Vil du vite mer om boligkjøperforsikring? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om pris, gjennomførelse, nødvendighet, fordeler, ulemper og mye mer. Boligkjøperforsikring kan representere en ekstra trygghet for deg som kjøper bolig, men ekspertene er ikke alltid enig i at dette er nødvendig. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Boligkjøperforsikring for sikkerhets skyld

Er drømmeboligen en illusjon?
Du har akkurat kjøpt din første bolig. Som nervøs førstegangskjøper har du lest alle dokumenter nøye, boligsalgsrapporten kan du nærmest utenat, og selgeren hadde et fast håndtrykk og en betryggende fremtoning. Du er rett og slett helt sikker på at du har gjort et kjempegodt kjøp. Dessverre er det ikke alltid slik at drømmeboligen er like perfekt som du tror. Under overflaten kan det gjemme seg vannskader, konstruksjonsfeil eller skadedyr, ting som du ikke har blitt informert om før kjøpet. Kanskje har du helt andre forventninger til boligen enn det den klarer i innfri. Dette gjelder også dersom du er en erfaren boligkjøper som har flere kjøp og salg bak deg. Det er ikke alle problemer som fanges opp av fagfolk som utarbeider tilstandsrapporter, og som enkeltperson stiller du ikke nødvendigvis sterkt i møte med eierskifteselskapet som representerer selger.

Hvordan påvirker endringene i loven deg som boligkjøper?
Det skal likevel sies at etter endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022, kan du som kjøper føle deg mye tryggere i forbindelse med et boligkjøp. Dette er fordi endringene stiller krav om en større opplysningsplikt fra selgers side, hvilket vil si at boligens tilstand, feil, mangler og utførte arbeider, skal dokumenteres. For å oppfylle denne strenge opplysningsplikten, er det sterkt anbefalt at alle selgere stiller med en tilstandsrapport, som i lys av lovendringene også må være mer detaljert utformet enn tidligere. Med andre ord: Selger plikter til å opplyse om alle forhold ved boligen, å selge en bolig "som den er" er ikke lenger mulig, og en bygningssakkyndig (takstmann) må gjøre grundigere undersøkelser og målinger av boligen enn tidligere. Fra kjøpers side er da igjen like viktig å sette seg inn i alle opplysninger på forhånd, da du ikke klage på forhold som allerede var dokumentert.

Hvem er egentlig ansvarlig for feil og mangler?
Før lovendringene i januar 2022, skulle det ofte en del til før hele skylden kunne legges på selger av boligen, da det ikke var alltid det kunne bevises utover rimelig tvil at selger burde vært klar over boligens tilstand før overtakelse. Etter lovendringene, derimot, er det en større risiko for at selger blir erstatningsansvarlig, da selger har fått økt opplysningsplikt. Likevel kan det være vanskelig å avdekke tilstanden for eldre boliger, så her er ikke loven og opplysningsplikten like streng. Generelt kan det likevel være forhold som ikke var mulig for selger å avdekke på forhånd, som selger derfor ikke kan ta skylden for. Et generelt eksempel kan være en helt vanlig bolig der det tidligere bare har bodd én person, som har brukt dusjen annenhver dag eller sjeldnere. Når det senere flytter inn en familie på fire, der samtlige dusjer hver dag, skaper det et helt annet press på membranen, og kan synliggjøre problemer som ikke var åpenbare tidligere.

Hva dekker boligkjøperforsikringen?
Boligkjøperforsikring er en forsikring for kjøper av bolig, som kan anskaffes i forbindelse med boligkjøpet. Denne forsikringen sikrer deg ikke erstatning dersom det er feil ved boligen som oppdages etter kjøp, men kan blant annet dekke saksomkostningene. Det er dette som er boligkjøperforsikringens hovedfunksjon, og dette gjelder uansett om du taper eller vinner saken. Både eventuelle rapporter som må innhentes eller skapes, samt utgifter i forbindelse med advokat, dekkes av denne forsikringen.

Hva med innbo- og boligforsikring?
Mange har lignende forsikringer via innbo- og boligforsikring, men her er det viktig å være klar over at dine vanlige forsikringer innebærer både en egenandel og begrensninger for hvor store summer du kan få dekket. Det er derfor viktig å undersøke vilkårene i innbo- og boligforsikringen din, slik at du vet hvor mye den dekker. Med boligkjøperforsikring finnes det verken egenandel eller en øvre grense for hvor mye du får dekket. I tillegg slipper du å bruke tid på å finne en egnet advokat, da forsikringsselskapet som er involvert i boligkjøperforsikringen tar på seg jobben med å finne en spesialist på feltet.

Slipper jeg å skaffe advokat selv?
Boligkjøperforsikring er dermed en fin forsikring dersom du ønsker å minimere bekymringer i forbindelse med eventuelle konflikter som kan oppstå mellom deg og selger. Du trenger ikke å tenke på verken advokatutgifter eller hvordan du skal finne en god advokat til å ta saken. Med hjelp av kompetente spesialister på feltet, vil du få raskt svar på om du burde gå til sak eller ikke, selv om de ikke kan garantere deg at du får erstatning.

Kan man ikke selge bolig "som den er" lenger?
Når det er sagt, skal det mye til før du får bruk for en boligkjøperforsikring. Som tidligere nevnt er de aller fleste allerede forsikret via sin vanlige innbo- og boligforsikring, i tillegg til at det fra januar 2022 trådte i kraft krav om at boligen ikke skal selges “som den er”. Det vil si at boligselger er pliktet til å dokumentere boligens tilstand, med alle feil og mangler, før et eventuelt salg. Selv om du kjøper et oppussingsobjekt skal du altså ikke sitte igjen og føler deg lurt, og det skal i utgangspunktet mye til før du havner i en konflikt med selgeren av boligen. Les resten av artikkelen for å lære mer om boligkjøperforsikring, og om dette er noe som kan være aktuelt for deg.

Et spørsmål om pris og nytteverdi

Prisen på en boligkjøperforsikring vil variere, og er først og fremst avhengig av hvilken boligtype det er snakk om. Summen du betaler vil være en engangssum, og generelt kan vi si at prisene fordeler seg omtrent slik:

Borettslagsbolig: mellom 4.000 - 4.500 kroner

Selveier- eller aksjeleilighet: mellom 7.000 - 7.500 kroner

Enebolig, tomannsbolig, hytte, rekkehus, tomt: mellom 11.000 - 11.500

Siste mulighet for å tegne boligkjøperforsikring er når du skriver under kjøpekontrakten. Før du kommer til dette punktet er det derfor viktig at du undersøker hva som allerede er inkludert i andre forsikringer du måtte ha, og hvilke vilkår som blir gjeldende. Det er for eksempel ikke helt uvanlig at du mister retten til å benytte deg av din vanlige boligforsikring dersom du tegner boligkjøperforsikring.

De fleste boligforsikringer inkluderer også dekning av rettshjelp og egne saksomkostninger opp til 100.000 kroner. Ulempen er at vanlige forsikringer normalt sett ikke dekker motpartens saksomkostninger dersom det skulle gå til retten og det ender med tap.

Et annet viktig poeng som ikke kan understrekes tydelig nok, er at selv om du er garantert advokathjelp, er du ikke garantert at advokaten er enig i at kravet ditt er noe som burde forfølges. Det vil si at selv om du mener at du har en sak og er klar for å ta denne til retten, har advokaten og forsikringsselskapet rett til å nekte å yte bistand, slik at du uansett blir nødt til å hyre advokat på egen hånd. Utgifter til ekstern advokat kan i noen tilfeller til dels dekkes av boligkjøperforsikringselskapet, men da må dette gjøres umiddelbart, og ikke etter at forsikringsselskapets egen advokat har avvist saken. Dersom du likevel velger å hyre advokat etter at saken din har blitt avvist av forsikringsselskapet, vil enkelte selskaper dekke utgiftene dine dersom saken din vinner frem. I tillegg kan du klage inn saken for en ekstern klagenemnd, i tillegg til Finansklagenemnden.

Det er altså svært viktig at du leser vilkårene for boligkjøperforsikringen svært nøye før du signerer noe som helst. I forbindelse med boligkjøp er det fort gjort å tenke av 10.000 kroner fra eller til i forsikring er å regne som småpenger, men hvis du ikke får den hjelpen du tror du har krav på, eller det du har behov for allerede er dekket via andre forsikringer,  kan pengene like gjerne regnes som tapt i det øyeblikket du signerer papirene.

Hva dekker boligkjøperforsikringen?

Vanligvis vil en boligkjøperforsikring dekke følgende:

‍Saksomkostninger i de tilfellene der advokaten fra forsikringsselskapet har anbefalt deg å ta saken til retten, og du ender opp med og helt eller delvis tape. Det vil si at du ikke har noe å tape på å ta saken til retten dersom dette anbefales av advokaten din.

‍Advokatbistand som er spesialist på klager i forbindelse med boligkjøp, og som kan hjelpe deg med å få enten erstatning eller prisavslag om dette er noe du har krav på. Ofte er det ikke en øvre grense for hvor mange timer du får med tanke på advokatens honorar.

‍Teknisk bistand for å dokumentere kravet om prisavslag eller erstatning. Dette gjelder både tekniske undersøkelser gjort av fagfolk, og eventuell ny taksering av boligen. Denne summen er ofte begrenset til mellom 30- 40.000 kroner for hele forsikringsperioden. Kostnader utover dette må du dermed regne med å dekke selv.

Fri tilgang til advokat i 5 år: Boligkjøperforsikring vil vanligvis gjelde for 5 år etter overtakelse, etter at du har betalt en engangssum til forsikringsselskapet. I noen tilfeller fornyes kontrakten hvert år. Dette gir deg fri tilgang til advokater som har konflikter ved boligsalg som spesialfelt uten ekstra kostnad, i tillegg til at de dekker motpartens saksomkostninger dersom du taper i retten. Dette involverer ingen form for egenandel, men du er avhengig av at forsikringsselskapet er villig til å ta saken til retten, noe de ikke er forpliktet til å gjøre dersom advokaten mener at det er et tapsprosjekt.

Ikke alltid åpenbart om kjøper vinner frem med kravene

I mange tilfeller kan konfliktene være vanskelig å avgjøre, da bakgrunnen kan være komplisert, og det ikke er helt klart hvordan skylden kan fordeles. Problemer med for eksempel fukt er ikke alltid like enkelt å oppdage på visning, i tillegg til at det ikke alltid er selvsagt at selger kjente til problemet før et salg. I mange tilfeller vil det heller ikke ha blitt oppdaget av fagkyndige som har vært på befaring og utarbeidet tilstandsrapporten. I disse tilfellene er det svært usikkert om kjøper kan vinne frem med sine krav, og du har kanskje mer å tape enn å vinne på å ta saken til retten. Med de nye kravene til tilstandsrapport som kom i januar 2022, kreves det likevel at bygningssakkyndig (takstmann) gjør grundigere undersøkelser enn tidligere, så forhåpentligvis vil slike mangler lettere avklares, og dermed skape mindre konflikter enn tidligere.

Det er ikke alle forhold ved boligen som egner seg som klagesak. Noen forsikringer har forbehold om at utbedringskostnadene må utgjøre en viss prosentandel av kjøpesummen for at forsikringen skal gjelde. For feil eller mangler, trenger kjøper i dag uansett å kun betale maks 10.000 kroner, resten må dekkes av selger.

Før 2022 måtte det vesentlige feil eller avtaleavvik til for at kjøper skulle ha rett på erstatning. Nå har altså denne terskelen blitt senket ned til 10.000 kroner. Dersom det framkommer feil eller avvik som ikke er dokumentert ved salg, må kjøper kun dekke inntil 10.000 kroner av merkostnadene selv. Utover dette kan selger være erstatningsansvarlig.

Boligsalg innad i familien, og egne regler for småbruk o.l.

Til tross for lovendringene, vil det alltid være unntak, og det vil fortsatt være usikkert om kjøper kan vinne frem med sine krav. Det er også unntak for boligsalg innad i en familie, eller mellom parter der kjøper har bodd eller bor på den aktuelle eiendommen. I tillegg gjelder egne bestemmelser for landbrukseiendom og kombinasjonseiendommer,  som for eksempel småbruk. I disse tilfellene kan forsikringen gjelde våningshuset, altså primærboligen, men ikke øvrige bygninger eller grunnarealer på eiendommen. Det er altså bare bygninger som er solgt til boligformål som som omfattes av forsikringen.

Les alltid vilkårene nøye for å få en fullstendig oversikt over hva som er gjeldende for ditt forsikringsselskap, da disse kan variere litt fra selskap til selskap.

Egne regler for nye boliger

Det er også verdt å merke seg at dersom du kjøper en helt ny bolig fra en entreprenør, vil du ikke ha mulighet til å kjøpe boligkjøperforsikring. Dette kommer av at bustadoppføringsloven er i bruk, som sikrer kjøper visse garantier fra utbygger. Dette gjelder også for boliger som renoveres i såpass stor grad at boligen fremstår som ny. For at denne loven skal gjelde, kreves det imidlertid at boligen ikke er ferdigstilt før et eventuelt salg, og at det er entreprenøren som skal utføre resten av arbeidet. Du burde likevel ha en boligforsikring med rettshjelp inkludert for sikkerhets skyld. Selv om motparten er et firma og ikke en privatperson, har du ingen garantier for at alt gjøres etter boka, og det er ikke utenkelig at du også her kan havne i konflikt med selger og ha behov for rettshjelp.

Nyttige begreper for deg som kjøper

Ved kjøp og salg av bolig, blir du møtt av en rekke begreper som det kan lønne seg å ha kontroll på. I det følgende vil vi gå igjennom noen av de mest brukte begrepene du kommer til å møte i forbindelse med boligkjøperforsikring.

Avhendingsloven er loven knyttet til kjøp og salg av brukte boliger, og regnes som et rammeverk og supplement til andre skriftlige avtaler mellom kjøper og selger. Loven i sin helhet er tilgjengelig på lovdata.no, og omfatter plikter og rettigheter for både kjøper og selger.

Eierskifteforsikring / boligselgerforsikring er selgers forsikring. I nyere tid er det langt vanligere å omtale det som boligselgerforsikring enn eierskifteforsikring. Dette er en ansvarsforsikring som sikrer selger mot fremtidige krav, og dekker det økonomiske ansvaret vedkommende har overfor kjøper.

‍Boligsalgsrapport eller tilstandsrapport er en rapport som vanligvis utarbeides av en takstmann, og sier noe om boligens tekniske tilstand. Dersom det ikke foreligger en tilstandsrapport ved boligsalg, er det vanskelig for deg som kjøper å skaffe deg et skikkelig inntrykk av boligens eventuelle feil og mangler. Det er svært viktig at du setter deg godt inn i denne rapporten, da alle opplysninger som oppgis her blir ansett som kjent for deg, uavhengig av om du har lest rapporten eller ikke. Du kan dermed ikke klage på feil eller mangler dersom disse er med i tilstandsrapporten.

‍Reklamasjon på boligen må i skriftlig form rettes til enten selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap på raskt som mulig. Dersom du venter for lenge kan du risikere at kravet om erstatning faller bort.

‍Eiendomsmegler er en beskyttet tittel, og krever eiendomsmeglerbrev fra Finanstilsynet. Vedkommende vil utføre mye av det administrative og praktiske arbeidet i forbindelse med salg av bolig, og jobber først og fremst for selger.

‍Takstmann / bygningssakkyndig regnes ofte som en uavhengig fagperson i forbindelse med boligsalg, og brukes både til å vurdere boligens verdi, og til å utarbeide en tilstandsrapport for.

Fordeler og ulemper med boligkjøperforsikring

Som det går frem av artikkelen, innebærer boligkjøperforsikringer både fordeler og ulemper for deg som forbruker, og i likhet med de fleste andre forsikringer er det vanskelig å vite om forsikringen er nødvendig før uhellet faktisk er ute. En eventuell klagesak risikerer å bli kostbar dersom selger og eierskifteselskapet setter seg på bakbena, men det er ikke gitt at en boligkjøperforsikring løser problemet, da den eneste garantien de kan gi er fri rettshjelp.

Fordeler med boligkjøperforsikring:

• Du får hjelp av en advokat som er spesialist på feltet, uten at du trenger å lete frem denne selv.
• Beløpet på saksomkostningene blir dekket uansett. Der vanlige forsikringer dekker opptil 100.000 kroner, vil ikke boligkjøperforsikringen ha noen begrensninger. Eventuelt er begrensningen satt veldig høyt, f. eks. på 5 millioner kroner.
• Forsikringen dekker også saksomkostningene til motparten dersom du taper saken. Konflikten innebærer dermed ikke økonomisk risiko for deg.

Ulemper med boligkjøperforsikring:

• Boligkjøperforsikring gir ingen garantier for at du får erstatning.
• Advokatene kan velge å ikke ta saken din videre dersom de mener at du ikke har et reelt krav.
• De kan ikke hjelpe deg med å få pengene utbetalt, selv om du vinner saken.
• I mange tilfeller er det tilstrekkelig med de forsikringene du allerede har, som innbo- eller boligforsikring.
• Sannsynligvis vil du ikke havne i konflikt med selger.

Selger har nærmest alltid et eierskifteselskap i ryggen som bidrar med advokathjelp, og det kan være skummelt å stå alene som kjøper dersom du skal klage på noe i etterkant av overtakelsen. Som enkeltperson kan det rett og slett bli overveldende å skulle forholde seg til profesjonelle advokater, og det kan hjelpe på nattesøvnen å vite at du har noen som kan ta opp kampen for deg. Klagesaker kan være både krevende og kostbare, og du skal være rimelig sikker på at du har en god sak før du velger å slå til. Dersom du er overbevist om at saken din kommer til å nå frem og at klagen er godt fundert, er det veldig viktig at du står løpet ut og ikke gir deg.

Hvis du har satt deg godt inn i alle opplysninger om boligen på forhold, og senere oppdager feil og mangler som ikke var dokumentert, stiller du som kjøper likevel sterkere nå, en slik det var før 2022. Før 2022 måtte det vesentlige feil eller avtaleavvik til for at kjøper skulle ha rett på erstatning, men denne terskelen er vesentlig senket.

Til tross for dette, kan det likevel oppstå konflikter. Med fri advokathjelp stiller du noe sterkere, og det er ikke sikkert dere trenger å gå så langt som til en rettssak, dersom dere ved hjelp av advokatenes juridiske bistand klarer å komme til enighet. De aller fleste konflikter i forbindelse med boligsalg kommer aldri så langt som til retten, og det er dermed begrenset hvor store utgifter man får. Spørsmålet blir dermed om en boligkjøperforsikring, som er relativt dyr i forhold til andre forsikringer, er nødvendig, når du ofte får dekket juridisk bistand gjennom andre forsikringer du har.

Viktig å huske på

Prisene vil, som nevnt lengre opp, variere noe mellom de ulike tilbyderne, og boligkjøperforsikringen blir vanligvis formidlet via en eiendomsmegler. Det vil si at du ikke nødvendigvis får muligheten til å sammenligne prisene selv, men er i praksis avhengig av å få et godt tilbud fra megleren som er involvert i boligsalget. Selv om ingenting egentlig hindrer deg som kjøper i å oppsøke boligkjøperforsikringsselskaper på egen hånd, vil de fleste foretrekke å forholde seg til meglerens anbefalinger. Dette er imidlertid ikke nødvendigvis den beste løsningen for deg som forbruker.

Eiendomsmeglere sine økonomiske motiver

Eiendomsmegleren eller meglerforetaket mottar en viss andel i provisjon når du tegner forsikring hos det selskapet de forsøker å selge inn hos deg. Denne provisjonen er vanligvis på mellom 1.200 - 1.800 kroner. Det betyr at megleren kan ha økonomiske motiver bak sine anbefalinger, og ikke nødvendigvis dine interesser. Det er også viktig å huske at megleren først og fremst jobber for selger av boligen, og ikke for deg. Derfor er det ingen grunn til å anta at megleren uten videre skaffer deg det beste tilbudet, og du kan tjene mer på å gjøre egne undersøkelser før du selv kontakter det forsikringsselskapet som kan gi deg den mest gunstige avtalen.

Flere eksperter fremhever også at det ofte er en interessekonflikt tilstede mellom boligkjøperforsikringsselskapet og deg som kjøper. Forsikringsselskapet kan nemlig tjene på at kjøper ikke går videre med saken, samtidig som det er forsikringsselskapet selv som avgjør om saken skal tas videre til eierskifteforsikringsselskapet eller selger.

Dette avgjør om saken tas videre

Når det skal avgjøre om saken skal tas videre er det på bakgrunn av hvorvidt saksbehandleren anser det som sannsynlig at du kommer til å vinne mot selger, og det finnes flere eksempler på at ulike advokater har kommet frem til ulike svar på dette, basert på de samme opplysningene. Det er åpenbart vanskelig å avgjøre om en sak kommer til å vinne frem, spesielt i en eventuell rettssak, da dette er avhengig av en hel rekke faktorer, i tillegg til enkeltdommere. Det som derimot er helt klart for veldig mange er at denne avgjørelsen burde ligge på forbrukeren selv, spesielt siden de aller fleste saker ikke blir til en rettssak, men blir avgjort ved hjelp av forlik.

Hvis det ikke foreligger tilstandsrapport

Før du bestemmer deg for om boligkjøperforsikring er noe for deg, burde du ta deg tid til å gå igjennom de forsikringene du allerede har for å se om du ikke allerede har krav på rettshjelp. I tillegg kan det lønne seg å kontakte forsikringsselskaper uten å gå via megler, slik at du kan sammenligne både priser og vilkår, og se om du ikke kan forhandle deg frem til en bedre pris hos et av selskapene som er aktuelle. Dersom du har fått en utfyllende tilstandsrapport, er det neppe boligkjøperforsikring du har behov for, selv om det kan være en ekstra sikkerhet. På en annen side, dersom det ikke foreligger en tilstandsrapport er det kanskje verdt å spørre seg selv om hvorfor, og om det da er en god idé å gjennomføre kjøpet. Selv om kjøper har plikt til å opplyse om alle feil eller mangler, og kan bli erstatningsansvarlig hvis dette ikke dokumenteres på forhånd, er det uansett både kjedelig, tidkrevende og resurskrevende å gå gjennom en slik prosess, når du egentlig bare vil nyte ditt nye boligkjøp.