meglersmart
Søk
Vil du vite mer om dokumentavgift? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om dokumentavgift, inkludert regler, arv, fritak, hvorfor du må betale avgiften og mye mer. Visste du at du slipper dokumentavgift ved kjøp av andelsleilighet eller nybygg? Er du klar over at du må betale dokumentavgift hvis du får en eiendom i gave? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Dokumentavgiften er en avgift som skal betales til staten hver gang fast eiendom overføres til ny eier. Oftest dreier dette seg om tinglysing av et skjøte, men avgiften kan også utløses ved tinglysing av andre typer dokumenter som overfører eiendomsretten. Dette kan for eksempel være en hjemmelserklæring ved arv, en arealoverføring eller en festekontrakt for en festet tomt med bygninger.
Avgiften oppstår når skjøtet, eller andre aktuelle dokumenter, tinglyses - dette er altså ikke en avgift på selve boligsalget, men på tinglysingen. Avgiften utløses for eksempel ved tinglysing av kjøp av en selveierbolig, uavhengig av om dette er en enebolig, et rekkehus eller en enhet i et boligsameie.
Det spiller ingen rolle hvem som er den formelle eieren av eiendommen, siden det er tinglysingen som utløser avgiften. Man står fritt til å selv avtale om det er selger eller kjøper som skal betale dokumentavgiften. Det er imidlertid vanlig at kjøper betaler denne avgiften.
I Norge har vi hatt dokumentavgiften siden 1976, da dokumentavgiftsloven ble innført. Dokumentavgiften avløste stempelavgiften, som var en avgift på forskjellige offentlige dokumenter. Stempelavgiften kan følges tilbake til 1600-tallet i Danmark. Formålet med dokumentavgiften er å skaffe penger til statskassen, på samme måte som andre avgifter, for eksempel merverdiavgiften. Navnet «dokumentavgift» kan nok synes merkelig for mange. Men navnet kommer av at dette er en avgift på dokumentene som tinglyses.
Grunnboken er registeret vi har i Norge over alle eiendomsretter i landet. Denne har eksistert i flere hundre år. Tidligere var dette en bok med håndskrevne ark, og navnet på grunnboken kommer fra denne tiden. I dag er imidlertid grunnboken et elektronisk dataregister. Dette registeret er offentlig, og hvem som helst kan få innsyn i registeret. Dette er også selve grunnlaget for hele tinglysingsordningen. Når man tinglyser en rettighet, gjør man denne rettigheten offentlig kjent.
Hvis vi ser på resten av Europa, ser vi at det er helt vanlig å ha en avgift på omsetning av eiendom på lik linje med avgiften på omsetning av varer og tjenester. Sammenligner vi videre størrelsen på den norske avgiften med andre europeiske land, så er ikke den norske avgiften spesielt høy.
Prosentandel av markedsverdien: Størrelsen på dokumentavgiften fastsettes årlig av Stortinget. I dag er avgiften på 2,5 % av markedsverdien for eiendommen på tinglysingstidspunktet. Det vil si at hvis du kjøper et hus for 4 millioner kroner, må du betale 100.000 kroner i dokumentavgift i tillegg. Grunnlaget for avgiften blir avrundet nedover til nærmeste 1.000 kroner, og selve avgiften blir avrundet nedover til nærmeste 10 krone. Likevel er det et minstebeløp på 250 kroner.
Ikke dokumentavgift ved kjøp av andelsleilighet: Dokumentavgiften påløper i utgangspunktet for tinglysing av alle eierskifter for eiendom. Kjøper du imidlertid en andelsleilighet i et borettslag eller en aksjeleilighet, skal du ikke betale dokumentavgiften. Grunnen til dette er at slike leiligheter ikke regnes for å være fast eiendom. Du kjøper en aksje eller en andel i et aksjeselskap eller et borettslag. De faller dermed utenfor loven om dokumentavgift.
Politisk uenighet om dokumentavgift: Det har lenge vært politisk uenighet om dokumentavgiften, og flere partier ønsker å fjerne eller redusere avgiften. I 2002 så blant annet et utvalg på muligheten for å endre på skatten for å bo. Tanken var å gradvis fjerne dokumentavgiften og gjøre beskatningen lik for selveiere og andelseiere. I 2014 foreslo Scheel-utvalget (et skatteutvalg som ble utnevnt av datidens regjering) også å fjerne dokumentavgiften helt. Det har ikke blitt gjennomslag for noen av forslagene til endring av avgiften i Stortinget. Dette har blitt en betydelig inntektskilde for staten. Etter hvert som prisene på boliger stiger, øker også inntekten til staten. For 2020 utgjorde for eksempel avgiften mellom 10 og 11 milliarder kroner.
Ekstra belastning for de unge: Dokumentavgiften blir også kalt «flytteavgiften», og mange mener den er svært uheldig, siden den ofte treffer unge mennesker i alderen 20 til 40 år som sitter med store lån. Dokumentavgiften blir da en ekstra belastning i en allerede presset økonomisk situasjon. Vi har også en kultur i Norge for å flytte mye, og kjøpe og selge bolig relativt ofte. Og dokumentavgiften skal betales for hver gang man kjøper ny bolig. Gjennom et helt liv betaler én person gjerne dokumentavgiften tre til fem ganger.
Slik foregår betalingen: Det er Statens kartverk som er ansvarlig for å kreve inn dokumentavgiften. Huske også på at du skal betale tinglysingsgebyret i tillegg. Dette gebyret ligger for tiden på 500-600 kroner per tinglyste dokument (prisen avhenger av om du utfører papirbasert eller elektronisk innsending - elektronisk er billigere), og dette dekker de faktiske kostnadene for behandlingen av tinglysingen hos Kartverket. Kravet for dokumentavgiften og tinglysingsgebyret sendes ut samme dag som tinglysingen, og det er en betalingsfrist på 14 dager på kravene. Husk også på at selv om du har krav på fritak fra dokumentavgiften, må du likevel betale tinglysingsgebyret.
Det er mulig å la være å tinglyse dokumentene - da kan du unngå dokumentavgiften. Tinglysingen er i utgangspunktet frivillig. Men hvis du ikke tinglyser, eier du i prinsippet heller ikke eiendommen, siden det ikke er registrert et eierskifte i grunnboken. De fleste må låne i banken for å betale for kjøp av eiendom, og banken krever normalt sett at man har eiendomsrett til den boligen som stiller som pant for lånet.
Skulle tidligere eier få økonomiske problemer, risikere du også å miste boligen siden du ikke er registrert som eier. Det er i tillegg en fordel å tinglyse eierskapet til en bolig av praktiske årsaker, som hvilke opplysninger som føres i skatteoppgjøret.
Selv om det er mulig å unngå dokumentavgiften på denne måten, kan det straffe seg senere og både føre til merarbeid og usikkerhet.
Med mindre du er førstegangskjøper, selger du som oftest bolig i forbindelse med kjøp av ny bolig. Hvis du benytter en eiendomsmegler når du skal kjøpe bolig eller eiendom, får du hjelp med hvordan dokumentavgiften skal betales.
Megleren din og banken din ordne med alt av papirarbeid og betalinger. De fleste meglere har avtaler med Kartverket slik at de kan sende inn skjøtet elektronisk på dine vegne. Meglerne har også forsikringer som dekker eventuelle feil de måtte gjøre i denne prosessen. Når Kartverket mottar skjøtet, blir det tinglyst - og dokumentavgiften påløper.
Du signere på fullmakter fra banken som gir banken tillatelse til å overføre pengene for deg. Sitter du med lån på boligen du selger, blir dette lånet innfridd. Pengene som tidligere eier skal ha, blir overført til dennes megler, din megler får utbetalt sitt honorar etter avtalen dere har inngått, og alle andre avgifter, som dokumentavgiften blir betalt, uten at du trenger å overføre pengene til hver enkelt. Når kjøpsprosessen er fullført, sitter du med et nytt boliglån der alle disse utgiftene, også dokumentavgiften, er innbakt i det nye lånet ditt.
Hvis du ikke kjøper eller overtar bolig/eiendom ved hjelp av megler eller får bistand av for eksempel en advokat, må du ordne med dokumentavgiften selv. Dette gjelder også hvis du arver bolig, eller på annen måte skal overføre eiendomsretten til hele eller deler av en eiendom. Det er den personen eller personene som skal ha eiendomsretten som skal signere, og det må fremdeles signeres for hånd. Det er originalversjonen av skjøtet som skal sendes til Kartverket for tinglysing. Du finner skjemaer og informasjon om hvordan dette gjøres på nettsiden til Kartverket. Husk også på å sende inn den dokumentasjonen som Kartverket krever.
Selv om alle som kjøper eiendom i utgangspunktet skal betale dokumentavgiften, finnes det en del unntak. Vi går her gjennom de viktigste som gjelder for privatpersoner.
Man kan overføre eierskap til eiendom mellom ektefeller i ekteskapet uten å betale dokumentavgift. Hvis en av ektefellene dør, kan også eiendomsretten til den avdøde overføres til den gjenlevende ektefellen, uten at dette utløser dokumentavgiften. Dette unntaket gjelder all fast eiendom, både særeie og felleseie.
Ved separasjon eller skilsmisse er det fritak for dokumentavgift ved tinglysing av skifte av felleseie. Dette fritaket gjelder imidlertid ikke for eiendom i særeie.
Når man inngår ekteskap kan partene gjøre en avtale om særeie i henhold til ekteskapsloven. Dette er betegnelsen på formue som er unndratt fra likedelingen hvis ekteskapet oppløses. Skal du overta slik eiendom ved separasjon eller skilsmisse, må du altså betale dokumentavgift.
Ved samlivsbrudd mellom samboere er det fritak for dokumentavgiften ved overføring av eierretten til felles bosted. For at dette unntaket skal gjelder er det et krav om at man har hatt felles folkeregistrert adresse i to år før samlivsbruddet, eller at man venter, har eller har hatt felles barn. Unntaket gjelder ikke for fritidseiendom eller annen eiendom enn felles folkeregistrert bosted. Det spiller ingen rolle om du har disponert f.eks. fritidseiendom på lik linje med samboeren i mange år. Skal du overta annen eiendom enn felles bosted, må du også betale dokumentavgift.
Skal du derimot kjøpe deg inn i boligen til kjæresten, vil du måtte betale dokumentavgift av den andelen av boligen du kjøper. Dette gjelder selveierboliger.
I forbindelse med et dødsfall skal det ikke betales dokumentavgift ved overføring av eiendom til lovbestemte arvinger. Testamentert arv som overstiger arveparten etter loven, gir ikke fritak, med mindre den testamenterte arvingen overfører eiendommen videre samme dag. I prinsippet betales det da bare en dokumentavgift, selv om eiendommen har skiftet eier to ganger. Forskudd på arv blir ikke regnet som arv etter loven, så dette gir ikke fritak for dokumentavgiften.
Når en ektefelle dør, må den gjenlevende parten ta stilling til om hun/han vil foreta arveoppgjøret etter ektefellen med en gang (skifte), eller om arveoppgjøret skal utsettes ved å sitte i uskiftet bo.
Å bli sittende i uskifte betyr at arveoppgjøret etter den avdøde ektefellen helt eller delvis utsettes og at den gjenlevende parten får full disposisjonsrett over eiendelene og midlene som overtas i uskifte.
Hvis avdøde ikke har barn fra tidligere ekteskap eller forhold, kan man velge å sitte i uskifte uten at det kreves samtykke fra medarvingene. Man kan altså kun velge å bli sittende i uskifte hvis man bare har felles barn. Finnes det særkullsbarn fra avdøde, kan ikke den gjenlevende parten overta boet uskiftet uten at særkullsbarna samtykker til dette.
Dersom gjenlevende ektefelle som sitter i uskifte, ønsker å overføre eiendommen til førsteavdødes arvinger, for eksempel barn, kan arvingene kreve fritak for dokumentavgift på den arveparten som han/hun har krav på etter førsteavdøde. Det er altså kun fritak for dokumentavgiften på den parten av arven som tilfaller hver arving. Hvis en arving skal overta hele arven, skal det betales dokumentavgift på de delene av arven som i tilfaller de andre arvingene. I slike tilfeller er det også viktig å holde den gjenlevende ektefellen sin andel utenfor. Det vil i praksis si at det bare er halve eiendommen som skal fordeles mellom arvingene. Husk også på at gjenlevende ektefelle også er arving og i tillegg til sin halvpart, skal ha en part i den delen av eiendommen som skal fordeles.
Dette kan i mange tilfeller bli et komplisert regnestykke, og får man hjelp av en advokat i denne prosessen, kan også advokaten hjelpe til med dokumentene som skal innsendes til Kartverket.
Det finnes også en del andre situasjoner hvor det er fritak for dokumentavgiften. Det gjelder for eksempel egne regler for blant annet gaver til foreninger, ved oppløsning av boligsameie og borettslag, ved omorganisering av selskaper eller om du skal kjøpe eiendom på Svalbard. Nedenfor finner du en gjennomgang av disse reglene.
Gaver til det offentlige, stiftelser eller foreninger: Det skal ikke betales dokumentavgift ved gaver til det offentlige, til stiftelser eller foreninger og legater med allmennyttige formål, så lenge disse befinner seg i Norge. Dette gjelder både for gaver som blir testamentert og eiendom som blir gitt med skjøte. Hvis du mener at du faller inn i denne kategorien, bør du skrive et følgebrev med tinglysingen og forklare hvorfor du mener du skal ha dette fritaket. Hver enkelt sak blir behandlet individuelt, og det er ingen automatikk i at dette fritaket tilfaller hvis du ikke ber om det, selv om du forvalter en stiftelse, forening eller et legat.
Oppløsning av sameie: Hvis du er del av et sameie som oppløses, skal skjøter for overføring av sameiepartene sendes inn samlet og så raskt som mulig etter delingen av eiendommen. Oppstår det verdiforskyvning mellom sameierne, skal det belastes dokumentavgift for den overskytende delen en sameier får. Overtar du din egen tidligere tinglyste ideelle sameiepart, skal du ikke betale dokumentavgift. Du blir dermed eneeier av en fysisk eiendom. Sameiet må dermed deles og de nye tomtene får egne bruksnummer. Det er kommunen som foretar denne delingen og kommunen som sender melding til tinglysing før Kartverket oppretter egne grunnboksblad for de nye eiendommene.
Oppløsning av borettslag og boligaksjeselskap: I forbindelse med oppløsning av borettslag eller boligaksjeselskap, gjelder det egne regler for dokumentavgiften. Ved tinglysing av første overføring av eierskap til en eierseksjon, er dokumentavgiften på 1.000 kroner per hjemmelsoverføring.
Omorganisering, fusjoner og fisjoner: Ved omorganisering av selskaper og fusjoner eller fisjoner blir det heller ikke beregnet dokumentavgift ved overføring av fast eiendom i forbindelse med omorganiseringen, så lenge omorganiseringen gjennomføres med skattemessig kontinuitet etter skatteloven.
Svalbard: Hvis du skal kjøpe eiendom på Svalbard, skal du heller ikke betale dokumentavgift. I loven om Svalbard står det at norsk privatrett og strafferett og loven om rettspleien gjelder, når ikke noe annet er fastlagt. Andre lover gjelder ikke for Svalbard. Dokumentavgiften er ikke nevnt i loven om Svalbard, så den avgiften gjelder dermed ikke på Svalbard.
Justering av kommunegrenser: I forbindelse med overføring av kommunale eiendommer ved kommunesammenslåing eller justering av kommunegrenser, skal det ikke betales verken dokumentavgift eller tinglysingsgebyr.
Overta gjeld eller få eiendom som gave: Hvis du betaler mindre i kjøpesum for en eiendom enn markedsverdien, fordi du for eksempel overtar gjeld som en del av betalingen, skal du likevel betale dokumentavgift av markedsverdien på eiendommen. Får du eiendommen i gave, må du også betale dokumentavgiften. Du får heller ikke fradrag for eventuelle tinglyste heftelser som boretter eller andre bruksretter.
Overta deler av eiendom: I tilfeller der du bare overtar deler av en eiendom, blir dokumentavgiften tilsvarende redusert. Overtar du for eksempel halvparten av eiendommen, er det halvparten av markedsverdien for eiendommen som er grunnlaget for utregning av dokumentavgiften.
Ved første overføring av en bolig som er helt nyoppført, altså et nybygg, skal det bare betales dokumentavgift på tomtens verdi, og ikke selve bygningen. Ombygging eller påbygging blir ikke godtatt som fritaksgrunn. For å få denne reduksjonen må hele boligen være nyoppført.
Hvis et nybygg ligger på en festet tomt, bortfaller dokumentavgiften i sin helhet ved første overføring. Ved kjøp av bolig på en festet tomt, kjøper du ikke selve tomten, men du kjøper retten til å leie tomten bygningen står på. Det vil si at du årlig betaler en leiesum til den som eier grunnen. Dette leieforholdet er regulert i festekontrakten. Der kan det blant annet spesifiseres hva leien skal være og hvor lenge leieforholdet skal vare. Mange slike kontrakter er svært gamle og noen av dem har heller ikke spesifisert sluttdato.
Hvis du skal løse inn en festetomt, altså kjøpe tomten, kan du bli enig med selger om en pris for tomten, eller dere kan sette prisen i tråd med tomtefesteloven. Hvis prisen blir satt etter veiledningen i tomtefesteloven, er det denne prisen som er utgangspunkt for beregning av dokumentavgiften. Bestemmer dere derimot en annen sum, eller hvis du får overta tomten vederlagsfritt, beregnes det full dokumentavgift etter tomtens markedsverdi.
Kjøper du en bolig som er under oppføring, skal du også bare betale dokumentavgift av tomtens verdi. Dette gjelder uavhengig av hvor mange ganger boligen selges i løpet av byggetiden. Dette unntaket gjelder altså ikke bare ved første overføring, som ved kjøp av nyoppført bolig forklart ovenfor.
Hvis du mener at dokumentavgiften er fastsatt på feil grunnlag i saken din, kan du sende en skriftlig klage til Kartverket. Du må likevel betale avgiften innen forfallsdatoen. Hvis det viser seg at avgiften er feilberegnet, får du tilbakebetalt avgiften eller deler av den, avhengig av hvor stor feilberegningen var. Hvis Kartverket mener avgiften er korrekt, blir saken sendt videre til Skatteverket som er klageinstansen i saker som gjelder dokumentavgiften.
Faller du utenfor unntakene som er nevnt ovenfor, men mener at det er spesielle forhold i din sak, kan du søke om dispensasjon fra dokumentavgiften. Denne søknaden sender du til skattekontoret ditt. Terskelen for å gi dispensasjon i slike saker er imidlertid svært høy. Sosiale, økonomiske, helsemessige eller arbeidsmessige forhold blir normalt sett ikke godkjent som grunn for dispensasjon. Dispensasjon gis normalt sett bare i de tilfeller der det foreligger en rettskraftig dom som sier at en tinglyst hjemmelsoverføring var ugyldig i utgangspunktet.
I tilfeller der det med forsett eller grov uaktsomhet blir gitt feilaktige opplysninger som fører til at dokumentavgiften ikke blir krevd inn, kan det pålegges en tilleggsavgift. Denne tilleggsavgiften kan være på opp til det dobbelte av dokumentavgiften. Det er Finansdepartementet som fastsetter avgiften, men det er Skatteetaten som krever inn denne tilleggsavgiften.
Hvis du mener at du har rett på fritak for dokumentavgiften, må du begrunne dette med henvisning til den paragrafen i loven om dokumentavgiften som du mener du faller inn under. Du må også skrive en forklaring til hvorfor du krever fritak og belyse situasjonen. Dette er spesielt viktig når det er flere alternativer. Du må også huske å legge ved den dokumentasjonen som kreves for at Kartverket skal kunne behandle søknaden din.
