med i forbindelse med et boligsalg, vil naturlig nok variere basert på om man ansetter en megler eller selger selv. Dersom man ansetter en megler, vil prisen igjen være avhengig av hvilken megler du ansetter; det kan være store forskjeller i pris mellom de ulike meglerkontorene, og også mellom konkrete meglere. Meglere med mer erfaring og bedre rykte koster gjerne mer enn de mindre erfarne. Prisen er også avhengig av hvor mye du faktisk selger boligen for - hvis megleren skal ha provisjonsbasert betaling.
Meglers provisjon og timepris: Eiendomsmegler tilbyr ofte to alternativer for betaling; enten provisjon av salgssum eller timepris. Meglerprovisjonen ligger normalt mellom 1-4 prosent av salgsprisen. Timeprisen til megler ligger ofte mellom 1.700 og 2.000 kroner, men dette er, som nevnt, avhengig av meglers erfaring og ansiennitet. Det er lurt å kontakte flere meglere og forhøre seg om pris og betingelser før man bestemmer seg. Det er også mulig å prøve å forhandle om pris og betingelser, men om det fører frem, vil være avhengig av det aktuelle boligmarkedet og meglers erfaring i bransjen. Nyutdannede meglere er ofte mer åpne for forhandlinger, da de gjerne ønsker å utvide sin kundeportefølje.
Andre utgifter: Utover meglers salær kan det tilkomme en del faste utgifter, for eksempel utgifter for innhenting av informasjon fra kommunen, kartverket og forretningsfører, samt utgifter til fotografering og markedsføring, oppgjørshonorar og lignende. Hvis man i tillegg vil ha utført tjenester som gjøres av andre enn megler, som taksering, tilstandsrapport, boligsalgsrapport og/eller forsikringer, kommer også dette i tillegg. Som selger, bør man for eksempel ha boligselgerforsikring.
Totalsum: Å anslå en generell totalsum for salg av bolig gjennom megler, er altså vanskelig. Prisen vil altså variere ut i fra hvilke tjenester selger ønsker å inkludere, i tillegg til hvor mye tid og penger man er villig til å bruke på markedsføring av boligen. Man bør også være klar over at den endelige prisen kan være avhengig av hvor lang tid det tar å finne en interessert kjøper. Dersom boligen ikke blir solgt etter første visning, kan kostnadene fort øke. Da må du gjerne ha en eller flere visningsrunder til, i tillegg til at du kanskje trenger flere salgsoppgaver samt ytterligere hjelp fra megler. Det er derfor vanskelig å anslå en endelig pris, men det er vanlig å bruke minst 100.000 kroner til sammen, ofte mer.
Selge med eller uten megler: Dersom man velger å gjennomføre boligsalg på egenhånd, vil man unngå å måtte betale eiendomsmeglers salær. Dette kan for mange være avgjørende, da kostnader til megler kan utgjøre en stor del av den fortjenesten man oppnår ved boligsalget. Det kan være mye å tjene på å bruke av sin egen tid på å selge bolig. Det er vanskelig å anslå hvor mye man kan tjene ved å selge selv, eller hvor mye det vil koste å selge på egenhånd. Dette er avhengig av hvor stor del av jobben man ønsker å utføre selv.
Enkelte oppgaver krever bruk av fagperson: For mange vil det være naturlig å leie inn fagpersoner til å utføre deler av prosessen. Dette gjelder for eksempel utforming av salgsoppgave, markedsføring og annonsering. Andre oppgaver må utføres av fagpersoner, som taksering og tilstandsrapport. Man må være klar over at noen elementer uansett må betales for, som for eksempel anskaffelse av grunnboksutskrift. Det er også sterkt anbefalt at man får hjelp av advokat eller tilsvarende til å formalisere det endelige salget.
Det kan være mye penger å spare på å sette seg inn i skattereglene for salg av egen bolig. Dette gjelder særlig hvis man nylig har kjøpt bolig, eller dersom man ikke har bodd i boligen den tiden man har eid den. Hovedregelen for skatt ved salg av bolig tilsier at gevinst ved salg av egen bolig er skattefri. Selger man boligen med tap, er tapet ikke fradragsberettiget. Skattefrihet gjelder kun dersom vilkårene knyttet til eier- og botid er oppfylt. I beregning av eier- eller botid er det er viktig å huske på at boligen regnes som solgt idet selger har akseptert et bud fra kjøper.
Vilkår for eiertid er oppfylt dersom salget skjer eller avtales mer enn ett år (12 måneder) etter at boligen ble ervervet. Eiertid er den tiden man har eid boligen, og regnes som regel fra det tidspunktet man overtok den faktiske råderetten over boligen. Dette er uavhengig av om man kjøpte, arvet, eller mottok boligen som gave. Dersom man har bygget boligen selv regnes eiertiden fra den datoen man tok boligen i bruk eller fra den datoen ferdigattesten viser at den var oppført. Det er det tidligste av disse tidspunktene som gjelder. Dersom en av ektefellene eide boligen før ekteskapet ble inngått, regnes dette som eiertid også for den andre ektefellen.
Vilkår for botid er oppfylt dersom man som eier har brukt boligen til egen bolig i minst ett år (12 måneder) i løpet av de siste to årene (24 måneder) før salget skjer. Den skattemessige botiden starter ved innflytting, og det er faktisk innflytting som gjelder. Dersom en av ektefellene har brukt boligen før ekteskapet ble inngått, regnes dette som botid også for den andre ektefellen. Dette gjelder også om den ektefellen som først bodde i boligen er død når boligen blir solgt. Dersom man leier ut deler av boligen regnes det som botid hvis man selv har bodd i hoveddelen av boligen. Har man derimot bodd i en mindre del av boligen, mens man har leid ut den større delen, er det kun den delen man har bodd i som kan selges skattefritt.
Tilfeller hvor man alltid må betale skatt: Man må alltid skatte av gevinsten ved boligsalget dersom man selger en utleiebolig man aldri har bodd i, eller dersom man har bodd i boligen i mindre enn et år (12 måneder) før den selges. Egne regler gjelder også for sekundær- og fritidsboliger.
Dersom kravet til eier- og botid ikke er oppfylt, vil gevinsten være skattepliktig. Beløpet det beregnes skatt på er differansen mellom det man kjøpte boligen for (inngangsverdien) og hva man solgte for (utgangsverdien). Verdien på boligen ved kjøpstidspunkt bestemmes i utgangspunktet av hva boligen kostet. Man kan forhøye inngangsverdien dersom man kan dokumentere påkostninger utover normalt vedlikehold. Man kan også trekke fra kostnader for salget, som meglerhonorar, utgifter til takst/verdivurdering, annonsering og så videre. Ved å øke inngangsverdien og senke utgangsverdien, vil man redusere gevinsten, og dermed også pålagt skatt. Selger man boligen med tap uten at eier- og botidskravet er oppfylt, er tapet fradragsberettiget.
Dersom boligen er ervervet via arv, forskudd på arv eller gavesalg, bør man sette seg inn i skattereglene før man selger. Dette gjelder særlig dersom man ikke oppfyller vilkårene for eie- eller botid. Enkelt forklart kan man si at det avgjørende elementet er hva som regnes som boligens inngangsverdi ved et salg, og om gevinsten er skattepliktig.
Dersom man har «arvet» den opprinnelige eierens inngangsverdi, og selger i dagens marked, kan differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi være stor, noe som vil føre til høy skatt. Har man derimot overtatt en bolig som på ervervelsestidspunktet kunne vært solgt skattefritt, kan man sette inngangsverdien til markedsprisen ved overtakelsen. Selger man boligen kort tid etterpå, vil differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi være lav, og den skattepliktige gevinsten vil være minimal. Den ideelle situasjonen ved arv, forskudd på arv eller gavesalg, er gjerne at man setter seg inn i skattereglene før man for eksempel overfører eller selger bolig til egne barn. Konsekvensene kan i verste fall bli en skikkelig skattesmell for mottaker, for ikke å snakke om familiekonflikter, dersom det er mer enn én person som har krav på arv.
Mange som skal selge bolig ønsker å vite om det er lurt å selge akkurat nå. Mediene rapporterer stadig om økende og synkende boligpriser. Det kan jo få noen og enhver til å undres over om det finnes en spesielt passende tid å selge bolig. Boligprisene reguleres av to faktorer; antallet boliger til salgs i det lokale marked og antallet kjøpere på jakt i det samme markedet.
Dette sier statistikken: Statistikken sier at boligprisene i snitt øker mest på begynnelsen av året, før det blir en liten pause i juli, og så blir det en økning igjen i august, med synkende priser frem mot jul. Dette skyldes at det er færre boliger til salgs på begynnelsen av året og i fellesferien, og det er derfor man ser prisvekst i januar og august. I Norge er kjøpermassen relativt stabil året rundt, noe som gjør at det er tilbudet som påvirker prisene mest.
Januar og juni kan være gode måneder: Når det er få boliger til salgs, øker prisene. Når det er mange til salgs, går prisene ned. Det er derfor best å selge når det er få andre boliger til salgs i den samme prisklassen. Da vil det være lettere å få kjøpere på visning, og forhåpentligvis flere bud på boligen. Basert på statistikken vil det tilsi at man burde legge ut bolig for salg i januar eller juni, men dersom alle andre som skal selge tenker det samme, vil man få motsatt trend, og prisene vil synke. Det kan derfor være vanskelig å komme med noen konkrete råd for når på året man bør selge.
Tenk målgruppe: Årstidene kan også ha litt å si for hvem som legger inn bud på ulike boliger. Dersom man har hage, er det kanskje best å arrangere visning når det blomstrer og uteområdet viser seg fra sin beste side. Mens en liten bolig i en universitetsby med mange studenter bør legges ut for salg når nye studenter er på jakt etter et sted å bo.
Skap et godt førsteinntrykk av boligen: Når man planlegger å selge bolig, kan det som nevnt i denne guiden være mye å spare på å planlegge i god tid, kutte unødvendige utgifter og sette seg inn i skatteregler. Dette er derimot ikke det eneste man kan gjøre for å øke mulighetene for et vellykket boligsalg. Den avgjørende faktoren vil alltid være å finne den ene kjøperen som ønsker å bo i akkurat din leilighet! For de fleste er det førsteinntrykket man får når man kommer på visning som betyr mest. Kanskje er det noe så enkelt som en vase med fine blomster i vinduskarmen som gjør at den riktige kjøperen bestemmer seg for å legge inn bud.
Fiks både små og store feil: Det er et godt tips å prøve å se boligen med nye øyne når den skal forberedes for salg. Kanskje har man sett seg litt blind på feil og mangler som har vært der i årevis. Det er anbefalt å utbedre alvorlige feil og mangler ved boligen, som råte eller mugg på badet, da dette er ting som kan føre til at man ikke får inn et eneste bud. Det er også lurt å fikse småfeil som ikke krever store anstrengelser, som dryppende kraner og løse håndtak.
Vurder om det egentlig er nødvendig med stor oppussing: Når det kommer til mellomstore prosjekt, som å renovere badet og/eller kjøkkenet, er det ikke like lett å gi et fasitsvar. Man vil nok kunne forvente å få mer for en nyoppusset leilighet, men det er ikke sikkert den økte verdien vil være vesentlig mer enn det man brukte på oppussingen. En oppussing kan være både kostbar og tidkrevende, og det er også en fare for at man velger en stil som ikke appellerer til potensielle kjøpere. Hvis man ser at noen rom ikke gir et godt inntrykk, kan man heller satse på en enkel oppgradering, som å male eller bytte ut skapfronter og møbler. Dersom man har ansatt en megler, vil han eller hun gjerne komme med råd om hva det lønner seg å fikse, og hva man kan la være som det er.
Innredning er viktig: Før visning må man selvfølgelig rydde og innrede på en slik måte at boligens gode sider kommer frem. Dette betyr at man må få bort rot, overflødige pyntegjenstander og personlige eiendeler. Det er viktig at boligen ikke er overmøblert. Bruke gjerne litt ekstra tid på å gjøre inngangspartiet fint, da dette er det første en kjøper vil se. Dersom det er trangt, kan man med fordel male i en lys farge, og kanskje innrede med speil for å øke romfølelsen. Man kan også innrede med elementer som står til den årstiden man befinner seg i. På våren kan man sette frem fine blomster og planter, mens om vinteren passer det med et fint pledd i sofaen og ild i peisen. Man skal vise at her er det mulig å trives, på samme måte som man selv har gjort.
