meglersmart
Søk
Vil du vite mer om å kjøpe seg inn i bolig? Vurderer du å kjøpe deg inn i boligen til partneren din? I så fall står dere begge foran en stor og viktig avgjørelse som krever grundige vurderinger. For mange er det også et følsomt tema, siden det ikke bare dreier seg om økonomi, men om selve forholdet. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om å kjøpe seg inn i bolig, og hvordan dere løser det praktiske på en best mulig måte. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Når man blir samboere og bare den ene parten eier boligen man flytter inn i, dukker det ofte opp en del praktiske og økonomiske problemstillinger. Hva gjør dere med boligen?
Er det kanskje greit at bare den ene eier? Eller er dette noe dere heller kan ta tak i senere? Kanskje blir det balanse ved at den som ikke eier bolig har med seg noe annet inn i forholdet, en bil, tilgang til en hytte eller lignende?
Mange utsetter eller unngår å ta grep fordi det jo til syvende og sist dreier seg om å sikre økonomisk trygghet ved et eventuelt samlivsbrudd. Og for ferske og kanskje nyforelskede samboere kan det være et lite fristende tema å ta opp.
Problemet ved å la være er at den ene part kan havne i det som litt folkelig kalles “samboerfellen”. For selv om dere i praksis betrakter boligen som felles så lenge parforholdet fungerer, vil situasjon ved et brudd bli at den som ikke står som eier kommer svært dårlig ut av det økonomisk.
Husk også at det å eie bolig i Norge historisk sett er en av de beste investeringene man gjør som privatperson. Det skal derfor mye til at andre verdigjenstander man tar med seg inn i samboerskapet kompenserer for det å ikke være medeier. En bil vil for eksempel ha praktisk bruksverdi, men tape seg svært raskt i pengeverdi - i motsetning til eiendom.
For den parten som ikke er medeier i boligen er det omtrent som å være leieboer hos sin egen samboer. Og den som ikke eier, får heller ikke ta del i verdistigningen. Selv om du tar din del av de daglige utgiftene, vil ikke dette endre på noe.
Når vi snakker om å kjøpe seg inn i en bolig, er det en del begreper som dukker opp og som det er greit å ha kjennskap til. Her er noen av dem:
Medeierskap: Når dere eier noe sammen, for eksempel et hus eller en leilighet. Selv om du har bodd lenge i boligen og regner den som din, er den ikke det med mindre eierskapet er gjort formelt og du har investert penger i den.
Egenkapital: Penger som du selv har i form av oppsparte midler, for eksempel på et sparekonto eller BSU-konto. For å få lån til bolig vil som regel banken kreve at du har en viss egenkapital. Det er imidlertid ingenting som formelt hindrer deg fra å kjøpe deg inn i en bolig uten uten egenkapital, så lenge du kan betjene din andel av låneutgiftene.
Kontrakt: Når dere er enige om summen du skal kjøpe deg inn med, bør dette skrives inn i samboeravtalen sammen med opplysninger om låneansvaret.
Skjøte: Et dokument dere fyller ut og som dokumenterer overføringen av eiendom. Skjøtet tinglyses hos Kartverket og blir dermed offisielt.
Tinglysning: Offentlig registrering og kunngjøring av et dokument. Tinglysning er frivillig, men anbefalt siden det gir rettsvern.
Dokumentavgift: En avgift som betales ved tinglysingen av eiendomsoverføringen. Avgiften er i dag 2,5%.
Urådighetsklausul: Hvis pantedokumentet tinglyses sammen med en urådighetsklausul (urådighetserklæring) kan man som samboere unngå dokumentavgiften. Ulempen er at du da ikke vil ha god beskyttelse i tilfelle samboeren din har eller får kreditorer.
Om man skal kjøpe seg inn i boligen til samboeren, er et personlig valg. Det dreier seg om økonomisk trygghet, rettferdighet, om en felles fremtid - og om sikkerhet i tilfelle et samlivsbrudd.
Ofte kan den emosjonelle siden være en like stor faktor som de rent økonomiske vurderingene. For et ungt samboerpar er det kanskje den første store felles avgjørelsen - en konkret markering av at man ikke lenger “bare” er kjærester, men at man satser på hverandre og vil bygge et liv sammen.
Hvis boligen er nedarvet, kanskje gjennom flere generasjoner, kan dette også sette i gang følelser. Uansett så er det viktig med en forventningsavklaring og at man snakker åpent og ærlig om alle sider.
De fleste vil nok være enig i at når begge parter eier boligen sammen, blir det mer likeverdighet i forholdet. Spørsmålet er om man er klar for det. Er forholdet modent nok? Og har du som vurderer å kjøpe deg inn faktisk mulighet til å gjøre det økonomisk? Er det bedre å vente et år eller to og spare opp mer egenkapital for eksempel gjennom BSU?
Hvis situasjonen er den at du har solgt egen bolig for å flytte inn i en bolig som samboeren din eier, bør du investere pengene fra salget i det som nå blir deres felles bolig.
Skal du kjøpe deg inn i boligen til foreldrene dine, er det naturligvis litt andre vurderinger som gjelder. Er foreldrene dine klare for at du skal ta over “deres bolig” og gjøre dine egne valg og vurderinger rundt oppussing og renovering? Eller vil alt bare være som før, bare at du får mer ansvar for vedlikehold?
Er dere flere søsken er det viktig at overdragelsen skjer på en måte som er rettferdig og som ikke skaper konflikter i fremtiden. Hjemmesnekrete avtaler eller grep som fører til forfordeling, for eksempel for lav prissetting, har skapt sår og bitterhet i mange familier.
Det beste er derfor å søke juridisk bistand fra en utenforstående, for eksempel en advokat som kan arverett.
Som kjent har boligmarkedet i Norge hatt en praktisk talt vedvarende stigning gjennom mange år, og de fleste nordmenn som har muligheten, velger å kjøpe sin egen bolig. Hvis du ikke er medeier i boligen, får du ikke ta del i denne verdiutviklingen, det som gjerne omtales som å “spare i egen bolig”.
Hvis boligen en dag skal selges, har du ingen krav på å få en del av gevinsten. Hvor mange strømregninger, matposer, billån eller ferieturer du har betalt, spiller ingen rolle.
Kort sagt vil det nesten alltid lønne seg å kjøpe seg inn i boligen. Selvfølgelig forutsatt at man ikke finansierer det med dyre forbrukslån eller lignende.
Vær oppmerksom på at du må betale dokumentavgift hvis det dreier seg om en selveierbolig. Denne avgiften er på 2,5% av din andel. Dette kommer altså i tillegg og kan utgjøre store summer. Skal du kjøpe deg inn i din samboers bolig med 2.000.000,- vil det si at du må betale 50.000 kroner i dokumentavgift.
I et langsiktig perspektiv og med bakgrunn i den vanlige boligprisutviklingen i Norge, kan nok de fleste likevel føle seg trygge på at lønnsomheten vil være god.
Hvis det dreier seg om aksjeleilighet eller leilighet i borettslag slipper man dokumentavgift.
Det er ellers verdt å merke seg at man også slipper dokumentavgiften hvis man er gift. Ektepar kommer altså langt bedre ut av det enn par som “bare” er samboere.
Selv om dere har bodd sammen lenge, utløser ikke dette noen rettighet til å kjøpe deg inn i boligen. Dette er helt opp til den parten som eier.
Hvis boligen skal selges, enten som et følge av samlivsbrudd eller av andre årsaker, har du i utgangspunktet ingen krav på noe av salgssummen. Selv ikke hvis man har vært samboere i femten år og har felles barn, slik alt for mange feilaktig tror.
Med ett lite unntak:
Hvis du har betalt for renovering, oppussing eller andre ting som har bidratt til å øke verdien på boligen, kan du ha krav på kompensasjon. I praksis vil dette imidlertid ofte være komplisert, og når dette blir et tema står man gjerne i et samlivsbrudd med alt det kan medføre. Som regel vil det uansett være snakk om småpenger sammenlignet med verdien av boligen.
Alle ugifte samboere rådes til å lage en samboeravtale, enten man eier bolig sammen eller ikke. Hvis du kjøper deg inn i boligen, bør samboeravtalen oppdateres for å gjenspeile dette. Hvis dere skulle havne i et samlivsbrudd og en av dere skal kjøpe ut den andre, vil prosessen bli langt enklere hvis man har papirer på hvem som eier hva og hvor mye.
Avtalen kan også regulere hvem av dere som skal ha førsterett til å kunne overta boligen ved å kjøpe ut den andre og hvordan dette skal foregå. For eksempel ved at begge parter får en verdivurdering av en megler eller takstmann og at man legger gjennomsnittet av de to verdivurderingene til grunn.
Hvis boligen er omfattet av dokumentavgift må den som kjøper ut den andre betale denne avgiften. Det er imidlertid mulig å søke fritak hvis det dreier seg om samlivsbrudd. Gifte slipper uansett dokumentavgift.
Ellers reguleres slike forhold av husstandsfellesskapsloven og, for de som er gift, også av ekteskapsloven.
Når dere har blitt enige om å eie boligen sammen, bør dere aller først finne ut hva boligen er verdt. Det kan dere gjøre ved å få en verdivurdering. Dere får da en konkret sum å forholde dere til. Boligens verdi er også tallet banken legger til grunn når du skal ta opp lån.
Det neste dere da må gjøre er å finne ut hvor mye den som skal kjøpe seg inn skal gå inn med. Selv om de fleste tar sikte på at begge skal eie halvparten av boligen hver, så er det ikke sikkert at det er økonomisk mulig. Parten som skal kjøpe seg inn har kanskje ikke nok egenkapital eller betalingsevne.
Det naturlige da er å kjøpe seg inn i en mindre del av boligen og heller kjøpe mer over tid, med andre ord kjøpe seg inn i boligen gradvis. Å eie for eksempel en fjerdedel av boligen er langt bedre enn å eie null prosent.
Et eksempel på hvordan eierforholdet kan fordeles:
Samboeren din eier boligen som har en verdivurdering på 4.000.000,- og har 2.500.000,- i lån. Hvis du kjøper deg inn med 1.000.000,-, vil du eie 25% av boligen. Og din samboer får sin gjeldsbyrde redusert til 1.500.000,-.
Dere må også bli enige om hvordan dere skal dele på lånekostnadene. Hvis dere er samboere og eier halvparten av boligen hver etter innkjøpet, og har lik betjeningsevne, kan det være naturlig at nedbetalingen deles femti-femti.
Hvis dere derimot eier like mye, men en av dere har større betjeningsevne og skal betale en vesentlig større del av lånet over tid, bør den som betaler mest få en tilsvarende større eierandel. Om dette virker komplisert, kan det være smart å få hjelp av en advokat eller av banken.
I alle tilfeller bør dere skrive en samboeravtale, om dere ikke allerede har det - og alltid oppdatere den for å gjenspeile større endringer i formues- og eierforhold. I denne avtalen kan dere også inkludere bil, båt, innbo, hytte, felles bankkontoer og så videre.
I tillegg til samboeravtalen (også kalt samboerkontrakt eller samlivsavtale) er det viktig å huske på at dere ikke arver hverandre hvis en av dere skulle dø. Det kan i verste fall bety at den som sitter igjen ikke bare er i en livskrise etter å ha mistet partneren, men også risikerer å miste boligen. Tegner dere livsforsikring og / eller gjeldsforsikring vil dette sikre den gjenværende part om det verste skulle skje.
Vær ellers oppmerksom på at selv om dere skulle ta opp et felles boliglån så vil lånet kun stå oppført i selvangivelsen til en av dere. Det er ingenting i veien for å endre dette selv i selvangivelsen. Der kan dere også opplyse om hvor mange prosentandeler dere eier av boligen og føre opp lån og renter. Endringene må gjøres likt i begges skattemeldinger.
