meglersmart
Søk
Vil du vite mer om aksjeleilighet? En aksjeleilighet er et populært alternativ for boligeiere på jakt etter bolig. I denne guiden gir vi deg en komplett oversikt over hva en aksjeleilighet innebærer, om det er lønnsomt, fordeler, ulemper og risiko, hva som er forskjellen fra andre eierformer, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Når man kjøper en aksjeleilighet, kjøper man i realiteten en aksje i et boligaksjeselskap. Denne aksjen gir kjøperen bruksrett til en bestemt leilighet. Således er en aksjeleilighet lik på en andelsleilighet (borettslagsleilighet) foruten enkelte mindre forskjeller. Man eier altså ikke boligen selv, men en aksje som gir deg rett til å bruke en bestemt bolig. På den måten blir du medeier i boligaksjeselskapet og får mulighet til å påvirke beslutninger som tas i generalforsamlingen.
Aksjeleiligheter kommer med visse begrensninger i forhold til utleie og bestemmelsesrett. Før leiligheten kan leies ut, må man ha bodd i leiligheten i minst ett av de siste to årene. I tillegg kan det være ytterligere begrensninger på utleie fastsatt i vedtektene. Derfor vil det være mindre aktuelt med en aksjeleilighet dersom formålet med å kjøpe leilighet er å leie den ut.
Det finnes relativt få aksjeleiligheter i Norge i dag, og de eksisterer stort sett i de store byene. Grunnen til dette er at borettslagsloven fra 1960 gjorde det umulig å etablere nye boligaksjeselskap. Unntak fra dette forbudet kom i 1983, mens forbudet ble gjeninnført ved revisjon av borettslagsloven i 2003. Det er imidlertid ingenting i veien for å kjøpe en aksjeleilighet i et allerede eksisterende boligaksjeselskap.
I denne seksjonen vil vi redegjøre for sentrale begreper når det gjelder kjøp av aksjeleilighet.
Forskjell fra andelsleilighet: Mange boligkjøpere lurer på hva som er forskjellene mellom en andelsleilighet og en aksjeleilighet. Sannheten er at disse to eierformene er svært like i den forstand at man ikke kjøper selve leiligheten, men får bestemmelsesrett over en definert leilighet. Begge eierformene kommer med like begrensninger knyttet til utleie og evt andre begrensninger som måtte følge av borettslagets vedtekter. Samtidig er det ingen dokumentavgift for kjøp av verken aksjeleilighet eller andelsleilighet. Forskjellen mellom en andelsleilighet og en aksjeleilighet er at man ved kjøp av andelsleilighet kjøper en andel i borettslaget, mens man ved kjøp av aksjeleilighet kjøper en aksje i et boligaksjeselskap.
Fellesgjeld: Ofte vil aksjeleiligheter komme med tilhørende fellesgjeld. Totalprisen på aksjeleiligheten består både av budet ditt og av den samlede fellesgjelden som betales månedlig. Vær oppmerksom på at ulike borettslag kan ha ulike ordninger for nedbetaling av fellesgjeld. I noen tilfeller vil det være mulig å innfri fellesgjelden individuelt for hver bolig.
Vedtekter: Vedtektene i et aksjelag regulerer forholdet mellom eierne. Dette er bestemmelser som vedtas av aksjeeierne i boligaksjeselskapet og vedtektene er gjerne knyttet til muligheter for utleie, dyrehold og lignende. Som aksjeeier som du kunne påvirke disse vedtektene i den årlige generalforsamlingen.
Dokumentavgift: Dokumentavgiften er en avgift til statskassen som må betales når man tinglyser dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom. Ved kjøp av aksjeleilighet slipper man å betale dokumentavgift fordi eieren både før og etter kjøp vil være boligaksjeselskapet. Derfor overføres ikke hjemmel til fast eiendom.
Hvorvidt det er lønnsomt eller ikke å kjøpe aksjeleilighet, avhenger av flere faktorer. Mange boligkjøpere bryr seg lite om eierform, men avhengig av formålet med boligkjøpet, kan det være lurt å sette seg inn i de ulike fordelene og ulempene ved ulike eierformer.
Dersom formålet med boligkjøpet er å leie ut leiligheten, vil det som regel være mer lønnsomt å kjøpe en selveierleilighet, fordi du da ikke vil trenge å forholde deg til ulemper som måtte følge med i form av begrensninger knyttet til utleie. Hvis du planlegger å kjøpe en aksjeleilighet som du skal leie ut, må du først forhøre deg med megler om mulighetene for dette.
Skal du derimot bo i leiligheten selv, så kan aksjeleilighet være et godt alternativ for deg. En av fordelene med aksjeleilighet er at du slipper å betale dokumentavgift til staten, som du ellers måtte betalt dersom du skulle kjøpt en selveierleilighet. Dokumentavgiften til staten ligger på 2,5% av kjøpesummen, og utgjør derfor en vesentlig del av totalkostnadene ved kjøp av ny leilighet.
Når du skal vurdere lønnsomhet, må du også ta fellesgjelden i betraktning. Som regel hefter det ikke fellesgjeld ved selveierleiligheter. For å kunne gjøre en god sammenligning, må du legge til beløpet på fellesgjelden i tillegg til budet ditt, for deretter å se hva som er mest lønnsomt. Dessuten bør du undersøke hvorvidt vedlikehold er bra der du planlegger å kjøpe aksjeleilighet, om det finnes planer for vedlikehold i fremtiden, eller om det er satt av midler til fremtidig vedlikehold i et vedlikeholdsfond.
Forutsatt at boligaksjeselskapet har god økonomi, er det ingen betydelig ulemper ved å kjøpe aksjeleilighet. Vær imidlertid obs på at risikoen kan være større dersom det er snakk om et lite selskap uten en velfungerende økonomi.
For å kunne gjøre en vurdering av lønnsomhet, må du ta alle disse faktorene i betraktning og foreta en grundig sammenligning med alternativer.
For å kunne gjøre et godt valg når du skal kjøpe bolig, er det en fordel å kjenne til de ulike eierformene. Nedenfor forklarer vi hva som karakteriserer de ulike alternative eierformene.
Andelsleilighet: Når en kjøper andelsleilighet, så kjøper man en andel i et borettslag med borett til en definert leilighet i stedet for å kjøpe selve leiligheten. I likhet med kjøp av aksjeleilighet, slipper du å betale dokumentavgift og begrensninger vil som regel følge knyttet til utleie av leiligheten. Etter borettslagsloven §5-5, kan leiligheten med godkjenning fra styret i borettslaget leies ut i maksimalt 3 år. I borettslag har de andre andelseierne ofte forkjøpsrett, noe som kan innebære at en andelseier i borettslaget kan tre inn i avtalen på samme vilkår som for budgiveren. Derfor er det en risiko for at du ikke får kjøpt boligen du ønsker likevel. Hvis du vurderer å kjøpe andelsbolig, anbefales det at du forhører deg med megleren om hvordan forkjøpsretten håndteres i det aktuelle borettslaget før du legger inn bud på boligen.
Selveierleilighet: Ved kjøp av selveierleilighet gis du enerett til bruk av en bestemt bolig i en bygning. Det betyr at du selv avgjør hva som skal skje med leiligheten i forhold til utleie, pantsettelse eller hjemmelsoverføring. Sameiet kan riktignok bestemme at utleie skal godkjennes, men utleie kan ikke nektes uten saklig grunn. Siden kjøp av selveierleilighet innebærer en hjemmelsoverføring, følger det med en dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen, som må betales til staten. Vanligvis vil du kun ha mulighet til å kjøpe to selveierleiligheter i det samme sameiet.
Obligasjonsleilighet: En obligasjonsleilighet er en leiebolig hvor leieren betaler en viss sum for å få rett til å leie boligen. I slike tilfeller utstedes det en pantobligasjon i bygget, noe som sikrer leietakeren pantesikkerhet for innskuddet. Det er ikke lengre lov å kreve denne typen innskudd for leieavtaler, men det finnes enda en del eksisterende avtaler som er unntatt forbudet. Dersom boligen skulle gå tapt, for eksempel grunnet brann, er ikke utleier forpliktet til å bygge den opp igjen. Utleier er dessuten kun forpliktet til å tilbakebetale beløpet som ble lånt ut av inngåelse av avtalen, så hvis obligasjonen skulle selges for en høyere pris, så vil dette være tapte penger når utleier innfrir lånet. Derfor anbefales det at du styrer unna obligasjonsleiligheter.
Vanligvis er ikke eierform en avgjørende faktor for boligeiere i jakt på bolig. Enda viktigere er det at du har funnet en bolig du trives i, med en beliggenhet som du er fornøyd med. Deretter vil eieformen gjerne være en sekundær faktor som likevel kan være nyttig å ha med i betraktning. Dette forutsetter som sagt at du ikke kjøper boligen kun med det formålet om å leie den ut. I så fall må du sette deg grundig inn i de ulike ulempene og begrensningene knyttet til utleie, som kan følge med aksjeleiligheten.
Før du legger inn bud på en aksjeleilighet, er det en god idé å sjekke hvilke vedtekter som gjelder for boligaksjeselskapet. Har du for eksempel dyr, må du undersøke om dyrehold er tillatt, eller om det finnes andre bestemmelser som ikke er forenelig med din livsstil eller dine ønsker. Dersom boligaksjeselskapet har en stabil økonomi, og du ikke berøres i stor grad av begrensninger knyttet til utleie, eller andre vedtekter som måtte følge med, kan det være en god idé å kjøpe aksjeleilighet.
Ettersom man ved kjøp av aksjeleilighet kjøper en aksje i stedet for en bolig, reguleres salget av kjøpsloven og ikke avhendingsloven. Det innebærer at kjøpekontrakten må inneholde en egen bestemmelse som regulerer forholdet mellom avhendingsloven og kjøpsloven. Ofte blir dette oversett og kontrakten blir feilaktig utformet på borettslagsandelsvilkår. For å unngå dette, kan du benytte en av de mer kjente standardkontraktene, da disse som oftest har inntatt slike bestemmelser.
Før du bestemmer deg for å kjøpe en aksjeleilighet, bør du gå grundig gjennom boligaksjeselskapets årsregnskap, referater og vedtekter. Deretter beregner du verdien på aksjeleiligheten ved å legge sammen kjøpesummen og fellesgjelden. Den største fordelen ved kjøp av aksjeleilighet er at du slipper dokumentavgift til staten, men husk på at overdragelsen ikke er helt fri for utgifter. Boligaksjeselskapets regnskapsfører må registrere eierskap og panteheftelser i aksjeeierboken og vil kreve gebyr for dette.
