meglersmart
Søk
Vil du vite mer om boligselgerforsikring? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om pris, gjennomførelse, nødvendighet, fordeler, ulemper og mye mer. Boligselgerforsikring er et nyere ord for eierskifteforsikring, og kan representere en økonomisk trygghet for deg som selger bolig. Hvis det oppdages feil eller mangler med salgsobjektet etter overtakelse, kan en slik forsikring spare deg for flere hundre tusen kroner i erstatningskrav. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
En boligselgerforsikring er akkurat det samme som en eierskifteforsikring, og er en ny benevnelse som blir mer og mer utbredt. De aller fleste som selger bolig gjør dette med en boligselgerforsikring, slik at de ikke står personlig økonomisk ansvarlig for eventuelle feil og mangler ved boligen som blir oppdaget i etterkant av salget. Uten boligselgerforsikring risikerer du i verste fall en økonomisk katastrofe, og uansett hvor urimelige krav som måtte komme fra kjøper, er det ditt ansvar å håndtere det og eventuelt gjøre noe med det.
Når forsikringsselskapet tar seg av alt av små og store klager, kan du lene deg tilbake med kunnskapen om at spesialiserte advokater tar seg av eventuelle klager. Og så lenge du vet at du har oppgitt riktige og uttømmende opplysninger om salgsobjektet, skal det svært mye til før noen kan holde deg økonomisk ansvarlig.
Boligselgerforsikringen dekker altså helt eller delvis det økonomiske ansvaret ditt, og baserer seg på avhendingsloven knyttet til salg av brukte boliger. Det vil ikke si at boligen er forsikret i den forstand at kjøper er garantert en erstatningssum, og mange vil også argumentere for at forsikringsselskapet er en skumlere motstander å møte i en eventuell rettssak, selv om kjøper har et berettiget krav. På den positive siden vil et forsikringsselskap være mer betalingsdyktig enn en privatperson, som fort kan ha problemer med å betale ut en høy erstatningssum fra egen lomme.
Prisen på boligselgerforsikringer ligger stort sett på 2-5 promille av salgssummen, og det er ofte en minimumspris og en maksimumspris for hver boligtype. I tillegg er det ofte slik at forsikringspremien blir høyere dersom det ikke foreligger en tilstands- eller boligsalgsrapport, da dette vil representere en trygghet for forsikringsselskapet.
I snitt sies det at man som selger bruker omtrent 11.000 kroner på en boligselgerforsikring, og prisene fordeler seg omtrent slik:
Maksprisen for eierskifteforsikring er i de fleste tilfeller mellom 20.000 - 50.000 kroner, avhengig av boligtype.
Forsikringspremien trekkes fra den endelige salgssummen i oppgjøret via megler eller advokat. Det er fortsatt slik at det er heller uvanlig at privatpersoner tegner forsikring, og flere selskaper sier at de ikke tegner boligsalgsforsikring uten at megler eller advokat er involvert i minimum kontakt og oppgjør tilknyttet boligsalget. Forsikringsselskapene mener at det er tryggere å forsikre boligsalg som er gjort av profesjonelle aktører, da de mener at dette gjør det mindre sannsynlig at det kommer krav i etterkant av overtakelsen.
Dessverre for deg som skal ha forsikring, betyr dette at du ikke ha mulighet til å forhandle om pris direkte med forsikringsselskapet, men at du må forholde deg til avtalen som foreligger mellom megler eller advokat og forsikringsselskapet.
Når du skal selge bolig, er det svært viktig at du ikke holder tilbake opplysninger, slik at alt av relevante opplysninger om boligen er tydelig for selger, forsikringsselskapet, megler og bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann). På denne måten er det større sannsynlighet for at du slipper unna eventuelle krav i etterkant. Forsikringsselskapet vil riktignok kunne dekke en rekke krav og mangler, men de kan også rette et økonomisk krav mot deg senere, dersom de mener at du ikke har oppfylt opplysningsplikten din. Fra 1. januar 2022 ble opplysningsplikten strengere, da endringer i avhendingsloven trådte i kraft. Det vil si at ansvaret ble lagt mer over på selger enn på kjøper, og det å selge en bolig "som den er" ble ikke lenger mulig.
Det er selvsagt ikke slik at du forventes å vite om absolutt alt av potensielle feil og mangler, men det er viktig at du er ærlig om akkurat dette. Hvis du for eksempel ikke er helt sikker på at det ikke er fuktskader i gulvet, så må du rett og slett skrive at du ikke vet. Kjøper har fem års reklamasjonsrett, så det er mange netter med dårlig nattesøvn dersom du vet eller mistenker at du har holdt tilbake viktige opplysninger.
En trygghet kan likevel være at det i januar 2022 kom en egen forskrift som stilte krav til en mer detaljert tilstandsrapport, og dermed også krav til grundigere undersøkelse av feil og mangler i forkant. Dette er med på å skape økt trygghet både for selger og kjøper, da alt "grums" forhåpentligvis blir avdekket i utarbeidelsen av tilstandsrapporten. Det er en takstmann som har ansvaret for å gjøre undersøkelser og utarbeide tilstandsrapport.
At feilen eller mangelen er “vesentlig” betyr, etter lovendringen i januar 2022, at dersom det fremkommer feil eller mangler som ikke er dokumentert ved salg, må kjøper kun dekke inntil 10.000 kroner av merkostnadene selv. Utover dette kan selger bli erstatningsansvarlig, og det kan da i verste fall dreie seg om store beløp.
Berettiget krav ifølge avhendingsloven kan være:
Forsikringen dekker kun mangler som du som selger ikke kunne eller burde visst om før salget, og ofte er det unntak for ikke-fysiske mangler. Dette kan for eksempel være dårlige solforhold eller dårlige naboer. Etter endringene i avhendingsloven og kravene om mer detaljert tilstandsrapport, skal det mer til at selger ikke får alle feil og mangler "på bordet". Det er likevel større sannsynlighet for at selger blir erstatningsansvarlig hvis det avdekkes feil og mangler i ettertid, så en boligselgerforsikring kan absolutt være lurt å ha.
Som tidligere nevnt er boligselgerforsikring akkurat det samme som en eierskifteforsikring, og begrepene brukes fortsatt til dels om hverandre. Det er imidlertid boligselgerforsikring som er det gjeldende begrepet i dag. I det følgende vil vi kort gå gjennom andre viktige begreper knyttet til kjøp og salg av bolig.
Avhendingsloven er gjeldende i forbindelse med kjøp og salg av brukte boliger, og brukes som et supplement til den skriftlige avtalen som foreligger mellom kjøper og selger.
Boligkjøperforsikring er kjøpers forsikring i forbindelse med boligkjøp, og dekker saksomkostninger og juridiske utgifter man måtte ha i møte med kjøper eller kjøpers forsikringsselskap dersom man reklamerer på feil eller mangler med boligen.
Egenerklæring inneholder en del spørsmål om boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand, og du som selger er pliktig til å fylle ut dette skjemaet dersom du skal tegne boligselgerforsikring.
Tilstandsrapport utarbeides ved hjelp av en grundig befaring av boligen, og sier noe om boligens tekniske tilstand. Den skal beskrive avvik ut i fra byggeforskriftene, og dette utføres normalt sett av en takstmann. Tidligere har ikke tilstandsrapporter fulgt en konkret mal, men i januar 2022 kom det krav om at en godkjent tilstandsrapport må følge en detaljert standardisert mal.
Boligsalgsrapport har et spesielt fokus på ting som vil være relevant i forbindelse med eierskifte, og på samme måte som tilstandsrapporten skal den si noe om boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Den inneholder også en verdisetting. Boligsalgsrapporten gjør det lett for kjøpere å sammenligne ulike boliger, siden den følger en gitt bransjestandard.
Reklamasjon er en formell, skriftlig klage på feil eller mangler med boligen, og må rettes til selger eller selgers forsikringsselskap innen fem år etter overtakelsen.
Du slipper bekymringen: Det umulig å vite på forhånd om du kommer til å få bruk for forsikringen eller ikke, noe som gjelder for de aller fleste typer forsikringer. Det som imidlertid er helt sikkert er at en boligkjøperforsikring gjør at du ikke trenger å bekymre deg for kjøpers klager og meninger de neste fem årene, siden forsikringsselskapet tar seg av alt av små og store saker. I alle fall så lenge du er helt ærlig gjennom hele prosessen. Med et forsikringsselskap i ryggen slipper du å forholde deg til klagene, enten de er berettiget eller ikke, for det at klagen ikke er berettiget har ytterst sjeldent hindret noen fra å klage.
Hvis du er trygg på boligens tilstand: Det som er viktig er at du uansett opplyser om alt du kan se for deg at er relevant for kjøper å vite, og at du ikke faller for fristelsen med å pynte på sannheten i håp om at det skal gjøre utslag på salgsprisen. Dette gjelder alt fra den sure gamle damen i andre etasje, til de påbegynte fuktskadene i kjelleren. Så lenge kjøper har fått disse opplysningene vil vedkommende høyst sannsynlig ikke ha en sak i etterkant. Hvis du gir uttømmende opplysninger om boligen og i tillegg er trygg på den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstanden, er det ikke sikkert det er nødvendig med en boligselgerforsikring. Etter endringene i avhendingsloven i januar 2022, har du likevel en større opplysningsplikt enn tidligere, noe som vil si at det straffer seg ekstra hvis det oppdages feil og mangler i ettertid. Av den grunn kan det kanskje være lurt å vurdere boligselgerforsikring, selv om du er trygg på husets tilstand under salgstidspunktet.
Eldre boliger: I tilfeller der du er mer usikker kan det nok absolutt lønne seg. Spesielt i eldre bygninger kan det være vanskelig å være sikker på hva som skjuler seg bak vegger og under gulvet, og det er ikke alltid man har uttømmende kunnskap om tidligere bruk. Når det er sagt kan du fort havne i problemer selv med nyere boliger. Selv om det er lett å tenke seg at en nyere bolig har mindre risiko for uventede feil og mangler, betyr det også at det vil være lettere for kjøpe å vinne frem med et eventuelle krav. Det samme gjelder leiligheter i borettslag. Hvis det kommer frem at det er feil i konstruksjonen, problemer med drenering eller med det elektriske anlegget, er det du som selger som står som ansvarlig, selv om du bare har videreformidlet opplysninger fra borettslaget. Det vil si at uten boligselgerforsikring er det du som står personlig økonomisk ansvarlig for å dekke kostnadene for utbedring.
Hvis takstmannen gjør feil: Et annet viktig poeng er at en boligselgerforsikring også beskytter deg mot erstatningsansvar som en følge av feil gjort av takstmannen. Dette kan for eksempel være at takstmannen har oppgitt feil arealmål. I slike tilfeller skal kravet fra kjøper fortsatt rettes mot deg som selger, og du må deretter rette dit eget krav mot takstmannen for å få dekket utgiftene dine. Dersom du er forsikret med boligsalgsforsikring ligger derimot hele ansvaret på forsikringsselskapet, som både må betale ut erstatningen, og eventuelt rette et krav mot takstmannen på egne vegne.
Viktige endringer i avhendingsloven: Det skal sies at etter endringene i avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 2022, skal det mer til å avdekke skjulte feil og mangler i ettertid, i hvert fall i relativt nye boliger. Du som selger har større opplysningsplikt, og alt av feil, mangler og utført arbeid i boligen skal dokumenteres. Takstmannen skal gå gjennom all dokumentasjon, og foreta mer grundige undersøkelser enn tidligere. Dette gjør også at det for mange kanskje er viktigere nå enn før å ha en boligselgerforsikring, da du som selger løper en større risiko for å bli erstatningsansvarlig hvis det faktisk dukker opp feil og mangler i ettertid.
I utgangspunktet kan boligselgerforsikringen kun bestilles via megler eller advokat, og dette må gjøres før boligen legges ut for salg. Når boligen er lagt ut for salg er det altså for sent. I forkant kreves det at du fyller ut et egenerklæringsskjema på ærlig vis. Selve forsikringspremien trekkes fra den endelige salgssummen, og du får forsikringsbeviset på kontraktsmøtet. Dette beviset er vanligvis gyldig fra budaksept, men dette varierer noe mellom de ulike selskapene.
Forsikringen er nå gyldig så lenge kjøper kan reklamere på feil eller mangler ved boligen, altså i fem år. Forsikringsselskapet vil dermed ta seg av alt av små eller store klager, enten deg gjelder rar lukt i oppgangen, mangel på sol eller fuktskader i kjelleren.
Det er en del tilfeller der du vanligvis ikke har mulighet til å tegne boligselgerforsikring:
I tillegg er det egne regler for både småbruk, landbrukseiendom og kombinasjonseiendom. Sistnevnte har alltid krav om tilstandsrapport. Selv om det ikke er krav om tilstandsrapport ved salg av andre typer eiendommer, kan det ha et relativt stort utslag i pris. Du slipper med all sannsynlighet billigere unna dersom du kan vise til en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport, da dette representerer en ekstra trygghet for forsikringsselskapet.
Til tross for at du har bodd i boligen i flere tiår og tror du kjenner den ut og inn, kan det skjule seg store feil og mangler bak fasaden som kan være vanskelig å oppdage selv for erfarne fagfolk. Enkelte feil blir ikke synlig før bruken av boligen blir endret, eller at vegger blir revet som et ledd i oppussing tre år senere. For noen er en relativt høy forsikringspremie en billig pris å betale for å slippe å bekymre seg for eventuelle krav i fremtiden.
Hvorvidt du har bruk for en boligselgerforsikring er det bare du selv som kan avgjøre, gjerne i samråd med en advokat eller megler. Denne artikkelen har forhåpentligvis gjort deg bedre rustet til å ta denne avgjørelsen, men vi vil i alle tilfeller råde deg til å lese vilkårene for forsikringen nøye. Det kan nemlig være ganske store forskjeller i hva som dekkes av forsikringen i de ulike selskapene.
