meglersmart
Søk
Vil du vite mer om lånetakst og verditakst? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om lånetakst og verditakst, inkludert hva det er, hvordan begrepene henger sammen, hvor mye det koster, andre verdivurderingstjenester, hvordan lånetaksten beregnes, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
En lånetakst og en verditakst henger nøye sammen i boligverdenen. En verditakst er den forventede salgsverdien eller markedsverdien på en bolig, altså skal verditaksten representere den prisen en selger kan forvente å få på det åpne markedet. Denne taksten blir fastsatt av en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann) og er det som legges i bunn for en lånetakst, altså hvor mye penger banken er villig til å låne deg.
I dag finner man både verditakst og lånetakst i samme takstdokument. Begge former for takster er derimot ikke det mest normale å bruke ved omsetning av boliger i Norge, men er heller en form for dokumenter som brukes ved for eksempel refinansiering av boliggjeld, arveoppgjør eller samlivsbrudd. En verditakst er ikke like grundig som en tilstandsrapport, og er dermed også billigere. En verdi- og lånetakst kan også være et godt alternativ når en bolig skal selges innad i familien. I slike tilfeller er de involverte ofte godt kjent med boligens tilstand, og har derfor ikke behov for en grundig og omfattende tilstandsrapport.
Når man bestiller en verdi- og lånetakst, kommer en takstmann hjem til boligen det dreier seg om på en befaring for å måle opp boligens areal og merke seg åpenbare feil og mangler. Hele boligen gjennomgås og beskrives i en rapport som legger grunnlaget for takstmannens fastsettelse av boligens verdi.
Ved siden av boligens egenverdi legger også takstmannen vekt på sammenlignbare salg i området. Lånetaksten skal være et forsiktig anslag på eiendommens reelle markedsverdi, og ligger derfor vanligvis rundt 10-20 prosent lavere enn verditaksten. Dette henger også sammen med at når banker skal dele ut boliglån så skal de, ifølge boliglånsforskriften § 5, ta utgangspunkt i et «forsvarlig verdigrunnlag for boligen» som finansdepartementet har sagt at skal forstås som «markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering». Med utgangspunkt i lånetaksten, må det antas at bankene som oftest vil oppfylle dette kravet.
En verdi- og lånetakst må utarbeides av en takstmann og skal beskrive markedsverdien, i tillegg til å ta stilling til en aksert låneverdi, altså hvor mye man kan låne på boligen. Den skal også inneholde en vurdering av eiendommens tilstand, men vil ikke være like nøyaktig som en tilstandsrapport. Dette betyr at den ikke vil inneholde detaljer om de byggtekniske forholdene ved eiendommen, selv om det har vært diskutert blant bl.a. NITO, Forbrukerrådet og Eiendomsmeglerforetakenes Forening om det uansett bør innføres en plikt til å innhente tilstandsrapport ved eiendomssalg, men dette er foreløpig ikke innført.
En tilstandsrapport vil koste mer enn en verdi- og lånetakst og ligger vanligvis mellom 7.000 - 10.000 kroner, men det kan også komme opp i 25.000 kroner for de største boligene. En verdi- og lånetakst ligger derimot normalt på mellom 4.000 og 6.000 kroner, men dette vil selvfølgelig variere fra megler til megler, og det kan også i mange tilfeller koste betydelig mer.
Prisen på tilstandsrapport har steget etter at det i januar 2022 kom en forskrift om at tilstandsrapporten skal være mer detaljert utformet. Dette kom som følge av endringer i avhendingsloven, og kort oppsummert har selger fått et større ansvar når det gjelder opplysningsplikt. Alle feil og mangler må nøye dokumenteres, og forbeholdet om å selge en bolig "som den er" er ikke lenger mulig.
Det er med andre ord anbefalt at man henter inn en tilstandsrapport i tillegg til en verdi- og lånetakst, selv ved salg innad i familien. Arveoppgjør og andre økonomiske avgjørelser etter for eksempel en skilsmisse, er avhengig av klare og tydelige rammer for å kunne gjennomføres så enkelt og sikkert som mulig. Hvis man innhenter er tilstandsrapport i tillegg, vil den utgjøre en økt sikkerhet for både kjøper og selger, og den bidrar til å redusere risikoen for tvister i etterkant av salget.
Dersom den som selger ønsker å tegne boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring) i tillegg, vil forsikringsselskapet i enkelte tilfeller kreve at det innhentes tilstandsrapport, blant annet ved salg av en eiendom fra et dødsbo. I tilfeller der forsikringsselskapet ikke stiller krav om tilstandsrapport, vil selskapet ofte tilby en rabattert forsikringspremie der dette likevel innhentes.
Om du har påkostet boligen din med oppussing, tilbygg eller lignende, så har den etter all sannsynlighet fått en økt verdi, og det kan lønne seg å gjennomføre en ny takst. Det samme gjelder om du skal refinansiere lånet ditt, selge boligen eller nylig har arvet den, eller ønsker å klage på ligningsverdien på boligen din.
En verdi- og lånetakst er en vurdering av markedsverdien på eiendommen på takseringsdagen, blant annet basert på beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold og bruksrettigheter. Når du har bestemt deg for å få ny lånetakst, kan du kontakte en takstmann som vil sende over en oppdragsbekreftelse med en vedlagt sjekkliste for hvilken informasjon og dokumentasjon som må kunne fremvises når hen kommer. Her vil du også finne bekreftelse på avtalt tidspunkt, pris for oppdraget og når du kan forvente å få lånetaksten levert.
Dokumentasjon som vanligvis blir etterspurt til lånetakstvurdering av enebolig, selveierleilighet, borettslag eller aksjeleilighet, inkluderer følgende:
Hvilke dokumenter som gjelder for deg, vil du få opplysninger om i oppdragsbekreftelsen. Det er lurt å ha så mye som mulig i orden innen takstmannen kommer, for å unngå forsinkelser og unødvendige utgifter som kan føre til at takstmannen må komme tilbake. Husk at du må kunne gi takstmann tilgang til alle rom, inkludert kjeller og loft, samtidig som det er viktig at det er mulige å ta seg inn i alle rom. Om det mangler en stige til loftet, er det derfor lurt å ha en gardintrapp tilgjengelig. Når det gjelder våtrom, bad og vaskerom, er det lurt å ikke ta disse i bruk minst et par timer før befaringen, og husk at også boder må være tilgjengelige i forbindelse med arealmåling.
Under befaringen vil det bli brukt måleinstrumenter (fuktmåler og lasermåler for arealmåling) og stikktakninger (kontroll under overflaten av et objekt ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand) der det er behov for det. Det skal også borres hull der det er nødvendig. Før endringene i avhendingsloven trådte i kraft i januar 2022, var det ikke nødvendig å flytte på møbler, men endringene satte tydelige krav til at undersøkelsene ikke skal hindres av møbler og løsøre. Dette må derfor kunne flyttes når det er nødvendig. Unntak gis hvis det er spesielt tunge møbler som ikke skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger.
Hvis du skal bestille en lånetakst, kan du fort komme over ord og uttrykk du ikke har hørt om før. Hva er egentlig forskjellen på bruksareal og bruttoareal? Og hva kan en heftelse innebære?
Bruksareal er det du kommer frem til om du måler ytterveggens innside. De bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde så lenge de har en etasjehøyde større enn 1.90 meter. Man skal regne med nødvendige åpninger som etasjeskiller for trapp eller heis, men større åpninger enn disse regnes ikke med i arealet.
Bruttoareal er på den annen side det du kommer frem til ved å måle ytterveggens ytterside. Alle fremstikk i bygningen av estetisk verdi regnes ikke inn i bruttoarealet, og bruttoarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde.
Teknisk verdi er verdien som er beregnet ut fra hva det koster å oppføre et lignende bygg på en tilsvarende tomt i dagens pris, mens markedsverdi er boligens antatte verdi i dagens åpne marked.
En heftelse ved boligen kan innebære en innskrenkning i eierens rett til eiendommen til fordel for en annen rettighetshaver. Dette kan være panterett, forkjøpsrett, grunnbyrde eller servitutt.
En servitutt er en særlig rett som enten kan bestå av adgang til en viss bruk, som for eksempel veirett eller beiterett, eller den kan gå ut på rett til å forby eieren av den eiendommen visse typer av faktisk rådighet som blant annet byggeforbud. Hvis det derimot er en konsesjon ved for eksempel et landbruk, betyr det at det kan være visse hindringer ved hva man kan dyrke eller bygge på eiendommen. Dette er mest brukt i næringslivet og gjelder sjelden privat eiendom.
Et skjøte et dokument som inneholder en offisiell erklæring om overdragelse av fast eiendom (eller skip).
Mange er usikre på forskjellene på de forskjellige formene for verdivurderinger i boligbransjen, og det er ikke så rart, all den tid det finnes ganske mange forskjellige. Nedenfor følger en kort innføring i forskjellige produkter for verdivurdering av bolig.
E-takst er den aller enkleste verdifastsettelsen som foretas av en megler. E-takst er utviklet av Eiendomsverdi, som eies av DNB, Nordea, Sparebank 1 og Eika Boligkreditt. En E-takst utarbeides i forbindelse med refinansiering av lån og lignende forhandlinger med banken. Den inneholder ingen form for teknisk vurdering, men legger sammenlignbare salg av boliger i området til grunn for verdifastsettelsen. Bankene vil gjerne ved refinansiering kreve en E-takst for å kunne kontrollere om taksten avviker mye fra gjennomsnittet.
En tilstandsrapport skal beskrive boligens tekniske tilstand, og brukes som et verktøy som viser hva som bør gjøres av vedlikeholdsarbeid på en bolig i tillegg til hva som bør prioriteres. Hvilke punkter som skal inngå i en tilstandsrapport er strengt regulert, etter at det i januar 2022 kom strengere krav til utformingen av en slik rapport. Endringene gjorde at tilstandsrapporten må være mer detaljert utformet enn den var tidligere, og alle feil og mangler skal nøye dokumenteres.
En boligsalgsrapport er navnet på et produkt man bestiller som inneholder både tilstandsrapport og verdisetting, og man får informasjon om blant annet el-anlegg, ventilasjonsanlegg, ferdigattester, om ting er byggemeldt og mye mer. Den er relativt omfattende og skal gi best mulig informasjon til kjøper ved et salg. Informasjonen skal også være identisk, uavhengig av hvem som lager rapporten. En boligsalgsrapport er ment å brukes ved boligsalg.
I tillegg til det overnevnte, finnes det også en del andre mer spesifikke produkter for verdifastsettelse og vurdering av eiendom, som for eksempel:
Verdi- og lånetaksten gir, i tillegg til oppmåling av arealene, en beskrivelse av eiendommen og skal gi deg svar på hva som er markedsverdien, låneverdien, den tekniske verdien og normale tomtekostnader.
Markedsverdien er det som takstmannen anser at eiendommen kan selge for i takseringstidspunktet, og her tas det hensyn til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, eventuelle servitutter, festeforhold, fellesgjeld og en rekke andre forhold.
Låneverdien er basert på denne men vil gi en mer forsiktig vurdering enn markedsverdien, for å gi banken en nødvendige sikkerhet med pant i eiendommen.
Teknisk verdi vurderes ut i fra nybyggkostnad for tilsvarende bolig, tilsvarende størrelse og ut i fra dagens forskriftskrav, mens normale tomtekostnader består av råtomtens verdi, tekniske grunnlagsinvesteringer og annen opparbeidelse.
