meglersmart
Søk
Vil du vite mer om bruksareal? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva definisjonen på dette arealmålet er, hvordan det blir brukt, hvordan det er regulert og hvordan du går fram for å finne og eventuelt øke bruksarealet for en gitt bolig. Vi skriver også litt om hvordan kommunale planbestemmelser kan virke inn på bruksarealet. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Skal du selge en bolig, er bruksareal en opplysning som må være med i boligannonse både på papir og på nett, og også i salgsoppgaven. Bruksarealet skal oppgis for hver etasje av en bolig eller fritidsbolig. Salgsoppgaven skal også ha med det totale bruksarealet for hele eiendommen som er lagt ut for salg.
Skal du kjøpe en bolig, er bruksareal et av de viktigste tallene å merke seg. Hvorfor er det slik? Jo, bruksarealet indikerer hvor stort areal boligen til sammen har under tak, og sier dermed noe om hvor stor boligen er. Samtidig gjør spesielle regler, blant annet for rom med skråtak, at bruksarealet kan være betraktelig mindre enn det arealet en ren plussing av gulvflatene tyder på. Det er derfor smart å vite litt om hvordan bruksareal regnes ut.
Bruksareal oppgis i kvadratmeter (m2) og regnes ut etter bestemte regler. En forsøksvis enkel definisjon på bruksareal kan være:
Særlig det første punktets bestemmelse om yttervegger er viktig. At ytterveggene skal trekkes fra skiller bruksareal fra bruttoareal som er en annen vanlig måleenhet. Ved bruttoareal skal arealet som opptas av yttervegger inkluderes, ikke holdes utenfor.
For beregningen av bruksareal finnes det i tillegg en rekke spesialtilfeller, for eksempel ved stor takhøyde og ved skråtak, der egne bestemmelser slår inn. Vi vil komme inn på disse lenger nede i denne artikkelen.
I en takstrapport vil bruksarealet være delt inn i ulike BRA - BRA-i, BRA-e og BRA-b. Se seksjonen “Sentrale begreper” nedenfor for en forklaring av hva dette betyr.
Skal man forstå og kunne regne ut bruksarealet (BRA) til en bolig, kan det være lurt å kjenne både grunnleggende begreper om arealmåling og også en del faguttrykk fra tømrerfaget.
Takhøyde: Takhøyde er avstanden mellom toppen av gulvet og der takkonstruksjonen begynner, for eksempel i form av en takplate. I regelverket knyttet til bruttoareal oppgis denne avstanden i meter. Takhøyden i et rom kan variere. Se det neste punktet om skråtak.
Skråtak eller skråhimling: Det er ikke uvanlig at rom i et hus kan ha skråtak. Dette er særlig vanlig når rommet ligger oppunder mønet på et hus med saltak. Men også andre forhold, for eksempel trapper, kan få et innvendig tak til å skråne. Skrånende tak utløser egne regler for beregning av bruksareal. Et annet ord for innvendig skråtak er skråhimling.
Takopplett: Takopplett vil si å øke takhøyden på et loft ved å heve gesimsen, altså grensen mellom tak og husvegg. Dette kan gjøres i hele eller deler av husets bredde, og er en måte å øke det måleverdige arealet på og dermed det totale bruksarealet.
Hanebjelke: En hanebjelke er den tverrgående bjelken mellom to skråstilte taksperrer i et hus med saltak, og ser ut som tverrstreken i en stor A. Hvis denne er nødvendig for å holde taket oppe, kan dette være med på å redusere det totale bruksarealet.
Saltak: En svært vanlig måte å utforme et hustak på. Taket skrår nedover mot begge langsider av huset fra et høytliggende møne på midten og skaper en trekantformet gavl i begge kortender.
Måleverdig areal: At en gulv- eller bakkeflate anses som måleverdig med tanke på bruksareal betyr at reglene for måling i forskriften og standard tillater at flaten kan inngå i det samlede bruksarealet. Ikke alle flater i et hus regnes som måleverdige.
Takutstikk: Når taket på et hus går lengre ut enn resten av bygningen og skaper et overbygd uterom, kalles dette for et takutstikk. Takutstikk øker bruksarealet etter bestemte regler.
Yttervegger: Yttervegger er veggen som skiller innsiden av et hus eller en boenhet fra utsiden av huset eller fra en tilliggende boenhet. For beregningen av bruksareal er det viktig å vite hvilke vegger som er yttervegger fordi det arealet disse veggene opptar, ikke skal regnes med i bruksarealet.
Overbygg: Overbygg er arealer i tilknytning til et hus som har tak, men ikke vegger. Et eksempel kan være en carport. Slike overbygde arealer inngår ikke i bruksarealet, men UTA - "utvendig bygningsareal".
Fiktivt (tenkt plan): Fiktivt eller tenkt plan er noe som kan spille inn på beregningen av bruksareal i hus med stor innvendig takhøyde. Er denne høyden 4,9 meter eller mer, er det av og til aktuelt å se for seg en inndeling i etasjer for hver tredje høydemeter og å legge arealet av disse etasjene til det endelige bruksarealet.
Planbestemmelser: Kommunale planbestemmelser gir detaljerte føringer for hvordan arealet i en kommune skal brukes og eventuelt bebygges. Planbestemmelsene kan fastsette hvorvidt bruksarealet til kjellere og tenkte plan (se forrige punkt) skal regnes med i det totale bruksarealet.
BRA-i: Alt av internt areal, både innredet og uinnredet - altså både oppholdsrom som stuer og boder og laggerrom.
BRA-e: Eksternt bruksareal som tilhører boenheten, men som er fysisk separat, som eksterne boder eller kjeller med egen inngang og uten direkte tilgang fra hoveddelen.
BRA-b: Innglasset balkong
BRA: BRA er summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b - totalt bruksareal, med andre ord.
GUA: Boligens totale gulvareal. Dette arealer måles opp i boliger med skråtak, og er gunstig for å vise faktisk gulvareal utover bruksareal (BRA-i).
ALH: Areal hvor takhøyden er for lav (under 190 cm), for eksempel ved skråtak. ALH kombinert med BRA gir GUA.
Åpent areal: Åpent areal omfatter terrasser og åpne balkonger (ikke innglasset). Det inkluderes ikke i bruksareal (BRA).
Hovedregelen for måling av bruksareal er å inkludere all grunnflate i en bolig minus den plassen som blir opptatt av ytterveggene. Alle typer rom skal tas med, uavhengig av om de er innredet eller ikke, om de er oppvarmet eller ikke, ja, uavhengig av om de i det hele tatt kan bebos eller ei.
Dermed inkluderer en utregning av bruksareal for eksempel:
Selv om alle slags rom i utgangspunktet skal være med ved beregningen av bruksareal, er et viktig krav at takhøyden er på 1,9 meter eller mer. Det vil si at et rom må måle minst 190 cm fra gulvet og opp til der taket begynner for at rommet skal inkluderes i bruksarealet.
Noen rom har skråtak eller skråhimling. Dette gjelder for eksempel loft. Da er regelen at man inkluderer:
Er et rom for eksempel 3 meter langt og har et tak som skråner jevnt fra en høyde på 2,20 meter på den ene bredsiden av rommet til 1,40 meter på den andre, så måler man først hvor langt det er langs gulvet fra bredsiden der taket er høyest, og fram til punktet der takhøyden har sunket til 1,9 meter. Deretter legger man til ytterligere 0,6 meter, og ganger med lengden for å komme fram til rommets bruksareal.
OBS! Vær klar over at den delen av et rom som har den nødvendige takhøyden på 1,9 meter, minst må være 60 centimeter bred for at rommet skal kunne telle med i bruksarealet.
En annen viktig regel er at midlertidige eller uekte himlinger eller gulv, altså konstruksjoner som fint kan fjernes, ikke skal telle med når man regner takhøyden på et loft. Det samme gjelder såkalte hanebjelker som ikke er nødvendige for takets bæresystem. Hanebjelker er tverrbjelker som stiver av de skråstilte taksperrene i et saltak. (Hvis taksperrene sammenlignes med en stor A, blir hanebjelken den horisontale tverrstreken.) Disse kan gå lavere enn 1,9 meter over loftsgulvet uten å redusere bruksarealet.
Arealbegrepene ALH (Areal med Lav Himlingshøyde) og GUA (gulvareal) brukes for å illustrere dette arealet. ALH brukes om areal der skråtak eller lav himling gjør at det ikke inkluderes i BRA. ALH kombinert med BRA resulterer i GUA. Disse begrepene er ment å fremheve dette arealet, og er særlig viktig for loftsleiligheter og andre boliger preget av mye skrått eller lavt tak.
Når et rom har en innvendig takhøyde på 4,9 meter eller mer, skal man ikke bare regne ut arealet av gulvet slik det er. Med mindre kommunens plandokumenter sier noe annet, skal man også legge til arealet som om det var lagt et nytt gulv for hver tredje høydemeter. Betegnelsen på dette er tenkte eller fiktive plan. Det øverste tenkte planet får bruksarealet beregnet etter vanlige krav om takhøyde.
Her er et eksempel på hvordan en slik utregning foregår: Hvis et rom har et gulvareal på 25 kvadratmeter, men en takhøyde på 5 meter, så skal det i tillegg til grunnplanet beregnes bruksareal av ett tenkt plan tre meter lengre opp. Dette tenkte planet vil da i sin tur få en teoretisk takhøyde på 2 meter. Siden kravet til takhøyde for bruksareal er 1,9 meter, vil dette si at hele det tenkte planet skal regnes med, noe som gir et samlet bruksareal for rommet på 50 kvadratmeter, fordelt på 25 kvadratmeter for grunnplanet og 25 kvadratmeter for det tenkte planet.
Her er et annet eksempel som viser utregning av bruksareal i et rom med stor takhøyde der himlingen skråner: Rommet har et gulv på 20 kvadratmeter bruksareal på grunnplanet. Takhøyden skrår fra 8,4 meter til 7,6 meter. Med denne avstanden til taket tilsier regelverket to tenkte plan lenger opp. Det første av disse to planene får en takhøyde på 3 meter og teller fullt ut. Det neste tenkte planet får en takhøyde som varierer mellom 2,4 og 1,6 meter og får sitt tellende bruksareal regnet ut etter reglene for rom med skrånende tak. Hvis rommet måler 4 meter i den retningen taket heller, teller arealet fram til det punktet takhøyden passerer 1,9 meter, og deretter ytterligere 0,6 meter. I dette tilfellet gir det en avstand på til sammen 3,1 meter (2,5 meter + 0,6 meter). Multiplisert med rommets mål i den andre retningen - 5 meter - gir dette et tellende areal for det øverste planet på 15,5 kvadratmeter. Lagt sammen med bruksarealet for grunnplanet og det første tenkte planet (20 kvadratmeter hver) blir det sammenlagte bruksarealet på 55,5 kvadratmeter.
Merk igjen at reglene om fiktive plan er påvirket hva kommunen skriver i sine planbestemmelser. Noen kommuner kan si at slike plan ikke skal inngå i beregningen. Men har ikke kommunen nevnt noe om dette, skal fiktive plan regnes med.
Når et areal ligger under bakkenivå i en kjeller, er det kommunens planbestemmelser som avgjør om arealet skal telle med i det totale bruksarealet. Det vanligste er at arealet som kjelleren utgjør, skal tas med i beregningen.
Overbygg, carporter, takutspring, områder som ligger under en balkong i etasjen over - det kan være mange typer areal som ligger under tak, men mangler vegger. Tidligere var dette ansett som en del av bruksareal, men med de nye arealbegrepene som ble lansert i 2024 ble dette endre. Åpent overbygd areal, areal under takoverbygg og areal under overbygg til balkong, veranda og terrasse utover 1 meter regnes nå som UTA - utvendig bygningsareal.
I kommunens planbestemmelser kan det være krav om parkeringsplasser i tilknytning til en bolig. Dersom det er slike plasser på tomten, skal arealet disse utgjør inngå i beregningen av totalt bruksareal. Det er vanlig å regne cirka 18 kvadratmeter pr. biloppstillingsplass.
Reglene for bruksareal har flere kilder. En av dem er spesifikasjonene i Norsk Standard 3940. Standarden har følge av en egen veileder om hvordan bruksareal og andre arealbegreper skal brukes i forbindelse med omsetning av bolig.
Standarden danner samtidig grunnlag for definisjonen i myndighetenes forskrift om tekniske krav til byggverk. Forskriften har i tillegg med bestemmelser om hvordan parkeringsareal skal virke inn på bruksarealet og hvilken rolle kommunale planer skal ha for utregningen.
En tredje kilde er takstbransjens egne retningslinjer for arealmåling som langt på vei følger Norsk Standard, men som har noen egne presiseringer og unntak. Disse retningslinjene følges også av meglere.
At det finnes slike ulike kilder, gjør at utregninger av bruksareal kan variere noe ut fra hvem som gjør utregningen. Særlig kan det være en viss forskjell mellom hvilket bruksareal kommunen legger til grunn når de for eksempel regner ut hvor stor andel av tomten en bolig utnytter, og hvilket bruksareal en takstmann eller eiendomsmegler opererer med i et prospekt. I det store og det hele er imidlertid utregningen den samme.
I tilknytning til boligsalg kan det være ønske om å gjøre arealet til et hus størst mulig. I mange tilfeller dreier dette seg om å øke antallet kvadratmeter med primærrom i en bolig, ved å oppgradere sekundærrom til oppholdsrom. En vanlig måte å gjøre dette på er blant annet å gjøre et midlertidig treningsrom permanent ved å skru fast treningsapparatene eller ved å innkapsle balkonger i glass slik at de utvider en eksisterende stue.
Også bruksarealet kan økes med tanke på et boligsalg. På loft med skråtak kan såkalt takopplett øke mengden gulvflate som inngår i bruksarealet, ganske radikalt. Takopplett vil si at man hever gesimshøyden i hele eller deler av husets bredde slik at taket ikke skråner like sterkt og den innvendige takhøyden blir større. Slik kan større arealer oppfylle kravet til takhøyde på 1,9 meter. Takopplett blir regnet som et relativt rimelig tiltak som det også er ganske lett å få godkjenning for hos plan- og bygningsetaten i kommunen. Et slikt tiltak øker ikke bare bruksarealet på papiret, men også den reelle bruksverdien av boligen, noe som øker sjansen for en bedre pris ved salg.
Noen garanti for en prisøkning, har man imidlertid aldri. Ved alle tiltak vil det være en fordel om endringer man foretar med tanke på å øke bruksareal og salgspris, også er endringer man gjør for egen del for å få et bedre hus å bo i. Store investeringer kun med tanke på å øke salgspris, krever nøye beregninger og markedssonderinger hvis man skal være sikker på ikke å gå i minus.
Det er mange detaljer å ta hensyn til ved beregning av bruksareal. Her er noen ting det kanskje kan være lett å glemme:
Ytterveggene teller ikke med: Ved beregning av bruksareal skal det arealet som fylles av yttervegger ikke tas med. Dette er en forskjell fra utregning av andre arealtyper som bruttoareal (BTA) og bebygd areal (BYA). Innerveggene skal imidlertid inkluderes.
Planbestemmelser spiller inn: Kommunens spesifisering av innholdet i sine reguleringsplaner kan ha betydning for hvordan bruksarealet for en bolig skal regnes ut. I planbestemmelsene kan det så hvorvidt det skal regnes med fiktive plan i høye rom, om areal under bakken skal inkluderes og hvor mange parkeringsplasser det skal være tilknyttet til boligen. Alt er forhold som spiller inn på det endelige bruksarealet.
Du får 0,6 meter ekstra ved skråtak: Selv om minste takhøyde for et måleverdig bruksareal er 1,9 meter, skal du i rom med skrånende tak, alltid legge til 0,6 meter ekstra i den retningen der taket er lavest. Dette er fordi myndighetene regner at areal med lavere takhøyde i direkte tilknytning til et areal med normal takhøyde, til en viss grad bidrar til nytten og brukbarheten av rommet.
Du må ha minst 0,6 meter med høyt nok tak: Selv om takhøyden på et loft når grensen på 1,9 meter på midten, så må høyden også holde seg til minst 30 centimeter i hver retning slik at rommet har en stripe med 60 centimeter bredde der kravet til takhøyde er oppfylt. Er det ikke slik, kan ikke rommet inkluderes i bruksarealet.
Overbygde areal må ha minst en meters dybde: Arealer som ligger under en balkong eller et utspring i bygningsmassen må ha en dybde på minst en meter for å telle med. Også på sidene skal du trekke fra en meter før du begynner å telle kvadratmeter.
...og en takhøyde som ikke overstiger 5 meter: En balkong som rager skyhøyt over bakken, gir deg ikke rett til å måle bruksareal på undersiden. Grensen er på maksimalt 5 meter.
Som gjennomgangen i denne artikkelen viser, er det flere ulike retningslinjer og mange forhold og detaljer å holde orden på for å oppnå en helt korrekt måling av bruksarealet til en bolig. Samtidig viser oppslag i media at selv om det skal en del til for at en misfornøyd kjøper vinner fram med et rettslig krav, så kan unøyaktig måling av arealet til en bolig skape ubehagelige konflikter i ettertid.
En slik måling er derfor til syvende og sist viktig å overlate til kompetente fagfolk. I denne sammenhengen er dette en takstmann, slik rutinen er ved bolighandel. Takstmannen skal ha oversikt over reglene som gjelder i din kommune og har også rutinen og fagkunnskapen som skal til for å foreta en riktig måling. Det er derfor i utgangspunktet grunn til å stole på det bruksarealet som framkommer i en takstrapport, både for kjøper og selger av en bolig.
