meglersmart
Søk
Vil du vite mer om å selge bolig med tap? Boligprisene i Norge har steget mye de siste årene, og det er kanskje ikke så mange som tenker over at man kan bli nødt til å selge bolig med tap. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om skatteregler, fradrag, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene dersom du må selge bolig med stort tap.
De siste årene har boligprisene steget, og mediene skriver ofte om boliger som blir solgt langt over takst. Stigende priser betyr likevel ikke at alle boliger blir solgt for mer enn de ble kjøpt for. Det er fortsatt mulig å måtte selge en bolig med tap, og sjansen for å måtte selge med tap øker jo kortere tid man eier boligen. Statistikken viser at det er unge som oftest taper penger ved boligsalg. Eldre eiere har som regel bedre muligheter til å vente ut nedturene. Dersom man skal selge bolig og ser at det er muligheter for at man ikke får samme pris som man selv ga, bør man sette seg inn i hvilke lover og regler som gjelder ved boligsalg med tap. Det er nemlig fullt mulig å innrette seg slik at tapet blir så lavt som mulig.
Gevinst eller tap ved salg av bolig er enkelt forklart differansen mellom kjøpesummen og salgssummen. På fagspråk snakker man om differansen mellom inngangsverdien og utgangsverdien.
Inngangsverdien er boligens verdi på det tidspunktet man overtar eiendomsretten, og vil for de fleste være den prisen man kjøpte boligen for, inkludert kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen av eiendommen. Det er altså mulig å legge til kostnader for ting som dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Man kan også øke inngangsverdien ved å legge til eventuelle kostnader man har hatt for nyoppføringer eller påkostninger. Her er det altså snakk om arbeid som har bidratt til at boligen har blitt bedre enn den var da man overtok. Eget fritidsarbeid kan også legges til disse kostnadene. Verdien av dette arbeidet fastsettes med utgangspunkt i hva det ville kostet å få arbeidet utført av fagfolk.
Utgangsverdien er boligens markedsverdi på det tidspunktet man overfører eiendommen til nye eiere. Salgssummen vil i de fleste tilfeller være utgangsverdien, men andre eksempler på utgangsverdi er ekspropriasjonserstatning og skadeserstatning ved full ødeleggelse. Det er tillatt å trekke fra kostnader i forbindelse med salget fra utgangsverdien, som for eksempel rengjøring, prospekt, og honorar til eiendomsmegler og bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann).
Som nevnt vil inngangsverdi og utgangsverdi i de fleste tilfeller utgjøre kjøps- og salgssummen. Har man ikke kjøpt boligen på det åpne markedet, bør man være oppmerksom på at inngangsverdien settes ut i fra andre kriterier. Det gjelder særlig dersom man har arvet eiendom.
Når utgangsverdien er høyere enn inngangsverdien, har man solgt med overskudd, og i de tilfellene der inngangsverdien er høyere enn utgangsverdien sitter man igjen med tap. Dersom man har kjøpt en bolig, og ønsker å selge den kort tid etterpå, kan man anta at boligen ikke har steget nevneverdig i verdi, og kjøps- og salgssum vil ligge nær hverandre. I en slik situasjon vil man stå i fare for å måtte selge med tap fordi den endelige prisen er avhengig av variable faktorer som tilbud og etterspørsel i det lokale markedet. Er man heldig, får man flere interesserte kjøpere og prisen presses opp i budrunden. Er man derimot uheldig, er etterspørselen lav og man risikerer å selge til en lavere pris enn man ønsker. I tillegg må man også regne med å ha betydelige utgifter knyttet til salget.
Kravene til eier- og botid har innvirkning på skatten: Skattereglene for salg av bolig er innrettet slik at folk skal slippe å måtte betale skatt hvis de selger boligen med fortjeneste. Gevinsten ved boligsalg er skattefri dersom eieren oppfyller kravene til eier- og botid. Dette innebærer at man må ha eid eiendommen i mer enn ett år, og ha en botid på minst ett av de siste to årene. Mange tror dermed at man også oppnår skattefradrag på samme grunnlag når man selger bolig med tap. Dette er en kostbar misforståelse. For å oppnå skattefradrag når man selger bolig med tap, blir det omvendt. Man må ha bodd i boligen i mindre enn ett år før salget blir gjennomført, hvis man skal få fradrag for tap. Det betyr at man må ha eid boligen i mindre enn ett år før man selger den. Dersom man tror at man kommer til å selge med tap, og vil unngå å skatte av dette, bør man flytte ut av boligen og vente ett år før man selger den.
Slik beregnes eier- og botid: For å kunne benytte seg av mulighetene for å kreve skattefradrag, er det viktig å være nøye med datoene. Eiertid regnes fra den dagen boligen ble ervervet, og til tidspunktet for avtale om salg. I de fleste tilfeller er det altså aksept av bud i budrunde som markerer enden på eiertid, ikke signering av kontrakt. Botid regnes fra den dagen man faktisk flytter inn. Botiden opphører den dagen man flytter ut, eller den dagen man aksepterer budet på boligen. Skatteetaten tar utgangspunkt i datoene som er registrert i folkeregisteret, men de kan også kontrollere hvor man faktisk bor, for eksempel i forhold til betaling av strøm og postadresse. Hvis man kan sannsynliggjøre at man flyttet inn eller ut ved et tidspunkt, er det dette som gjelder.
Stigende boligpriser har ført til at mange har sett på kjøp av eiendom som en god investering. Statistikken viser likevel at det er store muligheter for å selge med tap dersom man selger etter kort tid. Den siste tiden har man sett en moderat prisutvikling i Norge, og da er det vanskelig å tjene penger hvis man satser på eiendom som en kortsiktig investering.
Når man undersøker boligpriser, ser man gjerne på selve salgssummen, men det er høye transaksjonskostnader forbundet med det å kjøpe og selge bolig. I mange tilfeller er det ikke verditap som er årsaken til at man må selge med tap, men kostnadene forbundet med boligsalg- og kjøp. Det er ikke uvanlig å regne med minst 150.000 kroner i kostnader ved en transaksjon. I tillegg har mange utgifter for oppussing og vedlikehold.
Hvis man pusser opp, og på den måten øker boligens verdi, kan man legge til kostnadene til inngangsverdien. Det er likevel ikke sikkert at en kostbar oppgradering av boligen vil føre til at salgsprisen øker så mye at det lønner seg. Skal man kjøpe bolig med et kortsiktig perspektiv, bør man derfor tenke nøye gjennom alle kostnadene knyttet til å kjøpe, eie og selge eiendom før man bestemmer seg. Å selge en bolig med stort tap kan få langsiktige konsekvenser for privatøkonomien. Heldigvis er det mulig å redusere tapet ved å få fradrag på skatten.
Hvis man anser at det er stor sannsynlighet for at man blir nødt til å selge bolig med tap, bør man vurdere mulighetene for å innrette seg, slik at tapet blir fradragsberettiget. Dette gjør man ved å passe på at kravene til eier- og botid ikke er oppfylt:
Har man eid og bodd i boligen i mer enn ett år, vil tap ikke være fradragsberettiget. Da kan det være aktuelt å tenke over om det kan lønne seg å flytte ut, og selge etter at kravet til botid ikke lenger er oppfylt. Man kan for eksempel flytte ut, og leie ut boligen i ett år. Hvis man tenker at dette kan være en løsning bør man også undersøke om det er sannsynlig at boligprisene i området vil fortsette å synke i løpet av det året man leier ut. I et slikt tilfelle vil kanskje innsparingen fra skattefradraget gå tapt i verdifallet. I tillegg må man regne ut hvordan leieinntekter og eventuelle egne leieutgifter påvirker privatøkonomien.
Har man først ordnet seg slik at man har krav på fradrag, er det ikke bare selve verdifallet som er fradragsberettiget. Man kan justere opp inngangsverdien ved å legge til kostnader for overtakelse og eventuelle påkostninger, og man kan justere ned utgangsverdien ved å trekke fra kostnader knyttet til salget. Det vil si at selv om salgs- og kjøpspris er den samme, vil man kunne registrere et fradragsberettiget tap fordi inngangsverdien er høyere enn utgangsverdien. Har man for eksempel en negativ differanse på 150.000 kroner, vil det gi en skatterabatt på 33.000 kroner, altså 22 %. Man kan også overføre tapsfradrag til neste år, dersom det overstiger årets inntekt.
Kravene til eier- og botid er absolutte, og det er derfor viktig å tenke nøye gjennom hvordan man skal innrette seg. Dersom man tror man må selge med tap, og velger å legge til rette for at kravene til eier- og botid ikke skal oppfylles, må man være klar over at en eventuell gevinst ikke er skattefri.
