meglersmart
Søk
Vil du vite mer om å selge bolig før det har gått ett år? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om pris, skatt, alternativer og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Stigende boligpriser de siste årene har gjort at mange har opparbeidet seg en høy egenkapital i egen bolig, og det kan være fristende å selge for så å investere i en større bolig. Dersom man ønsker å sitte igjen med størst mulig utbytte etter et boligsalg er det viktig å ha kontroll på skattereglene. Hovedregelen sier at gevinst i boligmarkedet skal skattes på lik linje med aksje- og rentegevinster. Heldigvis finnes det unntak til denne bestemmelsen, og regelen for skattefritak ved boligsalg er forholdsvis enkel. Dersom man har eid boligen i minst ett år, og bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før boligen blir solgt, slipper man å skatte av eventuell gevinst. Hvis man ikke får godkjent såkalt eiertid og botid må man skatte av fortjenesten. Siden mange eiendommer har steget i pris de siste årene kan man risikere å få en skattesmell dersom man må selge boligen før det har gått ett år.
Dersom man går med planer om å selge bolig kan det være mye penger å spare på å sette seg inn i skattereglene rundt boligsalg. Det er nemlig fult lovlig å innrette seg slik at gevinst blir skattefri, eller at et eventuelt tap kan føres til fradrag. Hovedregelen for skatt ved salg av bolig og fritidseiendom er at gevinst ved salg er skattepliktig. Det finnes unntak til denne regelen; dersom man oppfyller kravene til eiertid og botid er gevinsten i de aller fleste tilfeller skattefri. Dersom man ikke oppfyller disse kravene vil gevinsten være skattepliktig.
Når man snakker om skatt i tilknytning til boligsalg er det gjerne spørsmålet om gevinsten er skattefri eller skattepliktig man ønsker å få svar på. For at en eventuell gevinst ved salg av bolig skal være skattefri må man oppfylle kravene til eiertid og botid. Begge kravene må være oppfylt for at gevinsten skal være skattefri.
Kravet til eiertid er oppfylt dersom salget finner sted mer enn ett år etter at man kjøpte boligen. Eiertiden starter som regel fra det tidspunktet man overtar rådigheten over eiendommen. Rådigheten regnes som regel fra den dagen man har ansvaret for å forsikre boligen, signerer overtakelseserklæring, og/eller mottar nøklene fra selger. Eiertiden avsluttes på det tidspunktet som kommer først av salg eller avtale om salg. Aksept av bud i en budrunde regnes som avtale om salg, og for de fleste vil dette derfor stå som avslutning av eiertid.
Kravet om botid er oppfylt dersom man har bodd i boligen i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget finner sted. Botid regnes fra den dagen man flytter inn i boligen. Botiden regnes frem til salgstidspunktet, eller til den dagen man flytter ut dersom man flytter ut før salgstidspunktet. Hvis man flytter inn og ut av boligen flere ganger i løpet av de to årene før salget, legges den faktiske botiden i boligen sammen. Botid regnes vanligvis bare i den perioden man er eier av boligen. Dersom man har vært forhindret fra å bruke boligen kan man likevel få godskrevet botid. Det forutsetter at man ikke var kjent med denne hindringen da man kjøpte boligen. Brukshindring kan for eksempel være arbeid eller utdannelse på et annet sted enn der boligen ligger, eller innleggelse på institusjon på grunn av sykdom eller alderdom.
Selger man boligen før det er mulig å oppfylle kravene til eier- og botid er det tydelig at man ikke oppfyller disse kravene, og en eventuell gevinst av salget vil som regel være skattepliktig.
Skattereglene sier at gevinst eller tap ved salg av fast eiendom er skattepliktig eller fradragsberettiget. Det er imidlertid omfattende unntak fra denne hovedregelen når det gjelder salg av bolig som man selv bor i. Et viktig unntak sier at gevinst ved salg av egen bolig er skattefri, dersom vilkårene knyttet til eier- og botid er oppfylt. At vilkårene er oppfylt medfører også at et eventuelt tap ved salg av egen bolig ikke er fradragsberettiget. Dersom man ikke oppfyller kravene til skattefrihet vil gevinsten fra salget være skattepliktig og et eventuelt tap vil være fradragsberettiget. Skattefritak kan imidlertid også omfatte en pendlerbolig, eller tidligere felles bolig som selges eller bytter eier ved separasjon eller skilsmisse, samt etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn. Kravet om eier- og botid skal hindre boligspekulasjon, og reduserer mulighetene for å opparbeide en skattefri inntekt ved å kjøpe og selge boliger man selv ikke bor i.
Gevinst eller tap ved salg av eiendom skal man selv føre inn i selvangivelsen for det året eiendommen blir overtatt av kjøperen. Dette gjelder også dersom kjøpesummen helt eller delvis betales et annet år. Det er viktig at man oppgir alle relevante opplysninger til ligningsmyndighetene. Dersom man har en skattepliktig gevinst, eller et tap man kan føre til fradrag, er det viktig at man viser hvordan man har kommet frem til gevinst eller tap.
Dersom man ønsker å selge bolig før man har mulighet til å oppfylle kravene til eier- og botid må man forberede seg på å skatte av fortjenesten. Når man snakker om skatt ved boligsalg er det viktig å huske på at det kun er gevinsten av salget som er skattepliktig. Gevinsten regnes i grove trekk som forskjellen mellom det beløpet man kjøpte for (inngangsverdi) og det beløpet man solgte for (utgangsverdi). Det er summen av utgangsverdi minus inngangsverdi som er gevinsten. Dersom man selger boligen for en vesentlig høyere pris enn man kjøpte den for blir gevinsten høy, og man kan risikere å måtte betale mye skatt. I et slikt tilfelle vil det lønne seg å prøve å øke inngangsprisen og minimere utgangsprisen.
Det er tillatt å legge til kostnader som har bidratt til å øke boligens verdi til inngangsprisen. Dette kan inkludere utgifter til håndverkere og materialkostnader, i tillegg til verdi av eget arbeid. Man må være oppmerksom på at utgifter til vanlig vedlikehold ikke kan regnes med her.
Det er også mulig å redusere utgangsprisen ved å trekke fra utgifter i forbindelse med kjøp og salg av boligen. Dette inkluderer alle utgifter man har hatt i forbindelse med å kjøpe og selge boligen, som for eksempel dokumentavgift, eventuelt gebyr til borettslag, tinglysningsgebyr, utgifter til megler, boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring) og lignende.
Dersom man ønsker å benytte seg av denne muligheten er det viktig å huske på at man må dokumentere disse verdiene med kvitteringer eller andre spesifiserte dokumenter.
Hvis man befinner seg i en situasjon der man ønsker å kjøpe og selge samme bolig i løpet av et år kan man tjene på å velge sine tidspunkt med omhu. Statistikken tilsier at boligprisene er høyest på begynnelsen av året og tidlig høst, for så å synke i fellesferien og rundt jul. Boligens størrelse og beliggenhet vil også ha mye å si for når det lønner seg å selge. En vakker enebolig med hage ser kanskje mest tiltalende ut på våren og sommeren, mens en to-roms i storbyen appellerer til nyankomne studenter i august. Når det er sagt avhenger prisen alltid av antall boliger til salgs i det lokale marked og antallet kjøpere i det samme markedet. Kjøpermassen er relativt stabil i Norge, og det er tilbudet som påvirker prisene mest. Når det er få boliger til salgs øker prisene, når det er mange til salgs går prisene ned. Det er derfor en del usikkerhet knyttet til hvilken pris man faktisk får når boligen først er lagt ut for salg.
Som nevnt er skattereglene for salg av bolig i hovedsak relativt enkle å forholde seg til, men det finnes selvfølgelig også forhold som kan komplisere reglene. Reglene tar utgangspunkt i at man har kjøpt en bolig, bodd der selv, og så selger man den på det åpne boligmarkedet. Dersom man ikke befinner seg i en slik situasjon kan andre regler være gjeldende.
Skatt kan utløses dersom man selger en stor eiendom og det blir bestemt at hele eller deler av eiendommen skal beskattes som tomt. Tomt er alltid skattepliktig. Det er også unntak fra skattefriheten dersom man har brukt en del av boligen som næringslokaler eller hjemmekontor. Den forholdsmessige delen av gevinsten vil da være skattepliktig. Dersom man har overtatt boligen på andre måter enn via kjøp på det åpne markedet kan det også være lurt å undersøke hvilke regler som gjelder. Det er spesielt viktig å vite hva som regnes som inngangsverdi for boliger som er ervervet via arv eller gavesalg.
Dersom man er usikker kan det fort lønne seg å kontakte profesjonelle for å forsikre hvorvidt en gevinst er skattepliktig eller ikke. Spesielt hvis den potensielle gevinsten ved å slippe skatt er høy. I tillegg kan det være verdt å merke seg at man kan må endre skattekortet dersom man ikke tar opp nytt lån i forbindelse med salg og kjøp av ny bolig. Man bør derfor også melde inn renteendringer til Skatteetaten, slik at man slipper baksmell grunnet lavere renteutgifter ved neste skatteoppgjør.
