meglersmart
Søk
Vurderer du å selge boligen selv? Før du bestemmer deg er det være lurt å få en oversikt over hva et boligsalg faktisk innebærer. En megler gjør nemlig mer enn å lage et pent prospekt og troppe opp på visning. Vil du vite mer om å selge selv? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om pris, vi gir deg huskelister, steg for steg instruksjoner og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Flere vurderer å selge boligen på egenhånd. Det kan være at man ønsker å spare utgiftene en eiendomsmegler fører med seg, eller at man mener at man kjenner boligen best selv. De aller fleste velger dog å benytte seg av et meglerfirma når de skal selge bolig. Mye av grunnen til dette er at det ligger et svært omfattende arbeid bak et boligsalg. En eiendomsmegler gjør mer enn å lage et pent prospekt og dukke opp på visning. Megleren gir deg en ekstra forsikring om at salgsprosessen og salgsdokumentene følger forskriftene. Meglerne gir også en ekstra trygghet hva angår prissetting. Dersom du likevel ønsker å selge boligen din uten megler, er det flere ting du må sette deg inn i. Vi skal gå gjennom alt i denne guiden.
Det er svært mange formaliteter som må være på plass ved et boligsalg. Videre forklarer vi steg for steg hvordan du bør gå frem dersom du skal gjøre jobben selv.
Først av alt må du få bekreftet grunnboksutskrift. I grunnboken finner du opplysninger om hvem som er tinglyst som eier og hvilke heftelser som er tinglyst på eiendommen. Det er viktig å merke seg at servitutter som ikke er tinglyst ikke vil fremkomme i grunnboken. Dette kan være gangrett, veirett, båtplassrett og lignende. Disse opplysningene kan du spørre naboer og tidligere eiere om. Husk også at du må innhente opplysninger om eventuell forkjøpsrett.
Ved boligsalg er det svært viktig at du oppgir korrekte opplysninger om boligen. For å kunne gjøre dette må du innhente opplysninger om boligen fra kommunen.
Fra kommunen må du innhente:
Tilstandsrapport: Vi anbefaler videre at du investerer i en god, teknisk tilstandsrapport. En tilstandsrapport er ikke påbudt, men en kjøper vil nok stille seg svært skeptisk til å kjøpe boligen dersom du ikke kan legge frem dette. En tilstandsrapport avdekker feil og mangler før boligen annonseres. Dette bidrar til å ivareta dine plikter som selger etter avhendingsloven, noe som er med på å minske risikoen for konflikter og ansvar i ettertid. Tilstandsrapporten utarbeides av en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann). På nett kan du få uforpliktende tilbud fra flere takstmenn.
Verdivurdering og e-takst: Dersom du velger å gjennomføre et boligsalg på egenhånd, er det du som må sette en prisantydning på boligen. Vanligvis vil en megler gjøre en verdivurdering basert på blant annet eiendommens standard, størrelse og beliggenhet sett opp mot markedet. En verdivurdering eller e-takst legger grunnlaget for prisantydningen, men er ikke nødvendigvis sammenfallende. For at du skal kunne gjøre en verdivurdering på egenhånd, anbefaler vi at du kartlegger hva lignende boliger selges for. Gå på visninger, se på annonser, sjekk med boligbyggelag og lignende. Dersom du synes det er utfordrende å bestemme prisantydningen, kan du selvsagt sette bort dette til en eiendomsmegler.
En god salgsoppgave er grunnleggende for et trygt og godt boligsalg. Salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om boligens svake og sterke sider og gi en sannferdig beskrivelse av boligen gjennom bilder og ord. Undersøk ulike salgsoppgaver fra visningene du har vært på og se gjerne på salgsoppgaver for boliger i nabolaget. I salgsoppgaven skal det blant annet gis opplysninger om eierforhold, tinglyste forpliktelser, grunnarealer, alder og byggemåte. Det skal informeres om eventuell utleieadgang, ferdigattest og boligens ligningsverdi. Dersom du skal selge en borettslagsandel, eierseksjon eller aksjeleilighet, må det i tillegg opplyses om lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader. Det skal også opplyses om hvorvidt kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter. Det bør også komme frem relevante rettigheter og forpliktelser som fremgår av vedtektene.
Salgsoppgaven vil som regel inneholde flere bilder og ha vedlegg som boligsalgsrapport, takst, energimerking og tegninger av boligen. Som selger må du formelt godkjenne salgsoppgaven før salgsarbeidet påbegynnes. Det er viktig å merke seg at salgsoppgaven er svært sentral i en eventuell vurderingen av om kjøper har grunnlag for å rette mangelskrav mot selger. Oppgir du mangelfulle eller uriktige opplysninger om boligen, kan du måtte stå til ansvar etter avhendingsloven. Hva kjøper kan forvente av boligen, er i stor grad avhengig av hva kjøper fikk opplyst i salgsdokumentasjonen. Det er derfor svært viktig at du lager en nøyaktig og korrekt salgsoppgave.
Det er også viktig å være klar over at det trådte i kraft endringer i avhendingsloven 1. januar 2022, som går ut på at selger har større opplysningsplikt enn tidligere. Det vil si at alle feil og mangler må gjøres rede for, og det er større sjanse for at selger blir erstatningsansvarlig hvis det avdekkes udokumenterte feil og mangler i ettertid. En takstmann hjelper til med å avdekke alle feil og mangler i arbeidet med en tilstandsrapport, så det å skaffe en tilstandsrapport er en trygghet for deg som selger.
Du avgjør selv hvordan du ønsker å annonsere boligen. De aller fleste boliger legges ut på finn.no, men ikke glem aviser, sosiale medier, oppslag, venner og bekjente. Når du har kommet så langt som til visning av boligen, er er det viktig at du gjør boligen og eiendommen klar til dette. Les deg gjerne opp på råd og tips hva angår styling og innredning, og ikke glem å rengjøre og lufte godt.
På visning er det viktig å være tilgjengelig og sette av romslig med tid til hver enkelt. Husk at ikke alle ønsker å blir fulgt rundt til enhver tid, så la potensielle kjøpere også få tid for seg selv til å vurdere boligen. Gjør interessenter oppmerksom på både sterke og svake sider ved boligen. Husk også at du kan sette bort deler av annonseringen og visningsarbeidet til en markedsfører, fotograf, et trykkeri og lignende.
Hva angår budrunde er det store forskjeller på privat budrunde og en budrunde arrangert av en eiendomsmegler. Det er likevel noen regler du må forholde deg til. Selv om det ikke er lovpålagt, bør alle bud være skriftlige. Et akseptert bud vil si at en bindende avtale er inngått. Vi anbefaler at du ikke godtar annet enn skriftlige bud og avtaler. Før et bud aksepteres, anbefales det også å be budgiver fremskaffe dokumentasjon på finansiering.
I budrunden kan det være nyttig å føre en budlogg med følgende punkter:
Når du har solgt boligen er det viktig at du formaliserer avtalen med en kjøpekontrakt. Benytt gjerne Forbrukerrådets kontrakt: Kontrakt for salg av bolig. Selve overføringen av eiendommen skjer ved at kjøper og selger fyller ut et skjema for tinglysning av eierskifte, som du finner på Kartverkets nettsider. Mange synes det er utfordrende å fylle ut dette skjemaet, og det anbefales gjerne at man får støtte til både kjøpekontrakt og tinglysning av eierskiftet av en advokat eller megler.
Til sist må du gjennomføre oppgjøret. Oppgjøret i et boligsalg innebærer:
De aller fleste som velger å selge privat, får et advokat- eller eiendomsmeglerkontor til å ta oppgjøret. I tillegg anbefaler vi at du tegner en eierskifteforsikring. I forhold til verdiene som er involvert i et boligsalg, er forsikring en lav pris å betale for å trygge prosessen.
Å selge bolig selv stiller store krav til orden, kapasitet og innhenting av korrekte opplysninger. Dette er grunnen til at mange velger å sette bort hele eller deler av salgsprosessen til en fagperson. I et boligsalg står det store verdier på spill. Vi anbefaler derfor at du gjør en grundig vurdering av din egen kapasitet før du velger å selge boligen selv. Husk at du alltid kan rådføre deg med en megler, advokat eller annen fagperson dersom du står fast. Å gjøre feil i et boligsalg kan bli dyrere enn å sette bort oppgaven til fagfolk.
Ved å selge boligen selv sparer man i utgangspunktet en god sum på meglerutgiften. Husk likevel at en god megler kan være med å øke verdien på boligen gjennom sin fagkunnskap, en profesjonell visning samt gode råd og tips om styling og oppgradering av boligen. Meglerens erfaring fra tidligere budrunder og kontaktnettverk kan utgjøre flere titusener av kroner i en budrunde. Det vil derfor være vanskelig å gi et entydig svar på om du vil spare penger på boligsalget ved å selge selv.
Dersom du selger boligen selv, er det viktig å huske at det tilkommer en del nødvendige utgifter, som gjerne ville vært inkludert i en større meglerpakke.
Her er en oversikt over utgifter du må regne med i forbindelse med privat boligsalg:
Hvis du velger en meglerpakke, vil det være enklere å holde oversikt over utgiftene, enn om du velger å selge selv. Dersom du opplever at du har god oversikt, kapasitet og teft for salg, er det selvsagt mulig å spare penger på å selge boligen selv.
Det er store forskjeller mellom en budrunde hvor salg skjer gjennom en eiendomsmegler og når selger forestår et privat salg av eiendom. Det finnes dog en del regler man må vite om.
En eiendomsmegler kan ikke formidle bud som har kortere budfrist enn til klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Ved privat salg mottar selger bud direkte og tar stilling til budet innenfor fristens utløp. Det er altså ingen krav til budfrist for en budgiver ved privat salg.
Selger du boligen selv er det ikke krav til at kommunikasjonen skjer skriftlig, selv om dette absolutt er å anbefale. Ved en eventuell tvist er det åpenbart en stor fordel dersom kommunikasjonen har foregått skriftlig. Som et minimum anbefales det at man oppsummerer hovedelementene i den inngåtte avtalen mellom partene i en e-post, eller på en annen skriftlig måte. Hovedelementene i avtalen bør inneholde:
En eiendomsmegler er pålagt å føre en budjournal og å utlevere denne til selger og kjøper. Ved privat salg stilles det ikke krav til budjournal. Selger har heller ikke plikt til å gi endelig kjøper en oversikt over budgivere som har deltatt i budrunden. Vi anbefaler allikevel at du fører en budjournal og sender denne til kjøperen. Dette vil gi kjøperen trygghet hva angår hendelsesforløpet i budrunden.
Husk at en bindende avtale mellom partene er inngått ved akseptert bud. Merk at det ikke er noe vilkår at kjøpekontrakten er signert for at avtalen om salg/kjøp er bindende. Merk også at det ikke er noen angrerett ved salg/kjøp av eiendom. Dersom en av partene ønsker å gå fra avtalen etter at budet er akseptert er man avhengig av at det inngås en avtale med motparten om at avtalen heves. For å besørge en trygg og sikker avslutning på eiendomshandelen er det viktig at man formaliserer avtalen med en kjøpekontrakt. Benytt gjerne forbrukerrådets kontrakt eller ta kontakt med en advokat eller megler. Forbrukerrådet anbefaler selv at man benytter en eiendomsmegler, advokat eller bank til å utarbeide kjøpekontrakt, samt til utfylling av skjema for tinglysing av eierskifte og til å foreta eiendomsoppgjøret.
Den eneste måten å sikre at oppgjøret blir gjort på en korrekt måte er å ta kontakt med en megler eller advokat. I tillegg til å gjennomføre oppgjøret hjelper de deg å bestille eierskifteforsikring. En eierskifteforsikring er ikke påbudt, men anbefales på det sterkeste. Det er verdt å legge merke til at du må ta kontakt før du begynner markedsføringen av boligen. Megleren eller advokaten må nemlig bestille eierskifteforsikring før kjøperen er funnet. Dersom du ikke får solgt, betaler du heller ikke for forsikringen. På denne måten er bestillingen risikofri.
Historisk sett så øker boligprisene i snitt mest på begynnelsen av året. Det roer seg ofte i juli, før det tar seg opp igjen i august. Utover høsten og jo nærmere man kommer jul stilner markedet. Når det er sagt er prisveksten avhengig av antall boliger til salgs i et lokalt marked og antall boligkjøpere på jakt i det samme markedet. Det er også viktig å legge merke til at et rolig marked ikke betyr at du nødvendigvis får en lavere pris. Det kan være smart å gå mot strømmen, å legge ut boligen for salg når konkurrentene sitter på gjerdet. Husk at det alltid er noen som trenger et sted å bo.
Hvilken type bolig du skal selge kan være avgjørende for salgstidspunktet. En flott enebolig med pent opparbeidet hage vil man som regel anbefale å selge når hagen er på det grønneste. Små leiligheter i byene går som regel unna uavhengig av tid på året. Skal du selge i en studentby kan det lønne seg å legge ut boligen når nye studenter kommer til byen.
For å gjennomføre et best mulig salg er det viktig at du forbereder boligen godt før visning. Du har mange muligheter til å påvirke potensielle kjøpere, både ved større og mindre grep. Små oppgraderinger, som å reparere en dryppende kran eller male flassende vegger vil gi et bedre totalinntrykk. Fjern overflødige møbler, nips og private gjenstander. De aller fleste leiligheter vil oppleves romsligere med mindre møbler. Pynt gjerne med friske planter og urter, og ikke glem å vaske og lufte godt før visning. Glem heller ikke uteplassen. Innred uteplassen etter årstid og bruk. Har du en flott uteplass vil dette gjerne være øke verdien på boligen betraktelig. Hva angår interiøret hent inspirasjon fra interiør- og boligsider på nett. Husk at du alltid kan kontakte en stylist for råd om innredning og styling til visning.
Et boligsalg er en lang og krevende prosess, som de fleste velger å sette bort til en megler. Det kan allikevel være penger å spare på å gjennomføre boligsalget privat. Videre skal vi se på noen av fordelene og ulempene ved å selge bolig selv.
Selger kan annonsere selv: Ettersom privatpersoner også har muligheten til å annonsere gjennom plattformer som finn.no og sosiale medier kan man nå ut til like mange som en eiendomsmegler. Dette vil du kunne spare penger på.
Selger kan gjennomføre visning og budrunde på egenhånd: Dersom man planlegger godt og gjør seg kjent med de reglene som gjelder er det ingenting som forhindrer privatpersoner fra å holde visninger og gjennomføre budrunde på egenhånd. Derfor trenger man strengt tatt ikke å betale en eiendomsmegler for å gjennomføre dette.
Selger kan spare penger på å unngå megler: Ved å selge boligen selv unngår du å måtte betale kostnadene for en megler. Dette er en relativt stor sum, som du kan omdisponere i salgsprosessen. Husk at selv om en eiendomsmegler koster mye betyr ikke det nødvendigvis at du vil spare penger på å kutte denne utgiften. En eiendomsmegler har kjennskap til markedet og vet hvordan man best når potensielle kjøpere. Megleren vet også hvordan man skal tilrettelegge for en god budrunde. Det betyr at det er stor sannsynlighet for at du får flere interessenter på visning og at du får flere budgivere ved å benytte en eiendomsmegler.
Når du selger privat er det du alene som er ansvarlig for både det juridiske og finansielle ved eiendomssalget. Det er derfor viktig at du setter deg godt inn i hvilke lover og regler som gjelder.
Selger står ansvarlig for å gi korrekte og fullstendige opplysninger: Selger du bolig privat er det du alene som står ansvarlig for at kjøperen får alle opplysningene om boligen, samt at disse opplysningen er korrekte. Dersom du setter bort jobben til en eiendomsmegler vil megleren kunne stilles ansvarlig. Det er derfor viktig at du dokumenterer all informasjon kjøperen har mottatt. Den enkleste måten å gjøre dette på er å utarbeide et solid prospekt, som man gir potensielle kjøpere.
Motforestillinger mot å kjøpe privat: Flere kjøpere kvier seg for å kjøpe bolig privat. Dette er som regel fordi kjøperen er i tvil om salgsprosessen vil bli gjennomført på en like god måte som ved salg gjennom et eiendomsfirma. Ettersom salg av eiendom innebærer overføring av store verdier, anbefaler Forbrukerrådet at selger lar seg bistå av eiendomsmegler eller advokat i utarbeidelse av kjøpekontrakt og for å foreta eiendomsoppgjøret. Dette vil gi kjøperen en ekstra trygghet på at prosessen går rett for seg.
En privat selger vil i større grad la det private påvirke det profesjonelle: Flere eiendomsmeglere fraråder boligselgere å være tilstede på visning, fordi det ofte kan være sårende å høre potensielle kjøpere kritisere boligen man har bodd i lenge. Dersom du selger boligen selv er det lett å havne i en forsvarsposisjon ved slike tilbakemeldinger, noe som ikke nødvendigvis vil bedre salget. Det er også svært vanlig å bli overveldet under en spennende budrunde. En av de viktigste tingene en profesjonell megler kan tilby i denne situasjonen er ro og hjelp til å ta en god beslutning.
Å selge selv er tidkrevende: Det er ingen tvil om at det kan være svært tidkrevende å selge en bolig uten megler. En megler har som regel lang erfaring og en fagkompetanse som sikrer deg en trygg salgsprosess. Dersom du velger å gjennomføre salgsprosessen på egenhånd er det mange ting du er nødt til å sette deg inn i. Du må sette deg inn i prosessen og kartlegge hva du skal gjøre når. Du må orientere deg i lover og regler, samt innhente nødvendig dokumentasjon fra flere hold. Du må lage salgsoppgave, planlegge, klargjøre og avholde visninger samt gjennomføre budrunde på egenhånd. Dessuten er det viktig at du er tilgjengelig for potensielle kjøpere dersom det oppstår spørsmål. Motivasjonen for å gjøre denne jobben selv ligger gjerne i muligheten for å spare penger. Du bør allikevel vurdere nøye om du har kapasitet til å gjennomføre prosjektet. Dersom du har kapasitet, ordenssans og teft for salg kan det være penger å spare på å selge selv.
