meglersmart
Søk
Vil du vite mer om salg av gårdsbruk? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om salg av gårdsbruk, inkludert reguleringer, skatteregler, odelsrett, heftelser, og mye mer. Lurer du på hvor mye du må betale i skatt ved salg av gårdsbruk? Er du klar over hva konsesjon betyr? Lønner det seg å selge gårdsbruk uten megler? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Å selge gårdsbruk kan være en langt mer krevende prosess enn å selge andre typer eiendom. Dette gjelder enten du skal selge småbruk, en typisk bondegård eller en herregård. Hvis du allerede eier en gård, vet du sikkert allerede en god del om både reguleringer, odelsrett, konsesjoner og heftelser som det er viktig å opplyse om før et eventuelt salg. Hvis du i tillegg velger en megler som enten holder til, eller har kjennskap til, hjemkommunen din, og som også har landbruk som spesialfelt, kan du sikre en god salgsprosess, samtidig som du kan unngå dyrebare feil.
Med tanke på at gårder sjeldnere legges ut for salg enn eneboliger og leiligheter, er det naturligvis snakk om en annen målgruppe og en annen "toppsesong" for salg. De fleste gårdsbruk blir solgt i de frodige vår-, sommer- og høstmånedene, men det er flere faktorer enn årstid som spiller inn for å få til et godt salg.
Generelt kan man faktisk si at det er en ganske stor interesse for gårdsbruk, og statistikk viser at det er mange som har lagret søk på for eksempel Finn.no for å få beskjed hver gang et gårdsbruk legges ut for salg. Til tross for dette kan det være vanskelig å få solgt, og gårdsbruk ligger gjerne ute på markedet i lang tid.
Noen av grunnene til dette, er at det for mange innebærer en stor omveltning i livet å flytte til et gårdsbruk. Det kan være at de må flytte lenger unna familie, venner, skole og jobb. Samtidig er også det å kjøpe et gårdsbruk en relativt stor investering rent økonomisk. I tillegg spiller en rekke andre faktorer inn, som konsesjon, odelsrett, bo- og bruksplikt, heftelser og hvorvidt det er skattepliktig ved et gårdssalg. Det kan være vanskelig å holde oversikt over alt dette, og derfor lønner det seg å finne en megler som kjenner godt til lover og regler rundt salg av gårdsbruk - både praktisk og juridisk. På denne måten kan du best sikre et godt salgsresultat og unngå problemer i etterkant.
Ved salg av gårdsbruk er det et par sentrale begreper som går igjen og som det er lurt å ha oversikt over. Disse inkluderer odel, konsesjon og generelle heftelser ved salg. Loven om odelsrett gir bestemte arvinger førsterett til å ta over gården, og dette gjelder ofte den eldste i søskenflokken. I tillegg til dette vil barna av de eldste søsknene også gå foran de andre søsknene. For å kunne bruke odelsretten, må man kunne bevise at en av foreldrene har eid eiendommen med odelsrett, men noen ganger går det også an å kreve odel selv om man ikke har førsterett. I disse tilfellene må man kunne bevise at det er urimelig at det barnet med bedre odelsrett overtar, for eksempel om en av de yngre søsknene har blitt boende for å drive gården og hjelpe foreldrene.
For at det i det hele tatt skal være snakk om odel på en gård, er det to krav som må oppfylles:
Arealkravet: Eiendommen må ha mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrket jord, eller mer enn 500 dekar produktiv skog.
Odelhevstiden: Familien må ha eid eiendommen sammenhengende i minst 20 år.
Landsbruksdirektoratet er nasjonal fagmyndighet på odelsrett og har mer inngående informasjon på sine nettsider.
Ved siden av odelsrett er det også viktig å ha oversikt over hva konsesjon er og hvordan det kan påvirke salg av ditt gårdsbruk. Dersom salget av gården skal gå utenom familien og er over 35 dekar, så kreves det en godkjennelse fra myndighetene, en såkalt konsesjon (tillatelse) til å selge. Målet med denne reguleringen av landbrukseiendommer er for å sikre at produktive arealer fortsetter å bli brukt til matproduksjon, og konsesjoner inneholder derfor ofte heftelser som at kjøper forplikter seg til å bo eller drive gården videre.
Hvis gården blir solgt med konsesjon, kan selger som regel få høyere pris for den, da det vil verdisettes nærmere markedsverdi enn gjennom salg ved odel. Dette er en del av priskontrollen som er igangsatt av myndighetene for å forsikre en forsvarlig utvikling av landbrukseiendommer. Hensikten er at prisnivået ikke skal overstige produksjonsverdien, da dette kan hindre riktig rekruttering til landbruket ved urimelig høyt egenkapitalbehov.
Til slutt er det viktig å ha god oversikt over eventuelle andre heftelser ved gården før salg. Dette kan være avtaler om bruksrett til visse deler av eiendommen, som for eksempel rett til vei, jakt eller annet. Ofte blir det også lagt ved en driftsplan som inneholder budsjetterte inntekter og utgifter for eiendommen for 5 år av gangen. Dette kan virke som mange heftelser som vil vanskeliggjøre et salg, men det er viktig å huske at mange kommuner har boplikt for bolighus også, og det er flere gårder som kan selges konsesjonsfritt.
Det er som regel mulig å selge konsesjonsfritt dersom eiendommen ikke er større enn 100 dekar, ikke har mer enn 35 dekar med såkalt fulldyrka og overflatedyrka jord, og ikke ligger i en del av en kommune hvor det er boplikt. Til slutt kan nære slektninger med odelsrett overta gården uten ny søknad om konsesjon, hvis de forplikter seg til å bo der i 5 år.
Å selge gårdsbruk innebærer som regel ganske mye mer jobb enn å selge en enebolig. Det er viktig å ha oversikt over alle mulige heftelser, odelsrett, konsesjoner og så videre, og det er meglers oppgave å sette seg inn i alle lover og regler som gjelder ved salg av gårdsbruk i Norge. Å selge et gårdsbruk er også gjerne en langvarig affære, da potensielle kjøpere bruker lang tid på å bestemme seg. For mange vil det være en livsomveltende avgjørelse å kjøpe seg et gårdsbruk, og disse faktorene samlet gjør at de aller fleste må tenke seg om både én og to ganger før de bestemmer seg for å kjøpe.
Det er heller ikke anbefalt å forsøke å selge et gårdsbruk selv, nettopp på grunn av alt det juridiske. Forskjellige meglere vil ha forskjellige priser for arbeidet de utfører, men det viktigste er å finne noen som både kjenner ditt område godt, og som har erfaring med å selge gårder eller andre landbruk. Det er ikke sikkert at det er dette slaget man skal bruke mest krefter på å få til så billig som mulig. Om det er heftelser ved salget som ikke har blitt oppdaget før nye eiere flytter inn, kan det potensielt være en kjøp/salgssituasjon som blir både dyr og langvarig.
Til slutt er det skatteregler og andre lover som bestemmer hvor mye et salg vil koste. Det finnes meglere som tilbyr tjenester for alt mellom 5.000 og 30.000 kroner, men forskjellige avgifter til kommune og lignende er ikke medregnet her. En megler vil kunne hjelpe deg med å forstå alle kostnadene gjennom en telefonsamtale eller et enkelt møte, enten det gjelder arvet tomt, nedlagt gårdsbruk eller aktivt gårdsbruk.
Det er mange som lurer på hva man må betale i skatt ved salg av sin landbrukseiendom. I utgangspunktet skal man skatte av differansen mellom kjøpesummen og salgssummen ved alt salg av fast eiendom - også salg av gårdsbruk, som går under næring. Som oftest kan man unngå beskatning ved familieoverdragelse, men gevinst på salg av buskap, maskiner eller varelagre er alltid skattepliktige. Reglene for skattlegging ved salg av landbrukseiendom kan være relativt kompliserte, og alle bør søke faglig rådgivning ved salg.
Hvis du ønsker å selge skattefritt, er det fire vilkår som må være oppfylt samtidig:
Her er det flere ting som er både vanskelige og enkle å forstå på en gang. Hva er egentlig et alminnelig gårdsbruk/skogbruk? Det finnes faktisk ingen fasitsvar, men man regner ofte spesialproduksjon som motstykket, som for eksempel veksthusgartneri og pelsdyrfarm. Det samme gjelder gårdsturisme, campingplass og lignende.
Gårdsbruk hvor driften er varig nedlagt kommer heller ikke inn under begrepet alminnelig gårdsbruk. Konsekvensen av at gårdsbruket ikke regnes som alminnelig gårdsbruk/skogbruk, er at salget alltid vil være skattepliktig. Noen eiendommer er derimot utformet på en måte som gjør at man finner både alminnelig gårdsbruk/skogbruk og spesialproduksjon. I disse tilfellene kan deler av eiendommen være skattefri og andre deler skattepliktig.
Hvis en slektning skal overta, kan man selge skattefritt helt ut til søskenbarn av selger. Svigerdatter og svigersønn er derimot ikke arvinger. Dersom man velger å selge eller overdra til for eksempel datter og svigersønn sammen, så vil den halvparten som faller på svigersønnen være skattepliktig.
Dersom gårdsbruket er nedlagt eller ikke lenger i drift, anses ikke eiendommen lenger som et alminnelig gårdsbruk. Ved salg må det da vurderes om gårdsbruket er varig nedlagt eller om det kun er et midlertidig opphør av drift. Ved tvilstilfeller kan man argumentere for at gårdsbruket er varig nedlagt dersom eiendommen ikke har blitt brukt til jordbruksformål de siste 4-5 årene, og må dermed beskattes.
Det anbefales ikke å forsøke å selge gårdsbruket selv. Til det er lovverket muligens for komplisert til at man som privatperson skal kunne ha oversikt over alt som er viktig. Når det kommer til odel, skatteregler, arv, gevinst eller tomme gårdsbruk, kan det fort bli en heltidsjobb å sette seg inn i alle de forskjellige lovene og reglene.
Fordelen med å ordne opp selv, kan altså fort bli utvisket mot bakdelen ved at det er vanskelig å huske alle detaljene ved et salg, og man kan bli sittende med en misfornøyd kjøper og en salgsprosess som varer i mange år. Det er rett og slett et svært komplisert juridisk rammeverk for skatt ved salg av gårdsbruk, og alle anbefales å skaffe hjelp.
Når det er sagt, kan man også i det store og hele si at det faktisk er svært sjelden at man betaler skatt av hele salgssummen. Det er for det meste gevinsten etter salg man skatter av, men heller ikke all gevinst er det nødvendig å betale skatt for. En landbrukseiendom vil bestå av ulike bestanddeler som i skattelovgivningen kan behandles ulikt.
Det vil si at et våningshus, jordbruk, og bolighus skal beskattes forskjellig. Fra 2016 kom nye regler om at det ved realisasjon av alminnelig gårdsbruk og skogbruk, som har vært drevet som et personlig foretak, heller ikke lengre skal beregnes som personinntekt, men beskattes som kapitalinntekt med en betydelig lavere sats. Dette gjelder dog kun alminnelige gårdsbruk, og spesialproduksjoner og tomteutvikling har for eksempel fortsatt næringsbeskatning.
Det er et komplekst regnestykke å komme frem til hva man må betale i skatt ved salg av en gård, og det beste er å overlate det til noen med god kompetanse. På generelt grunnlag kan vi si at det ved salg av alminnelige gårdsbruk er sannsynlig at skatten vil bli mellom 10 -15 % av den totale salgssummen.
Det er viktig å huske at en potensiell kjøper lovlig sett har krav på å få informasjon om absolutt alle mulige heftelser ved gårdsbruket. Om man unnlater å opplyse om noe, kan man risikere at salget blir annullert, man må begynne på nytt igjen, og muligens miste en del penger. Det er også relativt strenge lover, regler og politiske føringer for hvordan landbruket i Norge skal ivaretas på best mulig måte, og noen lover og regler kan derfor virke ulogiske på mange. Det er derfor veldig viktig å leie inn riktig og og hjelp for å få til en så god og ryddig salgsprosess som mulig.
