meglersmart
Søk
Vil du vite mer om fellesutgifter? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hvordan fellesutgifter regnes ut, hva de normalt pleier å dekke, hvorfor det må betales og hva som er forskjellen på fellesutgifter og fellesgjeld. Visste du at høye fellesutgifter kan være en fordel for deg? Vet du hvordan du skal forholde deg til fellesutgifter hvis du skal leie ut leilighet? Vi gir deg også de viktige hovedreglene som gjelder for fellesutgifter knyttet til borettslag og sameie. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Fellesutgifter er et fast beløp som betales til borettslaget, sameiet eller aksjelaget, avhengig av hva slags eierform du har på boligen din. Alle kostnader som ikke kan knyttes til din seksjon (leilighet/bolig) er i utgangspunktet fellesutgifter og noe alle seksjonseierne må betale for sammen. Fellesutgifter er altså noe det er vanskelig å komme unna, med mindre du eier en selveierleilighet eller har egen enebolig.
Hovedregelen for fellesutgifter er at de fordeles mellom seksjonseierne etter prinsipper som størrelse på leilighet, eller seksjonseiers egen økonomiske interesse i eiendommen gjennom dette. Kostnadene fordeles vanligvis etter eieres forholdsmessige andel av verdiene, altså; om du har større bolig enn naboen din vil du sannsynligvis måtte betale mer i fellesutgifter.
Mange tror at høye fellesutgifter er det samme som høy fellesgjeld, eller at denne fellesgjelden har ugunstige lånebetingelser, men det er ikke alltid tilfellet. Noen ganger kan høye fellesutgifter bety at sameiet eller borettslaget nylig har gjort vedlikeholdsarbeid på bygningsmassen, og på den måten er det en positiv utgift som er med på å høyne verdien på boligen i fremtiden. Dette kan også være tegn på at styret tenker langsiktig og er opptatt av å ta vare på sameiet eller borettslaget for fremtiden. Det er uansett viktig å sette seg inn i hva fellesutgiftene dekker, hva rentesatsen er, om det er avdragsfritt i en periode og om utgiften da vil stige om et par år, når alle seksjonseierne må betale mer enn kun renter.
Vær oppmerksom på uventede fellesutgifter: Det kan være ganske store forskjeller på hva fellesutgiftene dekker fra boligprosjekt til boligprosjekt. Det kan være at fellesutgifter inkluderer drift- og serviceavtaler med anleggsgartnere eller vaktmesterfirmaer, strøm til fellesområdene, fjernvarmeanlegg, kabel-tv og internett, men det er umulig å vite uten å spørre. Hvis du kjøper deg inn i et boligprosjekt med høye felleskostnader som ikke dekker de vanligste utgiftene, vil det si at det fremover kan komme uventede regninger for å betale for eksempel strøm til garasjeanlegget eller andre fellesområder. Som regel kan man ikke selv bestemme når fellesutgiftene skal betales, det er noe som bestemmes av styret.
Typiske fellesutgifter: Det viktigste man trenger å vite om fellesutgiftene er hva de dekker, og hva de ikke dekker. Dette vil gi deg bedre kontroll på både utgifter og boligens faktiske verdi. Typisk innebærer fellesutgifter vedlikeholdskostnader, kommunale avgifter, bygningsforsikring og andre utgifter som ikke knytter seg til den enkelte boligen. Fellesutgiftene skal som hovedregel fordeles etter en fordelingsnøkkel som blir fastsatt når borettslaget eller sameiet opprettes, og baserer seg blant annet på størrelse på leiligheten. Her finnes det noen unntak som du kan lese om lenger ned i artikkelen. Dersom heisen blir ødelagt i en blokk og må repareres, er dette noe som skal dekkes inn av fellesutgiftene, enten ved økte utgifter, eller om styret har satt av et vedlikeholdsfond som kan dekke det.
Dette bør du sjekke om inngår i fellesutgiftene: Det er en del ting du bør sjekke om inngår i fellesutgiftene, for å få en grei oversikt over hva du kan forvente av eventuelle andre utgifter når du flytter inn. Blant disse inkluderes strøm til fellesområder, fjernvarmeanlegg, renovasjon, VVS-vedlikehold, vedlikehold av fellesområder og bygningen, avtaler med anleggsgartnere, vaktmestertjenester, eventuell måking, internett, kabel-TV og eventuell fellesgjeld. Som hovedregel kan man si at dersom en eller flere av disse tingene ikke er dekket, kan du regne med ekstrautgifter ved siden av, som er bakt inn i fellesutgiftene.
Hvis felleskostnadene er veldig høye eller veldig lave, er det viktig å se hva som gjemmer seg bak. Det kan være fristende, og kanskje også virke logisk, at lave fellesutgifter er best, men det er ikke alltid tilfellet. Det er mange som kun ser på dagens kostnader og glemmer å se på hva som eventuelt kan komme av ekstrakostnader i fremtiden, og det kan få uønskede konsekvenser. Veldig ofte betyr lave felleskostnader at du som eier må dekke mer selv, og gjerne til en dyrere pris i form av engangsinnbetalinger. Lave fellesutgifter kan også bety at du får regningen for felles strøm i oppholdsrom utenom din egen leilighet, kommunale avgifter eller måking hver for seg, noe som kan gjøre det vanskeligere å holde oversikten over hva de reelle utgiftene egentlig er.
Et eksempel på hvordan uventede høye utgifter kan dukke opp:
Du ser en annonse som oppgir at fellesutgiftene er på 1.200 kroner i måneden og tenker at her kan det være verdt å by ekstra på visning for å få tak i akkurat den boligen. Dersom du ber selger eller megler om å få tilgang til hva som er inkludert i fellesutgiftene, finner du derimot kanskje ut at kapitalkostnaden (renter) kommer i tillegg og ligger på 3.300 kroner i måneden. Da er fellesutgiftene plutselig oppe i 4.500 kroner i måneden. Hvis dette i tillegg er et avdragsfritt lån så betyr det at dere egentlig kun betaler renter, og når tiden kommer for å betale på de reelle avdragene, vil husleien kanskje krype opp til 8.000 kroner i måneden. Dette er det viktig at du som kjøper er klar over før du investerer, for å unngå å ikke kunne betjene felleskostnadene i fremtiden.
Samtidig kan høye felleskostnader både gi deg større forutsigbarhet og bety lavere bokostnader over tid. Når felleskostnadene er høye, inngår som regel renter og avdrag på lån som borettslaget har tatt opp, og dette betyr at du som privatperson slipper å ta opp disse lånene. I et sameie gjelder ikke dette da boligene gjerne er eid av privatpersoner og eventuell oppussing må komme fra egne lån. Felleskostnadene blir dermed også ofte lavere.
Eksempler på fordelene med høye fellesutgifter, som du kan sjekke med selger eller megler:
Fellesutgiftene må betales uavhengig av hvem som bor i boligen. Om du har bestemt deg for at du skal leie ut egen bolig i ett år eller to, kan du derimot trekke fra flere utgifter på skatten. Du kan leie ut deler av boligen din helt skattefritt hvis du selv bruker minst halvparten av boligen selv, målt i utleieverdi. Dette betyr at du kun kan leie ut den minste delen. Hvis du likevel leier ut mer enn halvparten, kan du tjene opptil 20.000 kroner i året skattefritt, men dersom du overstiger dette beløpet så må du skatte av alt, inkludert den perioden hvor du eventuelt leide ut en mindre del (dette kan likevel føles som fradrag senere).
Ved korttidsutleie under 30 dager, kan du ikke tjene mer enn 10.000 kroner før du må skatte av 85% av summen som går over. Leieinntekter fra bolig skattlegges som kapitalinntekt, og ligger i 2022 på 22%.
Hovedregelen er at den inntekten du får ved utleie er skattepliktig, men du behøver bare å skatte av netto leieinntekt, det vil si det du sitter igjen med når alle kostnader er trukket fra. Hvis du har bestemt deg for å leie ut, vil du også fort se at det medfører en del utgifter å sette i stand et leieforhold, og mange av disse utgiftene kan du dermed trekke av på skatten. Dette gjelder ikke hvis du leier ut en fritidsbolig som ikke anses som utleiehytte, eller ved korttidsutleie av egen bolig.
Her er noen av utgiftene du kan føre fradrag for:
Hvem bestemmer hvor mye fellesutgiftene skal være på? Hva skjer om noen ikke betaler sin del? Hva er sameiebrøken? Dette er noen av spørsmålene mange ønsker svar på. Fellesutgifter bestemmes av styret i et borettslag eller sameie og baserer seg på hva vedtektene ved opprettelsen sier. Noen borettslag krever inn ekstra penger som de putter inn i et vedlikeholdsfond, mens andre kun sender ut krav på de utgiftene borettslaget faktisk har. Fellesutgifter er typisk vedlikeholdskostnader, kommunale avgifter, bygningsforsikring og alle andre utgifter som ikke knytter seg til den enkelte leilighet, og kan ikke sånn sette betales ned på samme måte som fellesgjeld (hvis borettslaget har en IN-ordning).
Hovedregelen for fellesutgifter er at de skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Denne brøken gir uttrykk for den enkelte seksjonseiers økonomiske interesse i eiendommen, og selv om det ikke er regler i loven for hvordan denne brøken skal fastsettes, antar man at denne brøken skal gi uttrykk for eierandelen sin verdi. Dette betyr at de større seksjonene i et borettslag vil få en høyere brøk og dermed betale mer i fellesutgifter. Siden dette ikke er nedfelt i loven kan derimot sameier og borettslag selv velge å definere sine egne brøker, for eksempel i forbindelse med opprettelsen av nye borettslag.
Hvis sameiebrøken oppfattes urimelig ved at for eksempel to boliger av samme størrelse betaler forskjellige andeler av fellesutgifter, vil de kunne ta det til retten og få en domsavsigelse. Sameiebrøken kan ikke endres med mindre alle seksjonseierne samtykker, det vil si at det ikke kan endres av et styre eller lignende.
Et unntak til regelen om sameiebrøk er om nytten til en bolig overstiger en annen bolig sin nytte, for eksempel tilgang til heis. Hvis borettslaget bestemmer seg for å bygge nye heiser i en blokk hvor det tidligere ikke har vært noen, har de boligene som ikke får tilgang til heisen av rent arkitektoniske årsaker mulighet til å bli unntatt fra utgiftsfordelingen.
Hvis man derimot kjøper en bolig som allerede er innlemmet i utgiftsposten som har med en heis å gjøre, vil det veldig sjelden være mulig å trekke seg ut av denne avtalen. Unntaket til sameiebrøken er altså først og fremst rettet mot nye tiltak, og skal i utgangspunktet ikke brukes for å endre nåværende fordeling av løpende vedlikeholdsutgifter. Hvis man innfører fordeling etter forbruk, forutsetter det også at den enkeltes forbruk lar seg måle, som for eksempel ved strømforbruk.
Det er viktig å huske på at det finnes forskjeller mellom borettslag og sameie som kan ha betydning for fellesutgiftene. Et borettslag er et selskap som eies av de som bor der. Når det blir bygget, finansieres det av et felleslån med sikkerhet i borettslagets eiendom, og delvis av et innskudd som betales av boligkjøperen. Disse utgjør totalprisen for boligen, og når du kjøper en borettslagsbolig, er den knyttet til en andel i borettslaget.
Hvis det er behov for det på et senere tidspunkt kan borettslaget ta opp et felles lån for å finansiere utgifter til for eksempel vedlikeholdsarbeid eller nye balkonger. Som andelseier i borettslaget er det denne gjelden du er med på å betale ned. Ofte ser felleskostnadene høyere ut i borettslag enn i sameier, nettopp av den grunn at en del av kjøpesummen er finansiert med fellesgjeld, samt at det er vanlig at offentlige avgifter er en del a felleskostnadene i et borettslag.
Et sameie derimot, er ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere. Det er dette som kalles selveierboliger eller eierseksjoner. Når du kjøper deg inn her, eier du din seksjon og en tenkt del av eiendommen til sameiet. Hvis det skal gjøres oppgraderinger i fellesarealene, betyr dette at hver av eierne må ta opp personlige lån med sikkerhet i egen bolig, og betjene det selv. Her er det altså ikke mulig å ta opp felleslån som i et borettslag, og det kan dermed være litt vanskeligere å finne finansiering til fellesarbeid. I tillegg må du som beboer uansett betale månedlige felleskostnader som skal dekke sameiets felles utgifter til strøm, offentlige avgifter og annet. Dette vil naturligvis være lavere enn i et borettslag, hvor fellesgjelden betales ned samtidig.
