Vil du vite mer om hvordan du selger boligen din uten å bruke megler? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hvordan du går frem, hvordan budrunden og oppgjøret foregår, hva Forbrukerrådet sier, andres erfaringer, forsikring og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Fordeler og ulemper

Det store flertallet av boliger og eiendommer som selges i Norge skifter hender ved hjelp av en megler. Mange vurderer ikke en gang muligheten for å selge boligen på egenhånd. Andre tenker på det, begynner kanskje å sette seg inn hva det innebærer, men konkluderer med at det virker for komplisert og usikkert. Behovet for trygghet er sterkere enn utsikten til større fortjeneste.

Så hvorfor bør du vurdere å selge boligen din uten megler? Hva er fordelene og hva er ulempene?

Svaret på det første spørsmålet er enkelt: Selger du boligen din uten det mellomleddet en megler utgjør, kan du potensielt spare betydelige beløp.

Ulempene er at det krever en større innsats av deg som selger. Du må sette deg inn de praktiske sidene ved prosessen, ha kontroll på alle dokumenter og kjenne til de grunnleggende juridiske sidene ved boligsalg.

Det er også ganske arbeidskrevende å skulle være sin egen megler. For mange kan det dessuten være en emosjonell belastning å skulle selge hjemmet sitt selv. Hvis man mangler følelsesmessig distanse, kan det være vanskelig å gjøre rasjonelle og objektive vurderinger.

Er overordnet tips er at du kun bør selge boligen din selv hvis du kan sette av nok tid til å gjøre jobben korrekt og grundig. Et vellykket boligsalg består nemlig av langt mer enn å legge ut en annonse på finn.no eller i sosiale medier, og det kan være lett å undervurdere hvor mye arbeid det medfører. Du må i utgangspunktet regne med å måtte sette av mellom 20 og 30 timer.

Hvis du etter å ha satt deg inn i hva prosessen innebærer fortsatt er usikker på om du har tiden eller de ferdighetene som trengs, eller synes salgsprosessen virker uoversiktlig og forvirrende, bør du sterkt vurdere å benytte en eiendomsmegler. Det gjelder også hvis du skal selge en bolig som har kompliserte eierforhold.

Svar også ærlig på spørsmålet om hvor god selger du egentlig er. Du må også forvente at mange boligkjøpere er mer skeptiske til å kjøpe av en privatperson enn av et kjent meglerhus. Her vil nok imidlertid lokale forhold også spille inn. Det er stor forskjell på å selge en bolig i et lite lokalsamfunn der du kanskje kjenner de potensielle kjøperne fra før, og å selge en leilighet i en av de større byene.

Juridisk ansvar

‍Mange kvier seg for de juridiske aspektene ved å selge bolig uten megler - og ikke helt uten grunn. Som privat selger av eiendom sitter du selv med alt ansvar for det finansielle og juridiske som vedrører transaksjonen. Verken du eller vedkommende som kjøper boligen din er beskyttet av Loven om eiendomsmegling slik meglere er. Det betyr at hvis det skulle oppstå en konflikt, vil du stå personlig ansvarlig i fem år.

Hjelp til å selge selv

‍Det er imidlertid verdt å merke seg at det i dag finnes en rekke tjenester på nettet som hjelper deg som vil selge bolig uten megler. Du kjøper da de tjenestene du har bruk for eller ulike pakker som forenkler prosessen.

Det finnes i tillegg en del andre modeller: En mulighet er at du samarbeider med en megler og selv tar deler av salgsjobben. Du kan for eksempel holde visningen selv, mens megleren tar seg av budrunden. Så om du vil selge boligen din selv, betyr det ikke at du trenger å gjøre det helt alene. Prosessen blir dermed enklere og tryggere. I stedet for å betale en provisjon til megleren (ofte mellom 1 og 4%) av boligens salgspris, betaler du et fast beløp som er avtalt på forhånd.

En annen løsning er å engasjere en advokat til å ta seg av de mest kompliserte dokumentene og ikke minst stå for selve oppgjøret. Hvor stor andel av arbeidet du velger å overlate til advokaten vil bestemme prisen.

Et generelt tips er å overlate det du føler deg usikker på. Hvis du velger å la en advokat formalisere kjøpekontrakten og ta hånd om oppgjøret, vil du måtte regne med å betale mellom 10.000 og 25.000 kr. Vi snakker her om en vanlig bolig uten spesielt kompliserte forhold. Skal du selge en bolig med større tomt, tilknyttede bruksretter eller lignende vil du måtte regne med at kostnaden blir tilsvarende høyere.

Hvordan går du frem rent praktisk?

Skal du selge boligen din selv, er det viktig at du lager en plan som inkluderer alle ledd i prosessen, hva som skal gjøres, når det skal gjøres og tiden det vil ta. Du ønsker ikke å komme i en situasjon der du har invitert til visning mens oppussingsarbeidet fortsatt pågår eller du fortsatt venter på papirer fra det offentlige.

Papirarbeidet

‍Både før og etter salget må du være innstilt på å måtte gjøre en del papirarbeid. Du er pliktig til å gi kjøperen korrekt informasjon om boligen og om alle forhold som kan påvirke salget og prisen.

Før salget må du hente inn:

Grunnboksutskrift fra Statens kartverk: Dette gjelder uansett om du skal selge en enebolig med egen tomt eller andel i et borettslag. I tillegg kan det være informasjon om bruksrett av for eksempel gangveier, båtplasser og lignende som ikke fremgår av de offentlige dokumentene. Hvis du mangler oversikt over dette, kan du spørre tidligere eiere og/eller naboer.

Informasjon om boligen fra kommunen: Dette inkluderer blant annet reguleringsplaner, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, målebrev, pålegg fra offentlige myndigheter (f.eks. feiervesen, brannvesen eller byantikvar), informasjon om ligningsverdi og kommunale avgifter. Det er også mulig å kjøpe all denne informasjonen i ferdige “meglerpakker”.

En teknisk tilstandsrapport: Som selger er det viktig at du følger avhendingsloven. Det innebærer blant annet at du gir kjøper all relevant informasjon om boligens tekniske standard. En god teknisk tilstandsrapport vil avdekke alle feil og mangler ved boligen din og bidrar til å gi både deg og kjøperen trygghet. Tilstandsrapporten utarbeides av en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann). Rapporten må være klar før boligen legges ut på markedet.

Informasjon om pris og tilstand tilsvarende boliger: Å sette rett pris på boligen kan være helt avgjørende. Er prisen for høy sammenlignet med konkurrerende boliger, vil interesserte kjøpere utebli. Er prisen for lav kan du risikere å gå glipp av store summer. Bruk derfor tid på å sette deg inn i markedet. Husk også at markedet hele tiden er i endring. Hvis det går noen uker fra du har gjort denne researchen til du skal annonsere boligen din, kan tendensene i markedet ha forandret seg. Se på annonser og gå på visninger i ditt nærområdet.  

Ellers har Forbrukerrådet laget en detaljert sjekkliste for deg som vil selge bolig selv.

Presentasjon av boligen

Når du selger boligen din, konkurrerer du mot andre tilsvarende boliger som er til salgs i ditt område. Hvordan boligen fremstår i annonsen og på bilder, er derfor svært viktig for å få potensielle kjøpere på visning. Når meglere hyrer inn egne stylister og profesjonelle fotografer er det ikke for å spare tid, men for at boligen skal fremstå mest mulig attraktiv for kresne kjøpere. Meglerne kommer også med råd i forkant til andre grep du som selger bør gjøre, for eksempel om oppussing.

Selv om du kan holde utgiftene nede ved å gjøre alt selv, bør du sterkt vurdere å hyre inn en profesjonell boligstylist noen timer, og en profesjonell fotograf. Husk at pengene du sparer på å gjøre denne jobben selv er småbeløp i den store sammenhengen. Det nytter lite med duftlys og nybakte boller hvis ingen kommer på visning fordi mobilbildene man selv har tatt ikke får frem boligens kvaliteter.

Vær også grundig når du utformer annonsene. Gi korrekt informasjon og ikke skriv noe du ikke kan stå inne for. Studer andre boligannonser med tanke på utforming, tekst og bildebruk. Hvis du er usikker på om du selv får til å gjøre det godt nok, få hjelp av noen du kjenner.

Du må også utarbeide en salgsoppgave (ofte kalt prospekt) som du kan legge ut på nettet og dele ut til de som kommer på visning. Salgsoppgaven skal gi en sannferdig, men tiltalende fremstilling av boligen.  

Selv om du er din egen megler, er det viktig at salgsoppgaven ikke virker hjemmesnekret, men gir et profesjonelt og tillitsvekkende inntrykk. På nettet kan du finne maler som du kan bruke som utgangspunkt. Ta også vare på salgsoppgaver fra visninger du går på. Hvis du strever med å utforme den selv, kan det være smart å overlate jobben til en grafisk designer.

Kostnader

Hovedårsaken til å selge bolig uten megler er å kutte utgifter. Det betyr imidlertid ikke at det er gratis å gjøre jobben selv. For selv om du ikke betaler lønn eller provisjon til deg selv, må du regne med en del utgifter. Hvis du i tillegg må ta deg fri fra inntektsbringende jobb for å selge boligen din, innebærer det naturligvis også en kostnad. Før du bestemmer deg for å selge boligen selv, bør du altså tenke over om du kan sette av nok tid.

Selv om du utfører alt arbeidet selv, er det enkelte utgifter du ikke kommer utenom: Innhenting av informasjon fra offentlige registre, tinglysingsgebyr og transaksjonsgebyrer. Dette dreier seg imidlertid om ganske små beløp (noen hundrelapper). Det er også vanskelig å komme utenom utgifter til annonsering - og besparelser her kan fort slå tilbake.

Den største besparelsen ved å selge bolig selv, er meglerprovisjonen. Størrelsen på denne varierer en del fra megler til megler, men ligger som regel mellom 1 og 4%. Ofte vil det være mulig å forhandle på denne med megleren. Hvor mye megleren har å gå på eller er villig til å gi, vil variere ut i fra hvor mange oppdrag vedkommende har, hvor attraktiv din bolig er og så videre. Det kan ellers være greit å være oppmerksom på at megleren får cirka en tredjedel av provisjonen og at dette setter en ramme for hva som er mulig.

Hva sparer du på å ikke betale meglerprovisjon?

Hvis vi tar utgangspunkt i en bolig som selges for 3 millioner kroner og en meglerprovisjon på 1,5%, må du betale ca. 45.000 kroner i provisjon. Dette er altså penger du sparer på å være din egen megler. Og er boligen din i en høyere prisklasse, vil du spare tilsvarende mer.

I tillegg kommer oppgjørshonorar (5.000 - 8.000 kroner), fotografering og markedsføring på nett (10.000 - 18.000 kroner), utarbeidelse av salgsoppgave, kopiering og tilrettelegging (12.000 - 17.000 kroner) og visninger med megler til stede (2.000 - 5.000 kroner). Totalt ca. 50.000 kroner.

Slår vi sammen provisjonsdelen og de øvrige utgiftspostene, koster det altså ca. 100.000 kroner å selge en bolig til 3 millioner ved hjelp av megler. Her er det selvsagt mange variabler, og vi snakker her kun om omtrentlige beløp - du vil finne både dyrere og billigere eksempler.

Den største besparelsen er altså meglerens provisjon, som altså er 45.000 kroner i dette eksempelet. Når det gjelder de øvrige utgiftspostene vil du også her kunne spare noe. Hvor mye, er avhengig av hvor mye du velger å bruke på markedsføring og annet. Men det må understrekes at hvis du velger å spare på disse postene, kan du fort øke risikoen. Hvis du går glipp av budgivere når det dreier seg om millionbeløp, er det en mager trøst at du “sparte” noen tusenlapper.

Hvordan kan du slippe å skatte av boligsalget?

Ellers er det en hovedregel av du må skatte av gevinsten av boligsalget. Skulle du oppleve å selge med tap, er tapet fradragsberettiget. Det finnes likevel omfattende unntak fra hovedregelen som gjør at mange i praksis likevel selger boligen skattefritt. Svært mange boligselgere kommer inn under “ettårsregelen”: Har du eid boligen din mer enn ett år på salgstidspunktet, er gevinsten skattefri.

Budrunden, oppgjøret og forsikring

For både selger og kjøper er det knyttet stor spenning og mange følelser til budrunden. Det er derfor viktig at den foregår i så ordnede og formaliserte former som mulig. Det viktigste du må huske på er:

• Alle bud må være skriftlige
• Aksepterer du et bud, betyr det at dere har inngått en bindende avtale
• Føre skriftlig budlogg med navn på budgiver, nøyaktig tidspunkt for budet, beløpet og akseptfrist

Du kan lese mer detaljert om reglene for budgivning og annen nyttig informasjon i vår guide om bud og budrunde.

Oppgjør og overtakelse

Gratulerer! Du har hatt vellykket visning, budene har kommet inn og du har akseptert det høyeste. Målet er oppnådd og du kan puste ut. Du er likevel ikke helt ferdig med salgsprosessen, noen formaliteter gjenstår.

Så snart du har akseptert et bud, er neste skritt å formalisere salget skriftlig gjennom to dokumenter:

‍Kjøpekontrakt: Det er viktig at kontrakten dekker alle juridiske forhold, dette er derfor ikke et dokument som man selv bør utforme. Forbrukerrådet har utarbeidet en kontrakt som du kan laste ned og fylle ut. Forbrukerrådet tilrår at du og kjøper fyller ut og signerer denne i fellesskap.

‍Skjøte: Dette er et dokument som dokumenterer eierskiftet av boligen. Dette kalles formelt tinglysning av eierskifte. Mens kjøpekontrakten er en avtale mellom deg som selger og kjøperen, er tinglysingen en offentlig registrering av denne avtalen. Skjemaet finner du hos Kartverket.

Overtakelsen bør foregå på det tidspunktet du og kjøper har skrevet i kontrakten. Du og kjøperen bør møtes i boligen på dagen for overtakelse og gå gjennom boligen sammen. Kjøperen får du anledning til å kontrollere at alle forhold er i tråd med avtalen. Du bør på forhånd ha rengjort boligen ordentlig.

Dere leser av strømmålerne sammen og sørger for at skjema for eierskifte blir sendt inn til strømleverandøren.

Det er viktig at du på forhånd sjekker at den avtalte summen er satt inn på kontoen din. Kjøperen kan ikke kreve å overta boligen før pengene er overført.

Forsikring

‍Det er viktig at du på forhånd setter deg inn i avhendingsloven som definerer hva du som selger er forpliktet til å opplyse potensielle kjøpere om. Enkelt sagt plikter du som selger å ikke bare gi korrekte opplysninger om boligen, men også opplyse om alle relevante forhold som kan påvirke pris og/eller kjøpsavgjørelsen.

Hva som regnes som relevant i denne sammenhengen er ikke så enkelt å gi noe presist svar på. Men i praksis snakker vi her om negative sider som ikke er åpenbare for kjøper. Det kan dreie seg om påvist fukt i kjeller, en spesielt problematisk nabo, et tvilsomt rørssystem, kritisk oppussingsarbeid som ikke er utført av profesjonelle eller andre forhold.

Hvis det er forhold ved boligen eller eiendommen som du ikke vet svaret på sikkert, for eksempel når et baderom ble renovert, bør du være ærlig på det og heller be om å få tid til å finne det riktige årstallet.

Hvis det skulle oppstå en konflikt i etterkant av salget og kjøper hevder at du ikke ga alle relevante opplysninger eller feilinformerte, kan du komme i en situasjon der du må betale for å utbedre mangler, bli nødt til å sette ned salgsprisen eller betale kompensasjon. I alvorlige tilfeller kan kjøper kreve at hele kjøpet heves. Etter at det trådte i kraft endringer i avhendingsloven 1. januar 2022, har du som selger et større ansvar for å opplyse om alle feil og mangler, og dermed også en større risiko for å bli erstatningsansvarlig. Til gjengjeld kreves det også at kjøper setter seg inn i all relevant informasjon, så hvis du vet at du har informert om alt, skal du ha minimalt å frykte.

Skulle det oppstå en konflikt vil en Boligselgerforsikring (også kalt eierskifteforsikring) kunne dekke ditt ansvar overfor kjøperen helt eller delvis. Særlig hvis du har en eldre bolig eller en bolig som du ikke kjenner svært godt og det kan være en viss risiko for skjulte feil og mangler, kan en slik forsikring gi både deg og kjøperen trygghet.

Når på året bør du selge?

Vår, etter påske, frem til tidlig sommer er en populær periode å selge bolig på, noe som gjenspeiles i prisene: Historisk sett øker boligprisene mest i årets to første måneder, før de faller noe midt på sommeren.

For deg som skal selge har imidlertid slik statistikk sannsynligvis ikke så mye å si, siden sannsynligheten er stor for at du også skal kjøpe i det samme markedet - som uansett kan ha relativt store sesongvariasjoner fra år til år. I tillegg kan pris og etterspørsel variere mellom ulike områder og landsdeler på samme tid på året.

Å velge salgstidspunkt strategisk ut fra hvordan du tror markedet vil endre seg på kort sikt, er derfor vanskelig i praksis. Det beste generelle rådet er derfor å selge på det tidspunktet som passer deg og din livssituasjon.

Viktige ting å huske på

Visningen er en helt avgjørende del av salgsprosessen. Selv om du fortsatt bor der, så rydd likevel bort personlige eiendeler og sørg for at førsteinntrykket er så godt som mulig. Boligen din skal fremstå slik som på bildene i salgsoppgaven. Særlig inngangspartiet og eventuell gårdsplass bør være presentabelt. Står det ting i oppgangen eller andre fellesarealer, så rydd det bort eller allier deg med naboer. Sørg for å ha det rent og at det lukter godt.

De som kommer på visning ønsker ikke å vite hvilken smak du har, men se for seg hvordan de selv kan få det i boligen. Ta derfor bort møbler som er dominerende og sørg for at boligen gir et så luftig og romslig inntrykk som mulig. Er det detaljer ved boligen som er spesielt attraktive så fremhev disse.

Det er viktig at du setter av god tid slik at flest mulig har anledning til å komme. Visninger på kveldstid og i helger er for mange mer praktisk enn visninger som kolliderer med arbeidshverdagen.

Vær tilgjengelig under visningen og fortell om sterke og mindre sterke sider ved boligen. Pass samtidig på at interesserte kjøpere får rom til å gå rundt på egenhånd. Ta gjerne en tur ut så de kan diskutere i fred og slipper å føle at de invaderer hjemmet til noen. Også for din egen del kan det være en fordel, siden det ikke alltid er like hyggelig å høre potensielle kjøpere komme med kritiske kommentarer til det som fortsatt er hjemmet ditt.