Vil du vite mer om e-takst? Om du er i en prosess hvor du enten skal refinansiere eller selge bolig, trenger du informasjon om e-takst. E-takst er innført for å sikre presisjon i prissettingen og unngå unormalt høye priser i enkelte områder, og derfor regnes e-takst nå som den nye standarden for verdivurdering i Norge. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om e-takst, boligsalgsrapport, verditakst, tilstandsrapport, refinansiering og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Hva er en e-takst?

Et nyttig verdidokument: En e-takst er dagens bransjestandard for verdivurdering på boligen din, i regi av en eiendomsmegler. Hensikten med en e-takst er å gi et sikrere verdianslag av eiendommen, for å unngå svindel og unaturlig høye priser på boliger i et område. Nå er det ikke lenger kun takstmannen som kan sette verditakst eller låneverdi; megler har også anledning gjøre dette ved å utarbeide en såkalt e-takst. Denne verdivurderingen gis på bakgrunn av befaring, opplysninger og dokumentasjon i form av bilder, samtidig som den baseres på prisnivået for boliger av samme standard i området og fungerer som et verdidokument. Den benyttes ofte i forbindelse med søknad om nytt finansieringsbevis i banken, dersom kunden ønsker mer i lån til for eksempel oppussing eller et nytt boligkjøp.

Trenger ikke gjøres av takstmenn: E-takst ble utviklet av Eiendomsverdi AS etter at Finanstilsynet etterspurte bedre dokumentasjon på prissetting av boliger. Det er viktig å kunne fremdrive presis og riktig dokumentasjon for å kunne forhindre hvitvasking, forfalskning og manipulering av verdivurderinger. Etter hvert har e-takst blitt den nye standarden for verdivurdering i Norge, og utarbeides altså i forbindelse med refinansiering av lån og lignende forhandlinger med banken for å sikre at disse går trygt og oversiktlig for seg. En e-takst gjennomføres kun av eiendomsmeglere, og de trenger ikke alliere seg med takstmenn; de kan gjennomføre e-taksten på egen hånd. De er da pålagt å fysisk møte opp ved boligen for å tilfredsstille konkrete krav til dokumentasjon med minst tre bilder av eiendommen; ett av bad, kjøkken og fasade. I taksten sammenlignes meglers vurdering opp mot Eiendomsverdi AS sin egen verdivurdering, samt i forhold til andre boligsalg i område. E-takst ble i hovedsak utviklet for å sikre en trygg prosess for refinansiering, og med en e-takst kan bankene nå være sikre på at verdisettingen ikke er satt kunstig høy, eller har blitt endret av selger i etterkant.

Slik bruker bankene e-taksten: Ved refinansiering vil bankene som regel kreve en e-takst fordi de har et system som viser om taksten avviker mye fra gjennomsnittet, og kan sånn sett kontrollere om verdisettingen er reell. I tillegg får banken dokumentasjonen direkte fra megler, og alle e-takster registreres i databasen til Eiendomsverdi AS. Eiendomsverdi AS er et selskap som leverer omfattende boliginformasjon til norske eiendomsmeglere og banker, og på den måten kan bankene være sikre på at verdivurderingene er ekte. I tillegg til e-taksten fra megleren din, vil banken også få tilgang til alle e-takstene som er utført på boligen de siste seks månedene, og vil da kunne sammenligne alle verdivurderingene for å få et fullstendig bilde av boligens verdi, uten å være redd for om en megler har gitt unaturlig høy verdisetting. Når du får e-takst, er det i hovedsak fordi den skal benyttes som dokumentasjon overfor en tredjepart, og skal være en sikker verdivurdering basert på hva boligen din er verdt i dagens marked. Eiendomsverdi AS eies av DNB, Nordea, Sparebank 1 og Eika Boligkreditt.

Hva koster en e-takst?

Kan være gratis: En e-takst kan koste alt fra ingenting til 4.000 kroner. Flere meglere tilbyr gratis og uforpliktende verdivurdering i håp om at du vil velge de, om du skal selge boligen senere. Om du skal få gjennomført andre former for takst eller verdisetting, kan prisen derimot være ganske annerledes. Du kan blant annet bestille en verdivurdering, en boligsalgsrapport eller en tilstandsrapport.

E-takst vs. verdivurdering: Hvis du bestiller en verditakst, vil du få en verdivurdering av eiendommen som oftest brukes på boligvisninger, men som er den minst utfyllende av rapportene nevnt ovenfor. Denne taksten sier nemlig kun noe om hvordan boligen ser ut på overflaten, altså om det er fliser på badet og om kjøkkenet er pusset opp. Den vil ikke kunne si noe særlig om bygningens tekniske tilstand, og takstdokumentene er forskjellige fra takstpersonsorganisasjon til takstpersonsorganisasjon. Dette er ofte en kilde til konflikt ved boligsalg og -kjøp og koster i området 4.000 til 8.000 kroner.

Boligsalgsrapport: En rapport som gir mer inngående kunnskap om boligen kalles en boligsalgsrapport. Denne rapporten baseres på et standarddokument som er likt mellom de ulike takstmennene, og som dermed gjør det enklere å vurdere ulike hus opp mot hverandre. En boligsalgsrapport kommer også med en levetidsbeskrivelse som sier noe om hvor lang levetid en bygningsdel generelt har, og hvor lang tid det kan forventes at bygningsdelen holder i dette spesielle tilfellet. Størrelsen på boligen er avgjørende for prisen på dette dokumentet, men det pleier å ligge i området 10.000 til 25.000 kroner. Boligsalgsrapporten gir en vurdering av viktige rom som våtrom, kjøkken og kjeller samt en forenklet lovlighetsvurdering, forenklet vurdering av elektrisk anlegg og en forenklet vurdering av det branntekniske.

Tilstandsrapport: Flere og flere kjøpere etterlyser også en tilstandsrapport ved kjøp av ny bolig. En tilstandsrapport er en langt mer detaljert undersøkelse, der bygningssakkyndig (ofte kalt takstperson/takstmann) blant annet leter etter fukt med måleapparater, sjekker takdekket og den utvendige panelet, sjekker sluk på bad og leter etter mulige vannskader. Dette er en meget grundig gjennomgang av boligen og kan spare både kjøper og selger for unødvendige konflikter om man skulle finne feil ved boligen etter slag/kjøp. En tilstandsrapport koster fra 7.000-20.000 kroner.

Hvordan gjennomføre en e-takst?

Kontakt en eller flere meglere: Hvis du ønsker å få utført en e-takst av boligen din, kan du kontakte forskjellige meglere for å forhøre deg om både pris og tilgjengelighet. Det kan lønne seg å velge noen i nærområdet ditt sånn at du vet at de har oversikt over prisstatistikken og prisdriverne der du skal selge, eventuelt refinansiere. Du kan enkelt sende en mail, ta en telefon eller gå inn på nettsiden til megleren og sende inn et interesseskjema for å avtale en befaring. Det går fint an å avtale befaring med flere meglere om du ønsker dette - og da til forskjellige tider, selvfølgelig. Det er dog viktig å merke seg at e-taksten bør tilnærmet lik uansett hvilken megler som utfører takseringen, og store avvik vil være påfallende. Dersom man innhenter mer enn én e-takst, vil alle resultatene uansett være tilgjengelige for banken. Du kan selvsagt også kontakte en takstmann og be om råd om prosessen. Meglerne har også kontakt med forskjellige takstmenn som de bruker, men du kan velge å bruke en du har funnet selv.

Befaring av boligen: Når du har avtalt en befaring, vil en megler møte deg hjemme i huset eller leiligheten du vil selge eller den eventuelle andre eiendommen det skal settes verdi på, for å sjekke denne grundig. En befaring kan ta alt fra fem til tretti minutter, men begynner med at dere sammen går gjennom boligen. Her kommer megler til å ta bilder, gjøre målinger og notere eventuelle avvik. I tillegg vil megler hente inn informasjon om størrelsen på bygninger og tomt, hvilken standard det er, eventuelle oppgraderinger som er gjort, fasiliteter og annet som kan ha innvirkning på verdien. Selv om du velger en megler som kjenner området, er det viktig å huske at det er du som kjenner boligen din best, så vær påpasselig med å vise frem alt du mener kan være av betydning.

Etter befaringen: Når meglerne er tilbake på kontoret, vil de gjøre undersøkelser med utgangspunkt i de opplysningene som er oppgitt, og sammenligne boligen din med prisstatistikken for lignende boliger i området, før det blir utarbeidet en e-takst. Som regel tar det et par-tre dager å få gjennomgått all informasjon samt innhentet ny informasjon om prisstatistikk og annet i området. Du kan regne med å få e-taksten oversendt på mail samtidig som den sendes til Eiendomsverdi for lagring. I tillegg kan en referansekode på e-taksten sendes til banken dersom du ønsker det. Den fullstendige e-taksten på boligen din, med alle krav til statistikk, offentlig informasjon og eventuelt andre e-takster på boligen, er også tilgjengelig for bankene via databasen til Eiendomsverdi. Banken får altså mer informasjon enn det du som selger automatisk får tilgang til.

Nyttig i mange tilfeller: Å få gjennomført en e-takst er ikke det samme som å holde visning, og det er derfor ikke nødvendig å verken pusse vinduer eller gå i gang med storvask før megler kommer. En e-takst skal være relativt enkelt for deg å få gjennomført, og kan være spesielt nyttig om du for eksempel vurderer å refinansiere. Hvis boligen din har steget i verdi så kan du reforhandle lånet ditt og muligens komme ut med bedre betingelser og rente i banken. I tillegg får du kanskje et klarere bilde av om du bør selge nå eller vente. Det kan være noe avvik i verdivurderingene fra de forskjellige meglerne og takstpersoner og derfor er en e-takst viktig for om du tenker på å gjøre opp etter arv eller lignende. Hvis du skal kjøpe deg inn samboer/ektefelles bolig er det også lurt å ha et realistisk prisbilde på boligens verdi.

Hvor lenge er en e-takst gyldig?

Kan bli nødvendig med ny takst: Selv om boliger spesielt i hovedstaden i lengre tid har blitt revet vekk, er ikke det nødvendigvis tilfellet i resten av landet. Meglerbransjens månedlige boligprisstatistikk viser at det i gjennomsnitt tar 63 dager å selge en bolig i Agder fylkene, noe som kan bety at taksten på boligen ikke er den samme som da den først ble satt. Hvis boligen din blir liggende lenger enn forventet på boligmarkedet kan det derfor hende at du bør få gjennomført en ny (e-) takst. Som hovedregel har takstdokumenter en levetid på seks måneder, men utover denne perioden kan markedet ha forandret seg så mye at en ny takst blir helt nødvendig. Dette er viktig ikke bare for å gi riktig pris på boligen din, men også i forhold til reguleringskart og prisstatistikk i området.

Gammel takst gir mindre trygghet: Et annet moment å tenke gjennom, om du ønsker å selge, kan være at boligkjøper føler mindre trygghet ved et eventuelt kjøp om taksten er eldre. Hvis en potensiell kjøper føler seg usikker på kjøpet, vil det naturligvis ha innvirkning på både hva de er villige til å by, og på om de ønsker å kjøpe i det hele tatt. Det vil derfor alltid lønne seg å få en ny verdivurdering om det går noe tid fra du har fått den første til du finner noen som er interesserte i boligen din. Det kan være en lav investering for å få den prisen du har sett for deg. Du trenger ikke nødvendigvis å skaffe til veie en helt ny og omfattende boligsalgsrapport, men det kan lønne seg å få et nytt takstdokument.

Skaff relevant dokumentasjon: Til slutt er det lurt å tenke på hva slags dokumentasjon du legger ved et eventuelt salg. Hvis du ikke kan skaffe til veie dokumentasjon som viser at boligen er i god teknisk og generell stand kan du lage problemer for både deg selv og kjøper i mange år fremover, dersom det oppdages avvik ettersom årene går. Sørg derfor for å bruke en megler og en takstperson du stoler på, som har de riktige papirene og som kan hjelpe deg å få den riktig prisen for boligen din - om det er for refinansiering eller salg.

Viktige endringer i avhendingsloven: 1. januar 2022 trådte det i kraft endringer i avhendingsloven. Endringene går ut på at en bolig ikke lenger kan selges med forbeholdet «selges som den er» eller «as is», og det blir derfor enda viktigere å spare på boligens verdipapirer, det vil si alle utførte håndverkstjenester som kan dokumenteres med kvitteringer og beskrivelse av arbeidene. Dette kan gjelde en elektrisk installasjon eller en arbeidsbeskrivelse fra et rørleggerarbeid. Lovendringene legger opp til at den som selger må kunne dokumentere boligen som selges. Samtidig stiller det krav til at også kjøper leser gjennom all dokumentasjon om boligen, slik at de ikke senere kan påberope seg ikke å ha sett eventuelle synlige feil eller mangler. Hensikten er å sørge for at kjøpers forventningsnivå er riktig.

E-takst, boligsalgsrapport, verditakst og tilstandsrapport

Det er mye forvirring blant forbrukerne rundt verdivurdering av bolig både når det gjelder hva slags rapporter som finnes og hva slags rapporter man trenger. Du kan få en verditakst, en e-takst, en boligsalgsrapport, en tilstandsrapport og flere andre mindre rapporter. Det er viktig å vite at de alle inneholder forskjellige informasjon.

Hva er forskjellen på e-takst og salgsverdi?
‍En e-takst som beskrevet ovenfor er på mange måter den enkleste verdifastsettelsen. Denne verdivurderingen er utviklet av Eiendomsverdi og brukes som oftest i forbindelse med refinansiering av lån og lignende forhandlinger med banken, men kan være et godt supplement om du skal selge boligen. En e-takst inneholder ingen teknisk vurderinger av boligen, men har som hensikt å gi et realistisk bilde på verdien på boligen. E-takster brukes også av eiendomsmeglere som grunnlag for å sette verdi på andre eiendommer, men de er ikke alltid i samsvar med prisantydningen megleren mener det er mulig å få for boligen. En e-takst og salgsverdi er altså ikke alltid det samme. Det kan være at en bolig kan selges for mer enn e-taksten antyder hvis den for eksempel har vestvendt istedenfor nordvendt balkong, om den har god utsikt, god støyforhold og lysinnslipp. Dette er vurderinger som ikke kommer med i en e-takst men som altså bestemmes av megler ved et eventuelt salg. Både en takstperson og en megler kan utarbeide en e-takst, men de fleste som ønsker å selge bolig ønsker likevel å bruke en takstperson.

Når brukes egentlig verditakst?
En verditakst på den andre siden, baserer seg på eiendommens beliggenhet, utsikt, kommunikasjon og nærhet til fasiliteter som butikker og skole, den tekniske tilstanden til bygget, i tillegg til statistikk fra andre salg i området. Summen av alt dette danner grunnlaget for verdien som settes i taksten. I en verditakst vil du få en teknisk verdi på bolig og tomt som beregnes ut fra hva tilsvarende boliger koster å bygge i dag, minus eventuelle skader og slitasje. Hvis boligen din er veldig gammel kan det trekke ned verdien om det for eksempel er mindre isolasjon i veggene, dårligere teknisk anlegg og lignende. En verditakst brukes som regel ved arv og skifte, eller om en part skal kjøpes ut av en fellesbolig ved for eksempel skilsmisse.

Hvorfor er tilstandsrapport så viktig?
En tilstandsrapport er en tjeneste som utføres av en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann), som gjerne har byggeteknisk bakgrunn. Denne rapporten vil inneholde alle de tekniske spesifikasjonene i boligen og kartlegge boligens standard. Takstmannen kan også utarbeide en takstrapport (en verdivurdering som ofte utarbeides i kombinasjon med en tilstandsrapport), noe som var langt vanligere før. Nå er det primært e-taksten utarbeidet av meglere som bankene forespør. Tilstandsrapporten har imidlertid en annen funksjon: Når takstmannen kommer, vil han gå grundig til verks for å avdekke den tekniske tilstanden til boligen og hvilke behov for vedlikehold som finnes, men den kan ikke si noe om en bolig sin verdi i kroner. Selger er ansvarlig for å godkjenne at det ikke mangler noe informasjon i rapporten og at det som står der er riktig. Med denne typen rapport er det lettere å gjøre mangler kjente, og både kjøper og selger kan henvise til rapporten i ettertid om det skulle være noe å klage på. I januar 2022 kom det en egen forskrift som stiller krav til en mer detaljert tilstandsrapport enn tidligere, og som da også stilte krav til mer grundige undersøkelser av takstmann. En detaljert tilstandsrapport skaper dermed trygghet for både kjøper og selger.

Hva er en boligsalgsrapport? 
Til slutt har vi boligsalgsrapporter som, i likhet med tilstandsrapporter, har en fast mal og faste punkter som skal vurderes. En boligsalgsrapport er ment å brukes ved nettopp boligsalg og skal inneholde blant annet informasjon om det elektriske anlegget, ventilasjonsanlegg, ferdigattester, og mye mer. En boligsalgsrapport er den mest brukte tilstandsrapporten ved kjøp og salg av boliger. Denne rapporten utføres av en takstmann og hensikten er at både selger og kjøper skal få mer informasjon om boligen før salget. Dette kan bidra til at overraskelsene og konfliktene i ettertid minsker drastisk, og ofte fører en boligsalgsrapport til en økning i salgsprisen.

Til sist...

Når du har fått utarbeidet en e-takst, kan du fortsatt trenge hjelp fra en takstperson, og da er det flere ting som er viktige å huske på. Blant annet at du ikke behøver å gå for den takstpersonen som samarbeider med megleren du har valgt deg, du kan like gjerne finne en selv. Om du gjør det, er det et par ting du bør ha i mente. Takstperson er ingen beskyttet tittel, noe som betyr at hvem som helst kan kalle seg det. Det finnes ulike sertifiseringsordninger som du bør sørge for at takstpersonen din har i orden, og anbefalingene fra forbrukerrådet går på at du bruker en sertifisert takstperson tilknyttet enten Norges Takseringsforbund (NTF) eller Norges Ingeniør- og Teknologorganisasjon (NITO).

Når du har bestemt deg for en takstperson er det greit å få en skriftlig avtale på både når befaringen skal skje og hvor mye den skal koste. I tillegg er det lurt å få inn en dato for når takstpersonen skal levere rapporten, så du har kontroll på papirene. Til slutt er det også, som nevnt over, viktig å bestille riktig rapport. Om du skal selge eller refinansiere, vil du behøve forskjellige rapporter. En takst er enklere og rimeligere å få utført, mens boligsalgsrapport er en grundigere gjennomgang av boligens tekniske tilstand. Det er også greit å sjekke at takstmannen er kvalifisert for den rapporten du etterspør, før du hyrer vedkommende. Og viktigst av alt; du må også finne en kyndig og pålitelig megler. Akkurat det valget kan være vrient, og vi skriver mer om hvordan du bør gå frem i denne artikkelen.

I tillegg er det viktig å huske på at du som selger plikter å legge frem alle opplysninger om eiendommen som kjøper skal kunne regne med å få. Dette inkluderer både veirettigheter, forpliktelser for eiendommen og offentlige avgifter. Du har selvfølgelig også opplysningsplikt med tanke på skader eller feil på boligen, og plikter å gi informasjon om dette til takstmannen om vedkommende mot formodning ikke skulle oppdage dem. Velger du en dyktig takstperson, vil denne beskrive det i rapporten du har bestilt, og kjøper vil bli informert.