meglersmart
Søk
Vil du vite mer om verdivurdering? Lurer du på hva boligen din er verdt? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om verdivurdering både på nett og via megler, tips til kalkulatorer, hva som påvirker verdien på boligen din og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Når du skal finne ut hva boligen din er verdt vil det ofte innebære at en eiendomsmegler kommer på befaring og gjøre en verdivurdering. Dette kan være aktuelt i forbindelse med boligsalg, refinansiering av lån, i forsikringssaker eller arveoppgjør. Både takstmann og megler kan gjøre en verdivurdering, men de siste årene har det blitt mest vanlig å benytte seg av megler. Meglerne har statistiske verktøy de kan benytte seg av, som baserer seg på lokale og nasjonale boligsalg. Det gjør at de kan planlegge boligsalget ditt og hjelpe deg med å oppnå en god pris for boligen din dersom målet med verdivurderingen er å selge.
Siden 2016 har e-takts blitt bransjestandard innenfor eiendomsmegling, og dette har vært med på å kvalitetssikre arbeidet som meglere gjør når de vurderer verdien på boligen din. Ved hjelp av en database får banken tilgang til både nåværende og tidligere e-takst, og det stilles strenge krav til nøyaktighet fra meglers side. Som eier av boligen får du e-taksten tilsendt elektronisk via e-post. Kravene til verdivurderinger var ikke spesielt strenge før e-taksten ble innført, men på etterspørsel av finanstilsynet utviklet altså bransjen en egen standard som skulle gjøre feilprising mindre vanlig. Elektronisk takst har gjort det mye letter å refinansiere boliglånet, siden taksten er lett tilgjengelig for samtlige banker.
Det er flere ting som danner grunnlaget for verdivurderingen, blant annet standard på boligen, beliggenhet, solforhold, størrelse og nærhet til for eksempel skole, butikker og andre servicetilbud. Når megler skal vurdere boligens verdi vil det altså innebære mer enn bare en rask befaring av boligen. Både kunnskaper om nærområdet og potensielle kjøpere vil kunne være avgjørende i vurderingen, og en god megler vil dermed gjøre en del forarbeid for å kunne sette en riktig verdi på boligen. Megleren skal også undersøke boligens historikk, hva som har blitt gjort av oppussing, hva som skjer av utvikling i nærområdet, kommunale planer og andre relevante faktorer. Basert på dette regnes det ut en verdi, og du mottar e-taksten på e-post. Det varierer litt hvor lang tid dette tar, og vi anbefaler at du starter prosessen i god tid.
Verdivurdering er ikke det samme som prisantydning, selv om den bygger på mye av det samme grunnlaget. Verdivurderingen er markedsverdien, og settes basert på meglers vurdering av en rekke ulike faktorer. Prisantydningen skal ikke skille seg vesentlig fra verdivurderingen, men skal i tillegg gjenspeile hva du som selger ønsker å få for boligen. E-taksten, som altså er verdivurderingen, er den summen megler tror du ganske sikkert kan få for boligen, og er det banken forholder seg til når de innvilger lån. Det er ikke helt uvanlig at ulike meglere kommer frem til ulike e-takster på samme bolig, så dersom du ikke ble fornøyd med den første vurderingen kan det lønne seg å få en fornyet vurdering fra en annen megler.
Verdivurderingen vil heller ikke si noe om boligens tekniske standard. Til dette må du engasjere en bygningssakkyndig (tidligere kalt takstmann) som kan utarbeide en boligsalgsrapport eller tilstandsrapport. Dette er først og fremst aktuelt dersom du skal selge boligen.
En verdivurdering i form av e-takst koster vanligvis mellom 1500 - 5000 kroner. Prisen avhenger blant annet av størrelsen på boligen, om megleren har stort behov for oppdrag og avstanden fra meglerkontoret. Hvis boligen ligger veldig langt unna meglerkontoret kan prisen fort bli høyere enn 5000 kroner, så i alle tilfeller vil det som regel lønne seg å velge en megler i nærheten, som da også sannsynligvis vil være mer lokalkjent. Prisen kan bli lavere dersom tjenesten er en del av en større meglerpakke der e-taksten er inkludert.
Hvis du skal benytte verdivurderingen som dokumentasjon overfor banken eller en annen tredjepart vil det ikke være nok med en uformell verdivurdering, og du må regne med å måtte betale for e-takst. Dersom du skal refinansiere lånet ditt kan du i noen tilfeller være heldig å få denne gratis. Enkelte meglere tilbyr nemlig gratis verdivurdering med e-takst, dersom de tidligere har vært involvert i salget av boligen din. Men dette er å regne som en ekstratjeneste, og ikke noe du nødvendigvis kan forvente.
En uformell verdivurdering kan du ofte få av megler i løpet av det første møtet, men denne kan sjeldent brukes til noe annet fornuftig enn å gi deg et bilde av hva du kan forvente av en eventuell e-takst. Denne formen for verdivurdering er dermed bare et anslag mellom deg og megler, og er vanligvis gitt i muntlig form. Megleren kan imidlertid gi deg gode tips om hvordan du kan øke verdien på boligen for å få en bedre pris.
Hvis du har mulighet kan du med fordel få ulike meglerfirma til å komme på befaring og gi en uformell verdivurdering. Siden de ofte har litt ulike fremgangsmåter og grunnlag for vurderingene sine, er det ikke uvanlig at de kan komme frem til litt ulike summer. Men du må også være forberedt på at dette i noen tilfeller er en betalt tjeneste. Mange meglerhus reklamerer med gratis verdivurdering, men det er ofte knyttet til et forbehold om at du selger boligen gjennom deres meglerfirma i løpet av året. Vær derfor oppmerksom på vilkårene hos de ulike meglerne slik at du ikke ender opp med flere store regninger.
Hvis du bare er ute etter å få en antydning av hva boligen kan være verdt finnes det andre muligheter som også er helt gratis. Det finnes flere boligpriskalkulatorer på nett som kan gi deg en pekepinn dersom du er nysgjerrig. Husk at dette på ingen måte er et nøyaktig overslag, og at resultatet fra kalkulatoren ikke blir godkjent i banken. Boligkalkulatoren kan bare gi deg en veiledende pris. Dersom du er usikker på om megleren har gjort en riktig vurdering kan kalkulatoren også gi deg en viss idé om boligprisen som er satt er reell. Hvis du som boligkjøper for eksempel mistenker at megler har satt en kunstig lav pris som et lokketilbud i en salgsoppgave kan du benytte kalkulatoren for å sjekke om verdiene avviker vesentlig mye fra hverandre.
Det kan være flere grunner til at du trenger å vite boligens verdi, selv om det i de aller fleste tilfeller ikke er lovpålagt.
Først og fremst er det svært nyttig i forbindelse med boligsalg, da det kan være vanskelig å fastsette en pris på boligen i markedet uten verdivurderingen som grunnlag. På den måten slipper du at du overpriser eller underpriser deg. Når megler kommer på befaring kan du også få gode tips og råd om hvordan du kan øke boligens verdi. Basert på både erfaring med markedet og fagkunnskap kan megleren gi deg en realistisk vurdering på hva boligen din er verdt. Husk at megleren kjenner markedet svært godt, og vet hvilke boliger du konkurrerer med på markedet. De møter også de samme boligkjøperne på visning, og vil dermed ha god oversikt over hva kjøperne er villig til å betale for lignende boliger.
Hvis du ender opp med å underprise deg fordi du hoppet over verdivurderingen kan du potensielt gå glipp av store summer. På samme måte risikerer du rett og slett å ikke få solgt dersom du overpriser deg, og da kaster du potensielt bort både tid og penger på blant annet planlegging, annonsering og visninger. Sett på den måten er prisen for verdivurdering gjort av en fagperson absolutt verdt pengene.
Verdivurdering av boligen kan også være aktuelt i forbindelse med husforsikring hvis du er usikker på hvor mye du burde forsikre boligen for. Mange forsikringsselskaper er imidlertid svært behjelpelige med slike utregninger dersom du tegner forsikring hos dem, slik at du slipper å gå via megler for å regne ut verdien på boligen.
Skal du refinansiere boliglånet ditt krevet banken e-takst, og da er verdivurderingen rett og slett obligatorisk. En uformell verdivurdering gjort av megler eller ved hjelp av en kalkulator på nett vil ikke være tilstrekkelig dokumentasjon for banken.
Verdivurdering kan også være veldig praktisk i forbindelse med oppussing eller arveoppgjør. Hvis du gjennomfører oppussingen med et mål om å øke boligens verdi kan det være greit å forsikre seg om at det faktisk kommer til å fungere. Her kan en megler gi deg gode råd om hva som kanskje er unødvendige grep i det store bildet, spesielt dersom du pusser opp for å selge i nær fremtid. Arveoppgjør gjennomføres ofte uten verdivurdering, men dette anbefales ofte ikke av advokater. Hvis den ene parten skal kjøpe ut den andre kan du unngå store konflikter i etterkant dersom man ved hjelp av en uavhengig tredjepart blir enige om hva boligen faktisk er verdt.
Alt i alt trenger ikke en verdivurdering å koste skjorta, og det kan spare deg for en del bekymringer både på kort sikt og på lang sikt. Dersom du er usikker på om prisen er verdt det vil vi anbefale deg å ta kontakt med flere ulike meglerfirma for å få uforpliktende tilbud. Prisene kan variere, men det lønner seg ikke nødvendigvis å gå for den billigste tjenesten. Se heller etter en megler med lang erfaring og lokalkunnskaper for å få en verdivurdering som er mest mulig realistisk.
Dersom du ikke skal selge, men trenger hjelp med å finne ut hvor mye du kan ta for å leie ut boligen, kan det være lurt å ta en prat med en utleiemegler.
Befaring i forbindelse med verdivurderingen er ikke det samme som en visning, så du trenger ikke å forberede deg i like stor grad. Men det kan absolutt lønne seg å gjøre noen små grep for å gjøre meglers totalopplevelse av boligen så bra som mulig. Gå en runde i boligen og se til at det er lett å komme seg frem. Fjern unødvendige møbler, bilder på veggene og andre ting som gjør at boligen kan virke mindre. De aller fleste rom ser større og bedre ut dersom de har litt mindre møbler. Rengjøring og lett vedlikehold i alle rom kan ha mye å si for totalopplevelsen til megler, så skift ut gamle lyspærer, vask i kriker og kroker, trekk gardinene til side og luft godt i alle rom.
Det lønner seg å vente med store oppussingsprosjekter til etter at megler har vært på befaring. Dersom du vet at du skal selge boligen snart er det bedre at du lytter til meglers råd om hva som er nødvendig av oppussing, da det ikke er gitt at grepene du tar fører til at boligen får en høyere markedsverdi. Dersom det er snakk om ett rom i boligen som må opp i standard kan det for eksempel lønne seg med en nøytral oppussing av det ene rommet. Det samme gjelder uferdige prosjekter som listverk eller løse ledninger i tak og vegger. Småting som ikke er i orden gir et dårlig førsteinntrykk, enten det er en skjev dør eller en kran som lekker.
Hvis hele huset er et oppussingsprosjekt er det derimot ikke sikkert det har noen hensikt å gjøre store endringer, da prisen for å pusse opp ikke nødvendigvis er penger du kommer til å tjene inn igjen når du selger. Det samme gjelder omfattende oppussing av våtrom og kjøkken. Det er ikke sikkert verdiøkningen vil tilsvare utgiftene dine. Lytt dermed til rådene fra megler, og vent med oppussingen til etter første befaring.
Ting som øker verdien på boligen:
Ting som kan senke verdien på boligen:
Det er mye som kan påvirke verdien negativt som det er vanskelig å endre på, og det er derfor viktig at du legger fokus og energi på de områdene du vet kan utgjøre en forskjell. Be gjerne familie og venner om gi deg kritiske og ærlige tilbakemeldinger, da de sannsynligvis klarer å se mer objektivt på boligen og hva som burde gjøres før befaringen.
Hvis du skal benytte deg av en megler i for verdivurdering anbefaler vi at du starter med å kontakte de mest aktuelle for å få uforpliktende tilbud. Flere nettsteder tilbyr tjenester der du kan får tilbud fra flere meglere ved hjelp av et par enkle steg, og du kan også ta direkte kontakt med aktuelle meglere via hjemmesiden deres eller per telefon.
Når megler skal gjøre en verdivurdering av boligen din gjøres dette ved hjelp av en grundig befaring, der megler ser på blant annet planløsning, standard, oppussing, vedlikeholdsbehov og eventuelt uteområde. I tillegg vil lokalområdet og nærhet til servicetilbud være relevante faktorer, så det lønner seg å velge en megler som har lokalkunnskaper. Under befaringen burde du stille forberedt slik at du kan svare på eventuelle spørsmål som megler måtte ha om både boligen, nabolaget og lokalområdet. Selve befaringen vil vanligvis ta et par timer, men spør gjerne megler på forhånd om hvor lang tid det kan komme til å ta.
Etter befaringen kan de ta opp til 1-2 uker å få det endelige resultatet, og også her kan du spørre megler om hvor lang tid det kommer til å ta slik at du er sikker på at du får e-taksten tidsnok. Hvis megler har mange oppdrag vil det sannsynligvis ta noe lengre tid å beregne verdien. E-taksten får du tilsendt på e-post når den er ferdigstilt, sammen med en beskrivelse av hva som ligger til grunn for vurderingen.
Sannsynligvis har du egne forventninger til hva boligen er verdt. Kanskje husker du hva naboens bolig ble solgt for for et par måneder siden, eller du har nylig pusset opp deler av boligen som du tror vil øke verdien. Ofte kan du sammenligne deg med naboen, men ikke alltid. Det er flere faktorer enn boligens utseende og beliggenhet som påvirker den endelige verdien, og boligmarkedet er kjent for å kunne ha relativt store svingninger. Hvis du er usikker på om meglerens vurdering er riktig kan du ta kontakt og etterspørre en detaljert gjennomgang av grunnlaget for vurderingen. Du kan også få en ny vurdering av en annen megler hvis du føler at dette er nødvendig.
Hvis du ikke trenger en svært nøyaktig verdivurdering for å dokumentere verdien overfor banken eller en annen tredjepart kan du benytte deg av en kalkulator. Dette kan være nyttig dersom du bare er nysgjerrig på den omtrentlige verdien av boligen din fordi du leker med tanken på å selge, eller hvis du mistenker at en bolig som er lagt ut for salg opererer med lokkepris som ligger langt under den faktiske verdien på boligen.
Boligkalkulatorer på nett finner du både i nettaviser, på hjemmesiden til eiendomsmeglere og i boligmagasiner. Fordelen er at de er gratis tilgjengelig, og du kan enkelt benytte deg av flere ulike kalkulatorer for å se om du får det samme resultatet. Kalkulatoren regner ut en verdi basert på informasjon du legger inn om din egen bolig, som adresse, størrelse, balkong, utsikt, parkeringsmuligheter og andre ting, samt salgsstatistikk for andre boliger i området som nylig har blitt solgt.
Det finnes også andre metoder du kan benytte deg av for å få en viss oversikt over hva boligen din kan være verdt. Du kan for eksempel undersøke hva boliger i nærområdet har blitt solgt for på Eiendomspriser.no. Bare husk at markedet kan svinge mye på kort tid, og du har ingen garanti for å selge for samme pris som naboen. En annen mulighet er å undersøke det nåværende markedet for å se prisantydningen på lignende boliger i området. Du kan lage din egen verdivurdering ved å sammenligne blant annet kvadratmeterpris og standard. Husk imidlertid at faktisk salgspris og prisantydning ikke er det samme, da prisantydningen er summen megler mener at det er mulig å få for boligen og kan avvike fra salgsprisen.
I enkelte banker kan du dessuten se antatt boligverdi på boligen din dersom du skal søke om å øke boliglånet. Denne verdien baserer seg på markedsutviklingen i området og den siste salgsverdien. Grunnlaget for denne beregningen er hentet fra Eiendomsverdi AS. Hvis beløpet avviker veldig fra forventningene dine kan du bestille ny e-takst fra megler. Denne blir lagret i den samme databasen slik at banken får automatisk tilgang til de oppdaterte opplysningene.
Til slutt er det viktig å huske at dine egne forventninger til boligens verdi ikke nødvendigvis samsvarer med den faktiske markedsverdien. Det kan for eksempel være veldig fristende å gå for den megleren som gir høyest mulig verdivurdering, men hvis denne skiller seg kraftig fra andre vurderinger og boliger i området kan det være grunn til å være skeptisk. Du har ingenting å tjene på at prisen settes urealistisk høyt, verken i banken eller på markedet dersom du ender opp med å sitte med en bolig som du ikke klarer å få solgt.
I tillegg er alle boliger unike, og megleren må alltid ta utgangspunkt i hvordan markedet er. Velg en pragmatisk megler som er lokalkjent og har erfaring med din type bolig, så slipper du sannsynligvis ubehagelige overraskelser når boligen eventuelt legges ut for salg. Verdivurdering av bolig er rett og slett ikke en eksakt vitenskap, men en kvalifisert gjetning gjort av eiendomsmegler basert på fagkunnskaper og lokalkunnskaper om markedet. Det vi si at verdivurderingen heller ikke er en garanti for hva den endelige salgssummen kommer til å være, da boligmarkedet kan være skiftende og uforutsigbart. Det er til syvende og sist markedet som bestemmer hva boligen er verdt.
