Det dukker opp mange spørsmål når du skal selge boligen din. Skal du bruke en eiendomsmegler eller selge selv? Når på året lønner det seg å selge? Er det en årstid, måned eller dag som er bedre enn andre? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite før du legger boligen ut for salg. Følger du våre råd, vil du unngå de vanligste feilene.

Før du bestemmer deg for å selge

Når du har bestemt deg for å selge, bør du starte med en verdivurdering av boligen. Ta kontakt med flere eiendomsmeglere slik at du kan sammenligne tilbudene.

Skal du selge boligen selv eller benytte en eiendomsmegler? Her er det mange faktorer som bør vurderes før du tar den endelige beslutningen.  

Spørsmål som mange lurer på er når det er best å legge ut boligen for salg og hvor lang tid det vil ta før den er solgt. Det er flere faktorer som spiller inn, så det lønner seg å undersøke når det er best å selge bolig i ditt område.

For å oppnå best mulig resultat, og så høy salgspris som mulig, anbefales det å starte tidlig med planleggingen. Sett opp en sjekkliste slik at du er sikker på at du dekker alle aspekter ved boligsalget. Da vet du akkurat hvordan du skal gå frem for å selge boligen din.

Med eller uten meglerhjelp?

Du har bestemt deg for å selge boligen. Neste steg er å bestemme om du skal selge selv eller ha en eiendomsmegler ta seg av jobben.

I utgangspunktet kan det virke kostbart å bruke en eiendomsmegler. Det er derfor viktig at du setter deg inn i kostnaden versus gevinsten av en eiendomsmegler før du tar det endelige valget.

Eiendomsmeglere vet hvordan de skal selge boligen din til best mulig pris. Han eller hun skal gi trygghet om at dine interesser blir ivaretatt på best mulig vis. De er også opplært til å markedsføre og selge en bolig. Megleren kan også selge boligen på korrekt vis, har kunnskap om jus, orden i tallene og må forholde seg til Eiendomsmeglingsloven.

Når du skal velge megler, er det en rekke ting du bør tenke på før du bestemmer deg. Ta kontakt med flere meglere slik at du kan sammenligne styrker og svakheter. Det er viktig å velge en megler du liker og får kontakt med. Personlig kontakt er en god indikasjon på at megleren vil presentere boligen din på best mulig måte.

Hver megler bør også anslå boligens verdi slik at du kan sammenligne vurderingene. Alle tilbudene bør være skriftlig. Husk å bruke tid på å gå gjennom disse, slik at du kan sammenligne. Det er alltid enklere om megleren har solgt mange lignende boliger tidligere. Da vil megleren være godt forberedt på spørsmål, og det er lettere å vite hvordan man treffer riktig målgruppe.

Selge bolig uten meglerhjelp

Velger du å selge boligen selv, er det en rekke ting du bør huske på. Boligen skal fotografers, annonser skal legges ut, kommunen må kontaktes om de riktige papirene som gir kjøper de riktige opplysningene om boligen, og kjøper skal ha alle andre relevante opplysninger som kan påvirke salget. Det skal også fylles ut en rekke viktige dokumenter før og etter salget.

Ønsker du å gjøre salget selv, er det flere tjenester som kan hjelpe deg med sjekklisten. Forbrukerrådets liste er til god hjelp for de som vil gjøre jobben på egenhånd.

Ved salg av egen bolig mister du den profesjonelle mellommannen under visningen. Du har også det fulle juridiske og finansielle ansvaret rundt salget. Eiendomsmeglere er beskyttet av eiendomsmeglingsloven, men den gjelder ikke for salg utført av privatpersoner.

Det er også viktig å være klar over at det 1. januar 2022 trådte i kraft drastiske endringer i avhendingsloven, som nå gjør at mye av ansvaret som tidligere lå hos kjøper nå har blitt forflyttet til selger. I forbindelse med endringene kom det for eksempel en egen forskrift som stiller krav til en mer detaljert tilstandsrapport, og forbeholdet om å "selge boligen som den er" er ikke lenger mulig. Med andre ord: Selv om det ikke er et krav å stille med en tilstandsrapport, vil du med de nye endringene løpe en større risiko uten, da det i større grad enn tidligere øker sjansen for at du blir erstatningspliktig, hvis det avdekkes feil eller mangler etter salget. Du kan lese mer om endringene i vår guide om endringer i avhendingsloven.

Hva koster det å selge bolig?

Ved bruk av eiendomsmegler sparer du mye tid. En dyktig megler er totalt sett en investering.

Kostnaden for å bruke en megler vil variere; fra bolig til bolig, fra sted til sted, og fra megler til megler. En autorisert eiendomsmegler gir deg to valg når det kommer til fakturering: Provisjon av salgssum eller timepris per time brukt av megler. Velger du provisjon, må du beregne mellom 1-3,6 prosent av salgsprisen. Timeprisen varierer mellom 1.700 og 2.000 kroner, avhengig av megler.

Sluttsummen avgjøres dermed av hva slags bolig du skal selge, prisklasse på boligen, hvor mye jobb det blir med å selge den og hvor mye du valgte å bruke på å markedsføre den.

Du må også regne med faste utgifter, som innhenting av informasjon fra kommune, kartverk, forretningsfører og markedsfører. Ønsker du takts/tilstandsrapport og boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring), kommer dette i tillegg til det du betaler for eiendomsmeglers tjenester. Med tanke på kravet om mer detaljert tilstandsrapport som trådte i kraft 1. januar 2022, har prisen på tilstandsrapport økt noe, men dette er en kostnad det er vel verdt å investere penger i.

Det anbefales også å bruke en profesjonell boligfotograf til å ta bildene. Gode bilder er viktig, og du ønsker å vise boligen din på sitt beste.

Prisen for salg av bolig vil variere avhengig av hvor i landet boligsalget skjer, men du må nok beregne rundt 100.000 kroner for alt.

Skattefritt eller ikke

Hovedregelen sier at det skal betales skatt av fortjenesten på et boligsalg. Unntaket er om du har bodd i boligen 12 av de 24 siste månedene, og eid boligen lenger enn ett år. Da er det skattefritt å selge boligen.

For å få skattefritak er det to betingelser som må oppfylles. Du må merke deg disse to viktige begrepene: Eiertid og botid.

‍Eiertid: Salget må finne sted eller avtales mer enn ett år etter at boligen ble anskaffet.

‍Botid: Eieren må ha bodd i boligen i minst 12 måneder av de siste 24 månedene før salget finner sted.

Eiertiden er fra det tidspunktet du kjøpte boligen. Har du eid boligen i mer enn 12 måneder, er du ikke skattepliktig på salgsgevinsten. I eiertiden må du også ha brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

Botid regnes fra den dagen du flytter inn i boligen, og avsluttes på det tidspunktet du selger. Det vil si fra den datoen du aksepterer kjøpers bud, og ikke når kjøpekontrakten blir signert. Du trenger ikke å ha bodd i boligen 12 måneder sammenhengende i løpet av de siste to årene før salget finner sted. Det holder med at du har bodd der 12 måneder totalt.

For å unngå å betale skatt, krever skattemyndighetene at du faktisk bruker boligen som hovedbolig. Det er ikke nok å folkeregistrere seg på boligen du skal selge, mens du bor et annet sted.

Du er selv ansvarlig for å rapportere skatten på gevinst av boligsalg. Det gjøres på Skatteetatens nettsider. Unnlater du å melde inn skattepliktig gevinst, vil du risikere å bli straffet med tilleggsskatt.

Noen måneder er bedre for boligsalg

Når du skal selge bolig, er det lurt å følge med på boligmarkedet i området ditt. Alle ønsker en så høy salgspris som mulig. Tidspunktet du selger på, kan ha innflytelse på prisen, og hvor raskt boligen blir solgt. Boligmarkedet er bygd opp etter tilbud og etterspørsel. Skal du få et bra salg, er du avhengig av at tilbudet er lavere enn etterspørselen.

Nå ser det ut som det er god aktivitet på boligmarkedet nesten hele året. Trenden viser at det som regel er mest aktivitet på vårparten, og at boligmarkedet eksploderer rundt påsketider. Rundt juletider er det mer stille.

Boligprisene øker i snitt mest i begynnelsen av året, med en liten pause i juli. I august er det normalt sett en økning igjen, før det roer seg utover høsten og frem til over jul. Men det er ingen oppskrift på når på året det er best å selge bolig.

Prisveksten er avhengig av to ting: Antall boliger til salgs i området og antall boligkjøpere på jakt i samme marked. Du trenger ikke nødvendigvis få en lavere pris om det er rolig på boligmarkedet. Legger du ut boligen for salg, kan det gi motsatt effekt. Legger du ut boligen din i denne perioden, kan du være den eneste som tilbyr en slik bolig, og dermed fange kjøpere mens konkurrentene sitter på vent.

Når du bør legge ut boligen for salg, kan til en viss grad avhenge av hva slags bolig du skal selge, samt hvor i landet den ligger. Selger du en enebolig med flott hage, tar den seg naturlig nok best ut om sommeren. Små leiligheter selger som regel året rundt.

Det er ikke noe fasitsvar på når du bør selge boligen. Ta kontakt med en lokal eiendomsmegler. De sitter på lokalkunnskapen og kan gi verdifull informasjon om boligmarkedet i ditt område.

Slik lykkes du med salget

Mange selgere bruker omsetningstid (liggetid) for å beregne hvor lang tid det tar før en bolig blir solgt. Omsetningstid er betegnelsen på tiden fra boligen først blir lagt ut til salgs og til den er registrert solgt. Vær oppmerksom på at omsetningstiden ikke nødvendigvis sier om boligmarkedet er bra eller dårlig. Boligkjøperne er der – hele året. Det er derfor viktig å vekke interessen ved å presentere boligen riktig, både i boligannonsen, på bilder og i salgsprospektet.

Jo tidligere du starter med salgsprosessen, jo bedre. Det gir deg også mulighet til å gjøre eventuelle utbedringer som kan gjøre boligen mer attraktiv – og dermed øke sjansen for en høyere pris.