Vil du vite mer om hva en megler er? Er du usikker på hvordan du skal velge riktig megler? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om pris, prosessen, hvordan du kan spare penger, hva en megler gjør, om du kan selge boligen din uten megler, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Hvorfor brukes eiendomsmeglere?

For de aller fleste av oss er kjøp og salg av bolig noe som er svært avgjørende og risikabelt for privatøkonomien, og for å sikre at alt går riktig for seg velger de aller fleste å benytte seg av en megler. Det er heller uvanlig at boligsalg gjøres privat, uten at fagpersoner er involvert, selv om det kan bety at man sparer en god del penger. Tryggheten som ligger i at en megler tar seg av både prosessen, det juridiske og har kontroll på nødvendige dokumenter vil for mange være verdt prisen.

Eiendomsmegler er en beskyttet tittel, så det er ikke slik at hvem som helst kan påberope seg denne fagkunnskapen. Siden 2007 har det vært et krav at man må gjennomføre en treårig bachelorgrad i eiendomsmegling, og tittelen kan bare brukes av personer som deretter har bestått eiendomsmeglereksamen, etterfulgt av to års praksis. Deretter vil vedkommende få utstedt et eiendomsmeglerbrev fra finanstilsynet dersom han eller hun blir offisielt godkjent som eiendomsmegler. På den måten kan du som forbruker være trygg på at handelen foregår på en korrekt måte, da kjøp og salg av bolig er strengt lovregulert.

Selve utdanningen er altså en blanding av teori og praksis, der både økonomi, marked og organisasjon står sentralt. I tillegg setter eiendomsmeglingsloven strenge krav til hvordan megler skal gjennomføre salget, og hvordan forholdet skal være til både selger og kjøper av boligen. For eksempel skal megler opptre åpent både overfor kjøper og selger av  boligen, og gi ut alle opplysninger som kan være relevante for boligsalget.

Meglerens oppgaver er mange og varierte. Mange ser for seg at den primært består av annonsering, visning og formidling av bud til selger, men jobben omfatter en god del mer enn det. Oppgavene til en megler vil blant annet være:

• Gjennomføre en verdivurdering av boligen basert på meglerens kunnskap om markedet, herunder det lokale nabolaget, boligtype og andre relevante faktorer.
• Være rådgiver i forbindelse med den praktiske gjennomføringen av salget, og planlegge dette på best mulig måte i samarbeid med selger.
• Klargjøre boligen for annonsering og visning slik at boligen blir presentert på best mulig måte både i virkeligheten og på bilder som skal brukes i annonsen.
• Lage prospekt og annonse, og sørge for at annonsen kommer ut i relevante kanaler.
• Forberede og arrangere visning for potensielle kjøpere på selgers vegne.
• Ha ansvar for at budrunden gjennomføres i henhold til det gjeldende lovverket.
• Sørge for nødvendig dokumentasjon og papirarbeid, blant annet innhenting av rapporter, utfylling av skjemaer, tinglyse transaksjonen, tilby forsikring og formulere avtalen mellom kjøper og selger.
• Håndtere det økonomiske oppgjøret når salget er i boks.

‍
En ting som er viktig å huske dersom du skal kjøpe bolig, er at lønnen til megleren ofte er provisjonsbasert. Det vil si at megleren vil være interessert i å selge boligen til en høyest mulig pris, akkurat som selger av boligen. Det kan derfor lønne seg å holde kortene tett til brystet, og minne deg selv på at megleren først og fremst er ansatt av og jobber for selgeren av boligen.

Prisen for å ansette en megler

Det er mange faktorer som spiller inn på hvor mye du må betale for en megler, både beliggenhet, boligtype og konkurransesituasjonen mellom ulike meglere kan ha stor betydning for prisen. I tillegg er lønnen ofte provisjonsbasert, slik at en dyr leilighet vil være dyrere å selge enn en billig leilighet.

Helt gjennomsnittlig ligger prisen på rundt 100.000 kroner i salgskostnader for boliger i Norge, og de fleste meglere opererer med en minimumsprovisjon på mellom 20.000 og 50.000 kroner. Samtidig er alle meglere pålagt å tilby timebetaling til de som måtte ønske dette, noe som kan være praktisk dersom du bare trenger megler til enkelte deler av salgsprosessen. Timeprisen vil i slike tilfeller være mellom 2000 og 3000 kroner.

Det kan lønne seg å innhente tilbud fra flere ulike meglere. Ulike meglere vil nemlig ofte komme frem til ulike verdivurderinger, selv om de bygger på det samme faktagrunnlaget. Både boligen, boligens beliggenhet og selve markedet vil påvirke prisen, men det samme vil meglerens skjønnsmessige vurdering, og dette kan ha relativt stor innvirkning på den endelige prisen.

I tillegg kan det lønne seg å undersøke grundig hva som er inkludert i prisen du får fra de ulike meglerne, da det ikke alltid er slik at den som tilbyr lavest provisjon er den som har det beste tilbudet. Det er flere ting som ofte ikke er inkludert i meglers provisjon, og som du dermed må regne med å betale for i tillegg.

Markedsføring er for eksempel noe som utgjør en stor del av kostnadene, og prisen vil ofte komme på toppen av prisen for selve megleren. Ofte kan du få en annonsepakke med markedspakke, der prisen gjerne startet på rundt 15.000 kroner, men ofte ligger på mer enn 20.000 kroner. I tillegg kommer kostnader for boligstyling, boligselgerforsikring, og 3D-tegning til prospekt og annonse.

Flere ting som ofte ikke er en del av meglers provisjon inkluderer:

• Visninger, 2000 - 4000 kroner per visning
• Fotografering av boligen, ca. 4000 kroner
• Rapport fra boligsakkyndig (takstmann), 7000 - 20.000 kroner
• Planlegging og tilrettelegging for salg, ofte rundt 15.000 kroner
• Oppgjørsgebyr, rundt 7000 kroner
  

Tilbudet fra megler består som nevnt ofte av en provisjon for hele kjøpesummen, oppgitt i prosenter. Det vil si at megleren vil tjene på at du tjener mye på salget. Vanligvis vil denne prosenten ligge på mellom 1-4 % av kjøpesummen, gjennomsnittlig på 2 %. Markedsmessige forhold, avstand fra meglerkontoret til boligen, antatt arbeidsmengde og forventet salgssum er faktorer som kan påvirke provisjonsprosenten.

Tidligere hadde meglere anledning til å benytte seg av progressiv provisjon, som vil si at de kunne ta en høyere provisjon dersom salgsprisen kom over en viss sum. For eksempel 2% av summen opp til 3 millioner, og 4% på alt over 3 millioner. Dette er ikke lenger lovlig. Det er også mulig for deg som selger bolig å avtale en fastpris for meglertjenesten, basert på for eksempel timebetaling.

Greit å vite om boligsalg

Selv om megler som oftest vil ha hovedansvar for det meste av dokumentasjon, rapporter og kontrakter, kan det være greit å vite hva de ulike tingene innebærer. Hvis du ønsker å spare penger på deler av prosessen er det nemlig enkelte ting du kan gjøre selv dersom du føler deg trygg nok på din egen kompetanse.

Teknisk tilstandsrapport er en rapport som utarbeides av en takstmann, og skal avdekke alt av feil og mangler ved boligen. Denne må være klar før boligen legges ut på markedet. Ifølge avhendingsloven er du forpliktet til å informere eventuelle kjøpere om all relevant informasjon om boligens tekniske standard, men det er ikke påbudt at dette gjøres ved hjelp av en tilstandsrapport. Rapporten vil imidlertid representere en trygghet for begge parter, siden den er utarbeidet av en nøytral tredjepart og fagperson. 1. januar 2022 kom det en egen forskrift som stiller krav til en mer detaljert tilstandsrapport enn tidligere, noe som skaper ytterligere trygghet for begge parter.

Budrunden er en formalisert prosess som følger bestemte regler, og Norges Eiendomsmeglerforbund har utarbeidet reglene for budgivning. Her står det blant annet at alle bud skal være skriftlige, i tillegg til at de skal loggføres i en budjournal sammen med nøyaktig tidspunkt, beløp og akseptfrist med mer. Alle bud er bindende.

Kjøpekontrakten skal dekke alle juridiske forhold, og det vil lønne seg å benytte en mal til dette formålet. Den skal fylles ut av selger og kjøper i fellesskap, gjerne sammen med advokat eller megler.

Skjøte dokumenterer eierskiftet av boligen. Formelt kalles dette tinglysning av eierskiftet, og er en offentlig registrering av avtalen i kjøpekontrakten.

Boligselgerforsikring vil helt eller delvis kunne dekke ditt ansvar overfor kjøper dersom det skulle oppstå en konflikt i etterkant av overtakelsen. Dette kan være en trygghet både for deg og kjøper av boligen, spesielt dersom boligen er av en eldre type, der det er en viss risiko for skjulte feil eller mangler som ikke har kommet frem i tilstandsrapporten. Med forskriften om krav til mer detaljert tilstandsrapport, gjeldene fra januar 2022, skal alle feil og mangler hovedsakelig avdekkes. Men med eldre boliger er ikke det alltid mulig.

Boligkjøperforsikring er kjøperens svar på boligselgerforsikring, og sikrer kjøper hjelp fra spesialiserte advokater dersom det skulle oppstå en tvist mellom kjøper og selger. Forsikringen gjelder i 5 år.

Verdivurdering av boligen vil gi et inntrykk av hva boligen er verdt, og er basert på en rekke ulike faktorer som inngår i meglers vurdering. Dette er nyttig å vite før du skal selge og kjøpe, slik at du vet omtrent hvor mye du kan bruke på å kjøpe ny bolig.

Prisantydning er basert på verdivurderingen av boligen, men i motsetning til verdivurderingen er prisantydningen noe som avgjøres i samsvar med hva boligeier ønsker å selge boligen for. Prisantydningen bør ikke settes lavere enn det selger er interessert i å selge for, men det er også viktig å understreke at den ikke er bindende. Selger kan avslå eller akseptere hvilket som helst bud.

‍Verditakst og lånetakst er to ulike ting, som baserer seg på den samme vurderingen. Verditaksten er takstmannens anslag av markedsverdien basert på en gjennomgang av eiendommen. Lånetaksten sier noe om hvor mye boligen kan belånes med, og vil som oftest være på 80 - 90 % av verditaksten. Dette danner videre grunnlaget for hvor mye banken vil gi deg i lån.

Hvordan velger megler

For å få solgt boligen til en god pris er det som tidligere vist viktig å velge riktig megler. Det som kanskje er viktigere enn å velge et stort og anerkjent meglerhus er å finne en megler du faktisk liker, som kan presentere boligen din på en god måte. Men hvordan vet du at du har funnet riktig megler?

Når megler er på befaring kan du med fordel be han eller hun om å holde en kort visning av boligen din for deg, slik at du får et inntrykk av hvordan vedkommende vil oppføre seg. Her kan du også stille spørsmål om boligen for å høre hvordan megleren svarer. Engasjement og kreativitet kan være viktigere enn lang erfaring, siden eiendomsmegler har blitt en beskyttet tittel kan du uansett være trygg på at vedkommende har den formelle kompetansen i orden.

Nedenfor har vi laget en kort sjekkliste med punkter du kan ha i bakhodet når du leter etter den perfekte megleren til din bolig:

1. Innhent flere tilbud fra ulike meglere, og be om å få disse skriftlig slik at du kan sammenligne styrker og svakheter. Prisen mellom ulike meglere kan variere mye, det samme kan vurderingen deres av boligen din gjøre, så hør hva de har å si om boligen din før du bestemmer deg.
2. Prisen på meglertjenester er noe du godt kan prute på, og du får gjerne en bedre pris dersom megleren vet at du sammenligner priser mellom flere tilbydere. Husk også at en megler som er veldig billig ikke nødvendigvis er en god megler, men en megler som er desperat etter oppdrag.
3. Tenk over om du vil ha en erfaren eller nyutdannet megler. En erfaren megler vil har god kunnskap å dra nytte av, men du risikerer også at oppdraget anses som en kjedelig rutine. En nyutdannet megler vil derimot kunne ha mye å bevise, og dermed kunne være langt mer ivrig og kreativ i salgsprosessen.
4. Lokalkjente meglere vil ofte kunne være en fordel, siden de kjenner området og prisnivået. Det vil si at de kan informere interessenter om hva som befinner seg i nærområdet, i tillegg til at de vet hva lignende boliger i området pleier å bli solgt for.
5. Prøv å få inntrykk av om megleren du velger er veldig opptatt og har mange salgsprospekter på gang samtidig. Hvis megleren ikke har god tid til å følge opp deg og din bolig spiller det ingen rolle hvor mye erfaring og kunnskap vedkommende har.
6. Medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund er forpliktet å følge Etiske regler for NEF. Det kan derfor være smart å se etter forkortelsen “MNEF” på nettsiden til aktuelle meglere, da dette er et tegn på at de er medlem i forbundet.
7. Spør venner og familie om de kan anbefale deg en megler de har vært fornøyd med. Du kan også be aktuelle meglere om å legge frem referanser fra tidligere kunder, i tillegg til at du kan lete frem referanser på nettsider som tilbyr dette.
   

Populære meglere

De aller fleste, om ikke alle erfarne eiendomsmeglere er tilknyttet et større meglerkontor, og noen av de mest kjente meglerne kan tjene flere millioner i løpet av et år. Her kommer vi ikke til å nevne navn på enkeltpersoner, men heller trekke frem anerkjente, landsdekkende  meglerkjeder. Det er DNB Eiendom, Eiendomsmegler 1, Privatmegleren og Krogsveen som ofte regnes som de fire største i landet, og de kommer ofte relativt likt ut av det på tester som går på tjenester og pris.

Samtlige er opptatt av å fremheve at de har en stor base av potensielle interessenter som kan kjøpe akkurat din bolig, og de har kontorer i de største byene i Norge. Dette inkluderer Oslo, Bergen Stavanger og Trondheim..

Eiendomsmegler 1 ble etablert i 1996, og er en allianse av 11 selskaper i Sparebank 1 gruppen, som gikk sammen for å danne en sterkere merkevare i fellesskap. De har kontorer i hele landet, og deres styrke ligger nok i stor grad i den lokale forankringen de får gjennom lokale sparebanker.

Krogsveen har først og fremst kontorer i Viken og Oslo, men du finner også meglerkontor så langt nord som Trondheim. De har drevet med eiendomsmegling siden 1975, og er kanskje mest kjent for sitt omfattende boligsøkerregister som er en database med potensielle boligkjøpere.

Privatmegleren er et franchisedrevet foretak etablert i 2003. Rettighetene til merkevaren eies av Nordea Bank, og de har i dag kontorer i alle fylkene i Norge. Privatmegleren er et relativt ungt selskap, men har på kort tid etablert seg som et av de største i landet.

DNB Eiendom er i likhet med Privatmegleren et relativt ungt selskap, og regnes i dag som et av de desidert største. De er en del av finanskonsernet DNB ASA, og er norges største på prosjektmegling og nybygg, med kontorer i hele landet.

Det viktigste når du skal velge megler til ditt boligsalg er at du velger den megleren du tror kan representere boligen din på best mulig måte,og dermed få best mulig pris. Det er kanskje ikke den megleren som kommer fra det største konsernet eller som har lengst erfaring som er det riktige valget, selv om dette er faktorer som indikerer at du står foran en god megler. Det beste du kan gjøre er nok å se aktuelle meglere i praksis før du tar en avgjørelse, og bruk god tid på å undersøke aktuelle tilbud slik at du ikke blir overrasket av ekstra kostnader. Husk at meglertjenester er noe du kan prute på, spesielt hvis du informerer om at du er i gang med å sammenligne ulike meglere.

Selge uten megler

Det er utvilsomt en god del penger å spare på å selge boligen din uten megler, men det vil også kreve en mye større innsats av deg som selger. Det krever at du har kontroll på både nødvendig dokumentasjon og de juridiske sidene med boligsalget. Ikke undervurder hvor mye arbeid som ligger bak et boligsalg. Generelt må du regne med å sette av minst 20 - 30 timer til denne jobben, og dette inkluderer ikke nødvendigvis tiden du bruker på å sette deg inn i gjeldende regler og rutiner.

Selv om hvem som helst i praksis kan legge ut boligen sin for salg, er det bestemte steg og regler som må følges i løpet av prosessen som kan være tungt å sette seg inn i dersom man ikke har erfaring med lignende ting fra før. Hvis du synes hele prosessen virker uoversiktlig og vanskelig vil vi sterkt anbefale at du benytter megler til iallefall deler av arbeidet. Mange boligkjøpere vil være skeptiske til å kjøpe bolig av en privatperson der et meglerhus ikke er involvert i salgsprosessen.

Det finnes i dag flere tjenester som legger til rette for at du kan gjøre deler v jobben selv, og på den måten bare involvere megler i de delene av salgsprosessen som du er usikker på. Du kan for eksempel selv ta bilder, utforme annonsen og holde visning, mens megler står for selve budrunden, kjøpekontrakten og oppgjøret. I slike tilfeller kan du ofte forhandle deg frem til en fastpris hos megleren. En annen mulighet er å bruke en advokat til stå for kjøpekontrakt og oppgjør. Dette vil være betryggende både for deg og kjøperen av boligen.

Et annet viktig spørsmål du må stille deg selv er imidlertid om du er en god selger. Klarer du å være nøytral når interessenter kommer med kritiske spørsmål om boligen din? Klarer du å se rasjonelt på salgsprosessen? Kan du vurdere din egen bolig objektivt? Å holde visning handler om mer enn å bare invitere folk på besøk slik at de kan se seg rundt, og du skal ikke undervurdere den salgsjobben en god megler kan gjøre i presentasjonen av boligen din. Det samme gjelder forberedning til visning.

Selv om det er mye du kan gjøre selv kan en megler gi deg gode råd om oppussing som er nødvendig (eller hva som ikke er nødvendig), hvordan boligen burde styles for fotografering og visning, og hva slags bilder som burde tas. Her kan du med fordel leie inn en boligstylist og en fotograf dersom dette er områder du ikke føler deg helt trygg på selv. Selv om du sparer penger på å gjøre alt selv, kan det også ha en stor innvirkning på den endelige salgssummen.

Et godt tips generelt vil altså være å overlate de delene du er usikker på til profesjonelle, enten det gjelder det juridiske eller det praktiske med boligsalg. Dette kan du tjene på i det lange løp, selv om de umiddelbare utgiftene blir høyere.