Vil du vite mer om overtakelse av bolig? Lurer du på hva som skjer under overtakelsen av den nye boligen? I denne guiden kan du lese alt du trenger å vite om hvordan en overtakelse foregår, hvilke regler og lover som gjelder, nyttige huskelister og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Hva innebærer en overtakelse?

Når tiden er inne for å overta den nye boligen, vil du sannsynligvis være veldig spent. Det er en viktig dag både for kjøper og selger, og det kan fort bli mye å tenke på. Likevel er det viktig å ta seg god tid til overtakelsen slik at alt går smertefritt. Normalt vil du, selger og megler være involvert i overtakelsen. Vanligvis vil megleren kontakte både selger og kjøper og informere om hva som skjer på dagen for overtakelse, samt kontrollere at kjøpesummen er betalt til en klientkonto. Du som kjøper skal blant annet gå gjennom boligen og sjekke at alt er som det skal (rengjøring, avlesing av strøm og mye mer), signere en overtakelsesprotokoll, motta nøkler og eventuelt utveksle praktisk informasjon sammen med selgeren.

Dersom du skal overta en bolig under oppføring, vil entreprenøren kalle inn til overtakelsesforretning i god tid før du skal flytte inn. Da blir det gjennomført en befaring der du og entreprenør går gjennom hele boligen for å se til at alt er som det skal være. Dersom en av dere ikke møter opp til overtakelsesforretning, kan den andre parten kreve at overtakelsen allerede har skjedd. Hvis det er du som kjøper som ikke møter opp, så innebærer det at du mister innsigelsesmuligheter. Under overtakelsen skal det skrives og signeres protokoll og deretter trer en del juridiske endringer i kraft. Risikoen for bygget vil gå over til deg som kjøper, entreprenør har krav på sluttoppgjør, du kan ikke lenger heve eller avbestille kjøpet, du står som ansvarlig for forsikring og eventuelle dagbøter løper ikke lengre fra dette tidspunktet.

Det er lurt å forberede seg litt på overtakelsen, da det er mye å tenke på og du vil helst unngå å gjøre feil. På forhånd kan du notere ned spørsmål du måtte ha til megler, selger eller entreprenør, slik at du ikke glemmer å stille viktige spørsmål mens overtakelsen finner sted. I tillegg bør du skrive ned en huskeliste med alt du bør sjekke på befaring. Det kan også være lurt å ta med seg så få som mulig, slik at du har mest mulig fokus på det som skjer, og så kan du heller vise frem boligen til venner og familie etter at formalitetene er tatt hånd om.

Økonomiske aspekter ved overtakelse

Selve overtakelsen vil ikke medføre noen kostnader i seg selv for deg. Likevel er det flere økonomiske aspekter ved overtakelsen som du bør være klar over. Dette gjelder særlig dersom du oppdager mangler eller feil som kan utløse visse rettigheter for deg som kjøper.

Dersom du tar over en bolig under oppføring og oppdager feil og mangler ved ferdigbefaringen, så har du flere muligheter. Først og fremst har entreprenøren krav på å få muligheten til å rette feilene, men dette skal ikke ta urimelig lang tid eller være til betydelig ulempe for deg. I de fleste tilfeller, ordner man opp i feil og mangler på denne måten. Men det hender også at entreprenøren heller tilbyr et avslag i pris. Dette prisavslaget skal da være tilsvarende sum som det ville kostet deg å få rette opp i feilen selv. Du som kjøper har også mulighet til å holde tilbake penger når det foreligger mangler, men du kan ikke holde tilbake mer enn det koster å rette opp i feilen. Dersom avtalen er vesentlig misligholdt, kan du ifølge loven kreve at kjøpet blir hevet, og hvis du har lidd et økonomisk tap som skyldes mangelen, har du dessuten rett til å kreve erstatning for dette tapet.

Noen ganger hender det at en først oppdager feil og mangler når en har bodd i boligen en stund. Du har likevel rett til å klage i ettertid når disse feilene eller manglene først åpenbarer seg, men feilene kan ikke skyldes slitasje som følge av din bruk av boligen. Du kan klage i opptil 5 år etter kjøpet, men det er særdeles viktig at du klager så fort du oppdager feilen. Når det har gått ett år etter overtakelse, kan du også kreve at det gjennomføres en ettårsbefaring sammen med entreprenøren.

Endringene i avhendingsloven som trådte i kraft i januar 2022, minimerer sjansen for at vesentlige feil og mangler oppdages i ettertid, da selger har fått en større opplysningsplikt enn tidligere. Dette betyr også at kjøper må sette seg godt inn i alle opplysningene på forhånd. Endringene skapte dermed større trygghet for både kjøper og selger, men man kan kan likevel aldri ha noen garanti for at feil og mangler ikke dukker opp.

Hvis prosjektet blir forsinket og du ikke kan overta boligen til avtalt tid, kan du kreve dagmulkt eller erstatning. Dagmulkten ligger på 1 promille av prisen på boligen, noe som vil si at dersom boligen koster 4 millioner kroner, så kan du kreve en dagmulkt på 4.000 kroner per dag. Inkluderer prisen også kjøp av tomt, så vil dagmulkten være på 0,75 promille av kjøpesummen. Vær imidlertid oppmerksom på at det skal være en tydelig avtalt dato for at du skal kunne kreve dagmulkt. Det er altså ikke tilstrekkelig hvis ordlyden i avtalen tilsier at boligen er "planlagt" ferdigstilt til et visst tidspunkt. Datoen må være presis og ikke etterlate slingringsmonn.

Sentrale begreper

Når en skal overta en ny bolig, vil en møte på en del begreper som kan være nyttig å gjøre rede for før en skal sette seg inn i overtakelsesprosessen. Først og fremst bør en være klar over at ulike regler og lover kan gjelde avhengig av hva slags bolig du skal ta over. Her skiller vi på:

• Nøkkelferdig hus: Dette er en bolig som er helt ny, ferdig malt og klar til innflytting umiddelbart ved levering. En nøkkelferdig bolig kjøpes ofte av folk som enten ikke ønsker eller har tid til å delta i byggeprosessen.
• Bolig under oppføring: En bolig under oppføring er en bolig som enda ikke er ferdigstilt. Når en kjøper denne typen bolig, har en ikke mulighet å sjekke boligen på forhånd, men må belage seg på tegninger, illustrasjonsbilder og planer. Dette medfører at kjøp av denne typen bolig gir noen utvidede rettigheter.
• Brukt eiendom: Ved kjøp av brukt eiendom har du mulighet til å gå på visning og sjekke leiligheten grundig før du bestemmer deg for å kjøpe den.

Overtakelsesprotokoll: Ved de fleste overtakelser vil eiendomsmegleren dele ut en overtakelsesprotokoll som skal fylles ut av selger og kjøp og så signeres til slutt. I en overtakelsesprotokoll noterer man ned hva man har gått gjennom ved overtakelse, og eventuelle anmerkninger skrives ned her. Dette kan for eksempel være knyttet til vask og eventuelle mangler eller andre forbehold. Overtakelsesprotokollen skal kontrollere at boligen overtas i avtalt stand. Dersom boligen ved overtakelse avviker fra det du så på visningen eller fra det som har blitt avtalt, så må du huske å notere dette ned i protokollen. Hvis du signerer overtakelsesprotokollen uten slike bemerkninger, kan selger hevde at du har akseptert den standen som boligen leveres i. Derfor er det viktig at du er nøye med overtakelsesprotokollen.

Hvordan foregår en overtakelse?

Forbered deg godt: Før overtakelsen skjer, skal du først finne boligen du ønsker deg, vinne budrunden, skaffe lån og signere kjøpekontrakt. Deretter er tiden inne for å ta over boligen. Det kan ofte oppstå konflikter knyttet til overtakelsen og derfor er det viktig å forberede seg godt slik at en kan unngå dette. Konfliktene handler gjerne om at selger ikke har vasket godt nok, at det er enkelte skader som oppdages rett etter overtakelse, eller at kjøper trodde noe fulgte med boligen som ikke gjør det likevel.

Betaling, forsikring, rengjøring: Før overtakelsen finner sted, må kjøperen ordne med betaling og forsikring av boligen. Selgeren skal sørge for at boligen er ordentlig vasket og rengjort. Dessuten må dere finne ut hva dere skal gjøre i forbindelse med husleie. Dersom overtakelsen skjer midt i en måned, kan det hende du som kjøper skal betale noe av den, mens selger skal betale sin andel. Her anbefales det at dere finner en fornuftig løsning dere i mellom.

Befaring i dagslys er lurt: Ofte vil ikke megleren være tilstede når overtakelsen skjer, men det kan være en god idé å be megleren delta likevel, da salget ikke er over før overtakelsen er overstått, pengene er overført og skjøte har vært på tinglysning. Du bør sette av relativt god tid til gjennomgang av boligen under selve overtakelsen, og velg gjerne et tidspunkt når det er dagslys slik at du lettere kan oppdage eventuelle feil eller dårlig vask.

Sjekk at avtalt innbo følger med: Husk å gå gjennom hele boligen, sjekk at det er vasket skikkelig overalt, også mindre boder og kjøkkenskap. I tillegg må du undersøke om alt er som avtalt i kjøpekontrakten. Dersom det står i kjøpekontrakten at diverse innbo følger med, så sjekker du om det er der.

Spesielt om overtakelse av leilighet: Kjøper du en leilighet, er det viktig at selger viser deg hvor du finner søppelrom, vaskerom, garasje, forklarer om bruk av fellesområder og lignende. Husk å skrive ned spørsmål på forhånd om ting du lurer på. Det er fort gjort å glemme disse når man er på selve overtakelsen og gjerne er litt spent. Dersom du oppdager feil, mangler eller dårlig vask, må du huske å notere dette ned i overtakelsesprotokollen. Pass også på å lese av strømmåleren i fellesskap og noter avlesningen i overtakelsesprotokollen, slik at dere enkelt kan finne en god løsning på betaling av strømforbruk som er fra før og etter overtakelse.

Lover og regler

I tilfelle det skulle oppstå konflikt før eller etter overtakelse, er det alltid lurt å vite hva som gjelder av regler og lover. Først og fremst må du være oppmerksom på at ulike lover gjelder avhengig av hva slags bolig du kjøper. Dersom du kjøper en bolig under oppføring, er det bustadsoppføringslova som regulerer forholdet mellom entreprenøren og deg som forbruker. Skal du derimot kjøpe en nøkkelferdig bolig, er det avhendingsloven som gjelder. Kjøper du en brukt bolig, er det også avhendingsloven du skal følge.

Kjøper du brukt bolig eller en nøkkelferdig bolig, bør du være oppmerksom på opplysningsplikten som følger av avhendingsloven § 3-8. I følge denne paragrafen har selger en plikt til å gi riktige opplysninger om eiendommen. Så dersom selgeren opplyser at badet har blitt pusset opp av fagpersoner og det senere viser seg at det er selgeren selv eller noen andre uten nødvendig kvalifikasjoner som har pusset opp badet, så vil dette kunne gi grunnlag for et mangelkrav som selger kan stille ansvarlig for. Selgeren har imidlertid bare plikt til å gi opplysninger som vedkommende kjente til eller burde ha kjent til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og bare dersom mangelen på opplysningene har virket inn på avtalen.

Dersom du oppdager feil eller mangler, har du som kjøper ulike krav. Disse er nærmere forklart nedenfor:

• Retting: Kjøper kan kreve at selgeren retter opp i mangelen, såfremt det ikke forårsaker urimelige kostnader eller ulempe for selgeren. Hvis du enda ikke har betalt for boligen, så kan du holde tilbake en rimelig andel av kjøpesummen frem til feilen er rettet på.
• Prisavslag: Skulle selgeren nekte å rette opp feilen, så kan du kreve et prisavslag. Prisavslaget må imidlertid være forholdsmessig og ikke overstige kostnaden ved å rette feilen.
• Erstatning: Skulle du lide økonomiske tap som følge av mangelen, for eksempel at du må leie leilighet mens feilen blir rettet opp i, så har du også krav på erstatning for disse utgiftene.
• Heving av kjøpet: Hvis du oppdager vesentlige mangler eller feil ved boligen som kan kalles et avtalebrudd, så har du rett til å heve kjøpet og eventuelt kreve pengene tilbake dersom du allerede har betalt kjøpesummen. For å kunne heve kjøpet kreves det imidlertid at feilen av alvorlig og det skal relativt mye til for at vilkårene for heving skal være tilstede.

Viktig å huske på

For å gjøre det lettere for deg å huske alt du bør huske på overtakelsen har vi samlet en huskeliste nedenfor som du kan ta med deg når du skal ta over drømmeboligen din:

• Sjekk at alt som etter kjøpekontrakten skal følge med, faktisk følger med.
• Se om boligen er rengjort som avtalt.
• Se hvor du finner postkasse, søppelkasser og fellesarealer.
• Finn ut hvor tekniske installasjoner befinner seg, og spør eventuelt hvordan disse fungerer.
• Sjekk at boder og garasje er tømt og rengjort.
• Les av strømmåler og noter avlesningen i overtakelsesprotokollen.
• Lag en avtale med selger om betaling av fellesutgifter og strømforbruk.
• Sørg for at du får alle nøklene du trenger, også til eventuelle boder eller garasje.
• Hvis alt er i orden, signerer du overtakelsesprotokollen, men ikke nøl med å notere ned eventuelle avvik eller forbehold i denne.

Hvis du er på ferdigbefaring for en bolig under oppføring, er det lurt å også sjekke følgende:

• Sjekk at vannkraner og toalett fungerer som det skal, at dusjen fungerer og hellingen i gulvet er god nok til at vannet renne ned i avløpet problemfritt.
• Sjekk om det er skader i overflater, fliser, parkett, glass eller tak. Se også til at gulvet og veggene er rette ved å bruke et vater.
• Se om dører og vinduer kan lukkes og åpnes uten problemer og uten at det knirker.
• Sjekk om kjøkkenet har alt du har bestilt, inkludert alle skuffer og skap. Se til at de kan åpnes og lukkes som de skal, og at de sitter godt fast i veggen.
• Se om fugene er rene og hele.
• Sjekk om alle lysene fungerer som de skal.
• Kontroller at det ikke sprekker i listene.
• Finn ut om du har fått samme antall stikkontakter som avtalt og at disse står rett.
• Sjekk om viften over komfyren fungerer og om eventuelle varmepumper eller klimaanlegg fungerer som det skal uten at det lager for mye støy.

Helt til slutt må du sørge for at du får tinglyst skjøte. Når du får tinglyst skjøte, vil du motta et dokument hvor det fremgår at eiendommen er overført til deg. Dette er viktig å ha dersom noen andre skulle påstå at eiendommen tilhører dem, noe som er en risiko ved dobbeltsalg i tilfeller der eiendomsmegler ikke er involvert i salget. Den som først får tinglyst skjøte vil stå som rettmessige eier av boligen.