Når du skal selge boligen din, dukker det opp mange spørsmål: Skal du bruke en eiendomsmegler eller selge selv? Alle som selger, ønsker så høy salgspris som mulig. Når lønner det seg å selge boligen? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om boligsalg. Dermed stiller du sterkere når du skal selge, samtidig som du øker sjansen for å oppnå den salgssummen du håper på.

Før du bestemmer deg for å selge

Uansett om du er førstegangsselger eller har solgt boliger tidligere, er det en rekke avgjørelser å ta før boligen legges ut for salg. Det er ikke bare å sette opp et «Til salgs»-skilt og vente på kjøpere.

Når du har bestemt deg for å selge, bør du starte med en verdivurdering av boligen. Kontakt flere eiendomsmeglere slik at du kan sammenligne tilbudene.

Du bør også vurdere om du skal selge boligen selv eller benytte deg av en eiendomsmegler. Her er det mange faktorer som bør vurderes før du tar den endelige beslutningen.

Statistikkene viser at boligprisene øker i starten av året, for deretter å falle litt midt på sommeren. Så stiger de igjen fra august. De beste månedene er derfor januar, mai og august. Men statistikkene stemmer ikke alltid, og det anbefales å finne ut når det er best å selge bolig i ditt område.

Vær også ute i god tid med planleggingen. Da har du mulighet til å gjøre små forbedringer på boligen før den legges ut for salg. Oppussing eller styling av boligen kan øke sjansen for flere bud og gi en høyere salgspris.

Sett opp en sjekkliste slik at du er sikker på at du dekker alle aspekter ved boligsalget. Da vet du akkurat hvordan du skal gå frem for å selge boligen.

Med eller uten meglerhjelp?

Avgjørelsen om å selge boligen er tatt. Nå kommer spørsmålet om du skal overlate jobben til en eiendomsmegler eller selge selv.

I utgangspunktet kan det virke kostbart å bruke en eiendomsmegler. Derfor er det viktig at du setter deg inn i kostnaden versus gevinsten av en eiendomsmegler før du tar det endelige valget.

Eiendomsmeglerne er profesjonelle yrkesutøver som vet hva de snakker om. De vet hvordan de skal selge boligen din til best mulig pris. For å oppnå tittelen eiendomsmegler, må de ha gjennomført en treårig bachelorgrad i eiendomsmegling. De må også ha praktisert eiendomsmegling i et eiendomsmeglerforetak i minst to år og blitt offisielt godkjent av Finanstilsynet.

Du skal føle deg trygg på at dine interesser blir ivaretatt på best mulig måte når det kommer til salg av bolig. Bruk av eiendomsmegler gir visshet om at personen er opplært til å markedsføre og selge en bolig. Megleren besitter også kunnskap om å føre et oversiktlig regnskap og kan selge boligen på korrekt vis, med kunnskap om jus og orden i tallene.

Eiendomsmeglingsloven sørger for strenge krav til hvordan en eiendomsmegler skal forholde seg til selger gjennom hele salgsprosessen. Det betyr at megler hele tiden skal føre opp alle budene i en budrunde, og vise frem denne budjournalen til både kjøper og selger. På den måten sikrer man at fiktive bud eller innsidehandel ikke påvirker et boligsalg.

Når du skal velge megler, er den en rekke ting du bør tenke på før du bestemmer. Første steg er å kontakte flere meglere. Da kan du sammenligne styrker og svakheter. Inviter gjerne to eller tre megler på besøk slik at de kan fortelle om hva de tenker om boligen. Avslutt gjerne besøket med en visning av boligen. Dette gir deg mulighet til å danne deg et bilde av hver megler. Du kan vurdere hvordan han eller hun oppfører seg og stille spørsmål.

Det er viktig å velge en megler du liker og får god kontakt med. Personlig kontakt er en god indikasjon på at megleren din vil presentere boligen på best mulig måte.

Hver megler bør anslå boligens verdi slik at du kan sammenligne vurderingene.

Ikke signer noen avtale der og da. Det er viktig at du får alle tilbudene skriftlig. Da kan du gå gjennom dem etterpå og bruke tid på å sammenligne.

Du bør også lete etter en megler med erfaring. Det er alltid enklere om megleren har solgt mange lignende boliger tidligere. Da vil denne være godt forberedt på spørsmål, og det er lettere å vite hvordan treffe riktig målgruppe.

Husk at det ikke alltid er de eldre, erfarne meglerne som er rett for deg. Skal du selge en ganske ordinær bolig, kan de lett se på dette som et ordinært og litt kjedelig oppdrag. Yngre meglere kan lett yte det lille ekstra. De yngre har gjerne mer å bevise, og vil gjerne bli anbefalt videre. En fersk megler vil legge mer energi og kreativitet i salget.

Det er alltid en fordel om megleren er lokalkjent, og fra området. Da har de kjennskap til prisnivået og hvilke boliger som er mer etterspurt. Lokal kunnskap øker sjansen for salg. Megleren kan også bruke kunnskapen til å videreformidle informasjon til potensielle kjøpere. De får ofte spørsmål om nærliggende barnehager, skoler, butikker og kollektivtransport.

Ikke glem å spørre megleren om hvordan han eller hun har tenkt å disponere tiden sin når det kommer til salg av din bolig. Hør også om det foregår flere salg i den samme perioden. Det er viktig å kartlegge hvor mye tid megleren har og hvor tilgjengelig personen vil være. En god eiendomsmegler er ikke noe hjelp hvis vedkommende ikke har tid til deg og boligen.

Sjekk også at eiendomsmeglerfirmaet er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund. Da har de forkortelsen MNEF på sine hjemmesider. Et slikt merke betyr at er forpliktet til å følge NEFs regler for god eiendomsmeglerskikk. Du bør derfor se etter dette merket når du skal velge megler til ditt boligsalg.

Velger du å påta deg jobben som selger selv, er det en rekke ting du må huske på. Boligen skal fotografers, annonser skal legges ut, kommunen må kontaktes om de riktige papirene som gir kjøper de riktige opplysningene om boligen og kjøper skal ha alle andre relevante opplysninger som kan påvirke salget. Det skal også fylles ut en rekke viktige dokumenter før og etter salget.

Ønsker du å gjøre salget selv, er det flere tjenester som kan hjelpe deg med sjekklisten. Forbrukerrådets liste er til god hjelp for de som vil gjøre jobben på egenhånd.

Avhendingsloven pålegger selger å gi kjøper korrekte opplysninger i alle relevante forhold som kan påvirke salg av boligen. Dette krever en masse papirarbeid, og det tar tid å sette seg inn i all informasjonen. Noen av disse papirene må fylles ut med hjelp av profesjonelle.

Eiendomsmeglere anbefaler også at selger ikke er tilstede under visningen. Ved salg av egen bolig, mister du den profesjonelle mellommannen som kan svare på spørsmål samt gi deg ro og hjelp til å ta en god beslutning.

En annen viktig faktor å huske på ved salg av egen bolig, er at du da har det fulle juridiske og finansielle ansvaret rundt salget. Eiendomsmeglere er beskyttet av eiendomsmeglingsloven, men den gjelder ikke for salg utført av privatpersoner.

Tall fra Finn.no viser at under 2 prosent av dagens boliger blir solgt av private selgere. Kjøper kan dermed bli skeptisk om en eiendomsmegler ikke er involvert i salget. Du kan faktisk miste potensielle kjøpere ved å ikke bruke en megler.

Én ekstra budgiver kan bety et titalls tusen; kanskje også et par hundre tusen ekstra i salgspris. Da har du lett tjent inn meglerprisen, selv om du synes den var høy da du begynte med boligsalgsprosessen.

Det koster å selge bolig

Bruk av en eiendomsmegler for boligsalget kan virke dyrt, og det er greit å få en oversikt før du signerer en avtale.

Det første du bør tenke på er at du sparer mye tid ved å overlate jobben til en profesjonell. Det skaper også trygghet rundt en stor transaksjon, både for deg som selger og for kjøper. En dyktig megler er totalt sett en investering.

Kostnaden for å bruke en megler vil variere; fra bolig til bolig, fra sted til sted, og fra megler til megler.

En autorisert eiendomsmegler gir deg to valg når det kommer til fakturering: Provisjon av salgssum eller timepris per time brukt av megler.

Velger du provisjon, må du beregne mellom 1 - 4 prosent av salgsprisen. Timeprisen varierer mellom 1700 - 2000 kroner, avhengig av megler.  

Sluttsummen avgjøres dermed av hva slags bolig du skal selge, prisklasse på boligen, hvor mye jobb det blir med å selge den og hvor mye du valgte å bruke på å markedsføre den.

Du må også medregne andre kostnader, foruten meglers provisjon. Faste utgifter inkluderer innhenting av informasjon fra kommune, kartverk, forretningsfører og markedsfører. Ønsker du takst/tilstandsrapport og eierskifteforsikring, kommer dette i tillegg til det du betaler for eiendomsmeglers tjenester.

Det anbefales også å bruke en profesjonell boligfotograf til å ta bildene. Gode bilder er viktig, og du ønsker å vise boligen din på sitt beste.

Førsteinntrykk av boligen er viktig – og det betyr mest. Når man kommer på visning, er det avgjørende for interessen hos kjøper. Her spiller det umiddelbare inntrykket, følelsen og stemningen en viktig faktor. De betyr faktisk mer enn tall og fakta om boligen.

Det kan derfor være lurt å investere i en boligstylist. De har øye for estetikk og detaljer, som er deres ypperste verktøy og egenskaper. Bruk av en stylist vil koste deg ekstra, men du vil mest sannsynlig tjene på det når boligen selges.

Boligstylister kan ofte vise til salgstall over takst. Stadig flere velger denne løsningen, og boligannonser minner mer og mer om bilder hentet ut fra et interiørmagasin.

Det hjelper ikke å selge en flott bolig om ingen vet om den. God markedsføring er helt avgjørende når det handler om å nå potensielle kjøpere. Publisering av boligannonsen i mange forskjellige kanaler er viktig, selv om det koster penger. Jo flere kanaler, jo flere er det som ser annonsen din.

Prisen for salg av bolig vil variere avhengig av hvor i landet boligsalget skjer, men du må nok beregne rundt 100 000 kroner for alt.

Bruker du en erfaren og dyktig eiendomsmegler, må du regne med å betale mer for tjenesten. Husk at du får det du betaler for.

Skattefritt eller ikke

Hovedregelen sier at man skal betale skatt av fortjenesten på et boligsalg. Mange er omfattet av unntakene som sier at dersom du har bodd i boligen i 12 av de 24 siste månedene, og eid boligen i lenger enn ett år, er det skattefritt å selge bolig.

Det er to betingelser som må være oppfylt for å få skattefritak. Dermed er det to viktige begreper du må merke deg: Eiertid og botid.

Eiertid: Salget må finne sted eller avtales mer enn ett år etter at boligen ble anskaffet.

Botid: Eieren må ha bodd i boligen i minst 12 måneder av de siste 24 månedene før salget finner sted.

Eiertiden vil si fra det tidspunktet du kjøpte boligen. Du er ikke skattepliktig på salgsgevinsten dersom du har eid boligen i mer enn 12 måneder. I eiertiden må du også ha brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

Botid regnes fra den dagen du flytter inn i boligen, og avsluttes på det tidspunktet du selger. Det vil si fra den datoen du aksepterer kjøpers bud, og ikke når kjøpekontrakten blir signert.

Du trenger ikke å ha bodd i boligen 12 måneder sammenhengende i løpet av de siste to årene før salget finner sted. Det holder med at du har bodd der 12 måneder totalt.

For å slippe å betale skatt, krever skattemyndighetene at du faktisk bruker boligen som hovedbolig. Det holder dermed ikke å kun folkeregistrere seg på boligen du vil selge, mens du i realiteten bor et annet sted.

I enkelte tilfeller kan man unngå å betale skatt dersom man har blitt forhindret fra å boligen. Det gjelder for eksempel om man må bo et annet sted på grunn av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, innleggelse på sykehus eller annen institusjon over lengre tid.

For å få dette godkjent, er forutsetningen at en ikke var kjent med brukshindringen da boligen ble kjøpt. Du vil heller ikke få det godkjent dersom det kommer frem at man burde vært kjent med at en brukshindring ville oppstå.

Har du leid ut deler av boligen og skal selge, kan du også være unntatt skatt. Da må du selv ha brukt minst halvparten som bolig, og den øvrige delen har vært utleid til boligformål.

Det er utleieverdien det kommer an på – ikke arealstørrelsen. Utleieverdien for delen du har brukt som bolig, må være like høy eller høyere, som den delen som leies ut.

Skal du skatte av gevinsten ved boligsalg, er du selv ansvarlig for å rapportere dette inn til Skatteetaten. Det gjøres på Skatteetatens nettsider.

Unnlater du å melde inn skattepliktig gevinst, vil du risikere å bli straffet med tilleggsskatt.

Noen måneder er mer lønnsomme

Alle som skal selge boligen sin, ønsker en så høy salgspris som mulig. Mange lurer på om tidspunktet du velger å selge på, vil ha innflytelse på prisen. Boligmarkedet er bygd opp etter tilbud og etterspørsel. Skal du få et bra salg, er du avhengig av at tilbudet er lavere enn etterspørselen. Statistikkene viser at boligprisene øker i begynnelsen av året. Januar og februar er gunstige måneder. Prisene faller litt om sommeren, før de tar seg opp igjen i august. De beste månedene for boligsalg er, statistisk sett, i januar, mai og august.

I perioden rundt ferier og helligdager, kan det være færre kjøpere. Da er de fleste bortreist, eller opptatt med andre aktiviteter. Trøsten kan være at om det er færre kjøpere, kan det resultere i færre selgere. Konkurransen blir mindre, og det kan være til din fordel. Det er viktig å tenke på at statistikken ikke alltid har rett. Prisveksten er avhengig av antall boliger på markedet og antall boligkjøpere.

I Norge er det normalt sett færre boliger til salgs i begynnelsen av året. Kjøpermassen holder seg samtidig nokså stabil. Dermed vil prisene øke på dette tidspunktet. Skulle det derimot være flere boliger til salgs enn det som er normalt i begynnelsen av året, vil ikke prisveksten være like stor.

Veldig mange selger boligen sin og kjøper en ny omtrent samtidig. Det resulterer i at kjøpe- og boligsalgs-markedet i mange tilfeller forblir det samme. Det spiller derfor liten rolle når på året det er. Er det for eksempel stor prisvekst når du selger i januar, og du får mye for boligen din, vil du også måtte betale ekstra for boligen du kjøper i januar.

Hvor du selger og kjøper bolig, kan også påvirke prisen. Området du selger i, kan ha høyere priser enn der du kjøper bolig, eller motsatt. Et område kan oppleve en sterk vekst, mens det kan være nedgang et annet sted.

Når det kommer til råd for boligsalg kan til en viss grad avhenge av typen bolig du skal selge, samt hvor i landet den ligger. Selger du en enebolig med flott hage, tar den seg naturlig nok best ut om sommeren. Små leiligheter selger som regel året rundt. Markedet vil variere fra landsdel til landsdel, der prisene stiger i ett område, men kanskje faller i et annet.

Kontakt eiendomsmegler i god tid og gi beskjed om at du ønsker å selge. Det kan være lurt å starte et år i forveien. Jo bedre tid du har, jo bedre er sjansene for å gjøre et bra salg. Megleren kan også gi beskjed om eventuelle ting du bør fikse opp i boligen før visning. Ved å være tidlig ute, har du god tid til å gjennomføre endringene.

Du trenger ikke utføre store oppussingen, men et nytt lag med maling eller et par nye tepper og lamper, kan endre førsteinntrykket av boligen din. Små endringer kan påvirke den endelige salgsprisen. Reparer ting som er ødelagt; lister, løse dørhåndtak og dryppende kraner. Er det hull i vegger og tak, kan disse tettes med fugemasse. Et nytt malingsstrøk er en god investering. Velg lyse farger som gjør at rommene fremstår store og freshe.

Når det tid for visning, er det viktig at det ser pent ut – overalt. Rydd alle rom, som betyr at du tar ut søppel, fjerner skittentøyskurver og tømmer oppvaskmaskinen.

På soverommet bør det være sengeteppe på sengen, dekorative puter, nattbordet bør ha en lampe og en bok.

Badet må være innbydende og rent. Fjern alle personlige eiendeler og rydd i skuffer og skap. Pynt gjerne med håndklær i matchende farger og mønstre. Legg gjerne en eksklusiv såpe på vasken og tenn lys som ikke lukter.

Kjøkkenet bør være helt ryddig, foruten en trefjøl eller fruktkurv. I vinduet bør det være noen urteplanter.

Stuen kan friskes opp med blomster og stearinlys. Her er det bedre med noen store pyntegjenstander fremfor mange små.

Ikke glem uteområdet. Alt løv bør rakes bort, gresset bør slås og det må ryddes. I bedene bør du plante noen blomster, eller plasser blomster i potter ved inngangspartiet og på terrassen. Noen fine hagemøbler gir en illustrasjon om hvordan uteområdet kan brukes. Ikke glem å vaske møblene.

Med andre ord er det ikke noe fasitsvar på når du bør selge boligen. Ta kontakt med en lokal eiendomsmegler. De sitter på lokalkunnskapen, og kan gi deg verdifull informasjon om antall kjøpere på jakt etter bolig i ditt område.

Slik lykkes du med salget

Nå som du har bestemt deg for å selge, valgt megler og satt deg inn i reglene om skatteregler, gjenstår det viktigste: Visning og salget.

Mange eiendomsmeglere fraråder boligselger å være tilstede på visningen. Det er lett å bli følelsesmessig når du skal selge hjemmet ditt, spesielt om det er din første bolig eller barndomshjemmet.

Mange blir såret når de hører potensielle kjøpere kritisere aspekter ved boligen som du kaller hjem. Du har jo tross alt brukt både tid og penger på å finne den rette boligen, betalt for både lån og inventar og skapt gode minner. Det er mange som sliter med følelsene når de skal ta farvel med boligen.

Tror du det er umulig å ikke vise følelser? Tenk igjen!

Når du først har bestemt deg for å selge, se på deg selv som en forretningsperson eller salgsperson. Glem at du er huseier. Se heller på transaksjonen fra et økonomisk perspektiv, så distanserer du deg fra det følelsesmessige aspektet ved å selge hjemmet ditt.

Når det kommer inn bud på boligen, må du ta stilling til om du ønsker å akseptere budet eller ikke. Er det flere som byr, er det vanlig å akseptere det høyeste budet. Det forutsetter naturligvis at du er fornøyd med prisen. Du står også fritt til å avvise høyeste bud, og velge et lavere bud.

Det kan være at høyeste budgiver har krav om en spesifikk overtakelsesdato, vil overta møbler eller andre eiendeler som i utgangspunktet ikke følger med. Det kan også være at budgiveren ikke har rukket å innhente finansieringsbevis fra banken. Da risikerer du at kjøper ikke kan gjøre opp for seg.

I de fleste tilfeller har kjøperne finansieringen i orden før budrunden. Dette sjekker megleren underveis, og informerer deg om. Dermed har du alle fakta når du skal ta en beslutning.

Når budet er akseptert, iverksettes prosessen med å forberede kjøpskontrakten. Det er det megler som sørger for. Her brukes en standard mal. Kontrakten kan tilpasses om det er spesielle forhold tilknyttet boligen.

Megleren inviterer til et felles kontraktsmøte på sitt kontor, hvor begge parter møtes for signering.

Siste steg er overtakelsen. Selger ønsker kjøper velkommen til sitt nye hjem. På overtakelsesbefaringen stiller kjøper og selger. Noen ganger er også megler, eller en representant for megler, også med.

Dette er kjøperens mulighet til å gå gjennom boligen og se til at den er i samme stand som på visning, at det er ryddet og rengjort skikkelig, lese av strømmen og fylle ut skjema for overføring av strømabonnement. Når alt dette er utført, overleveres nøkler.

Kjøperen kan ikke klage på rengjøringen i etterkant av overtagelsen.