meglersmart
Søk
Vil du vite mer om ligningsverdi? Om du har arvet, kjøpt eller leier bolig, kan vi i denne guiden fortelle deg nøyaktig hva ligningsverdi er, hvordan det beregnes, eventuelle muligheter for å klage, hva ligningsverdien kan bli på en festet tomt og mye mer. Les deg opp her og unngå de vanligste feilene.
Ligningsverdi og formuesverdi er det samme, mens sistnevnte er den nye og korrekte betegnelsen som brukes av skattemyndighetene. Ligningsverdi er den verdien som boligen eller hytta di har, og som du må skrive inn i selvangivelsen hvert år, slik at formuen din kan skattemessig beregnes. Ligningsverdi/formuesverdi er altså et skattebegrep og har først og fremst betydning for formuesskatten.
De fleste har gjeld på boligen de eier, og hvis denne er høyere enn beregnet formue, behøver man heller ikke betale formuesskatt. Ligningsverdien på boligen din er forhåndsutfylt i selvangivelsen din, og skal basere seg på de opplysningene du har rapportert inn til Skatteetaten tidligere. Du bør likevel alltid sjekke at forhåndsutfylte opplysninger om ligningsverdien er korrekte. Alle som eier bolig skal innrapportere opplysninger om boligareal, byggeår og boligtype, og disse opplysningene er det som danner grunnlaget for formuesverdien.
Ligningsverdien fastsettes i utgangspunktet til 25 prosent av markedsverdien på boligen, og i og med at de fleste har gjeld på boligen, betyr dette at de ikke eier noen skattemessig formue, og slipper dermed å betale formueskatt. Det er likevel smart å sjekke ligningsverdien på boligen din, og hvis denne ikke stemmer, har du mulighet til å klage. Verdien bestemmes ut fra størrelse på bolig, boligverdiene i området du bor og hvilken boligtype du eier. Dette betyr at verdien noen ganger kan være unøyaktig, og hvis ligningsverdien på boligen din er over 30 prosent kan det være grunn til å klage.
Ligningsverdien/formuesverdien er noe helt annet enn markedsverdi, og er det som legges til grunn av skatteetaten og kommunen når de skal regne ut hvor mye du skal betale i skatt av boligen din. På samme tid har også formuesverdien betydning for formuesskatten og styrer dermed også beregningen av skatteprosent på ditt skattekort.
I dag er formuesverdien på din bolig satt til 25 prosent av antatt markedsverdi, men dette gjelder kun for primærboligen din, altså den boligen du har fast bostedsadresse på. Hvis boligen din er verdt 10 millioner på boligmarkedet vil formuesverdien/ligningsverdien din altså ligge på ca. 2,5 millioner, og det er denne summen som kommer opp på skattemeldingen (selvangivelsen) din når tiden er inne for å fylle ut denne.
For å finne ut av hvor mye formuesverdi (ligningsverdi) skatteetaten har beregnet for din bolig, kan du gå inn på skattemeldingen din for fjoråret. Dette kan du gjøre ved å logge inn på www.altinn.no. Husk at hvis du eier boligen sammen med noen, står kun din del oppført. Dersom du mener at beregningen er feil, har du også mulighet til å klage på dette. Formuesverdien finner du i skattemeldingens post 4.3.2., mens for fritidsboliger er det i post 4.3.3.
Verdiene kan være litt vanskelige å forstå, så her følger en enkel forklaring:
Med skattemeldingen følger det med et tillegg hvor du ser hvordan formuesverdien er beregnet. Du finner en "beregnet markedsverdi for bolig", og en "formuesverdi", og det er den siste verdien som altså legges til formuen din, og eventuelt skattlegges.
Grunner til at ligningsverdien kan være feil: Det finnes flere som reagerer på at den beregnede markedsverdien er satt for høyt, og det kan være flere grunner til dette. Det er viktig å huske på at verdien beregnes ut fra boligens areal, men kun P-rom, og ikke totalareal. Noen ganger er størrelsen på boligen rett og slett feil. Andre grunner kan være at boligtype eller byggeår er feil, eller at boligene i det området du bor ikke har fulgt vanlig prisstigning. Hvis du mener det kan være feil, kan du gå inn på Skatteetaten sine sider og bruke deres egen kalkulator for å sjekke hvordan forskjellige endringer slår ut her.
Dette kan du klage på: Siden formuesverdien settes sjablongmessig som beskrevet over (altså at den baserer seg på andre boliger i ditt område), kan det være mulighet for å klage. Hvis for eksempel formuesverdien er mer enn 30 prosent av det du mener er boligens reelle markedsverdi, har du mulighet til å prøve det hos Skatteetaten (for sekundærboliger må formuesverdien være over boligens reelle markedsverdi.)
Slik klager du: Hvis du ønsker å opplyse om at boligen har en annen og mer reell markedsverdi, må du gå til anskaffelse av enten en takst fra takstmann, en verdivurdering eller etakst fra eiendomsmegler, eller kunne fremvise dokumentasjon på salgsverdi av omtrent lik bolig i området. For å finne salgsverdiene i ditt område kan du gå for eksempel gå inn på Hjemla.no. Her får du se både hva lignende bolige i området har blitt solgt for og du kan se estimert markedsverdi på øvrige privatboliger. Hvis du nettopp har kjøpt boligen, holder selvfølgelig en salgskontrakt som dokumentasjon. Når du går inn i skattemeldingen din, kan du så endre formuesverdien din i post 4.3.2, eller om du behøver å endre det utenom skattemeldingstiden så kan du enten gjøre endringer i skattekortet, sende inn egen endringsmelding eller sende inn en klage til kommunen.
Slik finner du ut om du kan klage: For å finne ut om du kan klage på ligningsverdien, må du sammenligne formuesverdien fra skattemeldingens post 4.3.2 med den reelle markedsverdien du mener er riktig. Klage kan du dermed gjøre om formuesverdien er over 30 prosent av boligens reelle markedsverdi. Hvis du for eksempel har fått beregnet markedsverdi på 10 millioner kroner i skattemeldingen din, og formuesverdien din er satt til 2,5 millioner kroner, så kan du bestille en etakst. Hvis denne etaksten viser at boligens reelle markedsverdi er på 8 millioner kroner så kan du nå sjekke om de 2,5 millionene på skattemeldingen er mer enn 30 prosent. Det kan gjøre ved å gange reell markedsverdi med 0,3. I dette tilfellet blir det altså 8 mill x 0,3 = 2,4 mill, som er over 30 prosent og du kan klage (2,5 millioner = 31,25 prosent av 8 millioner).
I utgangspunktet omfattes alle boligeiendommer i Norge av disse reglene om verdsettelse. Dette gjelder egen bolig, pendlerbolig, utleiebolig og bolig på festet grunn. Boliger i utlandet og på Svalbard, våningshus på gårdsbruk og tomter omfattes derimot ikke av de samme reglene, og det samme gjelder forsåvidt fritidsboliger, men her er det gråsoner som det er lurt å lese seg godt opp på.
Når det gjelder primærbolig, er det i Norge kun lov til å ha èn, og denne boligen regnes som regel ut fra der du har folkeregistrert adresse ved årets utgang (31.12.20xx). I utgangspunktet skal den boligen du benytter som egen bolig regnes som primærbolig, mens bolig du leier ut anses som sekundærbolig. Det finnes derimot også tilfeller hvor man bare bruker deler av boligen selv, og leier ut resten, og hvis du i disse tilfellene leier ut mindre areal enn du bruker selv. så regnes boligen fortsatt som din primærbolig. Dette betyr også at leieinntektene er skattefrie (fritaksligning), og ligningsverdien fastsettes til 25 prosent av anslått markedsverdi.
Sekundærbolig regnes som all annen boligeiendom hvor man ikke har bostedsregistrert adresse ved utgangen av året. Typisk vil dette være utleiebolig, pendlerbolig og studentleilighet til barna.
Skillet mellom bolig- og fritidseiendommer bygger på særtrekk ved eiendommen, ikke bruken av den. Hvis du for eksempel har en enkel uisolert hytte ved sjøen og i tillegg eier en helårshytte med høy standard nær en populær skidestinasjon, så regnes begge eiendommene som fritidsbolig, og verdsettes deretter. Hvis man ønsker å få godkjent en eiendom som en hytte i ligningen når den er registrert som helårsbolig (hvis man for eksempel arver), må man søke kommunen om omregistrering. Ligningsverdien blir kun fastsatt ut fra hva eiendommen er registrert som, det er altså ingen som kommer og sjekker om de brukes som hytte eller helårsbolig. Skillet mellom fritidsbolig og sekundærbolig har kun betydning for formuesskatt, og skattereglene ved utleie og salg er de samme som før. For sekundærbolig er satsen 40 prosent av kvadratmeterprisen og sikkerhetsventilen 60 prosent av omsetningsverdien.
Hvis foreldrene har kjøpt leilighet til barnet sitt og det er barnet som bor der, vil leiligheten regnes som primærbolig kun for barnet, og ikke for foreldrene. For foreldrene vil den registreres, og lignes, som en sekundærbolig.
Når du har en hytte eller bolig som står på festet tomt, betyr det at du leier tomten av grunneieren, og betaler en årlig avgift til den personen. Den som eier tomten kalles "bortfesteren", mens den som leier kalles "festeren". Ved beregning av formuesskatt er det avgjørende hvilke eiendeler med økonomisk verdi du er innehaver av ved årets utgang.
Som fester eier du ikke tomten som sådan, men får leie den av en grunneier mot betaling. Det vil derfor kanskje virke logisk at du som leier ikke skal lignes for tomten, men med hjemmel i tomtefesteloven som gir alle festere av bolig- og fritidstomter en evigvarende rett til å kreve festekontrakten forlenget, blir det likevel du som skal formuesbeskattes for verdien av tomten. I dette tilfellet sidestilles nemlig bruksretten formueskattemessig med selve eiendomsretten, og tomten skal opp i din skattemelding. På den andre siden vil du samtidig som fester få et gjeldsfradrag for forpliktelsen til å betale festeavgiften, som igjen anses som gjeld. Dette vil redusere formuesgrunnlaget ditt. Som grunneier skal du ikke formuesbeskattes for den bortfestede tomtens verdi, du skal kun formuesskattlegges for inntekten du får fra tomten.
Når det gjelder tomt så menes i dette tilfellet ubebygd areal som ikke er en del av en næringsvirksomhet, som for eksempel jord- eller skogbruk. Som regel er denne tomten innregnet i formuesverdien som er knyttet til boligen eller fritidsboligen, og skal normalt ikke ha en egen formuesverdi ved siden av.
Formue i bolig- og fritidseiendom er alltid skattepliktig når du er bosatt i, og skattepliktig til Norge. Dette er helt uavhengig om eiendommen ligger i Norge eller i utlandet. Det er eiendommens formuesverdi som legges til grunn ved formueskattelegging, og den som er reell eier av eiendommen ved inntektsårets utgang er ansvarlig for eventuell formuesskatt. Selv om formuesverdien din ikke gjør noe med skatten din anbefales det å rette på de tallene du kan uansett. Det er lurt å ha riktig formuesverdi i tilfelle kommunen du bor i plutselig begynner å bruke formuesverdien til eiendomsskatt, og da du slipper å måtte klage på dette istedenfor senere.
Dersom du eier en sekundærbolig så er ligningsverdien/formuesverdien på denne mye høyere enn på en primærbolig. Dette er det flere grunner til, men først og fremst er det fordi det av myndighetene ses på som en form for pengeplassering. Formuesverdien på sekundærboliger ble i 2017 og 2018 satt til 90 prosent av boligverdien, altså skatter du av 90 prosent av formuen, ikke 25 prosent som ved primærbolig. Men merk at dersom du har mer gjeld enn det denne formuen utgjør, så slipper du også her å betale formuesskatt på sekundærboligen.
