meglersmart
Søk
Vil du vite mer om andelsleilighet? Hvis du er på jakt etter ny bolig, kan en andelsleilighet være alternativet for deg. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig det du trenger å vite om andelsleiligheter, hva som skiller en andelsleilighet fra andre eierformer, fordeler, ulemper og risiko med andelsleilighet og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
En andelsleilighet er en leilighet som ved kjøp gjør deg til eier av en andel i et borettslag med tilhørende borett til en bestemt leilighet i borettslaget. Dette er altså en indirekte eiermodell hvor borettslaget formelt sett er eieren av eiendommen, mens du som kjøper har bruksrett til den aktuelle leiligheten gjennom at du eier en andel i borettslaget.
Borettslagsmodellen ble for alvor tatt i bruk i Norge etter andre verdenskrig, da det var behov for store utbygginger basert på en kooperativ idé som gjorde det mulig å skaffe seg bolig uten å ha særlig mye kapital. Borettslaget hadde da finansiert leilighetene ved å ta ut et felles lån, slik at folk kunne få tilgang til en bolig ved å gi et mindre beløp.
De fleste leiligheter i Norge er leiligheter som man finner i borettslag. I følge statistisk sentralbyrå er det over en halv million leiligheter i Norge, hvorav cirka 30 prosent er selveierleiligheter, mens leilighetene i borettslag utgjør omtrent 45 prosent av leilighetene i landet. For mange boligkjøpere er ikke eierform av stor betydning når en skal kjøpe ny bolig, men det finnes visse forskjeller mellom de ulike eierformene som er viktig å være klar over.
Hvis du vurderer å kjøpe en andelsleilighet, vil det være nyttig å gjøre deg kjent med de mest sentrale begrepene knyttet til kjøp og eie av andelsleilighet. Nedenfor går vi gjennom noen viktige begreper:
Et borettslag er et boligselskap som reguleres av burettslagslova og som har til formål å gi borettslagets andelseiere bruksrett til en bestemt bolig i borettslagets eiendom. Et borettslag fungerer ut i fra et brukereieprinsipp. Etter dette prinsippet skal andelseierne selv bo i borettslaget. Dersom eieren ikke lenger skal bo der selv, må eieren selge sin andel, og når andelen selges så vil bruksretten bortfalle. Burettslagslova gir imidlertid unntak fra brukereieprinsippet i enkelte tilfeller. Boligen kan brukes av andre personer i en periode på tre år og i enkelte særlige tilfeller. Selv om andre skulle ta i bruk boligen etter disse unntakene, er andelseieren likevel økonomisk ansvarlig overfor borettslaget.
Hovedforskjellen mellom en andelsleilighet og en selveierleilighet er at man ved kjøp av selveierleilighet eier selve leiligheten i et sameie, mens man ved kjøp av andelsleilighet eier en andel i borettslaget. De to ulike eierformene har i løpet av de siste årene blitt likere hverandre, noe som nok har bidratt til at eierform ikke er av veldig stor betydning for folk som skal kjøpe seg ny bolig. Likevel er det noen forskjeller som er verd å være oppmerksom på. Et borettslag er i prinsippet basert på et fellesskap hvor man eier sammen, mens boligsameier er delt opp i seksjoner som eies individuelt.
En annen vesentlig forskjell er at du med en selveierleilighet står friere til å leie ut leiligheten din, mens man med en andelsleilighet i et borettslag må forholde seg til restriksjoner på utleie. Blant annet kreves det at du har bodd i leiligheten i ett år, og hvis du har planer om å leie ut boligen i mer enn 3 år, må du ha god grunn og søke om tillatelse. I et boligsameie kan det også være vanskeligere å gjennomføre renovering eller finansiere vedlikehold. Dette skyldes at banken ikke kan ta pant i eiendommen, da denne er felles. Således vil slike lån kreve enighet blant alle seksjonseierne. En av de viktigste forskjellene mellom andelsleilighet og selveierleilighet er at man ved kjøp av selveierleilighet må betale 2,5% av kjøpesummen i dokumentavgift til statskassen. Når en kjøper andelsleilighet, slipper man dokumentavgiften.
Ofte vil borettslag ha forkjøpsrett for beboerne i borettslaget, og dette kan ha konsekvenser for boligkjøperen. Dersom en beboer tar i bruk forkjøpsretten, kan han eller hun tre inn i avtalen på samme vilkår som for boligkjøperen. De som har forkjøpsrett i et borettslag er andre beboere og andelseiere i det samme borettslaget og personer som er medlem av det samme boligbyggelaget. Ansiennitet vil være avgjørende for hvem som står først i køen med forkjøpsrett. Det vil si at den som har bodd lengst i borettslaget, eller om har vært medlem i boligbyggelaget lengst, vil være først. Dersom du som kjøper vinner budrunden, meldes prisen inn til styret som deretter utlyser denne for de med forkjøpsrett. Disse vil så ha 20 dager på seg til å ta i bruk forkjøpsretten. Før du legger inn bud på en andelsleilighet, bør du på forhånd forhøre deg med megler om hvordan forkjøpsrett håndteres i det aktuelle borettslaget.
Før du kjøper en andelsleilighet, må du finne ut hvor høy fellesgjelden er. Fellesgjelden må legges til budet ditt for å finne ut den reelle prisen på leiligheten. For at det skal være forutsigbart for andelseierne, legges fellesgjelden inn i fellesutgiftene som betales månedlig med en langsiktig nedbetalingsplan. Noen borettslag operer også med en IN-ordning. Denne lar det betale ned hele fellesgjelden hvis du selv ønsker dette. Når nye borettslag etableres i dag, kan ikke fellesgjelden overstige 75%. Før du legger inn bud på en andelsleilighet, må du få oversikt over fellesgjeld og fellesutgifter, hva disse dekker, samt eventuelle planer for fremtidige oppgraderinger.
Dersom noen av andelshaverne i et borettslag misligholder fellesgjelden, kan dette gå utover de andre andelseierne. Dette kan være særlig problematisk dersom innskuddet er lavt, mens fellesgjelden er svært høy. Derfor er mange borettslag tilknyttet en sikringsordning. Denne fungerer som en garanti slik at de andre andelseierne ikke blir økonomisk ansvarlige for andres mislighold av fellesgjeld. Derfor bør du også undersøke om borettslaget der du vil kjøpe andelsleilighet er tilknyttet en slik sikringsordning.
Formålet med kjøpet: Mange boligkjøpere stiller seg spørsmål om det er lønnsomt å kjøpe andelsleilighet fremfor andre eierformer. Svaret på dette avhenger av flere faktorer. Først og fremst vil formålet med kjøpet spille en viktig rolle. Dersom du planlegger å investere i leiligheter for så å leie dem ut, bør du som regel unngå andelsleiligheter. Restriksjonene som finnes på utleie i borettslag gjør andelsleiligheter uegnet for dette formålet. Hvis du derimot har planer om å bo i leiligheten selv, så kan en andelsleilighet fort vise seg å være lønnsom.
Dokumentavgift: Den viktigste forskjellen mellom en andelsleilighet og en selveierleilighet når det kommer til lønnsomhet, er dokumentavgiften. Kjøper du en selveierleilighet, må du betale 2,5% av kjøpesummen til staten. En selveierleilighet til 3 millioner kroner vil da føre med seg en dokumentavgift på 75.000 kroner. Kjøper du en andelsleilighet, så slipper du å betale dokumentavgift da kjøpet ikke innebærer en overføring av hjemmel til fast eiendom. Dokumentavgiften utgjør en vesentlig del av totalkostnadene og for mange er det derfor fristende å heller kjøpe en andelsleilighet.
Fellesutgifter: Lønnsomheten avhenger også av fellesutgiftene i borettslaget. Før du legger inn bud, må du undersøke hvor høye fellesutgiftene er, hva de dekker, og om det foreligger planer om fremtidige oppgraderinger. Spør gjerne megleren om dette hvis det ikke fremgår av salgsoppgaven. Ofte vil fellesutgiftene dekke varme, vaktmestertjenester og andre fellesgoder som du uansett måtte betalt for i en selveierleilighet.
Fellesgjeld: Fellesgjelden er annet moment som må tas med i betraktning når du vurderer lønnsomhet. Noen ganger er det mulig å betale ned hele fellesgjelden gjennom en IN-ordning, og på den måten bli husleien lavere. Nye borettslag kan ikke ha fellesgjeld som er høyere enn 75% av verdien, og det vil være av betydning av borettslaget har en sunn økonomi og er organisert på en god måte. Dette kan du sette deg inn i på forhånd. Finn ut hvor høy gjelden er, hvordan den er finansiert og hvor høy fastrenten på fellesgjelden er.
Verdi: Eierformen har ingen vesentlig betydning for leilighetens verdi, og eierform skal derfor ikke være avgjørende for lønnsomheten av det å kjøpe andelsleilighet. De viktigste faktorene for lønnsomhet er formålet ditt med boligkjøpet, dokumentavgift, fellesutgifter og fellesgjeld. For å kunne gjøre en god vurdering av lønnsomhet, må du se på alle disse faktorene samlet sett og foreta en grundig sammenligning med alternativene dine.
Ulike eierformer har ulike fordeler og ulemper. Når du skal kjøpe bolig, vil det være en fordel å ha grunnleggende kunnskap om de ulike eierformene. I denne seksjonen gir vi deg en oversikt over alternative eierformer til andelsleilighet.
En aksjeleilighet er veldig lik på en andelsleilighet. Forskjellen er at man ved kjøp av aksjeleilighet kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, mens man ved kjøp av andelsleilighet kjøper en andel i et borettslag. Aksjen for leiligheten og andelen i borettslag gir samme retten til å bruke en bestemt leilighet. Utover dette, er det svært få forskjeller. Både for aksjeleilighet og for andelsleilighet slipper man å betale dokumentavgiften på 2,5% til staten. Begge eierformene kommer med begrensninger knyttet til utleie, og ulike vedtekter fattet i borettslaget eller i boligaksjeselskapet kan regulere ulike forhold knyttet til utleie, dyrehold og lignende. Dersom du planlegger å kjøpe en aksjeleilighet, er det lurt å sjekke om boligaksjeselskapet har god økonomi. Hvis det er et lite selskap, så tar en dessuten en større risiko enn hvis selskapet er stort. I dag er det forbud mot å opprette nye boligaksjeselskap, men det finnes enda en god del allerede eksisterende boligaksjeselskap, og her er det mulig å kjøpe aksjeleilighet. Aksjeleiligheter finnes stort sett i de store byene. Du kan lese mer om aksjeleilighet i vår komplette guide om dette her.
Når du kjøper en selveierleilighet, får du enerett til å bruke en definert bolig i et bygg. I en selveierleilighet har du ikke de samme restriksjonene knyttet til utleie, og du er i større grad fri til å selv bestemme hva du skal bruke leiligheten til. Noen ganger må du søke tillatelse fra sameiet til å leie ut leiligheten, men sameiet har ikke mulighet til å nekte dette med mindre det foreligger saklig grunn. Hvis du planlegger å kjøpe leilighet med det formål om å leie den ut, er sannsynligvis selveierleilighet valget for deg. Vær dog oppmerksom på at du ved kjøp av selveierleilighet må betale dokumentavgiften på 2,5% av kjøpesummen til statskassen. Du kan lese mer om selveierleilighet i vår komplette guide om dette her.
Det som kjennetegner en obligasjonsleilighet er at det gis et lån til utleier for å få rett til å leie. Vanligvis skjer dette når en huseier trenger kapital til å oppføre ny bolig eller til å renovere en gammel en. Dette er ikke det samme som å betale depositum ved en vanlig leieavtale. Ved leie av obligasjonsleilighet har eieren disposisjonsrett over lånet. Samtidig får leieren pantesikkerhet for innskuddet som betales inn og leieforholdet kan ikke sies opp før det er gått fem år og ikke før innskuddet er tilbakebetalt. Ofte oppstår det konflikter i denne type leieforhold. Det skyldes at leietakeren ikke kan dra nytte av eventuell prisstigning, da vedkommende kun har krav på å få tilbakebetalt samme beløpet som han er eller hun betalte ved inngåelse av avtalen. Derfor anbefales det å styre unna denne eierformen.
Kjøp av andelsleilighet vil som regel være en god idé så lenge du har tenkt å bo i leiligheten selv. Har du planer om å bo der selv, så er eierform av underordnet betydning. Aller viktigst er det da at du har funnet drømmeleiligheten, at leiligheten har de løsningene du er ute etter og at den har en god beliggenhet. Mange lar seg friste av muligheten til å slippe dokumentavgift og velger derfor å kjøpe en andelsleilighet.
Har du derimot planer om å leie ut leiligheten, bør du sannsynligvis vurdere andre eierformer. Før du kan leie ut en andelsleilighet, må du selv ha bodd der i ett år, og du kan deretter leie den ut for maksimalt tre år. Det er mulig å søke om dispensasjon fra restriksjonene om utleie hvis du har særlig god grunn til det. Eksempelvis kan dette gjøres dersom du skal i militærtjeneste eller hvis du i jobbsammenheng blir plassert på et sted langt unna hjemmet ditt. Men borettslaget har likevel ikke mulighet til å lage så liberale regler at du fritt kan leie ut andelsleiligheten.
Om det er en god idé å kjøpe andelsleilighet kan også avhenge til en viss grad av vedtektene i det aktuelle borettslaget. Her kan borettslaget ha lagd ulike bestemmelser for eksempel knyttet til dyrehold eller andre ting som kan påvirke din bosituasjon. Derfor er det lurt å sette seg godt inn i de ulike vedtektene som gjelder i borettslaget hvor du vurderer å kjøpe leilighet. Mens du sjekker vedtektene, bør du også få oversikt over fellesgjeld og fellesutgifter og sørge for at du har råd til å betale disse. Sjekk hvor høy fellesgjelden er og hvilket nivå fastrenten ligger på.
Et siste positivt aspekt ved andelsleiligheter er at beslutningsprosesser ofte er litt enklere i borettslag sammenlignet med et sameie. I et sameie med relativt få enheter, kan det være vanskelig å oppnå enighet når en skal renovere eller gjennomføre andre utbedringer. I et borettslag er dette vanligvis mer effektivt da slike beslutninger fattes i et borettslagsstyre.
Det å overlate bruken av leiligheten til andre personer, utgjør den viktigste forskjellen mellom en andelsleilighet og en selveierleilighet. Derfor vil vi her gå dypere inn i burettslagslovas bestemmelser knyttet til det å overlate bruken til andre.
Når du som andelseier selv bor i leiligheten, har du mulighet til å overlate deler av leiligheten til andre. I tillegg kan bruken av hele leiligheten overlates til andre mennesker i opptil 30 døgn per år. Dersom du søker og får godkjenning av styret, kan du overlate bruken av hele leiligheten til andre i opptil 3 år forutsatt at du som andelseier har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Dersom du oppfyller disse kriteriene, har styret kun lov til å nekte dette dersom det foreligger saklig grunn.
Foruten disse bestemmelsene, kan andelseieren kun overlate bruken til andre med godkjenning av styret dersom:
Vær oppmerksom på at dersom du overlater bruken av andelsleiligheten til andre, så fritar det ikke deg for dine plikter overfor borettslaget. I slike tilfeller må du peke ut en fullmektig som borettslaget kan henvende seg til og denne fullmektige må holde styret orientert om hvordan vedkommende kan nås.
Dersom en overlater bruken til andre i strid med reglene i burettslagslova, kan borettslaget pålegge brukeren å flytte.
