meglersmart
Søk
Vil du vite mer om budrunde? Du har vært på visning og funnet drømmeboligen. Nå er det klart for budrunde, men hvordan foregår den, egentlig? Hvilke regler gjelder og hvilken taktikk bør du bruke for å vinne? Vil du vite mer om budrunder, har du kommet til rett sted. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om budrunder. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Når en eiendom skal selges, holdes det vanligvis åpne visninger for at alle interessenter skal få mulighet til å se boligen og vurdere om den kan være aktuell å kjøpe. Deretter starter budrunden, hvor interessentene legger inn konkrete bud med tidsfrist. Er det et populært objekt, vil flere budgivere komme til å overgå hverandre og øke budene inntil det står igjen én kjøper. Dersom selger aksepterer dette budet, er handelen avgjort.
I et hett boligmarked har det vært vanlig at budrunden har blitt gjennomført og avgjort allerede dagen etter siste visning, særlig i de tilfeller der det er mange som kappes om den samme boligen. I andre tilfeller kan budrunden ta flere dager.
Det er ingen formelle krav til hvem som skal administrere budrunden, men de fleste selgere foretrekker å overlate jobben til en eiendomsmegler i stedet for å håndtere den selv. Dermed vil det som regel være en megler du skal forholde deg til i budrunden, og ikke den som faktisk selger boligen.
Vær tilgjengelig på telefon: Du har altså vært på visning på den perfekte boligen, og denne ønsker du virkelig å kjøpe. Da bør du belage deg på noen nervepirrende timer eller dager før avgjørelsen er tatt. En budrunde kan være en prøvelse der man veksler mellom optimisme og pessimisme i rekordfart etter hvert som budene strømmer inn. Det er viktig at du er tilgjengelig på telefon utover dagen når budrunden skal foregå.
Finansiering: Det er viktig at du på forhånd har sørget for at finansieringen din er i orden. Når du legger inn bud, er det nemlig bindende, så hvis du ikke har sørget for at du faktisk kan betale boligen om du skulle få tilslag, så sitter du i en svært lei knipe. Hvis du kontakter banken din, kan du få et finansieringsbevis som viser hvor mye banken kan gi deg i lån. Du trenger også ha en viss andel egenkapital. Som hovedregel kan banken nemlig ikke låne deg mer enn 85 prosent av kjøpesummen, resten må du skaffe selv.
Sett en øvre budgrense: Dermed vet du også sånn omtrent hvor langt du kan strekke deg i budrunden. Det er verdt å merke seg at man i kampens hete kan bli så ivrig på å få tilslaget at man rives med og øker budet selv om man egentlig ikke har råd. Derfor er det smart å ha satt en konkret, øvre grense på forhånd, slik at man vet når man faktisk er nødt til å stoppe.
Prospekt og budskjema: Da du var på visning, fikk du sannsynligvis et prospekt for boligen du ønsker å kjøpe. I prospektet er boligen beskrevet og avbildet, og der ligger det som regel også en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport hvor tilstanden til boligen er gjennomgått. Bakerst i prospektet finner du dessuten et budskjema, og dette er som regel inngangsbilletten til selve budrunden. Budskjema kan ofte også lastes ned fra meglerens hjemmeside.
Hva budskjemaet skal inneholde: I budskjemaet fyller du ut navn, adresse, telefonnummer og personnummer til deg og eventuelle andre du skal kjøpe boligen sammen med. Deretter skriver du inn det første budet ditt og hvilken frist budet har, altså hvor lenge det skal være gyldig. Det er ikke tillatt å føre opp en frist som går ut før tidligst klokken 12 første virkedag etter siste visning.
Oppgi finansieringsplan: Du kan også føre opp ønsket overtakelsesdato. Du må i tillegg legge inn en plan for finansieringen, altså hvor pengene dine skal lånes fra. Da fyller du ut navn på bank, kontaktperson i banken og hvor mye av summen du skal låne fra banken, samt hvor mye som skal dekkes av egenkapital.
Vær strategisk: Når du skal oppgi plan for finansiering, bør du ikke avsløre hvor mye penger du faktisk kan få låne i banken eller hvor mye egenkapital du har! Dette er nemlig opplysninger du ikke trenger å avsløre for megleren ennå. Derfor informerer du kun om finansieringsplanen for akkurat det budet du har lagt inn, selv om du i realiteten kan strekke deg atskillig høyere. En budrunde er på mange måter et taktisk spill, så her er det lurt å holde kortene tett mot brystet en stund til. Send derfor ikke inn kopi av finansieringsbeviset du fikk fra banken. Megleren kan i teorien ta kontakt med din bankforbindelse for å høre hvor mye du har å rutte med, så hvis du vil være på den helt sikre siden, kan du jo melde fra til banken om at dette er opplysninger du ikke ønsker at megleren skal få kjennskap til.
Send inn budet: Ta bilde av budskjemaet og send det til megleren sammen med bilde av gyldig legitimasjon, både for deg og den du eventuelt skal kjøpe sammen med. Det er også mulig å benytte e-signatur via Bank-ID for å identifisere seg på den måten. Sjekk med megleren om hvilken metode som er mest hensiktsmessig. Du kan også sende elektronisk utfylt budskjema, som kan lastes ned og fylles ut på nett, for deretter å sendes på e-post til megler.
Kommunikasjon på SMS: Når alt dette er gjort og budet er sendt av gårde, er det bare å smøre seg med tålmodighet. Hvis andre budgivere legger inn høyere bud enn ditt, vil du få beskjed om dette fra megleren, sammen med informasjon om hvor lenge dette budet står. I dag er det vanlig at denne kommunikasjonen foregår via SMS.
Budfrist: For hvert bud du legger inn, setter du en ny frist. I prinsippet kan denne fristen være så kort du vil, men du bør likevel ta hensyn til at megleren skal ha tid nok til rekke å informere de andre budgiverne innen fristen utløper. Det er imidlertid ikke uvanlig at fristen blir kortere og kortere jo færre budgivere som er igjen i kampen.
Motbud: Etter hvert som budene blir høyere, vil mange budgivere falle fra fordi prisen blir for høy for dem. Til slutt står man igjen med én budgiver, og da er handelen avsluttet dersom selger aksepterer dette budet. Selger står imidlertid fritt til å forkaste budet dersom han ikke synes prisen er blitt høy nok. I noen tilfeller vil han i stedet kunne komme med et motbud, og dette er bindende for ham. Med andre ord: Hvis du aksepterer motbudet fra selgeren, har dere avgjort handelen.
En budrunde er altså ofte et taktisk spill mellom selgeren og megleren på den ene siden og budgiveren på den andre, samt mellom de ulike budgiverne. Det er på forhånd umulig å vite utfallet siden «spillerne» ikke kjenner hverandres plan eller økonomiske grenser.
Du må ha finansieringsbeviset i orden før du går inn i en budrunde. Hvis du får tilslaget og det viser seg at du ikke får lån, kan du nemlig bli holdt erstatningsansvarlig ettersom et bud er bindende og det ikke er noen angrefrist. Av samme grunn er det viktig at du ikke legger inn bud på flere boliger samtidig.
Du bør også ha tatt en skikkelig vurdering av økonomien din og satt en øvre maksgrense for hvor høyt du kan gå. Det er lett å la seg rive med i en spennende budrunde og bare gå litt høyere og enda litt til, men i noen tilfeller ender man opp med en kjøpesum som er såpass høy at man faktisk ikke har råd. Vær realistisk, husk at lånet skal betales tilbake. Du risikerer selvfølgelig å måtte la drømmeboligen gå, men samtidig er det ikke noen ideell situasjon å bo seg i hjel heller.
Det er lurt å vurdere hvor stor interessen for boligen er. Møtte du mange andre da du var på visning? Var det mange som skrev seg på liste? Du kan også ta en telefon til megleren og finne ut av dette. Det kan være greit å vite hvor mange du potensielt skal konkurrere med.
Når du legger inn bud, kan du ikke sette kortere frist enn klokken 12 første virkedag etter siste visning.
Før budrunden starter, er spørsmålet: Hva skal være ditt første bud? Mange velger å legge inn et «skambud», altså et startbud som er langt under prisantydning, og i samme åndedrag velger noen å sette kortest mulig frist i håp om å «kuppe» budrunden. I enkelte tilfeller kan dette kanskje fungere, for eksempel hvis selgeren er desperat etter å få solgt og godtar nærmest hva som helst av redsel for å ikke få inn flere og bedre bud. Det forutsetter imidlertid at det ikke er andre budgivere, og det vet du jo ikke på forhånd. Det er i alle fall svært lite sannsynlig at du lykkes med denne strategien dersom interessen for boligen er stor. Du risikerer dessuten å irritere både selger og megler hvis budet er for lavt, i tillegg til at du kanskje ender opp med å få flere konkurrenter i budrunden, siden prisen starter såpass lavt at mange har mulighet til å bli med.
Hvis du ønsker å kuppe budrunden, er det ofte en bedre strategi å legge inn et litt høyere bud i håp om at en del andre interessenter faller fra allerede der. Men alt dette er bare teori, for du vet ikke utfallet på forhånd uansett. Dessuten risikerer du, hvis du legger inn et høyt førstebud i håp om å kuppe budrunden, å gi et inntrykk av at boligen er mer verdt enn den egentlig er, og andre budgivere kan la seg skremme bort. Og da kan du kanskje ha endt opp med en kjøpesum som er høyere enn den ville blitt hvis budrunden foregikk på normalt vis.
Megleren er den som sitter med mest kompetanse på dette med budrunder, og siden megleren arbeider for motparten, gjør du lurt i å ikke være for ivrig. Du skal absolutt ikke avsløre for megleren hva maksgrensen din er, da risikerer du nemlig at megleren bruker den informasjonen til å forsøke å presse sluttsummen opp til nettopp dette beløpet, særlig hvis det er få eller ingen andre budgivere enn deg. Hold kortene tett til brystet og vær rolig, selv om du inni deg kanskje er i fullstendig opprør.
Det finnes ingen klar fasit på hva som er det smarteste å gjøre i en budrunde. Dette fordi du ikke aner hva slags strategi de andre budgiverne har. I enkelte tilfeller kan det være lurt å vente med å legge inn bud til noen andre har lagt inn bud først, i andre tilfeller kan det være smart å være tidlig ute selv. Dette vet du aldri på forhånd. Hvis det kommer inn flere bud før du rekker å legge inn noe, kan det imidlertid være en god strategi å avvente litt og la de andre budgiverne kjempe seg imellom. Hvis du er innenfor din maksgrense og ser at de andre budgiverne begynner å nærme seg sine grenser – og det ser du gjerne når økningene blir lavere og lavere for hvert bud – kan du smelle til mot slutten med et høyere bud som kanskje kan vippe de andre budgiverne av pinnen. Det er imidlertid fortsatt viktig at du selv holder deg innenfor din egen maksgrense. På samme måte er det alltid lurt å ha litt å gå på mot slutten av en budrunde.
Husk at du må være tilgjengelig under hele budrunden. Du vet aldri når du får SMS eller telefon fra megleren med nye bud du er nødt til å ta stilling til. Siden det kan være svært korte frister, er det viktig å ha mulighet til å kunne vurdere budene og rekke å legge inn et eventuelt høyere bud innen fristen.
I enkelte tilfeller er du alene i budrunden uten andre potensielle kjøpere. Mange vil kanskje bli skeptisk og lure på hva som er galt med boligen siden ingen andre vil legge inn bud, men slik er det ikke nødvendigvis noen grunn til å tenke. Det kan være mange grunner til en sånn situasjon, særlig hvis det er mange tilsvarende boliger på markedet akkurat da. Timing, anonym presentasjon, litt for høy prisantydning, for få visninger – det kan være mange grunner til en laber interesse uten at det er selve boligen det er noe galt med. I stedet kan det være en fin mulighet til å gjøre en god handel, særlig hvis selgeren har press på seg og trenger å få solgt boligen kjapt.
En ny runde med visninger vil ta tid og koste penger uten at det nødvendigvis er sikkert at sluttsummen blir høyere, derfor er selger nødt til å vurdere det ene opp mot det andre. Dette kan føre til en god forhandlingsposisjon for deg som skal kjøpe.
Et boligkjøp er en stor avgjørelse som koster veldig mye penger. Derfor bør du være helt sikker på at dette faktisk er en bolig du virkelig vil ha før du legger inn bud. Er du i tvil, gjør du lurest i å la den gå.
Her er noen taktiske tips til budrunden:
Alle bud skal legges inn skriftlig til megleren som deretter formidler disse videre til selgeren. Det er vanlig å legge inn et budskjema med det første budet, deretter foregår videre budgivning gjerne på SMS.
Du kan legge inn bud når du vil, men budfristen kan ikke gå ut tidligere enn klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at budrunden er i gang, kan du i prinsippet sette en så kort frist du selv ønsker på de neste budene dine, men ta hensyn til at megleren må få tid til å informere de andre budgiverne før fristen går ut.
Et bud er bindende og har altså ingen angrefrist, derfor er det svært viktig at du har fått tilsagn om lån på forhånd. Skaff deg et finansieringsbevis i banken din. Du må heller aldri legge inn bud på flere boliger samtidig dersom du faktisk bare skal kjøpe én.
Selgeren står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er dermed ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet.
Dersom selgeren avslår ditt siste bud, og i stedet kommer med et motbud til deg, er dette budet rettslig bindende og selger kan altså ikke trekke det tilbake. Dersom du aksepterer dette motbudet, er handelen avgjort.
De aller fleste budrunder administreres av en eiendomsmegler som har rutine på akkurat dette. Det er likevel mulig å selge bolig privat. Da mottar selgeren selv budene og vurderer dem innen den fristen budgiveren har satt. I slike tilfeller er det ingen krav om budfrist slik det er ved salg gjennom megler.
Ved private salg er det heller ikke noe juridisk krav om at budene må være skriftlige, men skulle det senere oppstå en tvist, vil det være i begge parters interesse at man kan dokumentere den kommunikasjonen man har hatt, enten på e-post eller via SMS. Det anbefales derfor at man også i slike tilfeller starter med et budskjema og fortsetter kommunikasjonen og budrunden skriftlig, for å unngå at man kommer i en situasjon der det er ord mot ord.
Siden det ikke er noen angrerett ved kjøp og salg av eiendom, er budene ved privat salg like bindende som ved salg gjennom megler. En bindende avtale er inngått når selgeren har akseptert budet fra kjøperen. Det er altså ikke slik at det må være signert noen kjøpsavtale for at avtalen skal være bindende for begge parter.
I en budrunde har budgiveren mulighet til å legge inn et lukket bud. Det vil si at det kun er megler og selger som skal få kjennskap til budet og at de andre interessentene ikke får vite om det. Denne praksisen er ikke så vanlig, og meglerbransjen er kritisk til ordningen fordi den kan skape en unødig usikkerhet for selgeren, samt at andre budgivere kan føle seg lurt ved at de ikke visste at det fantes flere konkurrenter.
De som bruker lukket bud, gjør det vanligvis for å forsøke å få til en egen avtale med selgeren som da blir nødt til å godkjenne eller avvise budet uten at han kan vite om han ville fått en bedre pris hvis budrunden fortsatte med de åpne budgiverne. De andre budgiverne får altså ikke beskjed om det hemmelige budet før selgeren eventuelt har aksepterte det, og da har de ikke lenger mulighet til å by over. Mange meglere fraråder selgere å akseptere lukkede bud fordi man da avblåser en budrunde som potensielt kunne gitt en høyere kjøpesum.
