meglersmart
Søk
Vil du vite mer om forkjøpsrett ved kjøp og salg av eiendom? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om forkjøpsrett, hvordan det fungerer, taktikker og strategier, og mye mer. Følg våre råd knyttet til forkjøpsrett og unngå de vanligste feilene når du skal kjøpe eller selge bolig.
En forkjøpsrett gir tilgang til å tre inn i en avtale om kjøp av bolig på samme vilkår som noen andre har fremforhandlet - såfremt man har denne rettigheten. Med forkjøpsrett kan man altså kjøpe en leilighet i et borettslag for en pris som tilsvarer høyeste bud. Dette innebærer at budgivere som ikke har forkjøpsrett kan risikere å miste boligen på tross av at de vinner budrunden.
Dette fører forståelig nok til frustrasjon hos mange som er på boligjakt. I følge Forbrukerrådet er det imidlertid ingen grunn til å ha innvendinger mot prinsippet om forkjøpsrett, forutsatt at systemet er godt kjent og borettslagene bruker prinsippet i henhold til gjeldende lovgivning. Hvis du er på boligjakt er det derfor viktig at du setter deg grundig inn i forkjøpsretten og hvilke konsekvenser dette kan ha for deg, enten du er i besittelse av slik forkjøpsrett eller ikke.
Forkjøpsrett gis vanligvis til medlemmer av boligbyggelag eller til andelseiere i et borettslag. Forkjøpsretten er altså en medlemsfordel du kan få dersom du melder deg inn i et bestemt boligbyggelag.
Men hva skjer dersom flere med forkjøpsrett ønsker å benytte seg av denne retten for samme bolig? I slike tilfeller vil ansienniteten spille inn. De som har vært medlemmer av boligbyggelaget lengst, eller vært andelseier i borettslaget lengst, har høyest ansiennitet og vil derfor stå først i køen. Dette er grunnen til at mange velger mange å melde seg inn i boligbyggelag på et tidlig tidspunkt, og noen velger også å melde barna sine inn i boligbyggelaget, slik at de senere i livet har bygget opp ansiennitet for den dagen de skal ut i det store boligmarkedet. På den måten stiller de sterkere i konkurranse med andre budgivere, samtidig som opparbeidet ansiennitet gir en viktig fordel i konkurranse med de andre som også har forkjøpsrett.
Man har ikke automatisk forkjøpsrett selv om man er medlem av et boligbyggelag eller er andelseier av et borettslag. For å kunne benytte deg av forkjøpsretten må du melde forkjøp før boligens meldefrist. Dette skyldes at det finnes lovbestemte frister som må overholdes. Hvis du har forkjøpsrett og leter etter en ny bolig, må du være på utkikk, da boligene bare ligger ute i noen få dager. Du kan imidlertid melde forkjøp på så mange boliger du selv måtte ønske uten at dette er bindende.
Hvis du vet at noen andre med forkjøpsrett har meldt interesse for samme bolig og vedkommende har lengre ansiennitet enn deg, betyr ikke dette at du bør gi opp boligen. Du vet aldri om vedkommende vil trekke seg eller benytte seg av forkjøpsretten sin, og nettopp derfor bør du ikke la deg stoppe av andre interessenter.
Den store fordelen med å ha forkjøpsrett er altså at de med denne retten kan forbli passive i selve budrunden og heller slå til dersom de er fornøyde med prisen som ble fremforhandlet av budgiveren med det høyeste budet.
Ulike boligbyggelag kan ha ulike gebyrer knyttet til det å benytte seg av forkjøpsretten. Hos OBOS koster det for eksempel ikke noe å melde forkjøp, men hvis du velger å benytte deg av forkjøpsretten, påløper et forkjøpsgebyr som for tiden ligger på i overkant av 7.600 kroner. Dersom det følger med flere gebyrer, vil disse fremkomme i meglerens salgsoppgave.
Det er også et krav om at du må ha finansieringen klar hvis du planlegger å benytte deg av forkjøpsretten. Du må kunne skriftlig dokumentere finansiering av den totale kjøpesummen, og det holder ikke å bare oppgi kontaktinformasjon til banken din. Forkjøpsretten vil ikke gjelde dersom du ikke har dokumentert den totale kjøpesummen skriftlig innen meldefristen.
Egenkapital må dessuten dokumenteres med mellomfinansiering. Borettslagsloven krever at at finansieringsbevis og dokumentasjon på egenkapital brukes for å bekrefte hvem som bruker forkjøpsretten i hver sak, og boligbyggelagene kan ikke behandle forkjøpsmeldingen din dersom du ikke har dokumentert dette.
I all hovedsak finnes det to forskjellige typer forkjøpsrett, og disse fungerer på ulikt vis. Før du kaster deg inn i en budrunde, er det lurt å sette seg inn i disse detaljene på forhånd. I tillegg bør du gjøre deg kjent med vilkårene som gjelder for forkjøpsrett, slik at du unngår overraskelser i siste liten. De to typene forkjøpsrett som vi skal gå nærmere inn på her, er forhåndsavklart forkjøpsrett og fastprisavklart forkjøpsrett.
Ved forhåndsavklart forkjøpsrett blir boligen først annonsert for de som har forkjøpsrett. Som regel er det da prisantydningen som blir lagt til grunn. På dette tidspunktet kan de som ønsker melde forkjøp. Deretter blir det budrunde og visning på vanlig vis, før selger aksepterer det beste budet.
Når selger har bestemt seg for hvilket bud han eller hun ønsker å akseptere, må forkjøpsretten avklares ved at forretningsfører (som regel er dette boligbyggelaget) tar kontakt med de som på forhånd meldte forkjøp. Den potensielle kjøperen som har fått sitt bud akseptert vil så ha fem virkedager på å svare om de virkelig ønsker å kjøpe boligen. I mellomtiden kan ikke budgiveren by på andre boliger.
Etter at budet har blitt godkjent, må de som på forhånd meldte om forkjøp så raskt som mulig bestemme seg for om de vil benytte seg av forkjøpsretten. Hvis en med forkjøpsrett velger å benytte seg av den, vil dette ha bindende virkning.
Fordelen med forhåndsavklart forkjøpsrett er at de uten forkjøpsrett kan forhøre seg med megler om det er mange forkjøpsberettigede som er interessert i å kjøpe samme bolig. Om det er mange, betyr imidlertid ikke dette at de nødvendigvis vil benytte seg av forkjøpsretten for samme pris som du forhandler frem. Hvis ikke boligen selges til prisantydning eller en enda høyere pris (prisen som ble lagt til grunn da boligen ble annonsert til de med forkjøpsrett), så vil det bli organisert en ny runde med visninger og forkjøpsretten utlyses på nytt med 20 dagers frist for å melde interesse.
Fastprisavklart forkjøpsrett skiller seg fra forhåndsavklart forkjøpsrett ved at budrunde og aksept av bud skjer først, og deretter får de med forkjøpsrett mulighet til å benytte seg av denne. I slike tilfeller tas det ikke utgangspunkt i prisantydning. I stedet vil prisen som blir annonsert for de forkjøpsberettigede tilsvare budet som ble akseptert.
Meldingen om forkjøp vil dessuten være forpliktende, noe som innebærer at kjøperen som melder forkjøp, blir forpliktet til å ta over boligen, så lenge ingen andre med forkjøpsrett og høyere ansiennitet melder seg før fristen løper ut. Vanligvis varer forkjøpsretten i 20 dager fra tidspunktet selger aksepterte et bud. Den som vinner budrunden må altså vente i opptil 20 dager før vedkommende får vite om han faktisk får boligen, selv om han har vunnet budrunden.
I Oslo er det ikke uvanlig at forkjøpsretten avklares parallelt med salg. Ved paralellutlysning vil forretningsfører sette en meldefrist for de med forkjøpsrett og dette er særlig nyttig for den som vinner en budrunde, nettopp fordi vedkommende da slipper å vente to uker på en avklaring før de vet om de faktisk får boligen. Paralellutlysninger avklares på forhånd med selger, slik at man raskt kan komme til en avklaring etter salg.
Enten man har forkjøpsrett eller ikke, kan man benytte seg av taktikker og strategier som øker sjansene for å få drømmeboligen til en god pris. Hvilke taktikker og strategier som er mest effektive vil imidlertid avhenge av forhandlingsposisjonen din, om du har forkjøpsrett eller ikke, samt hvor lang ansiennitet du har.
Mange lurer på om man kan delta i en budrunde selv om man har forkjøpsrett. Har du forkjøpsrett, er det fullt mulig å delta i budrunden selv, og noen ganger kan det til og med være en god strategi. Hvis du nylig har meldt deg inn i et boligbyggelag, så har du forkjøpsrett, men du har sannsynligvis ikke så lang ansiennitet. Ved å delta i budrunden, kan du bidra til å presse opp prisen, slik at de med lengst ansiennitet skremmes vekk. Hvis en med lengre ansiennitet bestemmer seg for å benytte seg av forkjøpsretten sin, vil vedkommende komme først i køen. Bestemmer du deg for å ikke delta i budrunden, risikerer du at prisen på boligen blir lavere og du kan da øke sjansen for at noen med lengre ansiennitet benytter seg av forkjøpsretten sin.
Hvis du derimot har lang ansiennitet, vil det som regel lønne seg å ikke delta i budrunden. Du vil sannsynligvis være fremst i køen uansett, og ved å by, vil du bare bidra til å øke intensiteten i budrunden og i siste konsekvens øke prisen på boligen. Når du til slutt skal bestemme deg for om du vil benytte deg av forkjøpsretten, kan prisen ha steget såpass mye at du må betale overpris for å få boligen.
Har du lang ansiennitet, bør du istedet melde interesse for bruk av forkjøpsretten, forholde deg helt stille i selve budrunden og til slutt vurdere om du vil benytte deg av forkjøpsretten når selger og budgiver har kommet til enighet om en pris. Da kan du se an prisen og vurdere om du vil ha boligen eller gå for andre alternativer. Vær imidlertid oppmerksom på at du ikke kan endre på vilkårene i avtalen dersom du benytter deg av forkjøpsretten. Du kan kun velge å tre inn i avtalen på samme vilkår som allerede er fremforhandlet mellom budgiver og selger.
Husk at denne typen taktikker og strategier bare er generelle prinsipper som man ikke alltid trenger å følge, men som vanligvis vil lønne seg. Det er ikke nødvendigvis slik at en høyere pris vil avskrekke en person med høyere ansiennitet, dersom denne personen liker boligen like godt som deg. Det er heller ikke sikkert at en lav pris vil tiltrekke mange interessenter med forkjøpsrett og lengre ansiennitet. Et generelt råd er å alltid ha flere alternative boliger under vurdering. Blir du håpløst forelsket i én bolig som du bare må ha, er det fort gjort å kaste seg inn i budrunder som kan bli svært kostbare.
Tilfeller der forkjøpsretten ikke gjelder: Forkjøpsrett til andelseiere er ikke lovregulert, men det kan reguleres av vedtekter i borettslag. Forkjøpsrett gjelder som regel for andelseiere i borettslag og medlemmer av boligbyggelag som borettslaget er tilknyttet. Det finnes imidlertid noen tilfeller der forkjøpsretten ikke gjelder. Slike tilfeller inkluderer når kjøperen er andelseierens ektefelle, andelseierens eller ektefellens barn, barnebarn, fosterbarn, foreldre, søsken eller besteforeldre, og hvis kjøperen har tilhørt samme husstand som tidligere eier i løpet av de to siste årene. Det er heller ikke mulig å benytte seg av forkjøpsretten ved overtakelse av bolig etter skilsmisse eller ved oppløsning av husstanden.
Viktige frister: For å benytte deg av forkjøpsretten er det viktig at du er kjent med fristene som gjelder. Du har 20 dager på deg til å benytte deg av forkjøpsretten fra den dagen borettslaget fikk melding om at andelen har skiftet eier. Hvis borettslaget har fått skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan få ny eier, og borettslaget har fått dette forhåndsvarslet minst 15 dager før meldingen om at andelen har skiftet eier, så er fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende 5 virkedager. Dersom fristene løper ut, er det ikke mulig å benytte seg av forkjøpsretten for å overta en bolig. Et boligbyggelag har dessuten mulighet til å fravike reglene om forkjøpsrett i enkeltsaker, dersom særlige grunner tilsier det.
Søknad om godkjenning av ny andelseier: Det er selger som har ansvaret for å sende søknad til borettslagets styre om godkjenning av en ny andelseier. Etter at borettslaget har mottatt søknaden, har styret en frist på 20 dager, og kjøperen kan ikke ta i bruk boligen før styret har godkjent søknaden. I tilfeller der noen benytter seg av forkjøpsretten, er det vanligvis boligbyggelaget som sender søknad om godkjenning til styret i borettslaget.
Felles forkjøpsrett: Som medlem av et lokalt boligbyggelag har du ikke bare forkjøpsrett på boliger knyttet til dette boligbyggelaget. I 2003 gikk nemlig flere ulike boligbyggelag sammen og skapte det som kalles felles forkjøpsrett. Felles forkjøpsrett gjør det mulig å benytte seg av forkjøpsretten hos andre boligbyggelag som er med i samme ordningen. I dag er det over 20 boligbyggelag som er med i ordningen om felles forkjøpsrett, og disse finnes over hele landet. På den måten kan du altså benytte deg av opparbeidet ansiennitet i andre boligbyggelag enn det du er medlem av.
Enten du er selger av bolig eller om du er en potensiell kjøper med eller uten forkjøpsrett, er det viktig å sette seg inn i vilkårene knyttet til forkjøpsrett. Blant annet bør du finne ut hvordan den avklares. Du bør også finne ut hvem forkjøpsretten gjelder for. Den kan for eksempel gjelde for andelseiere i det aktuelle borettslaget, de som bor i samme oppgang eller for alle medlemmer av et bestemt boligbyggelag.
Hvis du er på jakt etter ny bolig, er det viktig å huske at du ikke nødvendigvis får boligen selv om du skulle vinne budrunden. Boligen kan fort gå til noen andre hvis noen med forkjøpsrett benytter seg av denne retten. Dette gjelder også når du selv har forkjøpsrett, forutsatt at den andre parten har lengre ansiennitet. For å øke sjansene dine, bør du vurdere å melde deg inn i et boligbyggelag. OBOS er Norges største boligbyggelag. Jo lenger du er medlem, desto høyere ansiennitet vil du opparbeide deg - noe som gjør at du stadig rykker lenger frem i køen.
Husk at når du benytter deg av forkjøpsretten, godtar du avtalevilkårene som er blitt fremforhandlet av selger og vinneren av budrunden. Du kan altså ikke endre på disse vilkårene. Det er derfor viktig at du setter deg grundig inn i avtalen de har fremforhandlet, slik at du vet hva du går med på.
Skal du selge boligen din, må du også huske å sette deg inn i betingelsene som gjelder for forkjøpsrett. Du bør blant annet være klar over at forkjøpsretten kan føre til at boligsalget tar noe lenger tid enn vanlig, og at det kan påløpe gebyrer både for kjøper og selger om forkjøpsretten tas i bruk.
Forkjøpsretten bør avklares så fort som mulig for å unngå misforståelser og konflikter. Det er ikke uvanlig at mange blir skuffet og overrasket over å miste drømmeboligen som følge av at de ikke har satt seg grundig nok inn i regelverket. Reglene i borettslagsloven er imidlertid klare og tydelige, og alle parter er tjent med å avklare betydningen av forkjøpsretten på forhånd.
