meglersmart
Søk
I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite når du skal selge huset ditt. Om du bør vurdere å selge det privat, med eller uten megler, hva det koster, skatt, privat oppgjør, når på året du bør selge og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Å selge hus som enebolig eller rekkehus, er både en spennende og krevende jobb. Økonomisk er det mye som står på spill og salget kan ha alt å si for din videre boligdrøm samt hverdagsøkonomi. Når du skal selge ditt hus bør du tenke over flere ting og det er mange hensyn å ta. Du må blant annet vurdere nøye om du skal selge huset ditt selv eller bruke megler, om du skal pusse opp først, årstid, tidsplan som tar hensyn til dette, samt regler og lovverk knyttet til salg av hus.
Et godt råd for å få en så positiv og smidig prosess som mulig ved salg av hus, er å gjøre grundig forarbeid og så god research som mulig. Setter du deg inn i salgsprosessen og dine alternativer, er du mye bedre rustet til å vurdere om du bør selge selv, eller velge megler, samt vurdere de tilbudene du får. Dermed øker du også sjansen din for å sikre deg en god økonomisk gevinst.
Det er blitt mer vanlig at flere velger å selge huset sitt selv uten megler, eller kun bruke megler til deler av hus-salget. Du finner flere tjenester som hjelper deg med dette som for eksempel eiendomsadvokater eller andre firmaer som består av fagfolk som gjør jobben sammen med deg og lar deg velge hvilke oppgaver du vil ha hjelp til, og hva du vil gjøre selv. Dette reduserer kostnadene ved salg betraktelig.
Fordelen med å selge huset ditt selv er at det kan gi deg en mye større fortjeneste og en større økonomisk gevinst totalt sett. Men det er viktig at man er klar over at arbeidet med å selge selv vil også være større. Hvor mye jobb det blir for deg kommer an på hvor mye du ønsker å spare og dermed gjøre av jobben selv eller sette bort. Det er også viktig å tenke gjennom dine forutsetninger for å kunne gjøre disse oppgavene på en tilfredsstillende måte, samt din forståelse av markedet. Kanskje viktigst av alt om du velger å selge selv, er din evne til å se og vurdere ditt hus med nøytrale øyne. Ditt hus har som oftest stor affeksjonsverdi og dette kan i mange tilfeller være en hemsko i en salgsprosess uten megler. Et hus vil alltid ha positive og negative sider og det er viktig at personlig tilknytning ikke kommer i veien for salget og husets reelle markedsverdi.
Om du velger å selge selv er det flere ting du selv må ta hånd om og informasjon som du må innhente da du er ansvarlig for at kjøper får alle opplysninger. Du er også ansvarlig for at opplysninger som gis er riktig. Her er en oversikt:
Du kan lese mer om dette hos forbrukerrådet.
Om du velger å bruke en megler, er det viktig at du likevel gjør en god jobb med å innhente tilbud fra flere meglerhus da provisjon og tilbudspakken du får kan variere veldig, og vil være utslagsgivende for hva du sitter igjen med etter salget. Fordelene ved å bruke en megler er at de tar hånd om alle oppgavene som er nevnt i punktene over og for noen vil dette være helt nødvendig å sette bort til en megler. Det kan være spesielt viktig med tanke på bilder og den estetiske fremleggingen av ditt hus da en megler har mye erfaring med dette og kjenner markedet godt og kan dermed plassere ditt hus riktig i forhold til markedet og andre salgsprospekter. Det er også utrolig viktig at du sørger for at alle opplysninger er riktig og opplyst om. Boligselgerforsikring er lurt å ha og dette er noe en eiendomsmegler kan hjelpe deg med.
Prisene ved å bruke en megler vil variere fra hus til hus, fra sted til sted, og fra megler til megler. Hos autoriserte eiendomsmeglerselskap kan du velge om du ønsker å bruke provisjon av salgssummen eller timepris per time brukt av megler. Provisjonen ligger normalt mellom 1-3,6 prosent av salgsprisen og timeprisen ligger vanligvis mellom 2.000 - 3.000 kroner. Hva du til slutt ender opp med å betale kommer an på hva slags boligtype du skal selge, prisklasse på huset, hvor mye jobb det blir med å selge det og hvor mye du velger å bruke på å markedsføre det. Du betaler mer desto dyrere boligen er, og velger du en god megler kan det også være på å trekke prisen opp. Prisen kan også bli lavere hvis boligen din er billig og lettsolgt.
Utover provisjon kommer en del faste utgifter som innhenting av informasjon fra kommune, kartverket, forretningsfører, og markedsføring. Hvis du vil ha takst/tilstandsrapport og boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring), kommer også det i tillegg til det du betaler for eiendomsmeglers tjenester. Det er vanlig at dette ligger på ca. 100.000 kroner for alt.
megleren sitter igjen med ca. en tredjedel av salgssummen, men denne delen kan det også være mulig å forhandle på. men vær nøye med å tenke gjennom at kvalitet gjerne koster og kan i flere tilfeller betale seg tilbake i form av høyere salgspris ved bruk av en god megler med gode referanser, lang fartstid i bransjen samt ekstra god service.
Er huset ditt attraktivt og lett å selge sitter du med forhandlingsmulighetene og en stor kostbar eiendom, med en antatt høy salgspris, vil også være attraktiv å få oppdraget på. Vær også oppmerksom på at en ny megler kan ha interesse av å frasi seg deler av eget honorar for å få verdifull erfaring og referanser.
Priseksempel på salg av bolig i Oslo på en verdi av 3 millioner kroner:
I tillegg kommer det kostnader tilknyttet innhenting av dokumentasjon, eventuell boligselgerforsikring, styling og mer.
Når du skal selge huset ditt er det viktig å være klar over skattereglene. Gevinst ved salg av hus og fast eiendom er i utgangspunktet skattepliktig. Det er imidlertid noen unntak fra skatteplikten ved salg av eget hus/fritidseiendom, der krav til eier og botid/brukstid er oppfylt.
Utgangspunktet er at gevinst eller tap ved salg av fast eiendom er skattepliktig fradragsberettiget. Når det gjelder salg av hus som du selv bor i, er det imidlertid unntak fra denne hovedregelen. Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri, dersom vilkår knyttet til eier- og botid er oppfylt. At vilkårene er oppfylt medfører også at et eventuelt tap ved salg av egen bolig ikke er fradragsberettiget.
Eiertid: Salget må skje eller avtales mer enn ett år (12 måneder) etter at huset ble ervervet (kjøpt, arvet, mottatt som gave) og
Botid: Du som eier må ha brukt huset til egen bolig i minst ett år (12 måneder) i løpet av de siste to årene (24 måneder) før salget skjer.
Reglene om skatteplikt for gevinst og fradragsrett for tap, gjelder både ved salg og annen realisasjon av eiendom. En eiendom regnes som realisert når eiendomsretten opphører eller overføres til en annen ved for eksempel:
Noen former for eiendomsoverdragelse regnes likevel ikke som realisasjon, for eksempel:
Har du leid ut deler av huset, og du skal selge det, kan hele eller deler av gevinsten bli skattefri. Gevinst ved salg av eget hus er helt skattefritt når du har brukt minst halvparten av det som egen bolig, regnet ut etter utleieverdien. Dette forutsetter at den øvrige delen har vært utleid til boligformål.
Har du brukt mindre enn halvparten (regnet etter utleieverdien) som egen bolig, vil gevinsten ved salg kun være delvis skattefri. Skattefritaket gjelder bare for gevinsten knyttet til den delen av huset som du har brukt selv. Har du brukt del av huset som hjemmekontor i virksomhet, vil gevinst ved salg være delvis skattefritt. Den delen av gevinsten som gjelder hjemmekontor brukt i virksomhet, er skattepliktig uansett eier- og botid. Dette gjelder selv om du bor i mer enn halve huset, regnet etter utleieverdien.
Når du skal selge ditt hus vil uteplassen og/eller hagen spille en stor rolle. Dette er en av hovedfordelen ved å eie hus versus en mindre bolig som for eksempel en leilighet og er noe som potensielle huskjøpere ser etter. Dermed vil årstiden du velger å ta bilder av huset og eiendommen på samt legge det til salgs, telle veldig mye. Våren , sommeren og/eller tidlig høst når gresset enda er grønt, det er blomster og løv på trærne vil i de fleste tilfeller være fordelaktig. Velger du å selge om sommeren og du har en stor og attraktiv veranda eller terrasse bør disse fordelene fremheves.
Generelle gode råd ved salg av hus:
Det kan også være lurt å varsle naboer om visningen og sørge for at gressklipping, fest og andre forstyrrende elementer ikke ødelegger for et potensielt salg.
Kjøp og salg av hus er en stor avgjørelse og det er store pengesummer involvert, men likevel er den menneskelige hjernen forholdsvis enkelt skrudd sammen i slike situasjoner. Det er førsteinntrykket som betyr mest. Det som avgjør valget er det umiddelbare inntrykket, følelsen og stemningen man kjenner på når man kommer på visningen, mye mer enn tall og fakta om huset. Det er bevist at vi faktisk kun bruker noen minutter på å bestemme oss for om vi ønsker å kjøpe huset eller ikke. Kanskje er det noe så enkelt som de friske blomstene, de tente stearinlysene eller sitron treet på terrassen som gjør at en kjøper slår til.
Derfor kan det være lurt å tenke over om det er til fordel for deg å investere i en boligstylist, da de ofte ser ting som du ikke gjør, og ikke minst ser huset ditt på en ny måte som du kanskje ikke har. Det vil koste noe ekstra, men du vil høyst sannsynlig tjene på det når huset ditt selges. En god boligstylist kan ofte vise til salg godt over takst. Det er også stadig mer vanlig å leie inn stylister ved hussalg og benyttes oftere og oftere ved salg av prospekter i alle prisklasser.
En annen ting du bør tenke over og vurdere før du velger å legge huset ditt til salgs, er om det bør pussess opp. Selv om du har bodd en evighet i huset ditt, er det ofte rett før salg og visning at mange ting i huset endelig utbedres. Man får en god grunn til å fullføre prosjekter som skulle vært gjort for lenge siden og dette er svært viktig når du skal sørge for et godt salg.
Du bør utbedre store feil og mangler ved boligen, som råte eller mugg på badet, fordi disse tingene kan føre til at potensielle kjøpere ikke tør å legge inn et eneste bud på boligen. Det er også veldig smart å fikse småfeil, som dryppende kraner og løse håndtak. Selv små ting kan være med på å trekke ned helhetsinntrykket og bildet av hvordan du har tatt vare på boligen din gjennom årene.
Bad og kjøkken er de dyreste rommene å pusse opp og det er sjeldent du får igjen for dette ved et eventuelt salg. Ikke nødvendigvis. Det er faktisk sjelden du får igjen pengene du bruker på store og tidkrevende oppussingsjobber. Dette er fordi oppussing av kjøkken og bad kan være svært dyrt og det er stor sjanse for at potensielle kjøpere ikke har sammen smak som deg og sitte igjen med noe som er helt nyoppusset og svært påkostet, men likevel ikke noe de selv ville valgt.
Du anbefales derfor å unngå store og dyre oppussingsjobber, som kjøkken og bad. Vurder heller billig og lett oppussing, som å male eller bytte ut skapfronter og ev. møbler. Dette er forholdsvis rimelig, og det kan raskt øke størrelsen på budene som kommer inn. Bruk gjerne nøytrale farger som de fleste vil like og gjør du jobben selv sparer du masse penger som kan brukes på annet.
Bruk gjerne litt ekstra tid på inngangspartiet, oppkjørselen og eventuelt garasjen da dette er det første man ser på hus-visning. Gjør det ryddig, rent og pent. Husk å rydd vekk rot, overflødige pyntegjenstander og andre ting. Det er også viktig at huset ikke er overmøblert. Ta også bort alle personlige eiendeler, som bilder av familien din, slik at det er enklere for potensielle eiere å se for seg selv i huset ditt.
Dersom huset ditt er et realt oppussingsprosjekt, skal du imidlertid være forsiktig med å gjøre noe som helst for å utbedre den. Mennesker som ønsker et oppussingsobjekt er ofte flinke til å se potensialet i et hjem, og da gjør det ingenting om det er «feil» farge på veggene eller mismatch mellom tapet og gardiner. De planlegger mest sannsynlig å totalrenovere uansett, og på den måten vil du spare både mye tid og masse penger ved å la huset være som det er.
