Vil du vite mer om borettslag? I denne guiden forteller vi deg akkurat hva du trenger å vite om hva et borettslag er, fordeler og ulemper med å bo i borettslag, dokumentavgift, hvilke andre alternative eierformer som finnes og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene når du skal på boligjakt.

Hva er et borettslag?

Bruksrett: Et borettslag er et samvirkeforetak som eies av beboerne. Borettslaget har som formål å gi andelseierne bruksrett til en bolig i eiendommen. Som beboer i et borettslag eier du altså ikke selve leiligheten. Du eier en andel i et borettslag, med bruksrett til en bestemt bolig.

Brukereieprinsippet: Et borettslag fungerer ut i fra brukereieprinsippet, noe som innebærer at du plikter å bruke boligen du har bruksrett til, og hvis du ikke lenger har planer om å bo der, så plikter du som andelseier å selge din andel slik at bruksretten frafaller. Det finnes visse unntak for brukereieprinsippet som gjør at du ikke nødvendigvis må bo der selv. Dette gjelder for en periode på tre år eller i tilfeller hvor en har særlig gode grunner til å la andre bo der. Dersom andre bor i boligen, er andelseieren likevel den som er økonomisk ansvarlig overfor borettslaget.

Styre og generalforsamling: I borettslag velges et styre av generalforsamlingen. Styret er ansvarlig for den daglige driften og tar avgjørelser i borettslaget, men de er likevel bundet av borettslagsloven og vedtekter fattet på generalforsamlingen. Generalforsamling finner sted en gang i året og alle andelseierne i borettslaget har anledning til å delta på dette møte, samt å komme med forslag eller å stemme over sakene som tas opp. Generalforsamlingen er den øverste myndigheten i et borettslag.

Ansvarsfordeling: Som andelseier i et borettslag har du også en del ansvar. Blant annet er du ansvarlig for vedlikehold og orden i den boligen du har bruksrett til, slik at forhold i boligen ikke forårsaker skader eller andre ulemper hos de andre andelseierne i borettslaget. Til gjengjeld har borettslaget ansvar for vedlikehold i fellesarealer både innvendig og utvendig, samt inngangsparti, fasader, tak og lignende.

Utleie av leilighet i borettslag

Som eier av en andelsleilighet i et borettslag må du forholde deg til andre regler når det kommer til utleie, sammenlignet med reglene som gjelder når en bor i en selveierleilighet. Hovedregelen i et borettslag er at man må ha samtykke fra styret dersom en ønsker å leie ut boligen en har bruksrett til. Styret kan altså nekte deg å leie ut, og de trenger ikke begrunne dette ytterligere. Før du velger å kjøpe andelsleilighet i et borettslag må du altså først vite om du har tenkt å leie ut leiligheten eller ikke. Har du slike planer, bør du først forhøre deg med styret om mulighetene. Får du et negativt svar, finnes det likevel noen unntak. Boligen kan leies ut dersom utleien gjelder i 3 år eller mindre, men dette forutsetter at du som andelseier har bodd i leiligheten du har bruksrett til i et av de to siste årene. I tillegg må styret godkjenne leietakeren. Skulle de avslå i slike tilfeller, må imidlertid avslaget være saklig begrunnet.

Sentrale begreper

I denne seksjonen går vi nærmere inn på noen av de mest sentrale begrepene når det kommer til kjøp av andelsleilighet i borettslag.

Felleskostnader: Når en bor i et borettslag, må en betale felleskostnader som går til løpende utgifter til borettslaget. Felleskostnadene inkluderer utgifter til drift (strøm i fellesarealer, vedlikehold, trappevask, kommunale utgifter osv), avdrag på borettslagets lån, og renter. Fordelingen av felleskostnadene på de ulike andelseierne skal fremgå i bygge- og finansieringsplanen i stiftelsesgrunnlaget for borettslaget, men som regel fordeles felleskostnadene i forhold til verdiene på boligen. Felleskostnader skal betales en gang per måned. Når du flytter inn i et nytt borettslag, vil du få avdragsfrihet på fellesgjelden de fem første årene.

Fellesgjeld: Fellesgjelden er borettslagets lån med pant i borettslagets eiendom. Andelseierne i borettslaget betaler renter og fradrag på deres respektive deler av fellesgjelden, og betalingene skjer gjennom felleskostnadene. Man får rentefradrag på fellesgjeld på samme måte som med privat lån. Fellesgjelden følger med boligen slik at nestemann tar over fellesgjelden når du selger boligen.

Dokumentavgift: En av fordelene med å kjøpe leilighet i et borettslag er at man slipper å betale dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften er en avgift som betales ved tinglysing av dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom. Når en kjøper andelsleilighet i borettslag, så overføres imidlertid ikke hjemmel til fast eiendom fordi borettslaget både før og etter salg vil stå som eier av eiendommen. Kjøperen kjøper ikke selve eiendommen, men en andel i borettslaget. Derfor slipper en å betale dokumentavgift når en kjøper andelsleilighet. Dokumentavgiften er på 2,5% av eiendommens markedsverdi og derfor sparer en betydelige summer på å kjøpe leilighet i borettslag.

Boligbyggelag: Et boligbyggelag er et samvirkeforetak som bygger, forvalter og omsetter boliger for medlemmer av samvirkeforetaket, og ofte er de organisert som et borettslag, men de kan også organiseres som et sameie. Hvis du er medlem av et boligbyggelag, kan du få en rekke fordeler og rabatter på varer, tjenester eller i butikker, i henhold til avtaler som boligbyggelaget har med ulike aktører. Boligbyggelaget leverer som regel også tjenester knyttet til rådgivning, kursing eller forretningsførsel for boligselskaper og styremedlemmer. En av de viktigste grunnene til at mange velger å bli medlem av boligbyggelag er at man som medlem får forkjøpsrett på boliger som er tilknyttet boligbyggelaget. Det største boligbyggelaget i Norge er Obos.

Forkjøpsrett: Et borettslag kan fatte vedtekter om forkjøpsrett, men dette er ikke en lovfestet rettighet og den gjelder kun der det er bestemt av borettslaget. Forkjøpsretten gir medlemmer av boligbyggelag mulighet til å kjøpe en andel i borettslaget til samme pris og vilkår som selger har blitt enig med noen andre om. På den måten vil du som medlem av et boligbyggelag komme fremst i boligkøen og dette kan fort utgjøre en stor forskjell når du er på leting etter et nytt hjem. Er du ikke medlem av et boligbyggelag, kan det også bety at det i noen tilfeller vil være vanskelig å få den leiligheten du ønsker deg fordi de andre beboerne eller medlemmene av boligbyggelaget har forkjøpsrett når andelen skal selges.

Hvor lønnsomt er det å kjøpe leilighet i borettslag?

Hvor mye kan du spare på å slippe dokumentavgift?
For mange er det lønnsomt å kjøpe leilighet i et borettslag, og hovedgrunnen til det er at man slipper å betale dokumentavgift når man kjøper andelsleilighet i borettslag. Dokumentavgiften er en avgift til statskassen som utgjør 2,5% av hele kjøpesummen. Dersom du finner en selveierleilighet som koster 3 millioner kroner, må du altså betale 75.000 kroner i dokumentavgift. For mange er dette mye penger som heller kunne gått til å finne en litt dyrere andelsleilighet som du ikke trenger å betale dokumentavgift på. Grunnen til at du ikke trenger å betale dokumentavgift når du kjøper andelsleilighet i et borettslag, er at eiendommen ikke skifter eier. Den eies enda av borettslaget, men du har bruksrett til den bestemte leiligheten.

Utleie - mest lønnsomt med andelsleilighet eller selveierleilighet?
Hvis du har planer om å leie ut leiligheten du skal kjøpe, vil det imidlertid være mer lønnsomt å kjøpe en selveierleilighet. Som regel er det vanskelig å leie ut leiligheter i borettslag, da det finnes en rekke restriksjoner på utleie. Du kan leie ut en leilighet i et borettslag dersom utleien ikke overstiger 3 år, men da må du ha hatt bruksrett til leiligheten i minst ett av de to siste årene, og borettslaget kan i andre situasjoner nekte utleie uten at de trenger å begrunne dette. Kjøper du en selveierleilighet står du imidlertid helt fri til å leie ut leiligheten slik det passer deg best. Hvis formålet med kjøp av leilighet er å leie den ut, vil det altså være mer lønnsomt å kjøpe en selveierleilighet.

Hvordan påvirker fellesgjelden lønnsomheten?
Før du bestemmer deg for å kjøpe en leilighet i borettslag må du finne ut hvor høy fellesgjelden er og ta denne i betraktning når du vurderer lønnsomhet. I visse tilfeller kan man betale ned hele fellesgjelden gjennom en IN-ordning slik at husleien blir lavere. Vær oppmerksom på at fellesgjelden ikke kan overstige 75% av verdien i nyere borettslag, og prøv å sette deg så godt inn i borettslagets økonomi og organisering som mulig før du kjøper. Da kan du finne ut om borettslaget har en sunn økonomi, hvor høy fastrenten på gjelden er og hvordan gjelden finansieres.

Hva dekker fellesutgiftene?
Skaff deg en oversikt over alle fellesutgiftene og hva de dekker. Noen ganger kan det være eksisterende planer om å gjennomføre oppgraderinger i fremtiden som kan få konsekvenser for fellesutgiftene. Hvis dette ikke fremgår i salgsoppgaven, bør du spørre megleren om det foreligger slike planer. Fellesutgifter må uansett betales hvis du heller skulle velge å kjøpe selveierleilighet, og de dekker som regel vaktmestertjenester, strøm i fellesarealer, trappevask, kommunale avgifter og lignende.

Hva bør du egentlig velge - andelsleilighet eller selveierleilighet?
Det er ikke så store forskjeller mellom andelsleilighet i borettslag og selveierleiligheter, og med mindre du har konkrete planer om å leie ut leiligheten, bør ikke eierform være en avgjørende faktor som bestemmer hvilken leilighet du kjøper. Viktigere enn eierform er at du finner en leilighet som du er fornøyd med og som oppfyller de kravene du har satt deg. Deretter kan eierform være en av flere faktorer som kan dreie valget i den ene eller den andre retningen. De viktigste forskjellene når det kommer til lønnsomhet er imidlertid knyttet til dokumentavgiften og muligheten for utleie.

Alternative eierformer

Borettslag er bare en av flere muligheter for deg som er på jakt etter ny leilighet, men det finnes flere alternative eierformer som du også bør vurdere. Nedenfor går vi gjennom de viktigste.

Selveierleiligheter og leiligheter i borettslag er de mest populære typene leiligheter i Norge. Mens 45% av leiligheter i Norge er i borettslag, er omtrent 30% av leilighetene selveierleiligheter. Når det gjelder selveierleiligheter, er selve bygningen og tomten eid av et sameie som består av flere seksjonseiere, mens du har enerett til å bruke selve leiligheten. Som eier av en selveierleilighet har man noe sterkere juridiske rettigheter fordi du har tilnærmet ubegrenset råderett over leiligheten. Det innebærer at du kan selge, pantsette og leie den ut som du selv ønsker. Derfor er selveierleiligheter bedre alternativer for de som kjøper leilighet med formål om å leie den ut. Ulempen er at en må betale dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen til staten.

En aksjeleilighet kan være et annet alternativ hvis du ønsker å unngå dokumentavgiften. Aksjeleiligheter er nesten det samme som en andelsleilighet i et borettslag, men forskjeller består i at man ved kjøp av aksjeleilighet kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, i motsetning til kjøp av andelsleilighet, der man kjøper en andel i et borettslag. Foruten dette, er det nesten ingen forskjeller. Som eier av en aksjeleilighet må du forholde deg til de samme begrensningene knyttet til utleie og du slipper å betale dokumentavgiften på 2,5%, i likhet med kjøp av andelsleilighet i borettslag. I dag er det ikke mulig å opprette nye boligaksjeselskap, men det finnes likevel noen slike selskap som enda eksisterer, som oftest i de store byene. Vurderer du å kjøpe en aksjeleilighet, vil det lønne seg å sjekke selskapets økonomi på forhånd. Vanligvis er det tryggere å kjøpe i et stort selskap.

En heller sjelden eierform er obligasjonsleilighet. Her gir utleier et lån til eier mot at utleier får rett til å leie. Dette er ikke så ulikt det å betale et depositum ved vanlige leieavtaler, men det er likevel ikke helt det samme, da eieren her har full disposisjonsrett over lånet vedkommende har fått. I tillegg får leieren pantesikkerhet for lånet og det må gå minst fem år før leieforholdet kan sies opp. Obligasjonsleilighet er sjeldent lønnsomt for leietakeren, fordi den ikke kan dra nytte av en eventuell prisstigning på leiligheten. På bakgrunn av dette oppstår det ofte konflikter mellom utleier og leietaker og det anbefales derfor å styre unna obligasjonsleilighet.

Tomtefeste er en annen sjelden eierform. Ved tomtefeste eier man selve boligen, men leier tomten der boligen står. Eierformen reguleres av tomtefesteloven og det er ikke uvanlig at det oppstår uenigheter knyttet til råderett når den ene parten eier boligen og den andre eier tomten. Begge parter har i utgangspunktet samme fysiske råderett over tomten og ofte ønsker grunneier å ta i bruk tomten til parkering eller andre ting.

Er borettslag en god idé?

Den store fordelen med å kjøpe leilighet i et borettslag er at du slipper å betale dokumentavgift. Mange synes dette i seg selv er god nok grunn til å velge borettslag fremfor selveierleilighet eller andre eierformer. Dokumentavgiften er såpass høy at du fort kan ta deg råd til å betale mellom 50.000 - 100.000 kroner mer for en bolig som kan kjøpes uten dokumentavgift. Du slipper også å betale dokumentavgift dersom du kjøper aksjeleilighet i et boligaksjeselskap. Kjøp av borettslagsbolig og aksjeleilighet er derfor en god idé hvis du ønsker å spare litt penger på boligkjøpet.

Har du planer om å kjøpe bolig for å leie den ut, er det som regel en bedre idé å kjøpe en selveierleilighet. I et borettslag er det ikke like lett å leie ut leiligheten og du må forholde deg til visse restriksjoner og regler som gjelder i borettslaget der du bor. Det betyr imidlertid ikke at det er helt umulig å leie ut en leilighet i et borettslag, men du står ikke like fritt. Ønsker du å holde muligheten for utleie åpen, bør du i alle fall forhøre deg med megler om hvilke regler som gjelder for utleie i det aktuelle borettslaget før du bestemmer deg for å legge inn bud.

Før du legger inn bud, bør du dessuten finne ut hvilke vedtekter som er fattet i borettslaget. Det er ikke uvanlig at borettslag har egne regler knyttet til dyrehold eller andre forhold som kan ha betydning for deg som boligkjøper. Ved å sette deg inn i dette på forhånd, kan du unngå en ubehagelig overraskelse etter at kjøpet er fullført. I samme slengen bør du skaffe deg oversikt over fellesgjeld, renter på fellesgjelden, hvor mye fellesutgifter du må betale og hva disse dekker.

Hvis du er medlem av et boligbyggelag, er det ofte en god idé å ha leilighet i et borettslag, da du samtidig vil få forkjøpsrett på andre leiligheter i borettslaget. Har du forkjøpsrett, vil du komme fremst i køen og kunne kjøpe leilighet til samme pris og vilkår som andre.

Hvorvidt det er en god idé å kjøpe leilighet i et borettslag eller ikke avhenger mest av dine egne preferanser. Det anbefales imidlertid å ikke legge alt for mye vekt på eierform. Først og fremst må du sørge for å finne en bolig du kan være fornøyd med i lang tid fremover. Når du har funnet et utvalg med aktuelle boliger, kan du sette opp en liste med fordeler og ulemper knyttet eierform og finne ut hva som passer best for deg.

Viktig å huske på

Mange tror at boligbyggelag bestemmer hvor mye felleskostnader skal stige, men dette er ikke riktig. Hvorvidt felleskostnadene i et borettslag skal økes eller reduseres, bestemmes utelukkende av styret i borettslaget. Boligbyggelag kan riktignok ha en påvirkning på disse kostnadene da det er vanlig at boligbyggelag bistår styret i borettslaget med faglige vurderinger og forslag knyttet til borettslagets økonomi, men ansvaret hviler til syvende og siste hos styret. Det er også mange som tror at de øvrige andelseierne i borettslaget må betale mer i felleskostnader dersom naboen ikke er i stand til å betale for seg, men de fleste borettslag er tilknyttet boligbyggelag som har sikring og forskutteringsordninger. Dette innebærer at borettslagets felleskostnader dekkes i slike tilfeller, slik at borettslaget sikres økonomisk trygghet og stabil drift.

Det er viktig å huske på fellesgjelden når du vurderer bolig i et borettslag. Fellesgjelden avgjør hvor mye du må betale i husleie til borettslaget og kommer altså på toppen av ditt private lån. For å forsikre deg om at du er i stand til å håndtere gjelden, må du skaffe deg en fullstendig oversikt over fellesgjelden og finne ut om du er i stand til å dekke den dersom rentene økes. Her kan du gjerne be om bistand fra banken til, slik at du får grundige beregninger som viser deg hvor mye fellesgjeld du har råd til å betale på toppen av ditt private lån i banken.