meglersmart
Søk
Vil du vite mer om P-rom? I denne guiden forteller vi deg om det gamle arealbegrepet med en nøyaktig definisjon og hvordan primærrom ble målt. Vi forteller i hvilke sammenhenger det ble brukt, og gir også tips om hvordan du kan øke det som tidligere ble betenget som p-rommet, for eksempel i forkant av et boligsalg. Følg våre råd, og unngå de vanligste feilene.
P-rom er et begrep som var i bruk mellom 2008 og 2024. I 2024 kom det arealbegrep som erstattet P-rom, og som ikke lenger skjelnet mellom primærrom og sekunddærrom i utregning av internt areall. P-rom var i sin tid et av de viktigste begrepene knyttet til boligareal, og det var flere grunner til det:
P-rom var en forkortelse av ordet primærrom. Det vil si rommene man først og fremst bruker i en bolig. Dette var rom som er innredet med tanke på at mennesker skal oppholde seg der over noe tid.
Her er rom i en bolig som ble regnet som P-rom, i alfabetisk rekkefølge:
Gang eller trapp mellom rom på listen over ble også regnet med til P-rom.
Rom som ikke ble regnet som P-rom, ble kalt S-rom, som var en forkortelse for sekundærrom. Dette var rom i huset som ikke er ment for opphold, for eksempel lagerrom, garasje og boder. I dag er disse to arealbegrepene blitt kombinert og gjort om til BRA-i - altså internt bruksareal.
Bruksareal: Bruksareal er alt areal innenfor en boenhets yttervegger, inklusive rommet som går med til vegger mellom rom. Bruksarealet besto av både P-rom og S-rom, og var oppgitt i takstrapporter sammen med disse målene.
Måleverdig areal: Selv om et rom var på et visst antall kvadratmeter og er ment for opphold, var det ikke sikkert at hele rommet teller med i arealenheten P-rom. Arealet måtte være måleverdig. Det vil si at det oppfyllte kravene til å inkluderes i arealmålet. Slike krav innbefattet blant annet en viss takhøyde.
Himling: Himling er navnet på tak inne i hus. Det kan være laget av takplater, av gips, av trepanel eller av et annet materiale.
Skråhimling eller skråtak: Skråtak eller skråhimling er et innvendig tak som skrår i en eller flere retninger, for eksempel på et loft eller på et møne. Slike rom kan være utfordrende å måle på grunn av høydekravet for måleverdig areal.
Bruksenhet: Bruksenhet er et rom som ofte brukes i takstrapporter i stedet for en bolig. Det betyr ett eller flere rom som brukes av én bruker eller husholdning. En bruksenhet kan for eksempel være en enebolig eller en leilighet.
Utgangspunktet for beregning av P-rom var ofte bruksarealet til boligen. Når man hadde funnet bruksarealet, ble S-rom trukket i fra, og P-rom sto tilbake. På formel ble det slik:
P-rom = Bruksareal - S-rom
Bruksarealet til et hus er alle måleverdige flater innenfor ytterveggene. Alle rom måles uavhengig av type, så lenge de
S-rom ble målt inkludert det arealet som ble opptatt av innerveggene rundt rommet.
Det spilte altså ingen rolle for bruksarealets del om det var snakk om oppholds- eller lagerrom, om rommet var oppvarmet, hvor i huset det lå eller om det hadde vinduer. Alle rom skulle med.
Et unntak var, og er, hvis takhøyden er under 1,9 meter.
For at et rom skal telle med som bruksareal, må det være høyere enn 1,9 meter. Det vil si at rommet målt fra gulv til takhimling har minst denne avstanden. På loft kan det være avstanden til hanebjelkene som teller. Hanebjelkene er bjelkene som går på tvers mellom takstolene lik tverrstreken i en stor A.
Av og til kan takhøyden i et rom variere. For eksempel kan det være bjelker som ligger nedenfor den øvrige himlingen, eller himlingen kan skråne i en eller flere retninger. Da gjelder en rekke spesialregler:
Her er et eksempel som viser beregning av areal for et rom der himlingen skrår en vei: Himlingen skrår fra en høyde på 2,2 meter på den ene siden av rommet til 1,6 meter på den andre. Avstanden mellom veggene er 3 meter, og lengden på rommet er også 3 meter. Først måler man avstanden fra den høyeste veggen og fram til punktet der takhøyden er nøyaktig 1,9 meter. Denne avstanden er 1,5 meter. Deretter legger man til ytterligere 0,6 meter bredde og ganger med lengden på rommet: (1,5 meter + 0,6 meter) x 3 meter = 6,3 kvadratmeter.
Det var ikke alltid like lett å avgjøre om et rom var et primærrom eller sekundærrom, og følgelig om det skulle telle med i P-rom eller S-rom. Stue, kjøkken og soverom var lette å kategorisere. Mer glidende overganger kunne oppstå for eksempel i spørsmålet om et walk in-closet også telte som omkledningsrom. I det siste tilfellet var rommet å regne som et oppholdsrom og dermed som et P-rom. Var det mer å regne som et stort skap, var det S-rom.
Andre tvilstilfeller kunne oppstå i forbindelse med trimrom. En vanlig vurdering var at treningsapparatet i et ellers uinnredet rom ikke holdt. Apparatene måtte i så fall være fastmontert og rommet ha karakter av å være innredet for trening.
Hvis et rom ellers var beregnet på varig opphold, og slik sett et P-rom, men var blitt skadet slik at det kanskje ikke var til å være i, kunne det også oppstå tvil.
Det var den bygningssakkyndige (ofte kalt takstmann) sin vurdering på det tidspunktet vedkommende inspiserte boligen som er retningsgivende for hvordan ulike arealer ble kategorisert. Det sentrale kriteriet var hvordan bruken av rommet faktisk var. Når takstmannen måtte bruke skjønn, burde vurderingen være skrevet med klare ord i takstrapporten. Dette gjaldt særlig i tilfeller der takstmannen gikk på tvers av vanlige regler.
Det er hovedsakelig en standard kalt NS 3940 som regulerer hvordan takstmenn måler areal i norske boliger. Standarden er utviklet av en tverrfaglig komite. P-rom kom inn i standarden gjennom en revisjon i 2008, til dels som en erstatning for begrepet boareal som fram til da hadde skapt noe forvirring.
Nærmere bestemmelser rundt måling av P-rom fantes i en egen veileder for standarden, også gitt ut av Norsk standard. I tillegg hadde takstbransjen utarbeidet sine egne retningslinjer for arealmåling som lignet på standarden, men som hadde sine egne spesifiseringer. Også meglere fulgte disse retningslinjene.
P-rom ble beregnet uten hensyn til offentlige byggeforskrifter. Det betydde at for eksempel et soverom kunne være regnet med i P-rom også om det var så lite eller hadde så små vinduer at det var godkjent som dette etter forskriftene.
Står man foran et boligsalg, kan det være fristende å forsøke å øke oppholdsromareal - det som tidligere var P-rom. Oppholdsrom er mest attraktive og er med på å avgjøre en boligs verdi på markedet.
Det er særlig én måte å øke oppholdsromareal på - å utvide måleverdig areal i eksisterende oppholdsrom. Det er også mulig å gjøre om lagerrom til oppholdsrom, for eksempel ved å innrede en kjeller eller bruksendring av en intern bod.
Takopplett på loft: Takopplett vil si å heve gesimshøyden, det vil si høyden på det punktet der yttervegg møter tak. Dette kan gjøres i deler av et loft eller i hele lengden, og gjøre at deler av loftet som tidligere ikke hadde takhøyde nok til å telle med som BRA etter dette oppfyller kravene.
Vær imidlertid klar over at det ved et boligsalg ikke er noen garanti for å få igjen pengene man har brukt på å øke oppholdsarealet. For å være rimelig sikker på dette må man ha svært god kjennskap til boligmarkedet og regne nøye på kostnadene knyttet til en endring. Det optimale er å foreta endringer man selv som beboer kunne tenke seg å leve med, og ta en salgsgevinst som følge av endringen, som en eventuell bonus.
Det er mange begreper og mye å holde styr på når temaet arealmåling av bolig kommer på banen. Detaljer kan fort glippe. Her er repetisjon av noen viktige poenger, samt noen nye, som det kan være lurt å ha i hodet når det gjelder P-rom:
