meglersmart
Søk
Vil du vite mer om norsk landbrukstakst eller odelstakst? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om landbrukstakst, konsesjoner, odel og åsetestakst. Du finner informasjon om hva det er, hvor mye det koster, hvordan det foregår og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
En landbrukstakst er en verdivurdering av landbrukseiendom, og verdivurderingen er basert på alle bestanddelene på eiendommen; driftsbygninger, våningshus, kårhus, dyrket mark og skog. Alt dette utgjør eiendommens samlede verdi. Hver eiendom er forskjellig og må derfor verdsettes med ulike metoder.
Landbrukstakstendefinerer eiendommens salgsverdi ved salg, belåning eller eierbytte i familien, og er på mange måter det samme som å få taksert en leilighet i byen eller et annet hus på landet. Det er likevel noen sentrale forskjeller det er viktig å få med seg. En landbrukstakst er for eksempel gjerne mer krevende å gjennomføre enn annen type takst, da det krever en helt spesiell kunnskap om hvilke reguleringer landbruk i Norge er underlagt. Samtidig kan målgruppene som er interesserte i landbruk skille seg en del ut fra vanlig boligkjøpere.
Prinsippet for landbrukstakst er at en normal netto avkastning av driften skal legges til grunn for prisen, i tillegg til dagens nytteverdi av driftsbygningene. Landbruksdepartementet har gitt retningslinjer for fastsettelse av pris på landbrukseiendommer i et rundskriv som bygger på Konsesjonsloven og Odelsloven og som takstmann/megler burde ha god kjennskap til, da de fungerer direkte retningsgivende.
Landbrukstaksten skal ta hensyn til avgrensing av landbrukseiendom, samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling og generelle verdsettingsprinsipper. For landbruk som selges og som fortsatt skal brukes til landbruk, vil prisen reflektere at den skal bidra til å realisere mål i landbrukspolitikken, og taksten blir derfor ikke alltid satt kun på basis av verdien på landbruket alene. Det er en viktig politisk målsetting å blant annet sikre rekrutteringen av aktive yrkesutøvere og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig og god ressursforvaltning.
I tillegg er det et uttalt politisk mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Jordbruksareal skal også verdsettes etter bruksverdi, som er det samme som realverdien av fremtidige netto inntekter.
En landbrukstakst er altså en form for verdivurdering av et landbruk som settes av en kvalifisert bygningssakkyndig (også kalt takstmann). Landbrukstakst er bundet til svært strenge lover og regler om regulering av landbruket, generell distriktspolitikk, odel og konsesjonsloven.
Siden prinsippene ved landbrukstakster skiller seg vesentlig fra de vurderingsmetodene som brukes til vanlige boligeiendommer, er også prisen på en landbrukstakst noe høyere.
Takseringen er basert på politisk fastsatte retningslinjer, lover og regler, og landbrukstakst er aktuelt i forbindelse med salg av landbrukseiendom, overdragelse innen familien, arveoppgjør og ved låneopptak eller refinansiering. Den største forskjellen mellom takst av boligeiendom og landbrukstakst er at sistnevnte tar lenger tid både i form av befaring, utforming av prospekt, visninger og ikke minst kunnskapsinnhenting.
Prisen på en landbrukstakst vil som regel befinne seg mellom 10.000 - 30.000 kroner, avhengig av hvor du bestiller den fra og avhengig av hvor stor og kompleks eiendommen er. Taksten kan også komme på over 30.000 kroner dersom man har en stor og kompleks eiendom med mye jord og skog, og over ti bygninger. Timesatsene til takstmenn/bygningssakkyndige er som regel på mellom 1.100 og 1.400 kroner eks. MVA.
Du kan kontakte meglere i en bank om du ønsker, men det lønner seg å sørge for at du vet at megleren har riktig og god opplæring i hva landbrukstakst er. En landbrukstakst skal gi et realistisk bilde på hva eiendommen er verdt, samt sørge for at forskjellige lover og regler rundt odel, åsetestakst og konsesjonstakst blir fulgt.
Ved salg som trenger låneopptak på eiendommen eller konsesjonsbehandling, er det konsesjonslovens bestemmelser og rundskrivene utarbeidet av Landbruks- og matdepartementet som er styrende for verdivurderingen. Det er blant annet i sånne situasjoner at megleren må ha full kontroll på konsesjonsloven, odelsloven og andre regler utarbeidet av Landbruks- og matdepartementet. I odelsløsningssaker fastsettes eiendommens verdi nemlig etter premissene i odelsloven, mens jord og skog verdsettes som hovedregel etter nettoavkastning. Det samme gjelder andre ressurser og eventuelle inntekter fra utleie.
Når du bestemmer deg for å taksere, er det lurt å velge en som har et pågående samarbeid med Norsk Landbrukstakst. På denne måten kan du føle deg mer sikker på at både du og kjøper, og eventuelt bank i forbindelse med refinansiering, får en riktig og realistisk prissetting og salgsprosedyre.
Når du har bestemt deg for hvem du vil at skal taksere bruket eller gården din, vil det på lik linje med andre boligsalg gjennomføres en befaring hvor dere sammen går gjennom boligen og driftsbyggene på gården for at megler skal kunne skape seg et inntrykk av standarden. Dette tar ofte mye lenger tid enn en befaring i en byleilighet da det er mye mer å inspisere og verdisette.
Det anbefales å sette av minst en halv dag til å få full oversikt over hele bruket, alle bygningene og eventuelt andre ting. Det er først i ettertid av befaringen at man setter seg ned og ser på tegninger, bilder og kart som gårdeier har av teigen(e) som skal medfølge. I mange tilfeller foreligger også en driftsplan som er viktig for megler å vite om for å finne rett kjøper.
Noen av de viktigste tingene å kartlegge er også:
Når befaringen er gjennomført, går man sammen gjennom alle kostnadene som følger salget og legger en endelig framdriftsplan.
Det neste som må skje er at en fotograf må kontaktes for å få gode oversikts- og detaljbilder. Her lønner det seg å bruke en dronefotograf for å ta oversiktsbilder som kan gi et omriss av hvor tomtegrensene går i salgsprospektet. Det koster litt mer med dronefoto enn med vanlig foto, men det viser seg at det ofte er verdt investeringen.
I tillegg til dronebilder tas det også bilder av bygningene både inne og ute for å skape et så realistisk prospekt som mulig mulig så eventuelle kjøpere slipper bomturer. Noen ganger kan man ta i bruk private bilder for å gi et tydelig bilde av hva slags livsstil man kan forvente seg på plassen man eventuelt kjøper. Kanskje det er mulighet for jakt, fangst, fiske eller et rikt dyreliv som kan være viktig for den rette kjøperen.
I løpet av tiden landbrukstaksten settes, er det viktig å ha en teknisk gjennomgang for å få notert alle driftsverdier. Det er også en del informasjon som må hentes inn fra det offentlige på landbrukseiendom for å gjøre en del avklaringer rundt rettigheter før et eventuelt salget. Ofte er det en del heftelser som alle må få oversikt over og som kan være vanskelige å vite om, selv for eier. Det er viktig å få dokumentert alle rettigheter og begrensninger som hører til eiendommen i et prospekt, slik at eventuelle kjøpere får grundig nok informasjon.
Etter annonsering er det endelig klart for visning, og denne finner som regel sted god tid etter at annonsen er ute. Det er fordi det gjerne kommer mange spørsmål fra eventuelle interessenter, da de som regel ikke er på boligjakt, ettersom landbrukseiendommer sjeldent legges ut for salg. Det er viktig at interessenter får tid til å sjekke finansiering, eventuelle skole- og jobbbytter, samt om det er mulig rent praktisk.
Vanligvis avholdes det fellesvisninger på lørdager, da de fleste som er interessert kommer langveis fra og ikke har mulighet til å ta seg fri i ukedagene for å komme på visning. Det er også viktig at de får god tid når de kjører så langt for å se på eiendommen, så en visning varer vanligvis i to til tre timer. Jo mer tid som brukes her, jo flere er det som som leverer fra seg bud. Deretter følger en budrunde, før man sitter igjen med en fornøyd kjøper og selger - forhåpentligvis!
Odelstakst er den kjøpesum som en odelsberettiget person skal betale for en eiendom som er odelsjord. Odelsrett er den retten som den nærmest ættede person til eieren av en gård har til å overta eiendomsretten. Odel er avhengig av at gården må ha en viss størrelse og ha vært i familiens eie sammenhengende de siste 20 årene.
En odelstakst skal gjenspeile verdien av eiendommen ved fritt salg, men samtidig skal det skal tas hensyn til at eiendommen i hovedsak skal benyttes til landbruksformål. Landbruksformål innebærer jordbruk, skogbruk, hagebruk og andre primærnæringer. Normalt vil en odelstakst bli satt betydelig høyere enn en åsetestakst, som du kan lese om under.
En odelstakst blir kun satt i rettssaker i forbindelse med odelsløsning av gårder som er blitt solgt ut av familien eller til en med dårligere odel, altså at det finnes noen andre som har mer rettslig krav på eiendommen. Dersom en odelseiendom blir solgt ut av familien, eller til kjøper med dårligere odel, kan den som har best odelsberettigede kreve å få kjøpe eiendommen på odel innen 6 måneder etter salget. Dette er altså en rettslig prosess som innebærer at en odelsberettiget saksøker kjøper må overbevise retten om at saksøker har rett på eiendommen.
Konsesjonstakst er det samme som salg i det åpne markedet og er grunnlaget for (nesten) all taksering av konsesjonspliktig eiendom. Ved bruk av konsesjonstakst bestemmes verdiene på jord, skog, bygninger og eventuelle rettigheter og heftelser ut i fra retningslinjene til konsesjonsloven, samtidig som det skal tas hensyn til markedet på det aktuelle stedet. Verdien som settes er den verdien som både forventes å kunne oppnås i markedet og som godtas ved en kommunal konsesjonsbehandling. Mange kjøpere har evne og vilje til å betale mer enn takstmannen fastsetter som en forsvarlig pris, og begrensningen ligger da i konsesjonsbehandlingen og dens mulighet for prisregulering.
En åsetestakst er en takst som skal sørge for at etterkommende generasjoner skal kunne overta et gårdsbruk til en pris som gjør det mulig å drive lønnsomt. Mens en odelstakst skal gjenspeile omsetningsverdien på eiendommen ved fritt salg, skal en åsetestakst ta hensyn til at eiendommen skal lønne seg å drive utelukkende som et gårdsbruk. Åsetestakst brukes når barn etter en odelsberettiget eier av et gårdsbruk skal overta eiendommen etter reglene om åsetesrett. Åsetesrett er den rett som den nærmest ættede person til eieren i rett nedadstigende linje (barn, barnebarn) har til å overta en gård på landet på spesielt gunstige vilkår. Ingen har derimot krav på åsetestakst, med mindre eier er død og eiendommen skal overtas av arvinger.
Å lage sin egen landbrukstakst er dessverre ikke mulig, og heller ikke å anbefale. For dårlig kompetanse har ført til store sprik i takster tidligere, noe som førte til opprettelsen av Norsk Landbrukstakst. Bransjen hadde da lenge etterspurt en organisasjon for takstfolk med fokus på landbruk rent spesifikt.
Norsk Landbrukstakst opererer nesten over hele landet, og jobber med å fremheve landbruksfaglig kompetanse ved taksering, erstatningsberegninger og skjønn i forbindelse med veiutbygging eller andre prosjekter som går over landbrukseiendom. Å bygge opp denne kompetansen og benytte seg av den ved kjøp og salg av landbruk, gir økt trygghet ved både låneopptak, refinansiering, generasjonsskifter og salg av gården. Det går an å bruke vanlige eiendomsmeglere i takseringen av landbruk, men det er altså sterkt anbefalt å bruke en takstmann med landbrukserfaring eller utdannelse.
I tillegg til dette er det et uttalt politisk mål å ha en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling i landbruket. En forsvarlig utvikling må i denne forbindelsen forståes i sammenheng med mål satt i landbrukspolitikken for å sikre rekrutteringen av nye bønder og legge til rette for langsiktig og god ressursforvaltning. I tillegg er vern om landbrukets produksjonsarealer viktig. Verdisetting av landbrukseiendommer er, uansett formål, sterkt knyttet til eiendommens muligheter for avkastning, bruks- og bostedsverdi. Dersom eiendommen selges i det åpne marked, og kjøper må søke konsesjon, kan kommunen foreta prisregulering med hjemmel i Konsesjonsloven.
På eiendommer som har sentral beliggenhet er det i tillegg muligheter for å øke verdien ved å ta hensyn til bostedsverdien, samtidig som det ikke kan gå opp til det nivået som markedet er villig til å betale - dette er nettopp å bevare de politiske målsettingene. Landbruk i usentrale strøk kan derimot på samme måte få høyere konsesjonsverdi enn hva markedet er villig til å betale, grunnet de samme kreftene.
Takstmannen skal uansett sette konsesjonsverdien uten å ta hensyn til eventuelt familiesalg eller odelsoverdragelse, og landbruket skal verdsettes etter bygningens bruk, alder, vedlikeholdsmangler og lignende. Skog og jord verdsettes etter nettoavkastningen som genereres.
Ved salg av landbrukseiendommer vil de fleste av disse være konsesjonspliktige, og taksten må derfor beregnes deretter. Det mest naturlige er å ta utgangspunkt i det som kalles for formålsparagrafen som har som formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer. Lovens formålsparagraf bestemmer altså et effektivt vern om landbruksproduksjonsarealer på den ene side, samtidig som den ivaretar og tilgodeser samfunnsinteressene.
Ved taksering har Landbruksdepartementet gitt veiledende retningslinjer for verdsetting av konsesjonspliktig eiendomservev som legges til grunn ved takstberegning av eiendommen.
I utregningen av landbrukstakst er det altså mange hensyn å ta, både når det gjelder lover, regler og normer. I all hovedsak er det likevel enkelte prinsipper man kan merke seg som går igjen:
