meglersmart
Søk
Vil du vite mer om boligsalgsrapport? I denne guiden forteller vi deg alt du trenger å vite om boligsalgsrapport, inkludert hva den inneholder, om du trenger en boligsalgsrapport, hva som inngår i prosessen, hva det koster, og mye mer. Visste du at en boligsalgsrapport sikrer både selger og kjøper mot eventuelle konflikter? Følg våre råd, og unngå de vanligste feilene.
En boligsalgsrapport er den mest utbredte formen for tilstandsrapport og legger særlig vekt på faktorer som er relevante ved eierskifte av bolig. Rapporten er en grundig dokumentasjon av boligens tekniske tilstand og er laget spesielt for en salgssituasjon. i tillegg til å inneholde informasjon om boligens tekniske tilstand, inneholder den også verdisetting, bilder osv.
Omfattende opplysningsplikt: Hvis man skal man selge en bolig, har man en omfattende opplysningsplikt. Man har som selger ansvar for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter salget. Alle udokumenterte feil og mangler som overstiger 10.000 kroner, kan selger blir erstatningsansvarlig for. Denne terskelen ble senket da det trådte i kraft endringer i avhendingsloven 1. januar 2022. Før måtte manglene være større før kjøper kunne kreve erstatning. Selgeren kan altså måtte stå til ansvar for mangler ved boligen som ikke var kjent på salgstidspunktet, men som selger burde hatt kjennskap til. Det er derfor viktig å ta denne plikten på alvor. Både boligselgere og eiendomsmeglere benytter seg derfor av en takstmann for å få nok informasjon til å kunne beskrive boligen så godt det lar seg gjøre.
Dette gjør takstmannen: Takstmannen (som i dag egentlig heter bygningssakkyndig) gjør befaring i salgsobjektet og utfører målinger og undersøkelser for å vurdere tilstanden. Takstmannen går nøye igjennom alle rommene, og spesielt nøye i de viktigste rommene, som kjeller, kjøkken, bad og andre våtrom. I rapporten finner man også informasjon om det branntekniske, en forenklet lovlighetsvurdering og informasjon om og vurdering av det elektriske anlegget. Takstmannen bruker observasjonene som blir gjort til å utarbeide en boligsalgsrapport.
Standardisert dokument: Utgangspunktet for boligsalgsrapporter er standardiserte dokumenter utarbeidet av Norsk Takst. Det vil si at det er utformet et standarddokument som er felles for alle, med faste punkter som skal inkluderes i rapporten og retningslinjer for hvordan eventuelle feil og mangler skal beskrives. En boligsalgsrapport skal bestå av et sammendrag som oppsummerer tilstanden til de viktigste forholdene, og en hoveddel som inneholder alle de ulike kontrollpunktene. I rapporten inngår også en levetidsbeskrivelse. En brukt bolig kan ikke oppfylle de samme kravene som en ny, og en tabell med normallevetid for de viktigste bygningsdelene er derfor inkludert. Denne tar utgangspunkt i hvor lenge de forskjellige delene av huset kan forventes å vare, og angir hvor lenge disse delene i den spesifikke boligen ser ut til å ville vare.
For å vurdere ulike deler av boligen, benytter takstmannen fem ulike tilstandsgrader:
TG0 vil si at alt er som det skal i boligen, og det er ingen avvik. TG1 viser at det er funnet noe slitasje som stemmer med referansenivået. Det er en godt vedlikeholdt bolig og slitasjen har ingen vesentlige konsekvenser. Bygningsdeler som egentlig skal ha TG0, men som mangler dokumentasjon, får også TG1 (nytt fra 2022). TG2 indikerer at denne delen av boligen enten er sterkt nedslitt i forhold til hva som kunne vært forventet, at den gjenværende brukstiden er kort eller at det er store mangler og dårlig vedlikehold. TG3 angir at noe er i svært dårlig stand og nesten helt ødelagt. Dersom boligdelen får TGiU betyr det at dette området ikke har blitt undersøkt, eller at området ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Dermed mangler man informasjon om denne delen av boligen, og det kreves gjerne mer omfattende undersøkelser for å avdekke eventuelle feil.
Dersom deler av huset er gitt en av de tre mest kritiske tilstandsgradene (TG2, TG3 eller TGiU), blir dette nevnt i sammendraget for rapporten, slik at leseren raskt blir klar over eventuelle byggtekniske svekkelser i boligen. I hoveddelen av rapporten skrives det mer utfyllende om tilstanden til de undersøkte delene av bygget. Dermed kan kjøperen lettere vurdere de ulike prisene, boligene og tilstanden de er i mot hverandre, slik at de kan beregne fremtidige kostnader i forkant av kjøpet. Nytt fra 2022 er at rom som får TG2 og TG3, skal inkludere forklaring av årsak og konsekvens, og bygningsdeler eller rom som får TG3, skal supplementeres med et sjablonmessig anslag av hvor mye det vil koste å utbedre.
På grunn av endringene i avhendingsloven som trådte i kraft i januar 2022, som omhandlet større opplysningsplikt fra selgers side, kom det også en egen forskrift til tilstandsrapporter med krav om hva de skal inneholde. Boligsalgsrapporten er derfor nå både enklere og tydeligere, men også mer omfattende enn før. Den nye boligsalgsrapporten er basert på NS 3600 (norsk standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). Den inneholder klarere retningslinjer, og innebærer at takstmannen skal følge en ferdig oppsatt sjekkliste til punkt og prikke. Den er enkel å følge, og såpass detaljert at den gir et godt sammenligningsgrunnlag og ikke så mye rom for eget skjønn. Når takstmannen følger denne, blir boligen grundig inspisert, noe som reduserer risikoen for konflikter i etterkant av salget. Før 2022 kunne en bolig selges "som den er", men dette er altså ikke lenger mulig, og feil og mangler må detaljert dokumenteres.
En boligsalgsrapport er en del dyrere enn for eksempel en verditakst. Dette er fordi en boligsalgsrapport er både lenger og mer omfattende, og undersøkelsene krever mer arbeid. Mens prisen for verditakst som regel ligger et sted mellom 6.000 - 8 000 kroner, kan en boligsalgsrapport koste alt fra 9.000 - 25 000 kroner. Prisen avhenger av størrelsen på boligen og på hvor mange timer det tar for takstmannen å utføre jobben. Prisene ble også dyrere etter at det kom krav om mer detaljerte rapporter fra 2022.
Selv om en boligsalgsrapport koster noen tusenlapper ekstra, er det å anbefale, ettersom slik dokumentasjon øker sikkerheten for begge involverte parter. Den reduserer sjansen for konflikt og kan gi en bedre budrunde.
Det er også viktig å ha i bakhodet at en dyktig takstingeniør er vel så viktig som prisen. Selv om dokumentet er standardisert, bygger det også på kvalifisert skjønn. Dessuten står boligselgeren ansvarlig for eventuell feilinformasjon fra takstmannen. Vi anbefaler derfor å sammenligne priser og vilkår hos flere takstmenn, i tillegg til å merke seg hva som er inkludert i prisen som er oppgitt, for å finne det beste tilbudet. Godt forarbeid kan spare deg for uforutsette ekstrakostnader. Etter det kom strengere krav til rapportene i 2022, er det ekstra viktig å bruke en takstmann som er godt kvalifisert.
Et godt råd er også å undersøke med eiendomsmegleren hvor mye rabatt man kan få på boligselgerforsikring dersom man skaffer boligsalgsrapport.
For å være sikker på at man har råd til en boligsalgsrapport kan det være en god idé å spare. Dette kan du gjøre ved å opprette en sparekonto i banken. Dersom du ønsker det, kan du også arrangere det slik at banken hver måned trekker et fast beløp fra kontoen din og plasserer pengene på sparekontoen. Å sette opp et budsjett er også å anbefale.
Det finnes mange fordeler ved å bruke boligsalgsrapport når et hus skal selges. Forbrukerrådet går så langt som å si at det er et sjansespill å kjøpe bolig uten tilstands- eller boligsalgsrapport. Boligsalgsrapport er den vanligste formen for tilstandsrapport. Det er imidlertid ikke lovpålagt med en slik rapport ved boligsalg – kun anbefalt.
Å kunne presentere såpass detaljert og grundig dokumentasjon ved salg av bolig, har mange fordeler for både kjøper og selger. Dokumentet vil for eksempel øke sikkerheten til alle parter. Som selger vil man få lavere risiko for økonomisk etterspill, og lavere risiko for å havne i konflikter i etterkant av salget, som følge av uoppdagede feil og mangler. En lang rekke boligsalg har endt i uoverensstemmelse mellom kjøper og selger. Dette kan unngås ved å forsikre seg om at man har tilstrekkelig med dokumentasjon av boligen. Slike konflikter var grunnen til at det trådte i kraft endringer i loven i januar 2022. Hensikten med endringene var nettopp å redusere slike konflikter, gjennom at selger fikk strengere opplysningsplikt, og at kjøper til gjengjeld fikk strengere plikt til å sette seg inn i all dokumentasjon. Kjøper har dermed ikke mulighet til å klage på allerede dokumentert informasjon i ettertid.
En stor bekymring for mange kjøpere, er om boligen kan ha skjulte feil og mangler som vil føre til uforutsette kostnader og ekstra arbeid. Bekymringen er ikke ubegrunnet da tall fra forbrukerrådet fra tidligere år viser at 70% av boliger har fått påvist feil og mangler, hvorav 50% av disse ble avdekket først flere år etter salget. I følge Norsk Takst er mange villige til å betale mer for en bolig dersom det foreligger en boligsalgsrapport. For kunden veier det tungt å slippe frykten for ubehagelige overraskelser etter kjøp av bolig, og mange vil derfor strekke seg lenger i en kjøpsrunde for å få tilslag på boligen. Når selgeren kan tilby kjøperen utfyllende informasjon om hvilken stand boligen er i, vil det for kjøperen oppleves som et tryggere kjøp. Dette er positivt for selgeren også, hvis kjøperen er villig til å by mer for boligen. Man vil altså som selger kunne forvente seg en bedre budrunde, og en prisøkning på anslagsvis 3-5%. Selv om lovendringene i januar 2022 gjorde boligkjøp tryggere, og man som kjøper har stor sannsynlighet for å vinne en klagesak hvis det for eksempel gjelder udokumenterte mangler, vil man gjerne unngå negative overraskelser ved boligen og langvarige klagesaker.
I tillegg til dette kan kjøperen enklere sammenligne ulike tilbud med en boligsalgsrapport, fordi dokumentasjonen er standardisert. Risikoen for en eventuell konflikt mellom kjøper og selger reduseres kraftig dersom både selger og kjøper har de opplysningene de trenger for å kunne orientere seg om bygningens tilstand. Juridisk sett gir en slik rapport ikke noen garanti mot skjulte feil, men den gir en økt sikkerhet ved omsetning av bolig.
Boligsalgsrapport er med andre ord ikke et absolutt krav, men kan være et lurt trekk for å kvalitetssikre salget av boligen, få en bedre budrunde, unngå konflikt i framtiden og for at selger skal ha lavere risiko for klagesaker.
Vi anbefaler å ikke la det gå for lang tid mellom tidspunktet for boligsalgsrapporten og tidspunktet boligen legges ut for salg. Dersom boligsalgsrapporten er eldre enn 6 måneder, bør man i dagens boligmarked vurdere å få oppdatert den eksisterende rapporten eller bestille en ny.
Egenerklæringsskjema for bolig inneholder en rekke punkter for feil og mangler som ofte forekommer i en bolig, og som man kan selv krysse av. Dette skjemaet skal leveres til eiendomsmegleren og takstmannen, og her skal du informere om alt du som selger er klar over når det gjelder boligens tilstand og potensielle feil og mangler.
Når man tegner boligselgerforsikring må man benytte et eget egenerklæringsskjema fra boligselgerforsikringsselskapet.
Verdivurdering: I tillegg til å være et svært gunstig hjelpemiddel når det kommer til å samle informasjon om bygningens tilstand, er en boligsalgsrapport nyttig også for å fastsette verdien av boligen. Det er ikke bare ved salg av bolig det kan være nyttig å anslå verdien av en eiendom eller bolig. Også når man skal ta opp lån, ved arv av bolig og ved eventuell skade som skal dekkes av et forsikringsselskap har en verdivurdering stor nytteverdi. Det vanligste er å gjennomføre en verdivurdering ved salg av bolig. Verdien av en bolig kan vurderes langt mer nøyaktig når en boligsalgsrapport er på plass. Da kan takstmannen i større grad kartlegge eventuelle behov for reparasjoner, fornyelser, vedlikehold og andre tekniske behov. Dessuten får selgeren oversikt over utbedringer som kan gjøres forut for salget for å gjøre boligen mer attraktiv.
Verditakst: Det finnes flere metoder for å fastsette verdien til en bolig. I mange deler av landet har den vanligste metoden for verdifastsettelse av bolig vært verditakst. Den viktigste forskjellen mellom en boligsalgsrapport og en takst er graden av grundighet. En takst kan gi et estimat på verdien til en bolig, eller annen eiendom, og utarbeides av en takstmann. Selv om verditakst er billigere og den vanligste dokumentasjonen å bruke i boligprospekter, er det et lite tilfredsstillende alternativ når det kommer til å avdekke feil og dokumentere konstruksjonens tekniske tilstand. En verditakst er en vurdering kun basert på overfladiske observasjoner av boligen og er derfor lite til hjelp for boligkjøperen. Takstmannen vandrer rundt i huset og noterer seg det som er lett tilgjengelig og synlig, som veggtapet, kjøkkeninnredning og baderomsfliser. Det legges i hovedsak vekt på elementer som beliggenhet, lysforhold, kollektivtilbud i området, utsikt, nærhet til skole og liknende.
Verditakst alene kan skape konflikter: En slik undersøkelse gir et lite utfyllende bilde på boligens byggtekniske tilstand. Dette kan føre til at kjøper uvitende skaffer seg en bolig som ikke er i like god stand som de trodde. Dermed kan kjøperen føle seg lurt, og det kan oppstå konflikter når manglene oppdages. I tillegg til dette er ikke en takst et standardisert dokument, og det er derfor vanskeligere for kjøperen å sammenligne ulike tilbud. Dessuten kan det oppfattes negativt at boligselgeren velger å ikke dele så mye informasjon som mulig.
Tilstandsrapport: En annen form for dokumentasjon er en tilstandsrapport. Tilstandsrapporter ligger i helt andre enden av skalaen enn takst, og er enda mer grundig enn en boligsalgsrapport. Befaringen utføres etter Norsk Standards retningslinjer.
Tilstandsrapporten har tre ulike undersøkelsesnivåer:
Undersøkelsesnivå 1: Informasjonen hentes fra det som er tilgjengelig fra det visuelle og ved å foreta enkle målinger.
Undersøkelsesnivå 2: Mer omfattende målinger og undersøkelser, og kartlegging av boligens tilstand.
Undersøkelsesnivå 3: Registreringer ved bruk av svært omfattende metoder som åpning av konstruksjoner, testing i laboratorium og undersøkelsesmetoder som er destruktive på bygningen. En så grundig og detaljert undersøkelse av boligens tilstand er som regel kun nødvendig i særegne tilfeller. Det kan være hvis takstmannen mener at noe ikke er som det skal med konstruksjonen, og at det ikke kan undersøkes godt nok ved befaring for vanlig boligsalgsrapport.
Forsikringsoppgjør: En tilstandsrapport kan også være nyttig i forsikringsoppgjør, ved låneforhandlinger, eller når det er snakk om nedarving av bolig. Man kan også få tilstandsrapport på kjøretøy og annet som ikke er bolig. I eierforsikringssaker som kun rammer en spesiell del av huset, som ved en lekkasje på badet, vil takstingeniøren for eksempel kun undersøke badet og skadeomfanget der nøye, og se bort ifra resten av boligen.
Takstmannens undersøkelser: For å utarbeide en tilstandsrapport kan takstmannen måtte gjennomføre undersøkelser som er destruktive på konstruksjonen, for eksempel fuktmåling med måleapparat. Dersom det er nødvendig vil takstmannen borre hull i treverket for å avdekke eventuelle fuktskader. Det elektriske anlegget skal også granskes. Ofte vil takstmannen klatre opp på taket for å manuelt undersøke takdekke, og inspisere hele den det utvendige panelet. På baderommet skal sluk og fall i gulvet ned mot sluket sjekkes, og man skal se etter mulige vannskader både på overflaten og bak fliser. Takstmannen skal også flytte møbler når det er nødvendig, noe som ikke var påkrevd før 2022.
Når du skal vurdere hvorvidt en boligsalgsrapport vil være riktig valg for deg, er det mange gode råd du kan ha nytte av.
Det er viktig at du setter deg godt inn i hele rapporten. Selv om tilstandsgraden står skrevet i sammendraget, er det vesentlig at du orienterer deg om tilstanden til alle delene av boligen. Det er spesielt viktig at du setter deg inn i hvordan det står til med blant annet husets våtrom, kjeller og drenering, elektriske anlegg, rør, takkonstruksjonen og fare for fuktskader. Dette er de forholdene det er dyrest å rette opp i, dersom det skulle vise seg å være mangler eller feil der.
Noe av det viktigste du kan gjøre er å være åpen og ærlig. Du må ikke tilbakeholde informasjon, verken fra takstingeniøren eller fra kjøperen. For at boligsalgsrapporten skal bli nøyaktig, må så mye som mulig korrekt informasjon med. Du har som selger en plikt til å informere kunden om alle aspekter ved boligen, og en utfyllende og detaljert rapport vil derfor komme dere begge til gode.
Merk deg også at en boligsalgsrapport ikke erstatter boligselgerforsikring, selv om det reduserer sjansen for å havne i konflikt. Selgeren har fortsatt samme opplysningsplikt, og kjøper har fortsatt undersøkelsesplikt. Dersom takstmannen gir feil opplysninger i boligsalgsrapporten, er dette selgerens ansvar. Ha derfor boligselgerforsikringen klar i god tid før boligen skal selges, for sikkerhets skyld.
Det er lurt å sammenligne priser og tilbud fra ulike takstmenn, slik at du kan finne det tilbudet som passer deg best. Husk også at kvalitet er like viktig, hvis ikke viktigere, enn prisen.
Hvis noe er uklart, er det avgjørende at du ikke nøler med å stille spørsmål om det du lurer på. Det er alltid bedre å spørre for mye enn for lite. Du kan høre med enten takstmannen eller eiendomsmegleren for å få svar på det du lurer på. Kontaktinformasjonen til takstmannen som har gjennomført undersøkelsene og rapporten finner du i rapporten.
