meglersmart
Søk
Vil du vite mer om BRA-i, BRA-e, BRA-b og BRA bruksareal? I 2024 ble det lansert nye arealbegreper som erstattet tidligere P-rom og S-rom. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om de nye arealbegrepene, hva som er forskjellen på de gamle og de nye og hva de har å si for boligselgere. Er du usikker på hva de nye begrepene egentlig betyr? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
I 2024 kom det nye arealbegreper som endret betydelig på hvordan areal, og særlig bruksareal, blir dokumentert og markedsført ved boligsalg. Den tidligere fordelingen av bruksareal som enten P-rom (primærrom) eller S-rom (sekundærrom) utgikk fullstendig - de nye begrepene skiller ikke mellom oppholdsrom og lagerrom i det hele tatt. I stedet består nå bruksareal av internt areal og eksternt areal samt innglassede balkonger.
Det som er viktigst å fremheve er at endringene som kom i 2024 ikke fører til at det totale arealet endres - boligselgere vil hverken oppleve å få tildelt mer eller mindre kvadratmeter med bruksareal. Videre vil ikke endringen påvirke verdien på boligen, som uansett avhenger en rekke ulike variabler så vel som markedet.
Hensikten med endringen er å gjøre det enklere for forbrukere å forstå de ulike begrepene og hvor mye areal boligen faktisk disponerer. Ved å fjerne skillet mellom S-rom og P-rom, fokuserer man på hvor stort areal boligen faktisk disponerer. Det skal like fullt være mulig å finne ut hvilke deler av boligen som er oppholdsrom og som er lagerrom, men det vil ikke være fremhevet like direkte som før. Med denne endringen unngår man også en vanlig misforståelse rundt lovlighet: Inndeling i P-rom S-rom baserte seg nemlig ikke på hva rommet faktisk var godkjent for, men hvordan det ble brukt. Da var det tilfeller hvor folk antok at primærrom automatisk var godkjente rom, noe som ikke nødvendigvis var tilfellet.
I stedet for å skille mellom primærrom og sekundærrom, skilles det nå hovedsakelig mellom internt og eksternt areal. Internt areal er kvadratmeterne som hoveddelen av boligen består av - selve leiligheten eller huset. Eksternt areal er areal som boligen disponerer, men som er fysisk adskilt med separat inngang, for eksempel en utebod.
Både internt og eksternt bruksareal består av av det som tidligere ble kalt primærrom og sekundærrom, uten at det skilles mellom disse. Internt areal består altså av både lagerrom som boder og oppholdsrom som stuer uten at disse registreres forskjellig. Inndelingen i eksternt og internt bruksareal gir boligkjøper en bedre oversikt over det faktiske arealet som er i hoveddelen av boligen og i eksterne deler.
Det er også introdusert en rekke andre begreper for ulike former for areal. Innglassede balkonger har blant annet fått sin egen kategori. Bruksareal (BRA) består nå av internt, eksternt og innglasset areal sammenlagt.
Utover bruksareal er det også introdusert egne begreper for TBA- terrasse- og balkongareal, ALH og GUA. TBA kalles også noen ganger åpent areal, og er areal tilhørende åpne balkonger, altaner og terrasser - som ikke er innglasset. ALH er areal med lav himlinshøyde og GUA står for gulvareal. Se en full gjennomgang av de nye begrepene i begrepsoversikten i neste seksjon.
Reglene for arealoppmåling får vi fra NS 3940 som er standarden for arealmåling, og benyttes av takstbransjen, meglerbransjen, utbyggere, arkitekter, finansnæringen og flere. Fordelen ved at alle disse bransjene følger samme standard er at informasjonen som blir gitt til forbrukere er den samme. Nå er det altså tatt grep for å gjøre informasjon enklere og mer tilgjengelig.
Sammen med innføringen av den nye standarden for arealoppmåling ble det introdusert en rekke nye begreper, med den naturlige konsekvens at mange gamle begreper ble utdaterte.
Det er med andre ord litt å gjøre seg kjent med om man kun er kjent med de gamle, utdaterte begrepene. Ferske boligkjøpere slipper omstillingen, men det er like fullt nødvendig med en innføring i disse arealbregrepene. De er helt essensielle når man skal kjøpe en bolig, og det er viktig at man ikke lar seg forvirre av de mange begrepene og forkortelsene. De ser heldigvis mer kompliserte ut enn de faktisk er.
Under følger en oversikt over begrepene du må kjenne til når du skal kjøpe bolig.
BRA: BRA er bruksareal, altså summen av alle flatene i boligen hvor det er tilstrekkelig takhøyde. Med de nye reglene tilsvarer BRA summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b sammenlagt. Bruksareal er viktig for verdisetting, og for potensielle kjøpere som vil vite størrelsen på boligen.
BRA-i: BRA-i er internt bruksareal. Dette omfatter alle flater internt i hoveddelen av boligen med tilstrekkelig takhøyde, uavhengig av hva slags rom det er. Kjellere og boder må ha direkte adkomst til hoveddelen. BRA-i omfatter både S-rom og P-rom uten skilnad.
BRA-e: BRA-e er eksternt areal og omfatter alt areal som følger med boligen eksklusivt, men som ikke er direkte tilkoblet boligens hoveddel. Dette vil for eksempel være eksterne boder og hagestuer som ligger frittliggende, men også kjellere man kun kan nå gjennom en separat inngang. Heller ikke her skilles det mellom P-rom og S-rom.
BRA-b: BRA-b er veldig enkel å forholde seg til - dette begrepet omtaler utelukkende innglassede balkonger, verandaer eller altaner.
TBA: Terrasse- og balkongareal er det samme som åpent areal. Det tilsvarer terrasser, balkonger og åpne altaner som er tilknyttet boligen. Det inkluderer ikke innglassede balkonger, og inkluderes ikke i bruksareal.
Åpent areal: Åpent areal er det samme som TBA.
GUA: GUA er gulvareal. I motsetning til BRA begrenses ikke beregningen av gulvareal av takhøyde. Gulvareal er rett og slett summen av flater med gulv, også der det er lavt eller skrått tak. GUA tilsvarer som sådan BRA + ALH.
ALH: ALH står for Areal med Lav Himlingshøyde, og inkluderer arealer hvor taket er for lavt til å inkluderes i bruksareal. Dette kan for eksempel gjelde skråtak eller andre lave tak. Legger man ALH sammen med BRA, får man gulvarealet. GUA og ALH er særlig gunstig å oppgi for loftsleiligheter og andre boliger hvor større deler av arealet har lavt tak, for å bedre få frem arealet som faktisk er tilgjengelig.
BYA: BYA er bebygd areal, altså summen av bygningsareal på tomten. BYA måles fra utsiden av ytterveggene. Bebygd areal er viktig å kjenne til i forbindelse med tomtens utnyttelsesgrad.
Utnyttelsesgrad: Utnyttelsesgraden forteller deg hvor mye av eiendommen din kan være bebygd. Kommunen angir eiendommer maksimalt tillatt utnyttelsesgrad i reguleringsplaner, og disse bestemmer hvor stor andel av tomten kan være bebygd. Vil du bygge utover dette, må du søke om tillatelse av kommunen. Utnyttelsesgrad oppgis gjerne eksempelvis slik: 20 % BYA - altså maksimalt 20 prosent av tomten kan bestå av bebygd areal.
Bruttoareal: Bruksareal måles frem til der veggene begynner. Bruksareal slutter derimot der ytterveggene slutter, ved grensen mot friluft. Bruksareal omfatter som sådan bruksareal pluss ytterveggene.
Tomteareal: Tomtearealet omfatter hele eiendommen man kjøper, inkludert arealet boligen opptar og disponibelt uteareal.
Arealoppmåling er en viktig og grunnleggende del av boligsalg. Skal du selge boligen, vil dette bli gjort av en bygningssakkyndig (tidligere kalt takstmann) i forbindelse med tilstandsrapporten. Tilstandsrapport er et av de viktigste dokumentene når man selger og kjøper bolig - den baserer seg på en teknisk undersøkelse av boligens tilstand. Rapporten tar for seg ulike rom og bygningsdeler, og tildeler dem en tilstandsgrad basert på funnene til den bygningssakkyndige.
Det er viktig å huske på at denne målingen utføres fysisk av den bygningssakkyndige, og kan derfor variere noe fra areal oppgitt i byggemeldte tegninger. Dette kan blant annet være fordi bygningssakkyndige ikke har mulighet til å måle områder som for eksempel skjulte sjakter. Det kan også være behov for en skjønnsmessig vurdering av arealet i noen tilfeller, for eksempel der areal eller skiller ikke enkelt lar seg måle. I så fall vil det være opp til den enkelte bygningssakkyndige å foreta en skjønnsvurdering.
Det er også viktig å huske arealopplysningene ikke skjelner mellom primærrom og sekundærrom som tidligere, og bruksareal vil heller ikke skjelne mellom lovlige og ulovlige rom. Ulovlige rom vil være rom som er bruksendret, fra for eksempel en bod til et bad, uten at det har blitt søkt om. Slike rom vil få sitt areal målt på lik linje med resten av boligen. Det er derfor viktig å lese nøye gjennom tilstandsrapporten og andre boligdokumenter for å sjekke hvorvidt rom er lovlige.
Bruksareal inkluderer kun arealet som anses som “måleverdig”. For at boligareal skal anses som måleverdig for bruksareal, må det ha en takhøyde på minst 1,9 meter og en bredde på minst 60 cm. Skråtak er litt mer komplisert, og måles slik: Skråtakareal som er inntil 60 cm nær områder med minimumshøyden 1,9 meter inkluderes i måleverdig areal. Arealet må også være tilgjengelig via adkomst som en dør, trapp eller stige.
Merk at sjakter, skorsteiner, innvendige søyler og tilsvarende anses som en del av BRA, og skal måles opp selv om arealet ikke har gulv eller tilkomst, til tross for kravene over. Ved usynlige sjakter, skal disse måles opp dersom det fremlegges tegninger som viser sjaktene.
Det er vanlig at meglere samarbeider med bygningssakkyndige, og at du da får foreslått et foretak i forbindelse med boligsalget. Det er også fullt mulig å finne og kontakte takstforetak på egen hånd. Det finnes flere å velge mellom, både større og mindre aktører. Norsk Takst er en bransjeorganisasjon for bygningssakkyndige, og du kan finne takstmenn i ditt område gjennom deres nettsider. NITO - Norges ingeniør- og teknologorganisasjon, har også en portal som gir deg oversikt over takstmenn som er medlemmer i NITO.
Det er viktig at du velger en takstmann med god kompetanse. Takstingeniør er ikke en beskyttet tittel som for eksempel arkitekt, og det eksisterer ingen formelle, nasjonale krav for takstbransjen. Det kan gjerne variere hva slags bakgrunn takstmenn har, men den er gjerne, og burde være, byggteknisk. De kan for eksempel ha byggmesterutdanning, og tidligere arbeidet som blant annet ingeniør eller mur- eller tømrermester. Det finnes ingen enkel sertifisering for takstmenn, men det finnes flere utstedt av ulike aktører. Ulike organisasjoner har gjerne ulike krav til sertifisering. Norsk Takst er en av de mer etablerte aktørene som utsteder sertifiseringer.
Reglene for arealoppmåling oppgis i NS 3940. NS står for Norsk Standard. Den nye standarden som ble gjeldende i 2024 heter NS 3940:2023, og erstatter den gamle fra 2012 NS 3490:2012. Standarden gjelder for areal- og volumberegning av alle typer bygninger, og i alle livsfasene til et bygg; fra prosjektering og byggesaksbehandling til taksering og forvaltning. Den angår som sådan mange ulike fagområder i BAE-næringen (Bygge-, anleggs- og eiendomsnæringen), og endringene rammer alle fra eiendomsmeglere og bygningssakkyndige til eiendomsutviklere og finansfolk.
Standarden utarbeides av en komité med representanter fra hele næringen så vel som offentlige etater. Komiteen heter SN/K 004 Areal- og volumberegninger av bygninger og har medlemmer fra disse aktørene:
Endringer angår i hovedsak hvordan areal skal markedsføres. Hensikten er å gjøre begrepene mer forståelige for forbrukere og å samkjøre bruken på tvers av hele næringen så vel som gjennom hele verdikjeden. Den nye standarden angår altså i første omgang kun arealangivelse for omsetning og utleie av bygg. Ved prosjektering er det enn så lenge fortsatt gammel standard som gjelder per TEK 17, ifølge Norsk Eiendom.
De færreste boligkjøpere trenger å forholde seg til NS 3940 utover å gjøre seg kjent med hva de ulike arealbegrepene betyr. Standarden eksisterer mer for næringslivet enn for privatpersoner.
Regelverk som derimot er mer relevante for privatpersoner, og da boligselgere- og kjøpere, er avhendingsloven og bustadsoppføringslova. Førstnevnte setter føringer for salg av brukte boliger mellom privatpersoner, og sistnevnte angår avtalen mellom forbruker og entreprenør ved kjøp av nybygg.
I avhendingsloven finner du blant annet informasjon om selgers plikter, forbud mot å selge boliger “som de er” og forskriften for godkjente tilstandsrapporter.
Bustadsoppføringslova omtaler krav til entreprenørens arbeid, fremgangsmåte ved forsinkelser og informasjon rundt mangler og reklamering.
Da P-rom og S-rom fortsatt ble brukt, var det gjerne ønskelig å få mest mulig areal vurdert som P-rom ettersom det var mest verdifullt. I dag er ikke dette lenger en problemstilling, men det er unektelig fortsatt slik at primærrom har høyere verdi enn sekundærrom. Primærrom er rom som bad, kjøkken, stue og soverom mens sekundærrom er rom som boder, hagestuer, kjellere og loft. Oppholdsrom som er godkjent for varig opphold og beboelse, som primærrom, er naturlig nok mer ettertraktet enn boder og råkjeller som ikke er innredet for, eller godkjent for, varig opphold.
Selv om man ikke lenger skiller mellom P-rom og S-rom ved boligsalg kan man fortsatt tjene på å endre bruken av et rom. Dette vil som oftest kreve en søknad om bruksendring til kommunen samt potensielt byggearbeid for å møte kravene som stilles til oppholdsrom. I noen tilfeller kan dette være relativt enkelt gjort, som for eksempel ved å gjøre en bod om til et toalettrom, eller det kan være ganske krevende, for eksempel ved innredning av loft og kjeller.
Et alternativ kan være å “pynte” litt på lagerrommene, og vise hvordan de kan brukes slik de er. En uinnredet kjeller kan brukes som trimrom, og det er mulig å innrede boder og hagestuer pent med arbeidsbenker, hyller og mer.
Merk at P-rom også kunne være rom som ikke nødvendigvis var godkjent for varig opphold dersom rommet fortsatt ble brukt i det daglige - for eksempel et uinnredet rom med fastmonterte treningsapparater. P-rom tilsvarte som sådan ikke automatisk godkjente oppholdsrom.
Uansett om det er snakk om oppholdsrom eller lagerrom er det alltid ønskelig med mest mulig bruksareal. Antall kvadratmeter bruksareal er den viktigste faktoren i en verdivurdering - jo flere kvadratmeter, desto høyere pris. I tillegg til dette er antall soverom, peis, uteplass, parkering og antall bad andre viktige faktorer ved en verdivurdering.
Sant nok avhenger bruksareal av faktiske, fysiske forhold, og man må som sådan gjøre fysiske inngrep i boligen om man vil øke bruksarealet. Dette er fullt mulig, men ikke nødvendigvis enkelt eller rimelig.
En måte å få mer bruksareal er å gjøre areal som ikke vurderes som måleverdig om til måleverdig areal. Dette vil som oftest kreve at takhøyden heves for å nå minstekravet om 1,9 meter. Gjør skråtak at mesteparten av loftstuen ikke er måleverdig, kan heving av skråtaket endre vesentlig på bruksarealet. Dette kalles takopplett - når du hever sidene på et skråtak. Det er hverken enkelt eller rimelig. Takopplett koster gjerne rundt en halv million, og kan godt koste mer enn én million. Å heve vanlige tak koster i snitt rundt 26.000 kroner per kvadratmeter. Har du da et loft på 30 kvadratmeter, kan dette koste ca. 780.000 kroner.
Om du utvider boligen i form av et tilbygg (i bredden) eller et påbygg (i høyden), vil du kunne skaffe mange nye kvadratmetre. Det er imidlertid viktig å påpeke om at dersom dette gjøres kun for verdivurdering, er det et stort sjansespill. Kostnaden ved å utvide boligen er såpass høy at det er langt fra garantert at du vinner noe på det. Særlig ved påbygg, det dyreste alternativet, er det motsatte mer sannsynlig. Har du imidlertid en bolig i et svært ettertraktet område hvor potensielle kjøpere har høy betalingsvilje, er det mulig at du tjener på det.
Det anbefales generelt ikke å bygge på boligen, eller å heve taket på boligen, utelukkende for å få høyere verdivurdering. Men dersom det er en god stund til du skal flytte, og du trenger mer plass, er det en annen sak. Verdi kan tross alt måles på flere måter, og om du selv kan nyte den ekstra plassen du kjøper deg, har dette sin egen verdi som ikke skal kimses av.
Det er dessverre sjeldent noen enkle og billige måter å øke bruksareal - dette er også en av grunnene til at kvadratmetre er så dyrebare. Om du vil øke verdien på boligen, kan det være enklere å gjøre dette på andre vis. Kan du for eksempel skaffe et nytt soverom ved å sette opp en lettvegg, er dette en langt tryggere investering.
Det viktigste å huske på er at de nye arealbegrepene i grunn ikke har noen praktiske betydninger for boligsalg og arealoppmåling. Du får hverken mer eller mindre areal med de nye arealbegrepene - du hverken taper eller vinner på endringene.
Endringene påvirker hvordan boligers areal skal kommuniseres, og hvordan ulike arealer skal deles inn. Bruksarealet er det samme uansett om det måles med primærrom og sekundærrom eller med internt, eksternt og innglasset areal.
Tidligere kunne boligselgere etterstrebe å få mest mulig av arealet målt som primærrom. Denne problematikken utgikk da de nye begrepene trådte i kraft. Dette fjerner et usikkerhetsmoment ved arealoppmåling - det er lite som overlates til takstpersonens skjønnsvurdering.
Det forekommer hvert år flere konflikter rundt arealoppmåling ved uenighet om korrekt areal. Det er dermed viktig at oppmålingen blir nøyaktig, for å sikre riktig fremstilling av bolig og forhindre senere konflikter og boligtvister. Derfor er det viktig med en erfaren og kompetent bygningssakkyndig som er godt kjent med, og oppdatert på, reglene for arealoppmåling, slik at alt blir riktig.
