Skal du selge eller kjøpe bolig i Oslo? I denne guiden har vi samlet en del nyttige tips som kan hjelpe deg med prosessen. Boligmarkedet i hovedstaden skiller seg nemlig litt ut fra resten av landet - og ikke bare fordi prisene er høyest. Et vellykket boligsalg - og kjøp - dreier seg om å bruke tid og skaffe seg oversikt over både markedet og prosessen. Under har vi samlet den del tips som kan hjelpe deg på veien.
Vi begynner med det grunnleggende. For hva ligger egentlig i begrepet verdivurdering? Og trenger du det egentlig?
Kort sagt går en verdivurdering ut på å beregne hva slags pris man kan regne med at en bolig vil oppnå i markedet. I Norge er det bare autoriserte eiendomsmeglere som kan utføre verdivurderinger av bolig.
Det betyr at selv om du på egenhånd kan gjøre deg opp en mening om hva du kan få ut ifra hva lignende boliger går for, hva naboen fikk for sin og så videre, så er ikke dette en gyldig verdivurdering. Den kan altså ikke brukes til noe i den formelle salgsprosessen - selv om du måtte treffe aldri så bra.
Verdivurderingen er også noe banken forholder seg til hvis du for eksempel skal ta opp mer lån for å kjøpe en dyrere bolig. Hvis situasjonen er at du ikke skal selge, men heller refinansiere din nåværende bolig, er verdivurderingen viktig av samme grunn; den gir banken - og deg - et bilde av de økonomiske rammene.
Ellers er det viktig å ikke blande sammen verdivurdering og verditakst. En verditakst, noen ganger også kalt lånetakst, gjøres av en takstmann og er en mer teknisk vurdering av boligen. Man tar da primært ikke utgangspunkt i hva man kan forvente at boligen vil gå for i markedet, men hva det vil koste å bygge en tilsvarende bolig.
Som kjent er boligmarkedet hele tiden i endring, og boligmarkedet i Oslo skiller seg fra resten av landet ikke bare fordi prisene er høyest, men også fordi konkurransen mellom meglerne generelt er hardest her. Skal du selge bolig i Oslo har du altså gode kort på hånden, og det er heller regelen enn unntaket at meglerne vil konkurrere om å få lov til å selge boligen din.
I praksis betyr det at de aller fleste meglere tilbyr gratis og uforpliktende verdivurdering i håp om at du velger å gi dem salgsoppdraget.
Et generelt tips er derfor å invitere flere meglere til å komme med verdivurderinger av boligen din. Du kan da sammenligne ikke bare selve salgsprisen de ser for seg, men også hvordan meglerne fremstår, hvordan de kommuniserer, hva slags resultater de kan vise til og så videre.
Du har hørt nok det før: Når en megler blir spurt om hva som er de tre viktigste faktorene når man skal vurdere verdien av en bolig er svaret beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Og man trenger ikke lese så veldig mange boligannonser for å se at denne slitte frasen har en kjerne av sannhet. Har du en bolig med attraktiv beliggenhet vil dette i utgangspunktet være en enklere salgsjobb - og følgelig et mer attraktivt oppdrag for en megler.
Som boligselger får du ikke gjort noe med beliggenheten. Det som derimot er innenfor din kontroll er valget av megler. Får du verdivurdering av flere, er det kanskje lett å tenke at den megleren som ser for seg den høyeste prisen er den beste. Men optimisme kan ikke erstatte kunnskap. En god megler for din bolig er en som kjenner til din bydel og ditt nærområde.
Her er prisstatistikk en viktig faktor, men megleren bør også ha oversikt over andre lokale forhold som kan påvirke verdivurderingen.
For eksempel: Skjer det ting i kollektivtilbudet i boligens nærområde? Nytt trikkestopp i nærheten? Sykkeltrasé til sentrum? Eller er det planlagt å bygge en ny skole i nærheten?
Alle slike faktorer kan påvirke prisen vil en dyktig megler ta med i beregningen. Inviterer du flere meglere til å komme med verdivurdering så benytt anledningen til å finne ut hvor godt orientert de er. Da får du også et visst inntrykk av om de kan svare på spørsmål fra potensielle kjøpere på en god måte.
Siden lokalkunnskap er viktig, vil de fleste i utgangspunktet velge en megler som har kontor i nærområdet. Med andre ord: Skal du selge et rekkehus på Ensjø er det ikke naturlig å velge en megler på Majorstuen eller motsatt.
Samtidig er det viktig å huske på at valget av megleren - altså personen som skal gjøre jobben - er viktigere enn hvilket meglerbyrå vedkommende jobber for. Og mange meglere, særlig hvis de har vært i bransjen noen år, har erfaring fra store deler av byen. Så kommer du i kontakt med eller blir tipset om en dyktig megler så ikke velg bort vedkommende bare fordi han eller hun har kontor på “feil” kant av byen.
For deg som skal selge bolig er det å få en verdivurdering ukomplisert. Du kontakter en megler på mail eller telefon og avtaler et tidspunkt da megleren skal komme hjem til deg på befaring.
Megleren går da gjennom boligen sammen med deg, noterer seg alle relevante opplysninger om boligens tilstand, tar bilder og vurderer potensialet. Megleren vil også spørre deg om boligen. Det er derfor smart om du på forhånd samler sammen det du måtte ha av dokumentasjon, for eksempel på utført arbeid.
Sørg gjerne for at boligen din ser så bra ut som mulig før megleren kommer, men det har liten hensikt å slite seg ut med “julevask” og bollebaking. Meglere ser forbi slike ting, og klarer fint å vurdere boligen selv om ikke alt er perfekt.
Mens du har megleren der bør du også benytte anledningen til å spørre om hvilke grep du bør gjøre i forkant av salget. En vanlig problemstilling er hvorvidt det lønner seg å pusse opp og i så fall hvilke rom og på hvilken måte. Megleren vil som regel kunne gi deg gode tips om dette.
Megleren vil kunne gi deg en grov prisantydning i løpet av befaringen, men den endelige og formelle verdivurderingen vil du først få i etterkant når megleren har fått samlet sammen all informasjonen, sett på prisstatistikken med mere. Hvor lang tid megleren bruker varierer, men i de fleste tilfellene vil du kunne regne med et svar etter to til fem dager. Du får da verdivurderingen skriftlig på mail og vil som regel også bli fulgt opp på telefon.Enten du får en verdivurdering med tanke på salg eller med tanke på refinansiering, så er prosessen den samme.
Både for kjøper og selger står det store verdier på spill. Følgelig er trygghet rundt prosessen svært viktig, og mange vil derfor automatisk søke seg mot kjente meglerhus. Det betyr at selv om det er mange eiendomsmeglere i Oslo, så er likevel markedet dominert av relativt få aktører. Noen av de mest kjente er:
Det disse har til felles er at de har kontorer over store deler av byen og er godt etablerte merkenavn som folk kjenner igjen. Følgelig er det navn som virker betryggende for potensielle kjøpere, noe som er en viktig faktor når man skal tiltrekke seg flest mulig interesserte.
Samtidig er ikke et kjent navn i seg selv noen garanti. Som nevnt over er det ikke først og fremst meglerkontoret som er det avgjørende, men den personen du velger å gi oppdraget til. Og det er fullt mulig at “din” megler jobber for et mindre og mer ukjent meglerhus.
Når det gjelder prisen på meglertjenestene kan den variere ganske mye. Det er imidlertid viktig å huske på at i det store bildet er det meglerens dyktighet som bør være avgjørende. Selv om det ikke er en absolutt regel, er det også blant meglere gjerne en sammenheng mellom pris og prestasjoner. En megler som kan vise til gode resultater og høye priser kan ta seg bedre betalt enn en som har mindre gode resultater på cv-en.
Det er viktig å huske på at siden boligmarkedet i Oslo hele tiden er i endring, så er en verdivurderingen ferskvare. Går det for eksempel tre måneder fra du får verdivurderingen til du er klar for å selge, kan prisene ha endret seg betydelig og du må innhente en ny verdivurdering.
Om du vurderer å selge boligen din, men enda ikke er helt sikker på om eller når det vil skje, kan en boligkalkulator eller boligpriskalkulator online være et alternativ. Dette er enkle gratis tjenester og er ingen erstatning for en verdivurdering, men kan likevel gi deg et godt bilde av hvilken pris du kan forvente å oppnå. Interaktive kart online som viser faktisk salgspris i ditt område er også gode verktøy, enten du faktisk planlegger salg eller fortsatt er i vurderingsfasen.
Sammenlign ulike meglerkjeder i Norge før du henter inn tilbud på ditt boligsalg.
Gjør smarte meglervalg