Vurderer du å kjøpe ny bolig, men ikke vet hvor mye banken er villig til å låne deg? Eller drømmer du om å komme inn på boligmarkedet for første gang, men ikke ser hvordan du kan komme over det store hinderet - kravet til egenkapital? I denne guiden får du svar på spørsmål som: Hvor mye egenkapital må man egentlig ha for å kjøpe bolig i dag? Kan man få lån uten egenkapital? Og hvis du mangler egenkapital - hvordan kan du skaffe deg nok? Følg våre råd og realiser boligdrømmen!

Kort fortalt

Kravet til egenkapital har knust mang en boligdrøm. Med boligpriser som stiger for hvert år så øker også summen du må ha tilgjengelig tilsvarende. Per i dag må man som boligkjøper ha minst 15% av kjøpesummen som egenkapital.

Dette kan være penger du har lagt deg opp på en sparekonto, penger du får fra salg av en annen bolig, forskudd på arv eller penger du har på en BSU-konto (Boligsparing for ungdom).

Det betyr i praksis at hvis du skal kjøpe deg en leilighet til tre millioner må du allerede disponere 450.000 kroner for å kunne få låne de resterende 85% i banken.

Her er noen flere eksempler på hvor mye egenkapital som kreves for ulike boligpriser:

Boligpris          Egenkapital

2.000.000 kr - 300.000 kr

2.500.000 kr - 375.000 kr

3.500.000 kr - 525.000 kr

4.000.000 kr - 600.000 kr

4.500.000 kr - 675.000 kr

5.000.000 kr - 750.000 kr

Hvorfor kan man ikke kjøpe bolig uten egenkapital?

Står man utenfor boligmarkedet kan kravet om egenkapital oppleves ganske urimelig - nærmest som om det er designet for å holde folk utenfor. Egenkapital trengs også når man skal kjøpe seg inn i en bolig, for eksempel når man flytter inn med kjæresten. Hensikten bak kravet er enkel: Å sikre at folk ikke tar opp større lån enn de klarer å betjene.

For selv om du kan betjene lånet i dag, kan det skje endringer med din økonomiske situasjon i fremtiden som gjør at du vil få problemer - hvis du for eksempel skulle miste jobben. Eller det kan skje endringer med samfunnsøkonomien som gjør at rentene stiger og kanskje blir værende på et høyt nivå over tid. I verste fall kan det bety at du mister boligen din.

Egenkapitalkravet - som er fastsatt av Finansdepartementet - er altså ikke bare ment for å sikre bankene, men også deg som boligeier.

Men om du mangler nok egenkapital per i dag eller føler at du er fanget i leiemarkedet, så ikke gi opp før du har utforsket hvilke alternativer du har - de kan være flere enn det umiddelbart virker som. Du kan lese om noen av dem i avsnittene under.

Men først et par andre ting det kan være greit å ha oversikt over:

Hva med kostnader til oppussing og dokumentavgift?

‍Når vi snakker om 15% egenkapital betyr det 15% av boligens totale kjøpesum. Det vil si at man regner det inn fellesgjelden i tillegg til det endelige budet.

Dokumentavgiften må du også ta med i regnestykket. Denne er på 2,5% og kommer som fratrekk på din egenkapital. Det vil i praksis si at du ikke kan låne penger av banken til dokumentavgiften. Før du blir med i budrunden kan det derfor være smart å sjekke prospektet nøye og/eller spørre megleren om dokumentavgiften er inkludert og hva den utgjør i kroner.

Hvis du kjøper en leilighet i borettslag eller en aksjeleilighet, slipper du imidlertid dokumentavgiften. Det samme gjelder hvis du kjøper en helt ny bolig.

Når man overtar en brukt bolig, vil mange pusse opp større eller mindre deler av boligen. Det er viktig å være klar over at utgiftene dette medfører ikke kan bakes inn i boliglånet, med mindre du avtaler dette spesifikt med banken. Det vil si at hvis du bruker all egenkapitalen din når du tar opp lånet, må du skaffe mer penger for å finansiere oppussingen.

Er du under 34 år?

‍For å tiltrekke seg nye kunder er det vanlig at bankene opererer med ekstra gunstige lånebetingelser for yngre boligkjøpere. Egenkapitalkravet er det samme, det vil si at du kan låne opp til 85% av boligens kjøpesum, men er du under 34 år kan du kan få lavere rente enn eldre låntakere.

Disse ordningene kalles gjerne “Boliglån for unge”, “Førstehjemslån” eller lignende.

Hvis du nærmer deg aldersgrensen og vil inn på boligmarkedet, så bør du absolutt vurdere om du kan rekke å få lån i en slik ordning, siden det kan medføre merkbart lavere månedskostnader.

Mer egenkapital - bedre rente

‍15% er altså minimumskravet til egenkapital. Men jo større egenkapital du klarer å opparbeide deg, desto lavere rente kan du generelt regne med å få. Siden en høyere egenkapital betyr at du eier en større andel av boligen, går bankens risiko ned. Har du for eksempel 40% egenkapital, er du en sikrere kunde enn enn om du så vidt klarer 15%.

En tommelfingerregel er ellers at du kan låne ca. fem ganger årsinntekten din. Med andre ord: Tjener du 500.000 kroner i året, kan du i utgangspunktet regne med å kunne låne maksimalt 2.500.000 kroner.

For øvrig ser banken ikke utelukkende på egenkapitalen og inntektene, men på hele det økonomiske bildet. Har du forsørgeransvar, annen gjeld, eller jobber freelance fremfor å være fast ansatt, er dette forhold som vil være en del av bankens vurdering. På samme måte kan forventet fremtidig inntekt være en faktor. Er du straks ferdig utdannet lege, vil du kunne regne med å få høyere lønn enn hvis du skal bli hjelpepleier.

Kan man stille sikkerhet i bolig som egenkapital?

I utgangspunktet er kravet om egenkapital absolutt. Det finnes imidlertid noen unntak - se avsnittet under, “Lover og regler”.

Det er også verdt å merke seg at egenkapital ikke nødvendigvis betyr at du må ha oppsparte penger på bok. En vanlig måte å komme seg rundt problemet på er å stille noe annet av verdi som sikkerhet. I praksis vil det som regel si at foreldre (eller andre nære personer) stiller sin egen bolig som sikkerhet når barna skal inn på boligmarkedet for første gang.

Foreldrene stiller altså som kausjonister og lar banken ta pant i boligen de eier. De garanterer altså for hele eller deler av lånesummen sammen med den som tar opp lånet (hovedlåntaker). Hvis du da ikke skulle klare å betjene lånet, vil banken kreve at foreldrene dine betaler.

Det er svært viktig at både du og foreldrene dine forstår hva denne risikoen innebærer. I verste fall kan banken kreve at boligen de har tatt pant i selges, for at lånet skal betjenes.

Det er ellers lurt å bli enige om en tilbakebetalingsplan og at du betaler tilbake denne delen av boliglånet ditt raskere enn den delen du skylder banken.

Hvis du har flere søsken som er, eller etter hvert vil komme i samme situasjon som deg - altså vil trenge hjelp til å komme inn på boligmarkedet - er det viktig at man tar dette med i beregningen.

Hvordan skaffe egenkapital

La oss si at du har lyst til å gjøre som nordmenn flest og kjøpe din egen bolig, men vet ikke hvordan du kan skaffe deg nok egenkapital. Hva kan du gjøre?

Det mest åpenbare svaret er å sørge for å ha en fast inntekt over tid og sette av penger hver måned - penger som går inn på en egen sparekonto og som ikke skal røres, selv når reiselysten brenner eller du synes det er på tide med en ny bil.

Men det er enklere sagt enn gjort. Mange erfarer at selv med relativt god inntekt kan det være vanskelig å få spart nok. Hvis en stor del av inntekten din går med til å leie bolig, kan du kutte i småutgifter og redusere det daglige forbruket temmelig mye og likevel ikke klare å legge deg opp den store summen som trengs. For mange kan dette bli en ond sirkel som det er vanskelig å bryte ut av.

Hvis dette gjelder deg, trenger du å finne en ny strategi.

Øk inntekten

Tenk gjennom din egen jobbsituasjon. Er det mulig for deg å søke andre og bedre betalte jobber? Eller har du kapasitet til å ta en ekstrajobb?

Tenker du på å ta mer utdannelse kan dette potensielt gi deg høyere lønn. Det er riktignok ikke noen quick fix - utdannelse tar tid og koster penger - men vil generelt lønne seg over tid. Så hvis du har planer eller drømmer om å ta mer utdannelse, kan det være lurt å ikke utsette det.

Det kan virke som en lang omvei for å få egenkapital, men husk at boligkjøp i likhet med utdannelse, er noe som gjøres i et langsiktig perspektiv - og som nesten alltid betaler seg.

Frigjør verdier

Eier du ting av verdi som du kan selge? Har du kanskje en dyr bil som du kan bytte inn i en rimeligere? Eller kan du kanskje klare deg helt uten bil i en periode? I så fall kan du frigjøre midler og vil også spare utgifter - penger som du heller kan bruke som egenkapital.

Kjøpe bolig sammen

Er du singel kan du i utgangspunktet klare deg med en mindre bolig enn hvis du skal bo sammen med en partner. Likevel veier ikke det opp for den økonomiske fordelen det er å være to. Jo større en leilighet er og jo flere rom den har, desto lavere er kvadratmeterprisen - hvis beliggenhet og standard ellers er lik. Denne “stordriftsfordelen” går du altså glipp av hvis du skal kjøpe alene.

En løsning som velges av stadig flere, spesielt i de større byene, er å kjøpe bolig sammen med en eller flere venner eller søsken. Det betyr at du kan få en større bolig og/eller en bolig som ligger enda mer sentralt og trenger mindre egenkapital.

Før man begir seg ut på dette er det naturligvis viktig at man fungerer godt sammen og snakker gjennom alle scenarioer som kan oppstå. Hva skjer hvis en ønsker å flytte? Skal man da selge seg ut og i så fall hvordan skal man fastsette prisen? Eller hva hvis noen ikke klarer å betjene sin andel boligen? Sørg for å profesjonell hjelp til å sette opp en kontrakt på forhånd som dekker slike eventualiteter.

Kjøp en større bolig

Kjøper du en bolig med et ekstra soverom kan du tjene penger på å leie ut dette. Leieinntektene vil som regel være skattefrie, samtidig som renteutgiftene kan trekkes fra på skatten.

Det betyr at selv om du tar opp mer i lån og dermed får både høyere rentekostnader og fellesutgifter så vil du gå med overskudd. Boligen din vil med andre ord være med på å finansiere seg selv.

Eksempel:

I stedet for å kjøpe en to-roms leilighet kjøper du en treroms som du må betale 750.000 kroner mer for. Du har dermed et rom som du leier ut for 6.000 kroner pr måned. Samtidig betaler du 2.000 kroner ekstra i rentekostnader og 600 kroner mer i felleskostnader. Du vil da sitte igjen med et overskudd på 3.400 kroner i måneden.

BSU

Boligsparing for ungdom (BSU) er en svært gunstig spareform for deg som er ung og ønsker å spare opp til egenkapital. Du kan spare i BSU til og med det året du fyller 33. BSU gir høy rente på sparepengene dine samt skattefradrag for det beløpet du sparer årlig: 20% fradrag på årets innskudd begrenset oppad til 5.500 kroner.

Frem til 2021 gjaldt dette skattefradraget også hvis man hadde kjøpt bolig uten å bruke BSU-kontoen. Grunnen til at dette ikke lenger er mulig, er at BSU skal bli mer målrettet mot unge utenfor boligmarkedet. Eier man bolig, vil man altså ikke få skattefradrag selv om man beholdt BSU. Man kan imidlertid fortsatt bruke BSU-kontoen og ta nytte av den høye renten.

Sammen med denne endringen ble også maksbeløpet man kan spare på BSU økt fra 25.000 kroner til 27.500 kroner. For å oppnå det maksimale skattefradraget på 5.500 kroner, må du sette inn maksbeløpet på BSU-kontoen i løpet av ett år. Du må også ha skattbar inntekt.

Tenk alternativt

Du har sannsynligvis tanker om hva slags bolig du ønsker deg og hvor du vil bo. Mange, og særlig unge som enda ikke er i gang med å stifte egen familie, vil for eksempel bo så sentralt som mulig. Ulempen er naturligvis at prisene er langt høyere i sentrumsområdene - som krever tilsvarende mer egenkapital.

Så spørsmålet er: Kan du tåle å ta tog eller buss til og fra sentrum hvis det betyr at du faktisk kan komme deg inn på boligmarkedet?

Hjelp hjemmefra

I dag trenger hele 40% av unge under 30 år økonomisk assistanse fra foreldrene for å komme inn på boligmarkedet - dobbelt så mange som i 2010 da kravet til egenkapital lå på 10 %.

Hjelpen kan være i form av at man låner barna sine penger til egenkapital eller gir forskudd på arv. En løsning noen velger er å hoppe over et ledd i arverekken. Altså at du arver en besteforelder direkte fremfor at arven først går til dine foreldre og deretter til deg.

En annen vanlig form for hjelp er at foreldrene eller besteforeldre stiller som kausjonister og garanterer at lånet blir betalt hvis du skulle komme i en situasjon der du ikke lenger klarer det. Man snakker da gjerne om såkalt realkausjon hvor banken får en ekstra sikkerhet i boligen til kausjonistene. I enkelte tilfeller kan banken da låne deg hele boligens kjøpesum.

Startlån

Mange kommuner har sosiale ordninger for å hjelpe folk inn på boligmarkedet. Hvis du for eksempel ikke kan få kausjonist, ikke har realistiske muligheter til å legge deg opp tilstrekkelig egenkapital eller av ulike årsaker har problemer med å få vanlig boliglån i banken, så kan et Startlån hos kommunen din være et alternativ. Du må imidlertid kunne vise til at du har nok inntekt til å betjene lånet.

Selv om du skulle oppfylle kriteriene kommunen stiller, er det imidlertid ingen garanti for at du vil få lån - flere søknader blir avslått enn godkjent.

Hovedhensikten med startlån er å gi flest mulig en mulighet til å bli eiere av egen bolig. Men startlån kan også i noen tilfeller benyttes til å refinansiere bolig, finansiere renovering / utbygging av bolig eller til utkjøp av ektefelle ved skilsmisse.

Kontakt kommunen din for å få mer informasjon om de har slike ordninger og om hvilke kriterier de legger til grunn.

Lover og regler

Bankvesenet i Norge er underlagt en rekke lover og regler som regulerer lånevirksomheten og hvordan de kan drive ellers. Kravet til egenkapital er altså ikke noe bankene selv har funnet på, men er politisk vedtatt og formulert i boliglånsforskriften.

Selv om kravet om 15% egenkapital i utgangspunktet gjelder alle kunder, er bankene likevel gitt et visst slingringsmonn slik at de kan gjøre unntak i visse tilfeller. Faktisk kan de fravike fra reglene i opptil 10% av lånene de gir. (For Oslo gjelder det imidlertid en særregel, her kan bankene kun gjøre unntak i 8% av lånetilfellene.)

For enkelte kan dette bety at det faktisk finnes et “smutthull” om man ikke skulle ha nok egenkapital. For eksempel hvis du kan dokumentere god inntekt og evne til å betjene gjelden, men ikke har rukket å spare opp tilstrekkelig egenkapital. Om dette gjelder deg finner du ut ved å snakke med banken.

Viktig å huske på

Du er attraktiv

Skal du inn på boligmarkedet for første gang og sliter med å få nok egenkapital, kan det oppleves litt som å stå med lua i hånden. Men så snart du oppfyller kriteriene banken stiller og er klar til å ta opp lån, er du i en annen posisjon. Det er ikke lenger du som skal bevise at du er god nok for banken, men banken som må bevise at den er god nok for deg.

Som boliglånskunde er du nemlig attraktiv for banken, og får de deg som kunde betyr det ofte at de har fått et nytt kundeforhold som de kan tjene penger på over ikke bare mange år, men ti-år! Så fremt du ikke bytter bank underveis, naturligvis.

Det er også grunnen til at bankene tilbyr ekstra gunstige betingelser for deg som er ung eller skal kjøpe din første bolig.

For deg betyr det at du bør hente inn lånetilbud fra flere banker før du bestemmer deg for en. På nettet finnes ulike tjenester som lar deg sammenligne bankenes tilbud.

Finansieringsbevis

Legg aldri inn bud på en bolig uten å ha skaffet deg et finansieringsbevis på forhånd. Selv om du ut i fra din økonomiske situasjon er sikker på å få innvilget det lånet du trenger, så kan det være forhold du ikke har oversikt over eller tar med i beregningen.

Skulle du vinne en budrunde - som er bindende - og så få problemer med å få nok lån, vil dette kunne gi deg store problemer. Så gjør ting i ordnet rekkefølge: Kontakt banken og få finansieringsbevis, deretter kan du legge inn bud.

Rydd opp i økonomisk rot

Har du betalingsanmerkninger eller kredittkortgjeld? I så fall er dette ting som teller negativt når banken skal vurdere din lånesøknad. Det samme gjelder hvis du ofte har trukket over kontoen din eller misligholdt lån.

Hvis dette gjelder deg bør din første prioritet være å rydde opp så snart som mulig. Betal ned kredittkortgjelden, og hvis du har problemer med det så forsøk å få den refinansiert.

Når det gjelder betalingsanmerkninger blir disse slettet etter fire år eller så snart det skyldige beløpet, inkludert renter og omkostninger, blir betalt.

Kortsiktige løsninger

Så la oss si at du har klart å spare opp en del egenkapital, men mangler noen titusener - i alle fall for å kunne ha sjans på drømmeleiligheten. Da kan du jo bare ta opp et forbrukslån eller bruke et kredittkort for å komme i mål. Problem løst. Eller?

Faktisk er det det siste du bør gjøre. For det første er rentene som regel svært høye. For det andre vil banken finne ut av det ved å sjekke gjeldsregisteret. Banken vil da se hvor mye gjeld du har - ikke minst såkalt usikret gjeld som forbrukslån regnes som - og når gjelden ble tatt opp. Og denne gjelden vil ikke bli godkjent som egenkapital.

Dette er altså en “løsning” som ikke vil føre deg nærmere boligdrømmen, men motsatt. Bruk heller noen ekstra måneder på å spare opp det du mangler.