meglersmart
Søk
Vil du vite mer om finansieringsbevis? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om finansieringsbevis, inkludert hvorfor dette er et av de viktigste dokumentene du trenger ved boligkjøp, hva det inneholder, finansieringsbevisets varighet, hvordan du får det, om du kan få et finansieringsbevis på dagen, og mye mer. Visste du at du kan få finansieringsbevis fra flere banker? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Kort sagt er et finansieringsbevis et dokument fra banken din som dokumenterer hvor dyr bolig du kan kjøpe. Eller med andre ord; hvor langt du kan strekke deg i budrunden. Finansieringsbeviset er en skriftlig bekreftelse på både hvor mye du kan få i lån og hvor mye egenkapital du har. Du kan altså bevise for megleren og / eller selgeren av boligen at du faktisk er seriøs og kan være med på en budrunde.
Som regel er et finansieringsbevis gyldig i tre måneder fra den datoen det ble skrevet ut. Om du i løpet av de tre månedene ikke har fått kjøpt deg bolig, kan banken fornye finansieringsbeviset. Enkelte banker tilbyr finansieringsbevis med seks måneders varighet.
Finansieringsbeviset er ikke bindende for deg på noen måte, og du får ingen forpliktelser overfor banken. Du tar altså ikke opp et lån, men får kun en forhåndsvurdering av hvor mye lån banken er villig til å gi deg. Bindingen går derfor kun en vei, fra banken til deg. Skulle du ende opp med å ikke bruke finansieringsbeviset, har det derfor ingen konsekvenser.
Du kan godt gå på visninger før du har fått finansieringsbeviset. Kanskje har du behov for først bare å orientere deg i markedet, før du begir deg ut på budrunder. Men så snart du er i kjøpemodus, er det smart å ha finansieringsbeviset klart. For skulle drømmeboligen dukke opp, kan ting skje fort. Og hvis du da ikke har skaffet deg finansieringsbeviset, kan det hende du ikke rekker å komme med på budrunden. Så et generelt råd er å kontakte banken så snart du skal begynne å gå på visninger. Da er du forberedt og har en ting mindre å tenke på.
Finansieringsbevis kalles av og til lånebevis. Selv om det er vanligst å snakke om finansieringsbevis (lånebevis) i forbindelse med kjøp av hus eller leilighet, kan man også bruke dette dokumentet i forbindelse med andre kjøp og transaksjoner. For eksempel hvis man skal foreta dyre anskaffelser som bil eller båt. Det er også mulig å få finansieringsbevis i forbindelse med renovering eller oppussing. Da vet man hvilke økonomiske rammer man må holde seg innenfor. Denne artikkelen handler imidlertid primært om finansieringsbevis i forbindelse med kjøp av bolig.
Når du tar opp boliglån i en bank, inngår du i utgangspunktet et langvarig kundeforhold som banken tjener penger på over tid. Bankene konkurrerer altså om å få deg som kunde - forutsatt at de mener du er i stand til å betjene lånet. Derfor er det vanligvis helt kostnadsfritt å få et finansieringsbevis.
Trenger du finansieringsbevis i en annen sammenheng enn kjøp av leilighet eller hus, må du imidlertid regne med å betale et gebyr.
På finansieringsbeviset står det et konkret beløp som er det maksimale beløpet banken er villig til å låne deg. I tillegg står gjerne en rentesats. Rentesatsen er det du må betale for å låne beløpet, altså det lånet koster. Men vær oppmerksom på at dette ikke er et rentetilbud, men et estimat.
Hva som blir den faktiske renten, får du først vite når du skal ta opp selve lånet. Selv om du kan du regne med at renteestimatet vil ligge nært opp til det du faktisk må betale, er det flere faktorer som kommer inn: Hvor mye du faktisk betaler for boligen og hvor stort lån det viser seg at du trenger. Det generelle rentenivået kan også endre seg fra det tidspunktet du fikk finansieringsbeviset til den dagen du skal signere lånet.
Uansett er selve finansieringsbeviset gratis og det har generelt lite for seg å gå inn i renteforhandlinger med banken på dette stadiet, siden flere forutsetninger mangler. Får du finansieringsbevis fra flere banker, bør likevel rentenivået veie tungt når du skal velge. Siden det dreier seg om store summer, vil selv små forskjeller bety mange tusenlapper.
Det er derfor ingen grunn til at du bør hoppe på det første tilbudet som dukker opp, men heller bruke litt tid og få flere å velge mellom.
Det første du bør gjøre er å bestemme deg for hvilken bank du vil satse på. Kanskje har du allerede et langvarig forhold til en bank og ønsker å fortsatt være kunde der. Hvis ikke kan det altså lønne seg å kontakte flere banker og velge den som gir deg de beste betingelsene. Når du har bestemt deg kontakter du ganske enkelt banken og spør om å få et finansieringsbevis.
I praksis foregår dette i dag for det meste online. Du kan hos de fleste banker søke om finansieringsbevis via nettbanken / nettportal og signere dokumentene elektronisk ved hjelp av Bank-ID.
Hvis banken trenger dokumentasjon fra deg, vil du som regel kunne laste dette opp via bankens portal. Banken vil vanligvis også be deg om samtykke til å hente inn informasjon de trenger fra Altinn.
Det er altså en relativt rask og ukomplisert prosess, og det er svært sjeldent behov for fysisk oppmøte.
Hvis du skal kjøpe bolig sammen med noen, enten du er gift eller har en partner / samboer, eller skal kjøpe bolig sammen med en eller flere venner, så søker dere banken sammen om å få finansieringsbevis.
Både du og den eller de du tenker å kjøpe bolig sammen med vil bli vurdert av banken og må kunne dokumentere at dere oppfyller kravene de stiller. Banken vil gjøre en helhetsvurdering basert på en rekke faktorer som: betalingsevne, hvor mye egenkapital du har (du må ha minimum 15% av boligens salgspris), betalingshistorikk, øvrig gjeld og kundehistorikk.
Banken ber som regel også om å få se selvangivelse for siste år og en eller flere lønnsslipper - eller annen inntektsdokumentasjon, hvis du for eksempel er selvstendig næringsdrivende.
I tillegg vil banken ofte få gjennomført en kredittsjekk av deg - og dine medlåntakere hvis det er aktuelt. De får da vite din kreditthistorikk og om du har inkassosaker og gjeld som du ikke har gjort opp. Banken gjennomfører altså en relativt grundig sjekk for å være sikker på at du vil bli en god og pålitelig kunde.
Selv om dette er standardprosedyrer for bankene, så vil det likevel ta noe tid. Akkurat hvor lenge avhenger av hvor komplisert det er å vurdere din økonomi og historikk - og hvor lang tid det tar å få dokumentert alle opplysninger.
Er du kunde i banken fra før, vil banken allerede ha mye av den informasjonen de trenger, noe som vil gjøre prosessen raskere. Da kan du få et finansieringsbevis på dagen. Faktisk trenger det ikke ta mer enn minutter, ifølge enkelte banker.
Hvis det er forhold ved økonomien din som er spesielt kompliserte eller uvanlige, kan det hende du vil bli bedt om å legge frem mer dokumentasjon - og at banken vil trenge litt mer tid. Et vanlig eksempel på dette er hvis du ikke er i et ordinært ansettelsesforhold, men driver egen næring, er selvstendig næringsdrivende eller jobber som frilanser.
Når du har mottatt finansieringsbeviset - de fleste banker sender det til deg elektronisk slik at du kan ha det lett tilgjengelig på mobilen - er du klar for å legge inn bud.
Siden banken nå har all informasjon de trenger, går prosessen raskt når du har funnet drømmeboligen og vunnet budrunden. Finansieringsbeviset blir enkelt sagt omgjort til et boliglån.
I det du har gått seirende ut av budrunden, sender megleren deg kjøpekontrakten. Du kontakter da banken, forteller om kjøpet og hvor stort lån du trenger, og oversender kjøpekontrakten. Banken vil da sende deg lånepapirene til signering.
Ellers er det viktig å huske på at finansieringsbeviset forteller deg det maksimale beløpet du kan låne. Det betyr at du må regne inn fellesgjelden. Eller for å si det med andre ord: Budet ditt og fellesgjelden sammenlagt kan ikke være mer enn det beløpet som er oppgitt på finansieringsbeviset.
Siden fellesgjelden også regnes med i din totale gjeld - som ikke skal utgjøre mer enn din årlige bruttoinntekt ganger fem - kan fellesgjelden ha betydning for hvor mye lån du kan få.
Tenker du å by på en bolig som har dokumentavgift, for eksempel en selveierbolig, så vær oppmerksom på at staten krever at du betaler 2,5 prosent av det som ble salgssummen - det vil si ditt vinnerbud.
Når man er i en hektisk budrunde og er oppsatt på å kapre den perfekte boligen, er det fort gjort å bli litt “fartsblind”. Da høres kanskje 2,5 prosent ikke så voldsomt ut, men når en bolig koster flere millioner blir det fort betydelige beløp. I likhet med fellesgjelden må dokumentavgiften dekkes av summen som er oppgitt på finansieringsbeviset. Du kan lese mer om dette i vår komplette guide om dokumentavgift.
Vær også oppmerksom på gebyrer. Les prospektet nøye og spør megleren hvis du lurer på noe eller noe virker uklart.
For å bli med i budrunden trenger du å kunne bevise at du faktisk har råd til boligen. Summen som banken har skrevet på finansieringsbeviset tilsvarer det maksimale beløpet banken har sagt seg villig til å låne deg.
Husk også at budene er bindende. Skulle du bli med i en budrunde uten finansieringsbevis - som er fullt mulig - og vinne budrunden, vil du kunne få store problemer hvis du likevel ikke skulle få finansieringsbevis eller hvis banken ikke vil låne deg så mye som du hadde regnet med.
Selv om du bør ha finansieringsbeviset klart så tidlig som mulig, helst før du begynner å gå på visninger for alvor, og i alle fall før du legger inn bud, så bør du IKKE vise det til megleren.
Enkelte, kanskje særlig yngre og uerfarne kjøpere eller førstegangskjøpere, legger ved finansieringsbeviset når de legger inn første bud, for å bevise for megleren at de har finansene i orden.
Det er kanskje ikke så rart, siden budskjemaet ofte har en finansieringsdel der du skal fylle ut hvor mye som er egenkapital og hvor mye som er lån. Dette er for å forenkle meglerens jobb. Du kan velge om du vil fylle det ut eller la være. Å legge ved finansieringsbeviset er uansett en tabbe - og den kan koste deg dyrt.
Hvis megleren får se finansieringsbeviset ditt vil han eller hun vite nøyaktig hvor mye du har å rutte med og hvor høyt du kan gå i budrunden. Og megleren har, i likhet med selgeren av boligen, interesse av å få et så høyt bud som mulig. Det blir som å vise motspillerne kortene i poker. Du mister alle taktiske fordeler.
Vær også oppmerksom hvis megleren spør om en finansieringsplan. Det kan da være nærliggende å bare vise finansieringsbeviset siden det jo i praksis er finansieringsplanen.
Det du heller bør gjøre er å gi megleren kontaktdetaljene til din bankkontakt. Dermed kan megleren få bekreftet av banken at du kan finansiere lånet, men uten at megleren får vite det konkrete maksbeløpet du kan låne. Det kan faktisk tenkes at megleren spør om det faktiske beløpet på finansieringsbeviset, derfor bør du på forhånd be din kontakt i banken om å la være å oppgi dette.
Som regel vil megleren kontakte banken etter at du har lagt inn ditt første bud.
Bankvesenet i Norge er regulert av en rekke lover og regler. For boliglån gjelder en egen boliglånsforskrift, og det er Finanstilsynet som har ansvar for å føre tilsyn med bankene og sørge for at kundenes interesser og rettigheter blir ivaretatt.
Alle regulære banker i Norge har mulighet til å utstede finansieringsbevis. I tillegg til bankene har også enkelte andre kredittinstitusjoner denne muligheten, forutsatt at de har konsesjon til dette fra Finanstilsynet.
Hvor mye du kan få i lån bestemmes av din økonomiske situasjon og rammene som boliglånsforskriften utgjør. Et krav er for eksempel at man ikke kan låne mer enn 85% av boligens kjøpesum. Det vil si at du må ha en egenkapital på 15 %.
Bankene har imidlertid noe handlingsrom og kan fravike fra denne regelen i enkelte tilfeller. Om du har problemer med å få finansieringsbevis eller en så høy lånesum som du mener du trenger, kan du gå i dialog med din bankkontakt for å se om de kan gjøre unntak for deg.
De største bankene har virksomheter over hele landet. En del mindre banker derimot, driver innenfor en avgrenset landsdel og gir derfor normalt ikke boliglån hvis man ikke befinner seg der eller har en tilknytning til området.
Har du et lengre kundeforhold til en mindre bank, men har flyttet ut av bankens område, kan det likevel hende banken vil vurdere å gjøre et unntak.
Det er ingenting i veien for å søke finansieringsbevis hos flere banker samtidig. Faktisk er det å anbefale siden du kan få flere tilbud som du kan sammenligne med tanke på rente, nedbetalingstid, låneform (rammelån eller annuitetslån) og øvrige betingelser.
Ikke minst må du regne med at selve beløpet bankene er villige til å låne deg kan variere noe. Selv om bankene har vurdert deg ut i fra samme faktainformasjon, er det til syvende og siste vanskelig å komme helt utenom skjønnsmessige vurderinger. Disse vurderingene i kombinasjon med den enkelte bankens lånepraksis vil bestemme akkurat hvor mye de er villig til å låne ut.
Du bør også gjøre en egen vurdering av din økonomiske situasjon. Sett deg derfor nøye inn i hvor mye lånet vil koste deg og hva det vil bety for livet ditt. Når du gjør disse vurderingene bør du altså ikke kun se på øyeblikksbildet. Selv om du klarer å betjene et høyt lån nå, så skal du fortsette å betjene lånet kanskje i flere tiår. (Vanlig nedbetalingstid for boliglån er mellom 20 og 30 år.)
Er du villig til å påta deg så høye månedlige utgifter at du må ofre ferier og sjelden vil kunne unne deg noe ekstra? Og ikke minst: Hvor godt vil du tåle en renteoppgang? Når rentenivået har holdt seg lavt over lang tid, er det lett å tro at det vil fortsette slik om ikke inn i evigheten så i uoverskuelig fremtid. Men faktum er at når rentene er historisk lave kan de bare gå en vei, nemlig oppover. Når og hvor mye er det ingen som kan forutse. En generell regel er derfor at man bør tåle en renteoppgang på 5%.
Selv om banken har gjort en grundig vurdering av din økonomi - de har faktisk plikt til å fraråde deg å ta opp lån hvis de oppdager ting som tilsier det - så kan det være forhold som de i motsetning til deg ikke har oversikt over.
For eksempel: Hvor sikker er egentlig jobben din? Og hvis du skulle miste den, hvor gode utsikter har du til å få en ny raskt? Har du eller medlåntakeren din helseutfordringer som kan føre til vesentlig redusert inntekt over tid?
“Moralen” er altså å ikke ta opp mer enn du er trygg på at du kan betjene. Ikke ta utgangspunkt i et “best case scenario”, men vær realistisk.
Når du får lånet, kan det være lurt å vurdere om du trenger en gjeldsforsikring. En slik forsikring vil koste en del, men kan sikre deg i tilfelle noe skulle skje som gjør at du ikke klarer å betjene lånet, for eksempel sykdom, ulykker eller annet. Med en gjeldsforsikring som dekker hele eller deler av beløpet du (og evt. medlåntaker) skylder banken, kan du beholde boligen i en situasjon da du trenger det som mest.
Hvis du enda ikke er helt klar for å hive deg ut i boligmarkedet, men ønsker å danne deg et bilde av hvilke muligheter du har, finnes det ulike gratis lånekalkulatorer på nettet. Hvor nøyaktig disse er varierer litt etter hvor mye informasjon de baserer seg på, men kan være et greit sted å begynne.
Enkelte slike tjenester sender informasjonen du legger inn til flere banker slik at du kan hente inn flere tilbud på boliglån som du så kan sammenligne. Dermed slipper du å kontakte hver enkelt bank direkte. Når bankene får slike henvendelser, vet de også at de er i en konkurransesituasjon for å få deg som kunde og kan derfor anstrenge seg litt ekstra for å komme med et bra lånetilbud.
På den andre siden forholder de seg til relativt lite informasjon og det kan tenkes at i mange tilfeller vil du kunne få et bedre tilbud hvis banken har mer informasjon om din økonomiske situasjon.
For å få de laveste rentene krever ofte bankene at du etablerer et aktivt kundeforhold og bruker flere tjenester, for eksempel bruker dem som dagligbank, har en konto med lønnsinngang hos dem eller lignende.
Er du med i en fagforening kan ofte medlemskapet gi deg ekstra gode betingelser i banken de har en partnerskapsavtale med. Enkelte banker opererer også med spesifikke utlånsprofiler eller legger vekt på forhold som ikke kun er knyttet til økonomi. Det kan dreie seg om banker som ønsker å støtte opp under lokalsamfunn, småbedrifter innen bestemte næringer eller lignende.
