meglersmart
Søk
Vurderer du å selge boligen din, men er usikker på hvordan du skal gå frem? I denne guiden forteller vi deg alt du trenger å vite om det å selge bolig, enten med megler eller privat. Du kan lese om alt det praktiske, hvordan du bør gå frem, hvilke dokumenter du må skaffe, budrunden, forsikring og andre ting du bør tenke på. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Det er lett å tenke at det å selge bolig er en stor og komplisert jobb. De aller fleste velger derfor å bruke megler. Det føles trygt og “alle” andre gjør det. Mange utforsker ikke engang muligheten for å gjøre det selv. Dermed går de også glipp av mye penger, da det som regel koster mellom 80 og 130.000 kroner for en megler, avhengig av boligens størrelse og verdi.
Den viktigste grunnen til å selge boligen uten megler er altså at man kan spare betydelige beløp. Forutsetningen for å lykkes med å selge privat er grovt sagt to ting:
Du må kunne sette av nok tid til å gjøre jobben grundig. Og du må lese deg opp på forhånd. Jo mer kunnskap du har, desto større er sannsynligheten for at både det praktiske, formelle og økonomiske går din vei.
Når vi tenker på salg av bolig, går tankene gjerne til lekre annonser og selve visningen - som er de mest synlige delene av prosessen. Men før du kommer så langt er det mye annet som skal gjøres. Selv om ingenting er spesielt komplisert i seg selv, er det viktig at du jobber systematisk og grundig og gjør ting i riktig rekkefølge.
Det første du bør gjøre er å skaffe en grunnboksutskrift. Denne kjøper du hos Kartverket. Vær oppmerksom på at opplysninger om eventuell forkjøpsrett ikke fremkommer i grunnboksutskriften. Hvis det gjelder din bolig, er dette informasjon du kan innhente fra borettslaget.
Du må også kontakte kommunen din og skaffe deg oversikt over:
Om du synes dette virker litt omstendelig eller tidkrevende, så finnes det mange private aktører som tilrettelegger all denne informasjonen i ferdige pakker, gjerne kalt “meglerpakker”. Prisen på disse varierer, men du må regne med å betale mellom 2.000 og 4.000 kroner.
Som boligselger har du ansvar for å følge avhendingsloven. Det vil blant annet si å fremskaffe riktig informasjon slik at risikoen for konflikter i ettertid blir så liten som mulig. Derfor bør du kontakte en takstmann som kan utarbeide en grundig tilstandsrapport som kan avdekke eventuelle feil og mangler ved boligen.
Det er ikke et krav med tilstandsrapport, men det er sterkt anbefalt, og særlig etter at det i januar 2022 kom en forskrift som stiller krav til en mer detaljert tilstandsrapport. Denne nye forskriften kom samtidig som endringer i avhendingsloven, og summert opp er konsekvensen at ansvaret nå er lagt mer over på selger enn det var tidligere. Du stiller derfor nå enda svakere hvis du ikke har en tilstandsrapport, men også motsatt; endringene gjør salgsprosessen tryggere for selger, og fungerer i praksis som et skjold mot klager fra kjøper.
En god salgsoppgave, også kalt prospekt, er noe av det viktigste når du skal selge bolig. Salgsoppgaven deler du ut på visningen og legger ut på nettet. Gode bilder skal fremstille boligen i et så godt lys som mulig. Samtidig skal alle opplysninger være korrekte og sannferdige. Har boligen svake sider skal disse også tas med.
Den aller viktigste opplysningen i prospektet er prisen. Er den for høy, risikerer du å skremme bort potensielle kjøpere. Derfor gjelder det å finne frem til en pris som er så presis som mulig. Følg med på hva tilsvarende boliger går for i ditt nabolag. Gå på visninger og se på boligannonser.
Finn samtidig ut hvor du vil annonsere. Det er i dag vanskelige å komme utenom online markedsplasser. For mange kan lokalaviser og sosiale medier være gode supplementer.
Sørg også for at den grafiske utformingen av prospektet er profesjonell og at bildene er tiltalende. Husk at du konkurrerer med profesjonelle meglerhus som bruker proffe boligfotografer. Virker salgsoppgaven din like tillitsvekkende som salgsoppgavene fra meglerhusene?
Hvis svaret er tja eller nei, så bør du kanskje vurdere å skaffe deg hjelp til det du trenger, enten det er å få tatt gode bilder, style boligen eller utforme salgsoppgaven grafisk.
Hvis du er i tvil om hvor du skal legge listen med tanke på hvordan boligen bør fremstå på en visning, er det enkleste rådet å selv gå på visninger. Kanskje bør du bruke litt tid og penger på en lett oppussing av ett eller flere rom? I alle tilfeller bør boligen fremstå på en måte som gjør at potensielle kjøpere kan tenke seg hvordan det vil være å bo der. Sørg derfor for å fjerne overflødige møbler og personlige eiendeler.
Sett også av godt med tid for visninger. Siden du ikke skal betale noen for å holde visningene, har du kanskje mulighet til å ha en lengre visningsperiode og være mer fleksibel angående tidspunkter. Dette kan være et konkurransefortrinn.
Vær også tilgjengelig for de som kommer på visning. Svar åpent og ærlig på alle spørsmål. Pass samtidig på å ikke “henge over skulderen” på de som kommer, la de få gå i fred. Og har du en katt eller andre kjæledyr - hold disse borte på visningsdagen.
Selv om du ved å selge bolig privat sparer store utgifter til megler - som tar mellom 1 til 3 prosent av salgssummen som provisjon - er ikke boligsalg helt gratis.
En tilstandsrapport med verditakst koster for eksempel ofte et sted mellom 7.000 og 25.000 kroner, avhengig av størrelsen og beliggenheten på boligen.
Et vellykket salg er avhengig av at du når ut til så mange potensielle kjøpere som mulig. Her er det ikke mulig å komme med en konkret anbefaling om hvor mye du bør bruke, annet enn å si at du bør sette av noen tusen - og at dette ikke er en post du bør spare på.
Du må også betale en avgift for å hente ut de offentlige dokumentene nevnt over, men det dreier seg da som regel om hundrelapper.
Selve oppgjøret - som man generelt rådes til å søke hjelp til - må du også betale for. Hvor mye vil avhenge av summens størrelse og advokatens / bankens / meglerens honorar.
Budrunde er den delen av prosessen som for de fleste er mest nervepirrende. De viktigste tingene å huske på er:
Så snart du har akseptert et bud, formaliserer du avtalen med kjøperen i en kjøpskontrakt. Har du en vanlig bolig uten kompliserte forhold, kan du bruke Forbrukerrådets standardkontrakt.
Sammen med kjøperen skal dere også fylle ut et skjøte som tinglyser eiendomsoverføringen. Skjemaet skal sendes til Kartverket.
Selve oppgjøret kan det være lurt å gjennomføre ved hjelp av en advokat, bank eller eiendomsmegler. Dette gir trygghet både for deg og kjøper.
Du bør også vurdere å kjøpe en boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring), i forkant av boligsalget. Skulle det oppstå en konflikt i etterkant av salget kan denne forsikringen dekke ditt ansvar overfor kjøperen og eventuelle økonomiske krav.
Hva som er den beste tiden for å selge avhenger av typen bolig, beliggenheten og ikke minst når det passer for deg. Hvis vi ser på boligmarkedet over et år omsettes flest boliger mellom påske og starten av skoleferien.
Statistisk er prisveksten størst mellom januar og september, før den flater ut mot slutten av året. I november og desember er markedet rolig og prisene har en tendens til å stagnere - men ikke synke.
Med andre ord er det ingen grunn til å forvente lavere pris i november - desember enn i april - mai. Tenk derfor over når det passer for deg å selge fremfor å tenke at det er lurt å gjøre det samtidig med alle andre. Husk også å begynne planleggingen i god tid.
De fleste eiendomsmeglere tilbyr gratis verdivurdering. Selv om du i utgangspunktet planlegger å selge boligen din selv, er det ingenting som hindrer deg fra å invitere en megler eller tre til å gjøre en verdivurdering.
Om du synes dette er litt i overkant sleipt, siden du ikke har reelle planer om å bruke noen av dem, så er det bare å være helt åpen om hva du planlegger. Du kan da regne med at meglerne vil fraråde deg fra å selge selv og forsøke å overbevise deg om at du heller bør gi dem oppdraget.
Og kanskje får du kalde føtter. Hvis det er tilfelle, så er det fortsatt ikke for sent å overlate hele eller deler av jobben til en megler. Hvis du fortsatt er sikker på at du vil selge på egenhånd så har du kanskje fått med deg noen ekstra tips på veien.
Selv om du ønsker å selge bolig uten megler, betyr ikke det at du må eller bør gjøre alt selv. Det finnes for eksempel flere aktører som tilbyr ulike tjenester for deg som skal selge selv. Det kan for eksempel være hjelp til oppgjøret, annonsering eller annet.
Andre tips som er lure å ta med seg hvis du skal selge på egenhånd:
