meglersmart
Søk
Vil du vite mer om kjøp av oppussingsobjekt? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om kjøp av oppussingsobjekt, og hvordan du tar fatt på et slikt prosjekt. Vi tar for oss lønnsomhet, lover og regler, viktige ting å huske på, samt en rekke nyttige tips og råd. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene når du kjøper et oppussingsobjekt.
For mange boligkjøpere kan det bli aktuelt å kjøpe et såkalt oppussingsobjekt. Kanskje er dette spesielt aktuelt i de større byene, som for eksempel i Oslo og Bergen, der boligmarkedet allerede er svært presset og vanskelig å komme inn på. Boliger med et visst moderniseringsbehov ligger gjerne ute for salg til en betydelig lavere prisantydning enn mer moderne boliger av tilsvarende størrelse i samme område.
Å kjøpe en slik bolig kan altså være en god mulighet for å få mer for pengene, både når det gjelder antall kvadratmeter, men også når det kommer til lokasjon på din nye bolig. Samtidig kan det som defineres som et oppussingsobjekt variere betydelig i standard. Noen ganger er det behov for en totalrenovering og modernisering av tekniske løsninger i hele boligen, mens det i andre tilfeller kan være nok med totalrenovering kun av visse rom og overflateoppussing av resten av boligen.
Det å kjøpe et oppussingsobjekt kan være aktuelt både for førstegangskjøpere og andre boligkjøpere. Noen velger å kjøpe et oppussingsobjekt for å bo der selv, mens andre ser på det som en måte å tjene penger på. For at prosjektet skal bli en suksess er det riktignok visse fallgruver man bør unngå, og visse ting man bør tenke gjennom både før og underveis i prosjektet. For eksempel bør man være obs på at visse deler av oppussingsarbeidet kan kreve søking til kommunen. Les videre for å få en forståelse av blant annet kostnader ved oppussingsarbeidet og hva man bør tenke på for at det skal lønne seg.
For å få et svar på hva det vil koste å ferdigstille et oppussingsobjekt, er det nødvendig å ta stilling til en rekke ulike faktorer. For det første vil den opprinnelige kjøpsprisen og standarden på boligen være svært relevant. I tillegg til dette må du altså legge til kostnader for arbeid, materialer og eventuelle søknadsprosesser i oppussingsarbeidet. Jo lenger unna ønsket standard boligen er, desto mer kostbart vil som regel oppussingen bli. Ønsker du å gjøre svært omfattende inngrep, kan det også bli nødvendig å søke til kommunen. Det å søke til kommunen er ikke gratis, men kostnadene varierer betydelig fra kommune til kommune. Du bør altså ta kontakt med plan og bygg i din kommune for å få greie på nøyaktige kostnader.
For å gi et inntrykk av kostnadsbildet i et typisk oppussingsobjekt har vi hentet inn prisdata fra Byggstart.no. Statistikken herfra viser at oppussing av leilighet i gjennomsnitt beløper seg til rundt 14.000 kroner per kvadratmeter. I noen tilfeller kan prisen per kvadratmeter komme opp i hele 25.000 kroner, eller ned i så lite som 8.000 kroner hvis man sparer kostnader i alle ledd og samtidig ikke støter på uforutsette problemer under byggeprosessen.
Ønsket standard: Hvilken standard man vil oppnå er en viktig driver av oppussingskostnaden. Svært eksklusiv standard og mange spesialtilpassede løsninger vil gjøre at ditt prosjekt vil kunne havne nærmere 25.000 kroner per kvadratmeter. For å holde seg i bunnsjiktet av dette prissjiktet kreves ikke bare økonomiske valg og god planlegging i hele prosessen.
Boligens tilstand: En lav oppussingssum fordrer også at boligen har enkel adkomst, ingen har noen skjulte skader eller mangler og ingen løsninger som hever kompleksiteten i arbeidene betydelig. For å få grundig innsikt i boligens tilstand er det viktig å lese prospekt og tilstandsrapport nøye på forhånd.
Bad og kjøkken: Mange boligkjøpere har et ønske om å holde kostnadene i oppussingen så lave som mulige. Gjennomsnittsprisene beskrevet over gir ikke nødvendigvis et komplett bilde av regnestykket. Årsaken til dette er at ikke alle kvadratmetere i en oppussing koster det samme. De største utgiftspostene er bad og kjøkken. Her kan du for eksempel ta en vurdering på om det kan være verdt å la oppussingen av et eller flere av disse rommene vente til en senere anledning, dersom du er redd budsjettet ikke skal strekke til.
Eldre boliger: Husk også at man i mange eldre boliger vil ha behov for å gjøre store endringer på boligens elektriske anlegg og kanskje også på andre tekniske løsninger. I mange tilfeller er det nødvendig med et helt nytt elektrisk anlegg.
Valg av entreprenør: Valg av rett entreprenør til arbeidene er også en stor og viktig driver av pris som mange boligeiere kanskje glemmer å ta hensyn til. Her bør du blant annet alltid sørge for å hente inn minst to, og aller helst tre ulike tilbud.
Det vil være like mange svar på dette spørsmålet som det finnes oppussingsobjekter. Hva som er lurt for nettopp deg og boligen du vurderer, vil avhenge av flere faktorer. For eksempel bør du ta en vurdering på hva du får igjen for å utføre oppussingsarbeidet. Er det for eksempel drømmebeliggenheten, eller en bygård du har svært lyst til å bo i, så kan det hende det er verdt det ekstra arbeidet med å pusse opp. Alt kommer an på hva slags ønsker du har og hvilket utgangspunkt du stiller med. Man kan gjerne skille mellom tre ulike typer:
De som vil pusse opp ny eller renovert bolig: En bolig trenger ikke være gammel og sliten for at man skal ha lyst til å pusse opp. Man kan vel så ofte ha et ønske om å pusse opp en relativt nylig renovert eller bygget bolig. Noen ganger har man for eksempel lyst til å male eller skifte gulv og kjøkkenfronter. Har man økonomien til det, kan det derfor være vel så lurt å kjøpe en ny eller nyrenovert bolig, hvor man kun trenger å pusse opp et par ting før man er fornøyd. Det er greit å ha i bakhodet at kostnadene for kjøp og totaloppussing av et eldre oppussingsobjekt til sammen kan koste like mye som en ny eller nyrenovert bolig.
De som har veldig spesifikke ønsker: Kanskje har du helt spesifikke ønsker til hvordan du ønsker at boligen din skal se ut? Da kan det hende at nettopp et oppussingsobjekt er noe for deg. Et oppussingsobjekt vil kunne gi deg en unik mulighet til å utforme og designe ditt drømmehjem, da mye i boligen likevel må byttes ut.
De som vil beholde litt av den gamle stilen: Du kan også være av typen som ikke ønsker å bytte ut et klassisk funkiskjøkken, og dermed ikke trenger å bruke like mye på oppussing av en eldre bolig som en annen kjøper ville ha gjort.
Kort sagt er altså verdien du legger i boligen kanskje noe annet enn selve kjøpesummen alene. Dermed er det vanskelig å svare på hvorvidt det er lurt å gå for et oppussingsobjekt. Det kan også være at man rett og slett ikke ønsker så høyt boliglån, og derfor velger å bo i et hus med lavere standard. Hvis det ikke haster med å pusse opp boligen, kan man eventuelt spare opp penger til å pusse opp ved en senere anledning.
Det er i alle tilfeller svært viktig å unngå de største feilene. En av de vanligste fallgruvene er å undervurdere prisen for oppussingen. Meglerne har ofte god greie på oppussingskostnader, og priser husene og leilighetene deretter, spesielt i byer som Oslo og Bergen hvor det er stor kamp om boligene. Merk deg hva boliger med dagens standard, med tilsvarende størrelse, koster i samme område. Ofte vil du trolig måtte gi omtrent det samme for å kjøpe og pusse opp et oppussingsobjekt.
Hvorvidt ditt potensielle oppussingsobjekt blir lønnsomt, kan altså sees på som et regnestykke. For å kunne regne deg frem til riktige forventede gevinst, må du være klar over alle faktorene som er involvert.
Budsjett og oversikt over hva som skal gjøres: Husk at planleggingen av et vellykket oppussingsprosjekt begynner allerede lenge før kjøp. Først og fremst er det viktig å bli klar over ditt budsjett. Sett deg godt inn i prospektet og gjør et overslag på hvilke arbeider du ser for deg at blir nødvendige. Slik kan du bli klar over mangler og problemområder du ellers ikke nødvendigvis ville oppdaget på forhånd.
Fukt, mugg og soppskader: Det er flere deler av boligen du bør skaffe deg oversikt over tilstanden til. For alle rom i huset er det viktig å holde utkikk etter fukt, mugg og soppskader. Du bør blant annet sjekke fuger og sprekker i fliser nøye. Også rundt vinduer bør du se etter tegn til fuktinnslipp. Tegn på fuktskader, eller skader som kan føre til fukt, er sprekker og rifter langs karmer, dugg på eller mellom glassene eller soppdannelse. I så fall vil du komme til å måtte skifte vinduer, noe som kan bli en stor utgiftspost.
Dårlig ventilasjon på bad og kjøkken: På baderom kan fuktskader ofte oppstå som følge av dårlig ventilasjon. Dårlig innslipp av frisk luft vil kunne gi dårlig eller i verste fall skadelig inneklima, så nytt ventilasjonsanlegg vil ofte kunne bli nødvendig. Ventilasjon og avtrekk bør også kontrolleres på kjøkkenet. På bad i boligen bør du også sjekke helningsgrad mot sluk, som bør være tilstrekkelig til at det ikke oppstår ansamlinger av vann.
Dårlig isolasjon og drenering: Også i kjeller er fukt et tilbakevendende problem, blant annet på grunn av dårlig isolasjon og drenering. Ny drenering og isolasjon vil også kunne bli en betydelig utgiftspost som kan gjøre prosjektet mindre lønnsomt.
Utvendig kledning og tak: På hus bør du i tillegg ta en vurdering av utvendig kledning og tak. Dersom disse krever utskiftning i nærmeste fremtid, vil også dette kunne bli en stor budsjettpost.
Tilstandsrapport: Du bør be megler om tilstandsrapport for boligen, og dokumenter som viser tidligere utført arbeid. På denne måten kan du kontrollere at tidligere arbeider er utført i henhold til forskriftene.
Større ansvar på selger etter lovendring: 1. januar 2022 kom det nye krav til salg av bolig og tilstandsrapport, noe som kort oppsummert vil si at alle feil, mangler og utført arbeid i boligen må være dokumentert. Endringene gjør at mye av ansvaret som tidligere lå hos kjøper nå har blitt forflyttet til selger. Når det er sagt, må man ha realistiske forventinger til eldre boliger, og man kan derfor ikke klage på enhver udokumentert feil og mangel i den forbindelse. Du kan lese mer om de nye endringene i vår guide om endringer i avhendingsloven 2022.
Gjør et prisoverslag: Når du har en viss oversikt over hvilke arbeider som bør gjennomføres, kan det være en god idé å sette opp disse i en prioritert rekkefølge. Deretter bør du gjøre et overslag over hva de ulike delene av arbeidet vil koste. På denne måten vil du til slutt sitte igjen med all informasjonen du trenger for å finne ut hvilke arbeider du har råd til å få gjort umiddelbart, og hva som eventuelt må vente til senere. Basert på denne informasjonen kan du ta en avgjørelse på hvorvidt du bør by på boligen eller ikke.
Anbudsprosess: Dersom du velger å legge inn bud og vinner budrunden, kan du begynne å kontakte entreprenører. Dette kalles anbudsprosessen. Forhåpentligvis har du allerede et visst underlag for prising klart, i og med at du har planlagt hva som bør bli gjort av arbeider. Husk; for at tilbudene du mottar av entreprenør skal være mest mulig nøyaktige, bør underlaget for prising være så nøyaktig som mulig. Når tilbudene er mest mulig nøyaktige, blir det også lettere å sammenligne tilbud fra ulike aktører i anbudsprosessen. Du kan enten hente inn tilbud på egenhånd eller benytte deg av en anbudstjeneste. Byggstart er et eksempel på en gratis anbudstjeneste, hvor du kan få tilbud fra tre kvalitetssikrede entreprenører til prosjektet ditt.
Etter at du har valgt den entreprenøren som kan tilby en oppussing av høy kvalitet, og som også kan utføre arbeidene rimelig og raskt, kan oppussingen begynne.
I utgangspunktet er som regel ikke oppussing av hus og leilighet søknadspliktig. Det finnes derimot flere unntak. Her tar vi for oss en oversikt over de mest vanlige tiltakene som vil utløse søknadsplikt som en del av et oppussingsprosjekt:
Endring i bærende struktur: Det vil bli nødvendig å søke til kommunen dersom arbeidene du vil ha utført medfører inngrep i bærende struktur. Det vil si at dersom du skal flytte eller gjøre endringer i bærevegger, vil du måtte søke til plan og bygningsetaten i din kommune. Dette vil du komme til å måtte gjøre i samarbeid med ansvarlig søker, som regel en arkitekt, byggmester eller annen fagperson.
Endre bruken av et rom: Bruksendring vil i juridisk sammenheng si at rommets tiltenkte funksjon endres fra tilleggsdel til hoveddel. I praksis vil det si at du må søke til kommunen dersom du vil gjøre om bod eller lignende til et rom ment for opphold, for eksempel stue eller soverom. Skal du gjøre om en del av stuen til bod, altså endring motsatt vei, trenger du derimot ikke søke til kommunen.
Fasadeendring: Skal du utføre endringer som medfører betydelige endringer på boligens fasade, blir du nødt til å søke til kommunen. Dette gjelder for eksempel endring i størrelsen eller antall vinduer.
Våtrom, bad og kjøkken: Fra og med 1. januar 2012 ble det ikke lenger nødvendig å søke til kommunen for å gjøre endringer, rive eller reparere våtrom og kjøkken. Dette gjelder såfremt ikke boligens branncelle brytes. Brytes derimot branncellen blir du nødt til å søke. Som en tommelfingerregel brytes branncellen dersom sluk eller soilrør endres, i boliger med etasjeskille av tre. Er etasjeskillet i betong, er det ikke nødvendigvis sikkert at du trenger å søke.
Endring av boenheter: Det å bygge ny boenhet eller slå sammen boenheter, vil alltid utløse søknadsplikt til kommunen.
Ildsted og skorstein: Her skiller man mellom arbeid på ildsted og arbeid på skorstein. Skal du utføre endringer, reparere eller installere ildsted innenfor en og samme branncelle (som regel det samme som boenhet) trenger du ikke søke. Skal du derimot gjøre noen som helst form for arbeid på skorstein, er det nødvendig å søke til kommunen. Vær også obs på at uansett om du er søknadspliktig eller ikke, er du nødt til å melde fra om alle endringer som gjøres på ildsted. Dette kravet stilles for at brannvesenet skal ha oppdatert informasjon i nødstilfeller.
I tillegg til punktene nevnt her, finnes det også visse andre tiltak som kan medføre søknadsplikt for ditt oppussingsobjekt, for eksempel oppføring av påbygg og underbygg, samt tilbygg over 15 kvadratmeter. Det vil derfor være lurt å forhøre seg med kommunen du bor i dersom du er i tvil. Direktoratet for byggkvalitet har også en god digital veileder som kan gi en indikasjon på hvorvidt du blir nødt til å sende byggesøknad for ditt prosjekt. Som regel har ofte en dyktig entreprenør også god greie på søknadsregler og kan være behjelpelig med veiledning rundt hva som krever søking.
Helt til slutt har vi samlet opp noen punkter det er viktig å huske på underveis i prosessen:
